Доступ мешканців будинку до даху

Доброго дня!

Згідно з Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, ст. 382 Цивільного кодексу горища і дахи належать до допоміжних приміщень, які є спільною власністю співвласників багатоквартирного будинку.

Ключі від горищ і дахів зберігаються у балансоутримувача/обслуговуючої організації (КСК, ОСББ, ЖЕК).

Згідно пункту 3.2.5.Правил https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0927-05#Text вхідні двері або люки (для горищних приміщень із запасними, напірними і розширювальними баками) виходу на покрівлю повинні бути утеплені, обладнані ущільнювальними прокладками, завжди замкнені (один комплект ключів зберігається в чергового диспетчера ОДС або кімнаті техніка-майстра виконавця послуг, а другий - у консьєржа чи двірника), про що робиться відповідний напис на люку чи дверях.

Вхід у горищне приміщення і на дах дозволяється тільки працівникам виконавця послуг, безпосередньо відповідальним за технічний нагляд, і тим, котрі виконують ремонтні роботи, а також працівникам експлуатаційних організацій, обладнання яких розміщене на даху й у горищному приміщенні.

Закон прямо не зобов’язує КСК видавати ключ мешканцям постійно. Але мешканці як співвласники мають право на доступ до спільного майна. Тобто, Ви можете вимагати доступ у разі:

• проведення ремонту (наприклад, ваша стеля протікає і потрібен огляд покрівлі);
• аварії (протікання, задимлення, пожежа);
• контролю за належним утриманням спільного майна.

Письмово зверніться до КСК із вимогою надати доступ на горище для огляду/ремонту протікання, посилаючись на статтю 6 Закону про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку. У заяві вкажіть, що відмова створює ризики пошкодження Вашого житла.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня! Це складна ситуація, але я спробую пояснити, які є юридичні засади, права та обов’язки, а також можливі шляхи вашого захисту.

---

1. Правовий статус горища / даху як спільного майна

1. Спільне майно багатоквартирного будинку

Згідно з Цивільним кодексом України (стаття 383) усі власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна будинку.

Під спільним майном розуміються, зокрема: приміщення загального користування, конструкції будівлі, комунікації, інженерні мережі, які обслуговують більше однієї квартири тощо.

Горищне приміщення і дах як такі (у разі, якщо вони обслуговують будинок, забезпечують ізоляцію, вентиляцію, доступ до комунікацій тощо) можуть розглядатися як частина спільного майна або як «допоміжні приміщення».

2. Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»

Цим законом встановлено, що співвласники мають право і обов’язок утримувати, обслуговувати і ремонтувати спільне майно будинку.

Зокрема, на зборах співвласників можуть встановлюватися «обмеження щодо користування спільним майном» (наприклад, правила доступу).

Отже: гораще / дах цілком може вважатися елементом спільного майна, і користування ним (наприклад, доступ мешканців, зберігання ключів) може бути предметом встановлених домовленостей між співвласниками.

---

2. Протипожежна безпека: закон, стандарти та обов’язки

1. ДБН В.1.1‑7:2016 «Пожежна безпека об’єктів будівництва. Загальні вимоги»

У цьому документі серед іншого міститься положення, що стосуються виходів на покрівлю:

> “Виходи на покрівлю слід передбачати у будинках заввишки 10 м і більше … ці виходи мають влаштовуватися безпосередньо зі сходових кліток або через горище, за винятком теплого горища, або по зовнішніх пожежних драбинах типів П1, П2.”

Тобто нормативно передбачено, що в багатоповерхових будинках може бути забезпечений вихід на покрівлю для потреб евакуації або пожежогасіння.

2. Забезпечення доступу пожежно‑рятувальних підрозділів

Нормами також передбачено, що будівля повинна бути сконструйована таким чином, щоб рятувальники мали доступ до даху чи покрівлі як частини заходів з гасіння пожежі.

Якщо немає такого доступу — це може порушувати вимоги пожежної безпеки, залежно від висоти та конструкції будинку.

3. Закон України «Про пожежну безпеку»

Цей закон (у частині загальних принципів) встановлює, що будівлі та споруди мають відповідати вимогам пожежної безпеки під час будівництва, експлуатації тощо.

Проте він не деталізує конкретно, хто має ключ від горища.

Отже: вимоги нормативів з пожежної безпеки можуть вимагати наявності доступу до даху чи покрівлі, але конкретне рішення щодо контролю такого доступу (хто має ключ) може бути врегульоване власниками будинку або управителем.

---

3. Як це має бути на практиці — ключ, доступ, обмеження

1. Чи повинен зберігатися ключ від горища?

Технічно, якщо горище чи дах — це частина спільного майна, ключ має зберігатися у відповідальному органі (ремонтна служба, управитель, КСК чи ОСББ), але з умовами, що мешканці можуть отримати доступ у разі потреби (наприклад, для ремонту, аварії, усунення протікання).

Проте кожен будинок може встановлювати свої правила користування спільним майном (наприклад, через рішення зборів співвласників). Закон дозволяє обмеження доступу до спільного майна, якщо на зборах це затверджено.

2. Чи може КСК заборонити доступ мешканцям?

Так, теоретично — якщо таке обмеження було законно встановлене на зборах співвласників як положення правил користування будинком. Але це обмеження не може суперечити нормам пожежної безпеки чи життєвим правам мешканців.

Якщо заборона встановлена одноосібно (без рішення співвласників) — це може бути неправомірним.

3. Що робити у випадку протікання, аварій, потреби ремонту?

Ви маєте право вимагати, щоб КСК або управитель забезпечив доступ до горища / даху, якщо це необхідно для усунення шкоди, аварії чи захисту власності. Якщо вони відмовляються або створюють перешкоди — можна звернутися зі скаргою:

до органів державного нагляду (у т.ч. пожежного нагляду, житлово-комунального контролю);

до суду з вимогою визнати неправомірним рішення КСК чи дії керівника КСК чи визнати ваше право доступу;

на загальних зборах співвласників порушити питання встановлення чітких правил доступу до спільного майна, включно з ключами до горища.

4. Як оформити право на доступ законно:

На зборах співвласників можна винести питання:

затвердження правил користування горищем/дахом (коли, для чого, під чиїм контролем)

призначення відповідального за зберігання ключів

встановлення механізму видачі ключів мешканцям у випадку потреби

санкцій за неправомірне блокування доступу

Після рішення зборів це право/обмеження має бути зафіксовано у протоколі і повідомлено всім мешканцям.

---

4. Висновок

Ви маєте законне підґрунтя стверджувати, що горище / дах є частиною спільного майна, і ви як співвласник маєте право на доступ у випадках потреби.

Протипожежні нормативи передбачають виходи на покрівлю та доступ для рятувальників, тому повна заборона доступу може суперечити цим нормам, особливо якщо будинок вищий або має специфічну конструкцію.

Але право конкретно зберігати ключ і давати доступ може бути обмежене через внутрішні рішення співвласників (наприклад, рішення зборів), якщо це не суперечить законам і не шкодить безпеці мешканців.

Якщо КСК діє неправомірно — можна звертатися до контролюючих органів або суду, а також ініціювати внесення відповідних змін на зборах співвласників.

З повагою Костянтин Гончаренко