Як продати нерухомість якщо вона куплена за програмою єоселя

Порада - почати з інструменту: Попередній договір

Основою всієї процедури є Попередній договір купівлі-продажу, який укладається у нотаріуса. Це юридично зобов'язуючий документ, в якому продавець і покупець домовляються у майбутньому укласти основний договір на певних умовах. Саме в цьому договорі і прописується вся схема розрахунку.

Крок 1: Консультація з банком

• Перш за все, зверніться до банку, який видав вам кредит "єОселя".
• Повідомте про свій намір достроково погасити кредит у зв'язку з продажем нерухомості.
• Отримайте офіційну довідку про суму заборгованості на поточну дату.
• Уточніть процедуру дострокового погашення та процедуру зняття обтяження (заборони на відчуження) з нерухомості.

Крок 2: Пошук покупця та прозорість

• Знайдіть покупця на вашу нерухомість.
• повідомте потенційному покупцю, що квартира знаходиться в іпотеці і продаж буде відбуватися за схемою з погашенням кредиту за рахунок авансового платежу. Це стандартна практика, і для досвідченого покупця чи рієлтора це не буде несподіванкою.

Крок 3: Укладання Попереднього договору у нотаріуса

Це центральний етап, що забезпечує безпеку для обох сторін. Ви разом з покупцем ідете до нотаріуса та укладаєте Попередній договір, в якому обов'язково зазначається:

1. Сторони договору: Продавець та Покупець.
2. Предмет договору: Детальний опис нерухомості.
3. Загальна вартість нерухомості.
4. Порядок розрахунків (найважливіший пункт):
   • Прописується сума завдатку (або авансу), яку покупець передає продавцю. Ця сума має бути рівною або трохи більшою за суму вашого боргу перед банком.
   • Чітко вказується цільове призначення цього завдатку: "для повного погашення кредитної заборгованості за договором №... від [дата] в банку [назва банку]".
   • Встановлюється термін (наприклад, 1-3 робочі дні), протягом якого ви, як продавець, зобов'язуєтесь погасити кредит і отримати в банку документи для зняття обтяження.
5. Термін укладання основного договору: Вказується дата, до якої сторони зобов'язуються укласти основний договір купівлі-продажу (зазвичай це робиться з запасом у 5-7 днів).
6. Штрафні санкції: Прописується відповідальність сторін. Наприклад, якщо ви не погасите кредит, ви будете зобов'язані повернути завдаток у подвійному розмірі. Якщо покупець відмовиться від угоди, він втрачає завдаток.

Крок 4: Погашення кредиту та зняття обтяження

• Після підписання Попереднього договору та отримання завдатку від покупця Ви сплачуєте всю цю суму для повного закриття кредиту.
• Банк надає вам довідку про відсутність заборгованості та документ (заяву) для зняття заборони на відчуження (обтяження) з вашої нерухомості.
• З цими документами ви (або представник банку) звертаєтесь до того ж нотаріуса або державного реєстратора, який знімає обтяження з нерухомості в Державному реєстрі речових прав. Цей процес зазвичай займає від кількох годин до одного робочого дня.

Крок 5: Укладання Основного договору купівлі-продажу

• Коли нерухомість "чиста" (без обтяжень), ви з покупцем укладаєте договір купівлі-продажу у того ж нотаріуса, що посвідчував Попередній договір.
• Покупець передає вам залишок вартості квартири.
• Ви підписуєте Основний договір купівлі-продажу, і нотаріус одразу реєструє право власності на покупця.

• Для Покупця (його головний ризик – що ви візьмете гроші і не погасите кредит):
  • Нотаріальне посвідчення Попереднього договору є головною гарантією.
  • Безготівковий розрахунок: Переказ завдатку на ваш рахунок з чітким призначенням платежу "завдаток згідно Попереднього договору №..." є додатковим доказом.
  • Присутність покупця при погашенні: Покупець може (за вашою згодою) бути присутнім у банку під час внесення вами коштів для погашення кредиту.
  • Тристороння угода: Як альтернатива, можливий варіант, коли гроші покупця за посередництва банку (рекомендую Ескроу-рахунок) одразу йдуть на погашення кредиту, але це складніша процедура.
• Для Вас (Продавця):
  • Попередній договір фіксує наміри покупця і ціну. Якщо він передумає, завдаток (якщо він оформлений саме як завдаток, а не аванс) залишається у вас як компенсація.

Для проведення такої угоди наполегливо рекомендується залучити досвідченого юриста з нерухомості.

Альтернатива: Ескроу рахунок (банківський акредитив). (тільки у ріелторів можете про нього не питати :) вони зазвичай про це ніколи не чули :)

Дуже дякую.

Доброго дня, Аліна!

Квартира, під купівлю якої взяли іпотечний кредит, офіційно вважається нерухомістю з обтяженням. Фактично вона належить власнику, проте тут діє низка обмежень, яких і належить іпотека під час продажу квартири як основний блок-фактор.

Заборона на вільний продаж квартири з обтяженням регулюється Законом України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяження».

Як і будь-яке майно, квартиру з обтяженням можна продати на вигідних, невигідних і збиткових умовах:

• вигідні для продавця умови: охочий купити «боргову» квартиру сплачує теперішньому власнику оселі суму, яку він уже виплатив за договором іпотеки, і у подальшому погоджується сплачувати решту боргу. Це вдалий варіант для продавця. Так він порівняно мало що втрачає;

• невигідні для продавця умови: потенційний покупець квартири в іпотеці виплачує продавцеві лише частину суми, яку той віддав, щоб погашувати борг перед банком. Отже, іншу частину грошей власник житла у борг втрачає, як і право на це житло;

• збиткові для продавця умови: найгірший варіант для продавця, коли у вкрай критичних ситуаціях він продає житло, натомість не отримуючи компенсації за виплачену частину іпотечного боргу. Він «виходить з іпотеки», втрачаючи кошти, яким покривав до цього часу іпотеку, і залишаючись без нерухомості.

Отже, існує кілька офіційних способів продати іпотечну квартиру:

• Зробити дострокову виплату всього тіла кредиту. Гроші можна зайняти, взяти інший кредит або домовитися з покупцем, склавши нотаріальну угоду;
• З письмового дозволу банку. Банк виступатиме третьою стороною та контролюватиме процес угоди. При цьому тут можливі два варіанти: коли кредит переходить новому власнику і якщо покупець відразу виплатить частину позики, що залишилася;
• За допомогою іншої фінансової організації, яка візьме на себе зобов'язання викупити квартиру у банку, за умови виплати власнику частини суми;
• За участю банку, коли він сам виставляє квартиру на продаж;
• Примусовий продаж майна через аукціон.

Таким чином, іпотечну квартиру можна продати, проте між перерахованими способами є суттєва різниця, яка стосується отриманої вигоди та термінів продажу.

Іпотечну квартиру можна продати будь-якому етапі погашення заборгованості. При цьому важливо, щоб у договорі на іпотеку було передбачено дострокову виплату кредиту.

Якщо продати квартиру в іпотеці, то згода банку у будь-якому випадку буде потрібна. Винятком є лише той варіант, коли новий власник погодиться погасити всю суму заборгованості та зняти обтяження.

Перше, що необхідно встановити, це залишок за кредитом разом із відсотками та які зафіксовані умови дострокового погашення. Другим фактором, що впливає на суму, буде реальна ціна, за яку можуть купити іпотечну квартиру.

Вважається, що найбільший ризик, який несе продавець будинку або квартири, – неотримання грошей від покупця після того, як угода завершена. Однак у випадку з іпотекою це практично неможливо з ряду причин:

• угода суворо контролюється банком, і в більшості випадків переказом грошей продавцю буде займатися саме останній;
• при закладанні грошей в клітинку або переведенні на спеціальний розрахунковий рахунок вони вже де-факто будуть належати продавцю, залишиться лише підтвердити факт переходу права власності;
• у разі ненадходження оплати угода у відповідності з діючим законодавством може бути оскаржена в суді.

Інший ризик, який більш реальний – банк не схвалив угоду. У цьому випадку продавець ризикує тільки тим, що йому доведеться повернути заставу, оскільки угода була зірвана з вини третіх осіб, а не з ініціативи покупця.

Процедура продажу квартири через іпотеку побудована таким чином, щоб мінімізувати можливі ризики з боку продавця і покупця. Якщо кошти переводяться безпосередньо банком або під контролем банку, то ризик несплати практично виключений. Більш реальний ризик виникає, якщо банк не схвалив іпотеку, а продавець вже витратив аванс тим чи іншим способом. В цьому випадку йому доведеться повертати кошти покупцю зі своєї кишені, тому передоплату краще притримати.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас!

Якщо Ви купите житло за програмою «єОселя» і захочете його продати до повного погашення кредиту, то зробити це напряму неможливо без дозволу банку, оскільки квартира перебуває в іпотеці.

Проте є законний механізм: Ви домовляєтесь із потенційним покупцем, що він переказує Вам суму, необхідну для дострокового погашення кредиту. Після цього Ви звертаєтесь до банку з заявою на повне погашення і отримуєте довідку про закриття кредиту.

Далі знімається іпотека в нотаріуса, що займає кілька днів. Коли квартира юридично звільнена від обтяжень, Ви укладаєте з покупцем договір купівлі-продажу. Щоб убезпечити покупця, часто укладають попередній договір, де чітко прописують суму, строки закриття кредиту і умови продажу. Усе це має бути оформлено юридично грамотно через нотаріуса.

Банк зазвичай не проти дострокового погашення і зняття обтяження. Якщо покупець сам хоче взяти кредит - це вже новий процес, не пов’язаний із вашим «єОселя». Пам’ятайте, що під час дострокового погашення Вам можуть нарахувати залишок тіла кредиту, без штрафів. Варто звернутись до банку за точним розрахунком і алгоритмом дій. Усе має бути поетапно: домовленість - гарантії - погашення - зняття іпотеки - продаж. Така схема цілком законна і безпечна при грамотному оформленні. Важливо, щоб усі платежі були підтверджені і сторони захищені документально.

Якщо коротко, то законна й відносно безпечна схема продажу:

1. Попередній договір купівлі-продажу з завдатком

• Ви укладаєте з покупцем письмовий нотаріальний попередній договір.
• В договорі зазначається, що квартира продається після повного погашення іпотеки.
• Покупець передає вам завдаток або частину суми, яка покриє погашення залишку кредиту.

2. Погашення кредиту банку

• Ви повністю погашаєте залишок іпотечного кредиту за власний рахунок або за рахунок грошей покупця (напряму або через вас).
• Банк надає довідку про повне погашення і заяву про зняття іпотеки.

3. Зняття обтяження в Державному реєстрі

4. Основний договір купівлі-продажу

• Після зняття обтяження ви з покупцем укладаєте основний договір купівлі-продажу у нотаріуса.
• Оформлюєте право власності на нового покупця.

5. Розрахунок залишку. Якщо завдаток не покривав всю суму, інша частина передається після реєстрації права власності.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Вітаю Вас.

Добрий день! Турбує питання, якщо придабти нерухомість за програмою єоселя з виплатою кредиту на 20 років, і якщо потім виникне необхість переїхати, як можна безпечено продати таку нерухомість. Я розумію, що продати без закриття кредиту не вийде, но може є якась схема, щоб покупець дав гроші, потім закрити кредит і оформити на нього договір купівлі-продожу? щоб це було законно і безпечно як для покупця, так і продавця.

Продаж нерухомого майна, придбаного в кредит за програмою «єОселя», можливий лише за умови попереднього повного погашення кредитних зобов’язань та зняття іпотеки (обтяження) з об’єкта нерухомості. Укладення договору купівлі-продажу до моменту зняття іпотеки суперечить вимогам законодавства, оскільки предмет договору перебуває в забезпеченні виконання зобов’язань перед банком-кредитором.

З практичної точки зору, можливим механізмом реалізації такого продажу є укладення між сторонами попереднього договору купівлі-продажу, яким передбачити зобов’язання продавця погасити кредит за рахунок отриманих коштів покупця, після чого укласти основний договір купівлі-продажу. З метою захисту прав покупця доцільно передбачити в такому договорі порядок передачі коштів, умови повернення у разі невиконання зобов’язань, а також фіксовані строки укладення основного договору. У разі необхідності сторони можуть скористатися банківським акредитивом або нотаріальним депозитом.

З повагою! Щасти Вам!