Як обраховуються площі при проектуванні зблокованого будинку?

Доброго дня, для обгрунтованої відповіді, треба аналізувати ваш договір. Що можу зазначити одразу.

ст. 651 ЦКУ – зміна умов договору можлива лише за згодою сторін;

Ваш архітектор фактично змінив умови роботи в односторонньому порядку. Ви дали йому готові ескізи з чіткими плануваннями двох однакових котеджів по 95 м² кожен. Тобто сукупна площа, з якою мав працювати архітектор, була 190 м². Ця площа не змінювалася, і завдання від вас не змінювалось. Він не придумував нову архітектуру, не збільшував будинок, не додавав поверхи, а просто мав виконати АР і КР по вже існуючих планах.

У вашому договорі прямо написано, що остаточна площа має бути визначена й зафіксована після того, як ви погодите основні планувальні рішення. Це зроблено для того, щоб вартість робіт не змінювалася раптово, а була чітко узгоджена обома сторонами. Але площу 263 м² ви ніколи не затверджували, ніхто вам її не озвучував і ви не підписували жодного документа, де така площа була б вказана. Виходить, архітектор сам собі визначив інше число, нічим не обґрунтував і тепер вимагає оплату, виходячи з цього числа.

При цьому він рахує “площу забудови”, а не площу приміщень. Так іноді роблять, але це можливо лише тоді, коли це чітко узгоджено з замовником наперед. У вашому випадку — ні в договорі, ні під час спілкування не було закріплено, що ви оплачуєте проєкт саме за площею забудови чи фундаменту. Ви надали йому реальні планування з площею 95 м² кожного котеджу — логічно, що саме ці дані й мали бути основою для розрахунку.

Окрема проблема — нав’язування “схеми намірів забудови”. У договорі чорним по білому написано, що це додаткова послуга за 10 000 грн, яка оплачується окремо і замовляється тільки за бажанням клієнта. Ви її не замовляли, ви не планували її замовляти на цьому етапі, і вона не входить у предмет основного договору. Те, що вам її фактично намагаються “включити” до роботи, яку ви не просили, — неправильно і суперечить навіть їхньому власному договору.

Сам рахунок на 83 800 грн складається саме з цієї неузгодженої площі та додаткової схеми намірів. Тобто це не проблема арифметики, а проблема того, що вам виставили суму без вашого погодження на її складові.

Насправді архітектор повинен був спочатку повідомити вам розрахунок площі, узгодити його, зафіксувати у письмовому вигляді і лише після цього формувати вартість. Так прописано у вашому договорі. Якщо площа не узгоджена, він не має права сам вирішувати, що вона більша, і тим більше не має права виставляти за це рахунок.

Тобто ви абсолютно обґрунтовано можете вимагати, щоб вартість була перерахована виходячи з площі 190 м² — так, як передбачалось вашим завданням і вихідними ескізами, які ви узгодили й надали. І ви можете спокійно відмовитись від схеми намірів забудови, бо вона не була предметом замовлення.

Якщо він намагається не віддавати проєкт без повної оплати, це теж неправильно. Ви внесли аванс, і він повинен передати вам результат своєї роботи за тією частиною, яка оплачена й узгоджена. Примушувати вас оплачувати додаткові послуги чи неузгоджену площу він не має права.

Суть проста: він змінив умови без вашої згоди, намагається порахувати більшу площу, яку ви не затверджували, виставив рахунок за додаткову роботу, яку ви не замовляли, і тепер створює відчуття, ніби ви повинні це оплатити. Але за договором і за здоровим глуздом — це не так.

Вітаю Вас, Марія

Судячи з тексту Вашого питання мова йде про договір на виконання проектно-пошукових робіт.

Відповідно до ст. 890 Цивільного кодексу України підрядник, зокрема, повинен погоджувати готову проектно-кошторисну документацію із замовником. Але я так розумію, цього зроблено не було.

А замовник відповідно до статті 899 ЦКУ повинен "сплатити підрядникові встановлену ціну після завершення усіх робіт чи сплатити її частинами після завершення окремих етапів робіт або в іншому порядку, встановленому договором або законом".

Тобто, якщо інше не передбачено договором, обов'язок з сплати виконаних проектних робіт виникає після їх завершення. А до цього замовник має право ознайомитися з проектною документацією і надати свої зауваження і пропозиції.

І ось що можна додати. Закінчення виконання проектних робіт оформлюється Актом (діє типова форма КБ-2в). І у разі незгоди з ним Замовник має право надати свої заперечення у встановлений договором строк.

Тобто зараз Вам треба надати проектній організації свої зауваження до Акту якщо було отримано його примірник.

З повагою,

Андрій Брильов

Вітаю Вас, пані Маріє!

Перш за все потрібно проаналізувати Ваш договір.

Чи обговорвали Ви з архітектором з якої площі розраховується вартість його робіт?

Загалом архітектор не мав права самостійно змінювати загальну площу до 263 м² без Вашого затвердження. Договір прямо вимагає зафіксувати площу після погодження планувальних рішень. Якщо Ви такої площі не затверджували, то вона не має юридичної сили. Сторона виконавця не може односторонньо змінювати вартість робіт, а включення площі забудови та фундаменту в розрахунок без Вашої згоди виглядає неправомірним. Ви виходили з площі двох котеджів сумарно 190 м² і це логічно відповідає фактичному обсягу робіт. Архітектор повинен був письмово повідомити про інший підхід до розрахунку. Оскільки цього не було зроблено, збільшення площі є необґрунтованим.

Схема намірів забудови є окремою роботою, яка замовляється лише за Вашої волі. Нав’язування цієї послуги суперечить законодавству про захист прав споживачів. Оплачувати роботи, які Ви не замовляли, Ви не зобов’язані.

Вартість проекту має визначатися за реально погодженою площею 190 м². Тому ціна повинна становити 190 × 280 грн. = 53 200 грн. Отже, виставлений рахунок на 83 800 грн виглядає завищеним.

Ви маєте право вимагати корекції рахунку відповідно до договору. Виконавець повинен надати акт виконаних робіт із деталізацією площ, які Ви схвалили. Якщо виконавець відмовляється, варто надіслати письмову претензію. Претензія повинна містити посилання на невідповідність площі умовам договору. Ви також можете вимагати передачі проектної документації, навіть якщо спір щодо оплати триває. За потреби ситуація може бути вирішена через письмову претензію, переговори або суд, але спочатку потрібно проаналізувати Ваш договір.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Вітаю!

В договорі вказано : "Загальна вартість проєктних робіт є динамічною, і може змінюватись якщо змінилось завдання на проектування після підписання договору (визначається як загальна сума площі забудови:із розрахунку 280грн\м2 суми площі забудови, та поповерхово)"

У ВАС РАЗРАХУНОК ЗАЛЕЖИТЬ ВІД ПЛОЩІ ЗАБУДОВИ

ПЛОЩА ЗАБУДОВИ ТА ЗАГАЛЬНА ПЛОЩА ЖИТЛОВОЇ ЗАБУДОВИ ТО РІЗНІ РЕЧІ.

Будівельний об'єм об'єкта нерухомості – техніко-економічний показник для визначення вартості зведення та енергоефективності споруди. Будівельний об'єм будинку – величина, що дозволяє максимально точно розрахувати витрати на реалізацію проекту, а також визначити енергоефективність об'єкта будівництва. Ці показники враховуються при проведенні розрахунків в кошторисній документації. Розрахунок обсягу споруди проводиться з урахуванням державних будівельних норм і правил (ДБН В.2.2-15-2005).

До основних техніко-економічних характеристик будівлі відносяться:

• площа забудови;
• будівельний об’єм;
• довжина, ширина будинку;
• площа квартир (загальна і середня);
• висота поверху тощо.

Площа забудови - Площа, обмежена зовнішнім контуром об'єкту на рівні першого поверху; це, практично, площа, яку представляє проекція будинку на кресленні проекту впорядкування земельної ділянки.

Загальна площа забудови ділянки являє собою сумарну площу, яку займають споруди на ній з урахуванням їх перегородок і стін. Сюди також відноситься квадратура, яку займає пандус, ґанок та інші виступаючі конструкції.

На показник не впливають виступаючі елементи даху або балкони, розташовані вище першого поверху, за умови, що вони не мають підпірних конструкцій, що спираються на землю.

Інші архітектурні елементи, встановлені на підпірних стовпах, проїзди під будинком також враховуються при розрахунку площі забудови для будівлі.

Цей параметр показує, скільки квадратних метрів земельної ділянки знаходиться безпосередньо під спорудою.

Він важливий ще на стадії створення проекту, адже при видачі містобудівних умов та обмежень, вказується максимально допустимий відсоток виділеної території, який можна задіяти під будівництво будинку та інших споруд.

Загальна площа житлової споруди (або будинку) – сума площ її приміщень, вбудованих шаф, а також лоджій, балконів, веранд, терас і холодних комор, що підраховуються із такими знижувальними коефіцієнтами: для лоджій – 0,5, для балконів і терас – 0,3, для веранд і холодних комор – 1,0.

Загальна квадратура об'єкта нерухомості складається з метражу житлового простору, підсобних, господарських та інших приміщень. Тут не враховуються квадратні метри під стінами, а беруться до уваги тільки ті, які є фактично всередині будівлі. Щоб розрахувати показник, треба скласти квадратуру наступних приміщень: кімнат для проживання; літніх споруд; шаф вбудованого типу; комор, балконів, веранд тощо.

Житлова квадратура будинку – сумарна площа кімнат, призначених безпосередньо для постійного проживання мешканців: спальні; кімнати відпочинку; домашні кабінети; вітальні; дитячі; столові. Призначення кімнат зазначено в проектній документації. Кухня не відноситься до житлової площі за умови, що вона не є частиною житлової кімнати, утворюючи їдальню. Підсобні приміщення, санвузли, коридори, холи і комори не додаються до житлової квадратури. Простір, призначений для проживання, не може перебувати на цокольному поверсі або в підвалі, тому його виключаємо відразу.

З огляду на такі порядки визначення квадратури об'єкта, стає зрозуміло, за рахунок чого фактична площа приміщень об'єкта нерухомості менша площі всієї забудови, яка і приймається до уваги при складанні кошторисної документації. Правильне визначення житлової та загальної площі необхідне не лише в рамках оцінки будівлі, її енергоємності, а й для розрахунку податку на нерухомість.

Доброго дня, Марія!

Архітектурно-будівельний проект - комплект документів, які в графічному і текстовому вигляді відображають архітектурні, конструктивні та інженерні рішення майбутньої будівлі, споруди (або комплексу будівель і споруд). До складу архітектурно-будівельного проекту окремими розділами входять архітектурний, конструктивний, інженерний.

Архітектурний розділ (АР) складається з ескізного і робочого проектів.

Ескізний проект - це комплект креслень, який містить вирішення основних вимог до будівлі (посадка на ділянку, планування, зовнішній вигляд) в формі ескізу.

Склад: схема генерального плану ділянки; плани поверхів; розріз будівлі з відмітками рівнів; фасади; макетна візуалізація.

Робочий проект розробляється на основі узгодженого ескізного проекту і сформованого технічного завдання. Проводиться детальне опрацювання об'ємно-планувальних рішень з урахуванням всіх вимог до будівлі (конструктивної схеми, застосовуваних матеріалів, вимог інженерного забезпечення).

Склад: відомість креслень; схема генерального плану ділянки; план фундаментів; плани поверхів; план покрівлі; план конструкції даху; фасади; розрізи будівлі; відомість заповнення віконних і дверних прорізів; відомість обробки приміщень; колірне рішення фасаду; складні елементи і елементи деталювання (вузли, фрагменти будівлі); пояснювальна записка.

Конструктивний розділ (КР) відображає конструктивні рішення для забезпечення необхідної міцності, жорсткості і стійкості будівлі.

Склад: конструктивні плани, специфікації (в залежності від обраної конструктивної схеми), деталі та вузли.

Інженерний розділ (ІР) відображає рішення щодо інженерного забезпечення будівлі. Складається з розділів опалення та вентиляції (ОВ), водопостачання та відведення каналізації (ВК), електрозабезпечення (ЕЗ).

Склад: креслення поповерхового розведення систем, необхідні розрахунки, специфікації та технічні описи.

Архітектурно-будівельний проект є обов'язковою умовою для отримання декларації про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об'єкта до експлуатації.

Площа забудови - це площа по зовнішньому контуру будинку. Сюди входять виступаючі конструкції (ґанок, тераси, пандуси, навіси).

Загальна площа будинку - це внутрішня площа всередині зовнішніх стін.

Отже, Ви маєте внутрішню площу кожного окремого блоку, яка сумарно становить 190 м². Площа забудови завжди є більшою за внутрішню, але 263 м² — завищена площа зовнішньої забудови, враховуючи внутрішню площу. Це майже +40%, а отже архітектор однозначно включив щось зайве, наприклад, фундамент.

Щодо умов Вашого договору:

1. "Після затвердження планувальних рішень сторони зобов’язані зафіксувати чітку суму вартості робіт, визначивши площу будинку".

Отже, спочатку архітектор повинен був озвучити Вам визначену ним площу будинку на підставі чого необхідно було зафіксувати чітку суму вартості робіт. Натомість архітектор цього не зробив, поставивши Вас просто перед фактом оплати у сумі 80К, незважаючи на те, що умовами договору архітектору не дозволено самостійно визначати площу.

2. Оскільки Ви не замовляли схему намірів забудови, то остання не є предметом договору АР+КР та виглядає, як нав’язування Вам додаткової послуги, за яку, звичайно, Ви не повинні сплачувати кошти.

Які документи Вам надали? Акт виконаних робіт? Чи бачили Ви документальний обрахунок площі, тобто, що саме архітектор включив до останнього?

Наразі Ви не зобов'язані сплачувати 80К, оскільки в наявності порушення умов договору. Отже, спочатку офіційний обрахунок площі та погодження з Вами, а тільки після того пред'явлення рахунку щодо вартості послуг. Теж саме стосується і 10К за схему намірів забудови, які взагалі не є предметом укладеного Вами договору.

З повагою, адвокат Айвазян.

• Юрій Климентійович, дякую за відповідь. У них є настанови щодо визначення кошторисної вартості. Думаю глянути там , можливо буде зазначатись як обраховуються проектування чи по загальній площі чи по площі забудови з фундаментом.
• Договір був з ТОВ , кошти в сумі 30 тис. грн скидала на карту брата директора ТОВ. Цей же брат проектував. Задала питання щодо повноважень укладати договори від імені ТОВ та отримувати оплату без реєстрації ФОП
• Тільки що говорила з ним, не знаю, що з цього вийде , але виглядає так, що гроші не віддадуть. Каже 18 років так рахує

В договорі вказано : "Загальна вартість проєктних робіт є динамічною, і може змінюватись якщо змінилось завдання на проектування після підписання договору (визначається як загальна сума площі забудови:із розрахунку 280грн\м2 суми площі забудови, та поповерхово)"

У ВАС РАЗРАХУНОК ЗАЛЕЖИТЬ ВІД ПЛОЩІ ЗАБУДОВИ

ПЛОЩА ЗАБУДОВИ ТА ЗАГАЛЬНА ПЛОЩА ЖИТЛОВОЇ ЗАБУДОВИ ТО РІЗНІ РЕЧІ.

Будівельний об'єм об'єкта нерухомості – техніко-економічний показник для визначення вартості зведення та енергоефективності споруди. Будівельний об'єм будинку – величина, що дозволяє максимально точно розрахувати витрати на реалізацію проекту, а також визначити енергоефективність об'єкта будівництва. Ці показники враховуються при проведенні розрахунків в кошторисній документації. Розрахунок обсягу споруди проводиться з урахуванням державних будівельних норм і правил (ДБН В.2.2-15-2005).

До основних техніко-економічних характеристик будівлі відносяться:

• площа забудови;
• будівельний об’єм;
• довжина, ширина будинку;
• площа квартир (загальна і середня);
• висота поверху тощо.

Площа забудови - Площа, обмежена зовнішнім контуром об'єкту на рівні першого поверху; це, практично, площа, яку представляє проекція будинку на кресленні проекту впорядкування земельної ділянки.

Марія, вітаю Вас ще.

Скажіть, в договорі прописано твердий або динамічний кошторис? І ще, чи надавався Вам вже Акт виконаних робіт

З повагою,

Андрій Брильов

З договору :

"Після затвердження Замовником основних планувальних рішень, та визначення загальної площі будинку в метрах квадратних, сторони зобов’язані зафіксувати чітку суму вартості проектних робіт згідно п.3.1 цього договору.

Договірна ціна встановлюється динамічною, та може змінюватись у випадках: зміна об’ємів робіт, архітектурної та конструктивної складності об’єкту, та кількості варіантів планувальних рішень, затягування часу, що було ініційовано Замовником, які впливають на вартість проектних робіт та час їх виконання."

Ми не визначали загальну площу будинку , вчора посиавили перед фактом, і виставили рахунок і за ескіз намірів і за 263 м2

Доброго дня.

Дуже добре, що Ви уважно перечитали договір і помітили різницю між тим, що Ви очікували (190 м²), і тим, що архітектор нарахував (263 м²).

• 190 м² — це площа по внутрішніх стінах (корисна площа).
• 263 м² — це, ймовірно, площа забудови (включає зовнішні стіни, фундамент, можливо тераси/козирки). У багатьох архітекторів саме ця площа використовується для розрахунку вартості проєктних робіт, бо вона відображає реальний обсяг конструктивних рішень.

• Вартість робіт визначається як 280 грн/м² площі забудови.
• Остаточна сума мала бути зафіксована після затвердження планувальних рішень і визначення площі.
• Ви площу не фіксували письмово, тому архітектор трактує її на свій розсуд.
• Схема намірів забудови (10 000 грн) є окремим пунктом і не входить у вартість АР+КР. Якщо ви її не замовляли, нав’язувати її не мають права.

• 263 м² × 280 грн = 73 640 грн.
• Плюс схема намірів забудови (10 000 грн) = 83 640 грн.
• Це майже співпадає з рахунком на 83 800 грн.
• Ви вже оплатили аванс 30 000 грн, отже залишок складає ~53 800 грн.

1. Ви виходили з площі 190 м², і архітектор не попередив про інший метод розрахунку.
2. В договорі є умова про фіксацію площі після затвердження планувальних рішень — цього не було зроблено.
3. Схему намірів забудови ви не замовляли, тому маєте право відмовитись від цієї частини рахунку.

• Попросіть у архітектора пояснення: які саме елементи увійшли у площу 263 м² (зовнішні стіни, фундамент, тераси тощо).
• Наполягайте на письмовому уточненні: що саме є предметом договору і яка площа береться для розрахунку.
• Якщо схема намірів забудови вам не потрібна зараз — відмовтесь від неї офіційно, посилаючись на пункт договору, де вона вказана як окрема послуга.
• За потреби можна звернутись до спеціаліста, щоб він допоміг вам підготувати лист-відповідь із вимогою виставити рахунок лише за АР+КР.

Ваша позиція виглядає логічною: ви погоджували ескізи, але не площу забудови, і додаткову послугу не замовляли. Тому має сенс вимагати коректний перерахунок.

Вітаю Вас.

Вітаю.Замовили ескізний проект, АР+КР, який складається з двох однакових будинків, які просто відзеркалені один до одного. Площа по внутрішніх стінах одного котеджу 95м2(двох 190). Архітектор нарахував на двох 263 м2 і для нас це стало сюрпризом, адже я таке вперше бачу, щоб в проектування враховували площу забудови та фундамент. При чому я надала аналогічні ескізи, планування, фасади, потрібного було зробити з них лише АР+КР. Тобто з нуля ніхто нічого не вигадував. В договорі вказано : "Загальна вартість проєктних робіт є динамічною, і може змінюватись якщо змінилось завдання на проектування після підписання договору (визначається як загальна сума площі забудови:із розрахунку 280грн\м2 суми площі забудови, та поповерхово)""Після затвердження Замовником основних планувальних рішень, та визначення загальної площі будинку в метрах квадратних, сторони зобов’язані зафіксувати чітку суму вартості проектних робіт згідно п.3.1 цього договору"Чітку площу ми не фіксували і я собі жила з думкою, це буде 190 м2. Погоджувала лише ескізи та розрізи. Ніхто не говорив число 263 м2. Вчора сказали , що загальна площа 263 м2. Сьогодні кажуть, що все готово до відправки. Нав'язують ще схему намірів забудови за 10 тис. Яку я не планувала замовляти, оскільки ми тільки визначаємось де саме будемо будувати, тому саме схему намірів хотіла замовити пізніше. А предметом договору є : "Розділи проекту, що розробляються: АР –архітектурні рішення, КР-конструктивні рішення, гільзи магістралі по каналізації, розміщення септика та свердловини на ділянці, завести магістраль води в будинок, вентиляційні отвори та димоходи, введенняелектропостачання в будинок, вказати в розрізах водяну теплу підлогу"Також в договорі вказано :" Окремо від цієї суми вартість розробки схеми намірів забудови (для отримання дозвільного документу) –1000,00 грн (десять тисяч гривень 00 коп.)"Рахунок виставили на 83800 грн ( був аванс 30 тис.грн)

На мій погляд, ситуація виглядає так, що виникло непорозуміння щодо визначення площі для розрахунку вартості проектних робіт. На щастя, у Вашому договорі чітко вказано, що остаточна сума визначається після затвердження замовником основних планувальних рішень та визначення загальної площі будинку, але, на жаль, конкретної площі Ви не фіксували, і, як Ви зазначаєте, спиралися на внутрішні площі котеджів 95м² кожен. На мій погляд, в такому випадку аргумент архітектора про площу 263м² потребує пояснення: можливо, він врахував площу забудови з фундаментом або зовнішні конструкції, що не було узгоджено з Вами заздалегідь.

Також, на мій погляд, нав’язування додаткової послуги (розробки схеми намірів забудови за 10 тис. грн) є недоречним, оскільки в договорі зазначено, що ця послуга є окремою і не входить до предмету замовлення. На щастя, це дозволяє Вам відмовитися від оплати цієї послуги, адже Ви ще не визначили місце забудови і фактично не замовляли цю роботу.

Я думаю, що найкраще на даному етапі – письмово звернутися до архітектора або компанії з проханням уточнити, як саме була визначена площа 263 м², і попросити розрахунок вартості, виходячи з площі, яку Ви фактично узгоджували (190 м²). На мій погляд, це дозволить уникнути непорозумінь і забезпечить прозорість у фінансових розрахунках, а також захистить вас від нав’язування непотрібних послуг.

З повагою! Щасти Вам!