Будування гаражу, сауни та інших споруд на ділянці які є норми?

Вітаю!

Я ВАМ РАДЖУ ЗВЕРНУТИСЯ ДО АРХІТЕКТОРА, КОТРИЙ ЗМОЖЕ ОБІЙТИ МОЖЛИВІ ЗАБОРОНИ ПРИ ЗАБУДОВІ ВАШОЇ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ - МОЖЛИВОСТІ Є.

Закони, що регулюють будівельні норми в Україні:

• Закон України "Про будівельні норми".
• Закон "Про відповідальність за порушення у містобудівній діяльності".

Актуальні ДБН в 2026 році наступні:

• ДБН Житлові будинки 2019 року. Регламентує проектування нових та реконструкцію старих житлових будинків.
• ДБН планування та забудови територій. Нові норми прийшли на заміну ДБН 360 92 (ДБН містобудування).
• ДБН Б.2.2-5: 2011 “Планування та забудова міст, селищ й функціональних територій. Благоустрій територій”.
• ДБН А.3.1-5: 2016 “Організація будівельного будівництва”.
• ДБН Громадські будівлі. Регламентує проектування нових та реконструкцію вже зведених об'єктів громадського значення.
• ДБН В.2.1-10: 2018 “Основи та фундаменти будинків і споруд. Основні положення".
• ДБН А.2.2-3: 2014 щодо проектної документації на нове будівництво, капітальний ремонт та інші дії з об'єктом.
• ДБН протипожежні норми. Повністю класифікує з пожежного боку будівельні матеріали, конструкції, установку протипожежних перешкод.

Загальні правила будівництва нових і реконструкції старих садиб регламентує Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Стаття 5 Закону передбачено обов’язковість дотримання вимог містобудівної документації:

1. Програми розвитку регіонів та населених пунктів, програми господарського, соціального та культурного розвитку повинні узгоджуватися з містобудівною документацією відповідного рівня.

2. Вимоги містобудівної документації є обов’язковими для виконання всіма суб’єктами містобудування.

Під час планування здійснення будівництва господарських чи інших споруд, необхідно дотримуватись будівельних норми — ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, які, зокрема, регулюють питання забудови, в т.ч. і питання відстаней між будинками, будівлями та спорудами як на власній, так і на сусідніх ділянках, відстаней до меж ділянок, протипожежних розривів тощо.

Відступи між житловими будинками та спорудами

Житлові будинки на присадибних ділянках слід розміщувати з відступом від червоних ліній магістральних вулиць - 6 м, житлових - 3 м.

Частина присадибної ділянки між червоними лініями і лінією забудови одно-, двоквартирних і блокованих будинків входить до загальної площі ділянки.

В умовах реконструкції допускається зменшувати відступи від червоних ліній до будинків і споруд з урахуванням сформованої забудови.

При розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1,0 м. При цьому, має бути забезпечене виконання необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть попаданню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок або взаємо- узгоджене водовідведення згідно з вимогами ДБН В.1.1-25.

---

На земельній ділянці не потрібно реєструвати навіси, тимчасові і господарські будівлі, альтанки та інші об'єкти, які не належать до капітального будівництва. Такі об'єкти відрізняє легка вага, відсутність інженерних мереж, житлових приміщень і фундаменту або допускається полегшений мелкозаглубленний фундамент з глибиною закладення до 1 метра.

Не потрібен дозвіл на будівництво гаража на власній ділянці без мети здійснення підприємницької діяльності та отримання прибутку.

Дозвіл потрібно на капітальні споруди та будівлі з житловими приміщеннями. Стандартна компактна легка банька з незаглибленного фундаментом і без підведення інженерних комунікацій в дозволі на будівництво не потребує. Це допоміжна споруда, яку можна сміливо будувати дільниці ІЖС, СНТ, ЛПГ, дачного кооперативу.

---

ГАРАЖ:

Відповідно до державних будівельних норм ДБН 360-92360-92** "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень" розміщення гаражів передбачають переважно вбудованими або прибудованими до житлових будинків по лінії забудови або в глибині ділянки. При розміщенні гаражів по лінії забудови відчинені двері не повинні заважати вільному руху пішоходів та транспорту. Нормативна відстань від входів та інших отворів гаража до вікон сусідніх житлових будинків становить 10 м. Для догляду за будівлями і здійснення їх поточного ремонту відстань до межі сусідньої ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни повинна становити не менше 1,0 м. При цьому повинно бути забезпечене влаштування необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть стіканню атмосферних опадів із покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок. Крім того, необхідно дотримуватись нормативних відстаней між будинками або господарськими будівлями гаражами) на суміжних ділянках.

---

ЛАЗНЯ (БАНЯ):

• БНіП 30-02-97 – це документ, що встановлює правила зведення та розміщення будівель на присадибній ділянці. Він повинен бути вивчений в обов'язковому порядку перед початком будь-яких дій на початку будівництва.
• СП 11-106-97 – містить нормативи щодо правильного проєктування лазні на ділянці. Згідно з цим документом можна скласти докладний план, в якому прописати всі технологічні етапи зведення лазні та уникнути помилок. Крім цього, у цьому нормативному акті є вказівки щодо оформлення погоджувальних документів та порядку їх подання у відповідні органи.

Згідно з нормативів, необхідно дотримуватися наступних вимог:

• Відстань від лазні до сусідньої ділянки повинна бути не менше 1 метра.
• Баня повинна знаходитися на відстані не менше 15 метрів від дерев'яних будівель (включаючи будівлі сусідів).
• Відстань від лазні до житлового будинку повинна бути не менше 8 метрів.
• Баня повинна знаходитися на відстані не менше 15 метрів від лісового масиву.
• Відстань до водойми повинна складати не менше 22 метрів.
• Лазню слід зводити на відстані не менше 12 метрів від колодязя або свердловини.
• Септик для стоку води повинен бути розташований не менше ніж у 2 метрах від сусідньої ділянки.
• Відстань від лазні до червоної лінії (межі ділянки) повинна бути не менше 5 метрів.
• Відстань до проїжджої частини повинна складати не менше 6 метрів.

---

У відповідності з вимогами статті 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», забудова присадибних, дачних і садових земельних ділянок може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (далі - будівельний паспорт).

Будівельний паспорт визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.

Звертаю Вашу увагу, щодо можливості здійснення будівництва без будівельного паспорта в період воєнного стану !!!

Постановою Кабінету Міністрів України від 24.06.2022 №722 визначено, що на період дії воєнного стану в Україні та протягом одного року з дня припинення чи скасування воєнного стану:

будівництво індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) площею до 500 кв. метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки за рішенням замовника відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні, а у разі відсутності затвердженої містобудівної документації на місцевому рівні - відповідно до цільового призначення земельної ділянки та обмежень у використанні земель, визначених Законом України “Про охорону культурної спадщини”, може здійснюватися замовником без отримання будівельного паспорта забудови земельної ділянки.

У такому разі замовник звертається до архітектора або інженера-проектувальника, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат, на підставі укладеного між ними договору, архітектор або інженер-проектувальник забезпечує створення та/або завантаження до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) з накладенням кваліфікованого електронного підпису схеми намірів забудови земельної ділянки (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо), створеної з дотриманням вимог законодавства, будівельних норм і правил.

Строк виконання робіт, розмір та порядок оплати робіт визначаються у договорі за домовленістю сторін.

При цьому під час подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт замовник зазначає реєстраційний номер схеми намірів забудови земельної ділянки в ЄДЕССБ.

Після введення об’єкта до експлуатації можливе оформлення право власності на нього. Для цього необхідно звернутися до Центру надання адміністративних послуг або нотаріуса.

Доброго дня.

Згідно з ДБН Б.2.2-12:2019, існують два типи відстаней:

Санітарні: Для господарських споруд (гараж, баня) вони становлять 1 метр від межі ділянки.

Протипожежні: Вони рахуються не від межі, а між будівлями (вашою та сусідською). Якщо у сусідів пусто в радіусі 10–20 метрів, то протипожежна відстань (яка зазвичай становить 6–15 м залежно від матеріалів) вже витримана із величезним запасом.

Якщо ваш гараж за 1 м від паркану, а сусідська хата за 10 м від того ж паркану — між ними 11 м. Це відповідає нормам навіть для дерев'яних споруд.

Гараж «спереду ділянки» — це зона ризику. Червоні лінії відокремлюють громадську вулицю від приватної забудови.

Будувати на червоній лінії або за нею категорично не можна.

ДБН дозволяє ставити гараж по лінії забудови (тобто впритул до паркану, що виходить на вулицю), але лише за погодженням з місцевою архітектурою. Якщо вони вперлися в «3 метри» через червоні лінії, тут маневру менше — доведеться відступати всередину двору.

Знайдіть приватного сертифікованого архітектора, який підготує «Ескізні наміри забудови».

Архітектор професійно розрахує протипожежні розриви, вкаже, що сусідські будівлі далеко, і обґрунтує відступ у 1 метр згідно з пунктом 6.1.41 ДБН Б.2.2-12:2019.

З цим пакетом документів подавайте заяву через ЦНАП або «Дію». Якщо прийде відмова — вона має бути письмовою та обґрунтованою конкретним пунктом закону, а не фразою «так кажуть норми».

Якщо архітектура посилається на неможливість обслуговування стіни (ремонт даху чи водостоку), ви можете підписати з сусідом нотаріальну згоду сусіда на те, що він дозволяє вам доступ до своєї ділянки для обслуговування вашої споруди.

Доброго дня, Євгенію!

Проектування та будівництво об’єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

1. отримання замовником або проектувальником вихідних даних;
2. розроблення проектної документації та проведення її експертизи;
3. затвердження проектної документації;
4. виконання підготовчих та будівельних робіт;
5. проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об’єктів (крім об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1)) та здійснення їх технічної інвентаризації (крім об’єктів, перелік яких визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування);
6. прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;
7. реєстрація права власності на об’єкт містобудування (стаття 26 Закону України Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності").

При розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1,0 м. При цьому, має бути забезпечене виконання необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть попаданню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок або взаємоузгоджене водовідведення згідно з вимогами ДБН В.1.1-25.

Для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м.

Що стосується розміщення житлових будинків,то законом передбачено наступне:

• житлові будинки на присадибних ділянках треба розміщувати відповідно до проекту забудови району із встановленим відступом від червоних ліній.
• житлові будинки слід розміщувати з відступом від червоних ліній вулиць: магістральних — не менше 6 м, житлових — не менше 3 м.

Отже, важливо розмежовувати загальне правило для нової забудови і спеціальне правило для сформованих кварталів, оскільки це різні правові режими розміщення об’єктів, і автоматичне застосування норми «3 метри від межі» без з’ясування, чи йдеться про нову забудову чи про сформований квартал, не відповідає буквальному змісту ДБН.

Також Вам слід враховувати, що вимоги щодо відступів від червоних ліній встановлюються містобудівною документацією та є самостійним обмеженням, яке не тотожне відступу від межі суміжної ділянки, тому правова оцінка можливості розміщення гаража чи бані повинна здійснюватися з урахуванням одночасно норм ДБН щодо межі ділянки, протипожежних розривів між будівлями, вимог до водовідведення та положення червоних ліній.

Реконструкція житлового будинку та будівництво окремого гаража і бані — це об’єкти будівництва. Для їх розміщення необхідно або отримати будівельний паспорт забудови земельної ділянки, або розробити проектну документацію (залежно від параметрів об’єкта і класу наслідків СС1/СС2).

Якщо Ви хочете відступати не “стандартні 3 м”, а аргументувати розміщення ближче до межі в умовах сформованої забудови, без проектанта це практично неможливо, тому що саме він має показати відповідність ДБН, протипожежним розривам, водовідведенню, червоним лініям і відсутності порушення прав сусіда.

Архітектор у Вашому випадку потрібен для трьох речей: правильно "посадити" будівлі на ділянці з урахуванням червоних ліній і охоронних зон; обґрунтувати допустимість відступу 1 м (якщо це можливо у Вашій ситуації); оформити пакет документів так, щоб орган містобудування не мав формальної підстави відмовити.

Будувати “без документів” не раджу, оскільки це майже гарантований ризик штрафу, припису ДІАМ та проблем з введенням в експлуатацію і реєстрацією права власності.

Вам необхідно замовити топозйомку М 1:500 і витяг/схему з нанесенням червоних ліній та інженерних мереж, аби одразу прибрати ризик, що запланований гараж або баня потрапляють у червоні лінії чи охоронні зони.

Паралельно залучаєте проектанта/архітектора, який у проектній документації обґрунтовує розміщення споруд ближче до межі через те, що це квартал зі сформованою забудовою, показує фактичні відстані до сусідніх будівель (у Вас вони 10–20 м, тобто пожежні розриви між будівлями зазвичай не порушуються), закладає інженерні заходи водовідведення виключно в межі Вашої ділянки, а для стін, що виходять на межу, передбачає конструктив без прорізів та з негорючих матеріалів/рішеннями, які знімають «протипожежний» аргумент.

Надалі подаєтесь на оформлення та у разі відмови із посиланням на "3 метра від межі" вимагаєте письмову мотивовану відмову з аргументацією на конкретний пункт ДБН, який забороняє саме господарську будівлю/гараж/баню при Ваших фактичних відстанях, бо пункт 6.1.41 містить дві різні норми для різних режимів забудови (сформована/нова), і тоді у Вас з’являється юридична підстава для адміністративного оскарження.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго вечора, Євгенію!

Плануючи забудову, необхідно враховувати безліч факторів: розміри ділянки, її форму, рельєф, орієнтацію по сторонах світла, наявність або відсутність централізованих комунікацій, сусідню забудову, а також правовий статус землі. Від цих параметрів безпосередньо залежить можливість розміщення на території конкретних видів будівель та те, які саме нормативи будуть застосовуватись.

Особливу увагу слід приділити тому, що нормативи залежать не тільки від типу будівель (житлові, господарські, тимчасові), а й від матеріалу, з якого вони побудовані, їх площі, висоти, капітальності, наявності фундаменту та підвальних приміщень. Одна й та сама будівля може потрапляти під різні вимоги, залежно від деталей. Наприклад, лазня, зведена на фундаменті і підключена до інженерних мереж, розглядатиметься як капітальна будова, а отже, потребує дотримання всіх норм, у тому числі протипожежних та санітарних. Водночас легка каркасна лазня без підключення до комунікацій може бути класифікована як тимчасова споруда.

Тому, якщо зробити гараж або баню без капітального фундаменту (наприклад, модульна конструкція, каркасник на гвинтових палях або бетонних блоках) на неї не потрібен будівельний паспорт і введення в експлуатацію. Достатньо відступити 1 метр від межі. Мінус — Ви не зможете зареєструвати це як об'єкт нерухомості в реєстрі.

Також слід пам’ятати: незалежно від типу споруди, всі об’єкти повинні бути розташовані таким чином, щоб забезпечувалася пожежна безпека, інсоляція, санітарні та гігієнічні норми, а також доступ до них для обслуговування та ремонту. Тому просте інтуїтивне розміщення об’єктів є неприпустимим.

Перше, з чого потрібно починати планування забудови ділянки, – це встановлення відступів від меж земельної ділянки. Це базова норма, яка впливає на подальше зонування.

Згідно пункту 6.1.41 ДБН Б.2.2-12:2019 https://e-construction.gov.ua/laws_detail/37830823... При розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1,0 м. При цьому, має бути забезпечене виконання необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть попаданню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок або взаємоузгоджене водовідведення згідно з вимогами ДБН В.1.1-25.

Для гаража мінімальна відстань до кордону із сусідньою ділянкою становить 1 метр. Але треба розуміти, що такі об’єкти, якщо вони будуються впритул до паркану, не повинні мати вікон чи водостоків, спрямованих на сусідню ділянку.

Особливу увагу потрібно приділити розміщенню лазні, літнього душу та туалету. Відповідно до санітарних норм, відстань від таких об’єктів до житлового будинку має становити щонайменше 8–12 метрів. Це з тим, що лазня чи туалет є потенційними джерелами неприємного запаху, підвищеної вологості і навіть зараження води чи грунту. Мінімальний відступ від кордону із сусідньою ділянкою для таких об’єктів — 1 метр, але на практиці часто потрібно більше. Особливо це важливо, якщо у сусіда на межі ділянки розташована криниця або свердловина — у такому разі санітарні норми вимагають дотримання відстані щонайменше 20–30 метрів, щоб унеможливити забруднення підземних вод.

Якщо будова розташовується ближче за нормативні відступи це вимагає письмової згоди сусіда. Такий документ бажано запевнити у нотаріуса — інакше його може визнати недійсним у суді. У разі зміни власника ділянки новий власник має право оскаржити раніше досягнуті домовленості, якщо вони не були оформлені юридично коректно.

Дуже важливо розуміти, що будь-яке капітальне будівництво вимагає межування ділянки. Межування – це встановлення точних меж земельної ділянки та їх фіксація у кадастрі. Якщо ви почнете будувати будинок або гараж без точного розуміння, де проходить кордон, існує високий ризик «залізти» на сусідню територію або землі загального користування. Це автоматично призведе до визнання будови самовільною і, як наслідок, до проблем із реєстрацією. Навіть якщо ділянка обгороджена та використовується багато років, без офіційного межового плану юридично кордони не вважаються встановленими.

Не менш важлива тема “червоних ліній” – це умовні лінії, які позначають межі територій загального користування (вулиці, проїзди, комунікації тощо). Будівництво в зоні червоних ліній заборонено або потребує окремого дозволу. Порушення цього правила – одна з найпоширеніших причин відмови в оформленні будинку або розпорядження про знесення. Перед початком проектування обов’язково потрібно запросити містобудівний план земельної ділянки, де зазначені лінії позначені.

Якщо ж, наприклад, Ви збудуєте гараж або лазню ближче до кордону, ніж належить, то Вам необхідно буде провести обстеження ділянки із залученням кадастрового інженера. Він встановить реальні відстані та підтвердить (або спростує) порушення. Далі можна спробувати узаконити будівництво — чи то через місцеву адміністрацію, чи то через суд.

Якщо порушення незначне і не порушує прав інших осіб, суд може визнати об’єкт законним. Однак, якщо сусіди подають заперечення або доведено, що будівництво затіняє ділянку, забруднює територію або порушує санітарні вимоги — велика ймовірність, що узаконити її не вдасться. У цьому випадку єдиний вихід — перенесення чи знесення об’єкта.

Також варто розглянути такий важливий аспект, як внесення змін до вже затвердженого плану забудови. Насправді буває, що після початку будівництва власник вирішує змінити проект: наприклад, прилаштувати другий поверх, перенести вікно на інший бік або замінити призначення приміщення. Такі зміни, якщо вони впливають на зовнішній вигляд будівлі, її розміри або розміщення на ділянці, потребують повторного узгодження та внесення змін до документів. Неузгоджене перепланування — це пряма дорога до відмови у введенні в експлуатацію і, як наслідок, неможливості оформити право власності.

Нарешті, важливо обговорити перспективи зміни законодавства. В останні роки спостерігається тенденція до посилення контролю за самовільним будівництвом. Дедалі частіше місцеві органи влади проводять за скаргами сусідів перевірки та штрафують за недотримання санітарних зон, вимагають демонтажу господарських споруд, що розміщені з порушеннями. Тому сподіватися на “може пронесе” вже не доводиться. Набагато безпечніше з спочатку дотримуватися всіх норм і правил.

Тому Ваш план дій виглядає наступним чином:

1. Замовте топозйомку (М 1:500). Без неї не буде предметної розмови. Ви маєте побачити, де реально проходять червоні лінії.
2. Не покладайтеся на усні відповіді архітектури. Знайдіть приватного архітектора або інженера-проєктувальника. Вони знають, як правильно намалювати "Ескізні наміри забудови" для отримання Будівельного паспорта, пославшись на правильні пункти ДБН.
3. За необхідності поговоріть із сусідами. Дізнайтеся, чи готові вони дати нотаріальну згоду на відступ в 1 метр.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Добрий день.

Був представником і сторони, яка порушила ДБН, і представником сусіда порушника (в різних справах).

Якщо ДБН будуть порушені, ваші сусіди (і не тільки) можуть направити Скаргу до органів державного архітектурно-будівельного контролю. До вас приїдуть із перевіркою. Виявлять порушення, винесуть Припис про усунення порушень. Якщо не виконаєте Припис - оштрафують.

І так далі..., а саме - винесуть Припис про знесення самочинного збудованого об'єкту...

Якщо не виконаєтте припис про знесення, ДАБК подасть позов до Суду про зобов'язання знести незаконно збудовану споруду.

Судові справи про знесення - це непрості справи і для знесення самочинно збудованого треба доказати наявність реально загрожуючих третім особам (і самому власнику) факторів, виникнення яких загрожує життю і здоров'ю зазначених осіб (наявність підземних мережевих комунікацій, ширина пожежних проїздів і т.п.).

Але на практиці немає тотального контролю за дотриманннян ДБН в приватному секторі. Але механізм коонтролю є і він діє і може бути реалізованим заінтересованою особою.

Дієвий вихід (доречі, доволі популярний останнім часом) - на місті гаража зробити навіс (або купити готовий розбірний навіс), а через деякий час у гаража можуть з'явитись стіни, ворота і т.п.

Щодо бані - модульний варіант...без капітального фундаменту.

Ще немаловажливе:

1. Жоден Банк не прийме в іпотеку (в заставу) нерухомість, яка має самобуд і, відповідно, де фактичний стан нерухомості не співпадає із Техпаспортом.

2. Будь-який самобуд чутливо зменшує подальшу ліквідність нерухомості.