Баланс прав власника та довгострокового фактичного користувача (посідача) житла за проєктом нового ЦК

Доброго дня

Реформа речового права, заснована на оновленні Цивільного кодексу України, кардинально змінює баланс сил між юридичним власником майна та його фактичним користувачем. Запровадження автономного інституту посідання (володіння) означає, що закон починає захищати сам факт фізичного контролю над річчю, незалежно від наявності титулу. У ситуації тривалого бездоговірного проживання користувач кваліфікується як добросовісний залежний посідач, чиє право на перебування в житлі підтверджене багаторічними безготівковими платежами. Нове законодавство надає такому посідачу інструмент негайного посідацького захисту, що повністю блокує будь-які спроби власника повернути контроль над квартирою в позасудовий спосіб (наприклад, шляхом заміни замків або відключення комунікацій). Будь-яке самоправне позбавлення володіння дозволить користувачу через суд миттєво відновити свій статус-кво, змушуючи власника ініціювати складний і тривалий петиторний (титульний) судовий процес для доведення свого вищого права.

Спроба захистити титул власності через превентивну фіктивну реєстрацію у квартирі третіх осіб, особливо неповнолітніх дітей, є правовою ілюзією, яка не створює жодних перешкод для фактичного посідача, але закладає критичні ризики для самого власника. У межах посідацького захисту визначальним є виключно те, хто реально здійснює панування над річчю, тому «паперова» реєстрація родичів ніяк не вплине на процесуальні права військовослужбовця, який там проживає. Водночас власник потрапляє у жорстку пастку спеціального законодавства про захист прав дітей. Зареєструвавши неповнолітніх, власник позбавляє себе можливості вільно розпоряджатися майном, оскільки будь-яке зняття дитини з реєстрації або відчуження нерухомості вимагатиме обов'язкового погодження з органами опіки та піклування. Це фактично консервує обтяження квартири на багато років без досягнення початкової мети захисту.

З позиції чинного зобов'язального права, семирічне систематичне внесення плати на картку власника є беззаперечним доказом існування договору найму житла на умовах усної пролонгації. Судова практика однозначно трактує регулярні безготівкові транзакції як конклюдентні дії, що свідчать про взаємну згоду сторін продовжувати орендні відносини, навіть якщо початковий письмовий документ давно втратив силу. Такий тривалий «цифровий слід» автоматично активує фіскальні ризики для власника майна. Наявність повної банківської історії за 7 років дає користувачу потужний інструмент тиску у вигляді потенційного звернення до органів Державної податкової служби. Оскільки доходи від оренди не декларувалися, власнику загрожує примусове нарахування податкового зобов'язання з ПДФО та військового збору за весь період, а також значні фінансові санкції та штрафи за ухилення від сплати податків, що перетворює фіскальний аспект на серйозний важіль шантажу.

Для законної превенції ризиків майбутньої реформи власнику необхідно негайно трансформувати правовий статус користувача, перевівши відносини у виключно письмову площину. Найбільш ефективним механізмом є укладення договору позички (безоплатного користування) із чітко визначеним строком дії, де користувач прямо визнає себе лише тимчасовим тримачем речі, який здійснює володіння від імені та в інтересах власника без права на самостійний посідацький захист. З моменту підписання такого договору будь-які безготівкові платежі за оренду мають бути припинені, щоб нівелювати ознаки прихованого найму. Особливий статус користувача як мобілізованого військовослужбовця вимагає від власника виключно договірного та медіативного врегулювання, оскільки будь-які примусові судові заходи щодо виселення будуть автоматично зупинені судом до моменту його демобілізації. Завчасна фіксація обов'язку звільнити приміщення у конкретну дату після закінчення служби є єдиним безпечним способом захистити абсолютність титулу власності.

Слід також зазначити, що будь-який законопроєкт — а особливо такий масштабний, як фундаментальна реформа речового права — до моменту фінального голосування у Верховній Раді та підпису Президента може зазнати суттєвих змін, коригувань або взагалі бути відхиленим чи заміненим іншою редакцією.

Оскільки наразі ми аналізуємо лише проєктні положення, сприймати інститут «посідання» як неминучу догму зарано. Законодавці під тиском юридичної спільноти та реалій воєнного стану можуть значно пом'якшити норми посідацького захисту, щоб запобігти зловживанням з боку недобросовісних користувачів та захистити права власників.

Саме тому всі превентивні кроки, які ми розглянули (зокрема, перехід на письмовий договір позички), є універсальними. Вони розроблені так, щоб захистити ваш титул власності за будь-якого сценарію: і в межах чинного Цивільного кодексу, і на випадок ухвалення реформи в найрадикальнішій редакції. Наявність чіткого паперового документа, де користувач власноруч визнає себе лише «тимчасовим тримачем», нівелює ризики незалежно від того, як саме проголосують депутати.

Доброго дня, Олег!

Надаю відповіді на Ваші питання.

1.Проєкт нового ЦК та інститут «посідання»: Як саме 7 років безперервного проживання та банківські виписки вплинуть на кваліфікацію користувача як «добросовісного посідача»? Чи зможе він за новими правилами заблокувати примусове виселення та створити додаткові ризики для власника, посилаючись на захист фактичного володіння (панування над річчю)?

Наявність щомісячних безготівкових платежів на картку власника є доказом того, що користувач визнає владу власника над річчю та сплачує за користування нею. Відповідно, за логікою реформи, він кваліфікується не як самостійний посідач (який володіє річчю як своєю), а як орендар (наймач) на підставі зобов'язальних відносин.

Строк у 7 років безперервного проживання за наявності платіжних документів не дозволить користувачу заявити про набувальну давність. Банківські виписки грають проти версії про «самостійне добросовісне посідання», оскільки підтверджують відплатний (орендний) характер відносин.

Згідно ст. 1061 проєкту ЦКУ У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

2.Ефективність прописки неповнолітніх: Чи має правовий сенс фіктивна реєстрація третіх осіб із дітьми для захисту від фактичного посідача за чинним чи майбутнім законодавством?

Правого сенсу немає.

Ваше право власності на квартиру є непорушним. Прописка інших осіб ніяким чином не впливає на Ваше право власності. Те ж саме можна сказати про орендарів чи користувачів житлом.

Щодо посідання, до відповідно до статті 572 проєкту ЦКУ Сам по собі факт безпосереднього посідання такої речі не породжує презумпції права власності, але презюмує наявність правомірної підстави її тримання, якщо не доведено іншого.

3.Усна пролонгація та фіскальний аспект: Чи вважаються регулярні транзакції за 7 років беззаперечним доказом автоматичного поновлення найму за ст. 764 чинного ЦК, і які прецеденти існують щодо шантажу власників податковими органами у таких тривалих відносинах?

Регулярні безготівкові платежі протягом 7 років є беззаперечним доказом наявності фактичних договірних відносин найму.

Якщо письмовий договір колись існував і закінчився, а наймач продовжив користуватися майном за відсутності заперечень власника протягом місяця, договір вважається поновленим на строк, який був встановлений раніше (ст. 764 ЦК України).

Якщо договору не було взагалі, суд кваліфікує це як устрій укладеного договору найму житла (який за законом має бути письмовим, але недотримання форми не робить його автоматично нікчемним, якщо сторони виконували умови — платили й надавали майно).

Тривалі безготівкові перекази без сплати податків — це класичний інструмент тиску з боку користувачів у конфліктних ситуаціях. Систематичне отримання доходу на картку фізособи (не ФОП) зобов'язує власника декларувати цей дохід щорічно та сплачувати ПДФО (18%) та Військовий збір (5%).

Наймач, якого намагаються виселити, може звернутися до Державної податкової служби (ДПС) із заявою про правопорушення, додаючи виписки за 7 років. Податкова має право донарахувати податки за період (у межах строків давності), штраф у розмірі 25% від суми несплачених податків.

4.Які юридичні механізми (наприклад, трансформація статусу користувача у «тимчасове тримання» без права на самостійне посідання) доцільно реалізувати власнику вже зараз, щоб безпечно врегулювати або припинити ці відносини до остаточного ухвалення реформи ЦК?"

Щоб захистити титул власності та підготуватися до реформи ЦК, власнику доцільно діяти виключно у правовому полі, уникаючи сірих схем.

Крок 1. Необхідно перевести відносини з усно-хаотичних у чітко задокументовані. Власнику варто запропонувати користувачу підписати Договір оренди або Договір короткострокового найму житла, або Договір безоплатного користування (позички) із фіксацією компенсації компослуг.

У тексті договору слід прямо зазначити: «Наймач підтверджує, що Об'єкт передається йому виключно у тимчасове користування (тримання), він не набуває права самостійного посідання об'єкта і зобов'язується повернути його за першою вимогою Власника у строк...». Це повністю нівелює ризики майбутньої реформи речового права.

Крок 2. Щоб вибити з рук користувача важіль податкового шантажу, власнику доцільно подавати декларацію про доходи за попередні періоди або зареєструвати ФОП (2 чи 3 група) та проводити платежі офіційно. Самостійне виправлення помилок передбачає мінімальні ризики порівняно з тими, що виникнуть за ініціативою ДПС.

Крок 3. Направлення офіційного повідомлення

Якщо користувач відмовляється підписувати документи, власнику слід направити на його ім'я (та за місцем служби/проживання) офіційний лист-вимогу (цінним листом з описом вкладення) про звільнення житлового приміщення у зв'язку з припиненням усних домовленостей найму.

Це зафіксує дату припинення згоди власника на користування майном. З цього моменту користувач офіційно стає недобросовісним наймачем, що спрощує його подальше виселення в судовому порядку та виключає будь-які претензії на захист володіння за новими правилами ЦК.

Чи розглядає власник можливість мирного врегулювання (наприклад, укладення офіційного договору оренди (найму) з фіксацією фінального строку виїзду після демобілізації військовослужбовця), чи налаштований виключно на негайне припинення будь-яких відносин?

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Доброго дня, Олеже!

Одразу, хочу Вас застерегти: законопроєкт №15150 станом на зараз не є чинним законом. Він зареєстрований 09.04.2026 року, а 28.04.2026 року прийнятий за основу та готується до другого читання, тобто текст ще може бути змінений.

Тому всі висновки, зроблені мною у відповіді на Ваші питання мають теоретичний характер і в жодному разі не несуть у собі ніяких інструментів, які б можна було використати в реальній ситуації.

Проєкт нового ЦК, інститут «посідання», 7 років проживання і банківські виписки

За чинним ЦК ситуація кваліфікується насамперед через договірне користування житлом, право володіння чужим майном, найм житла або фактичні наймові відносини. За чинним ЦК нам також відома така категорія як фактичне володіння: володільцем чужого майна є особа, яка тримає його у себе, а володіння вважається правомірним, якщо інше не випливає із закону або не встановлено рішенням суду. Право володіння виникає, зокрема, на підставі договору з власником.

Тобто, фактичне проживання та щомісячні безготівкові платежі не створюють для користувача права власності, але є доказом того, що він вселився та користувався квартирою не самовільно. Отже він не є випадковим займанцем, а особою, яка користувалася житлом із відома власника та за оплату.

Для набувальної давності за чинним ЦК потрібно добросовісне, відкрите і безперервне володіння нерухомим майном протягом 10 років. Але регулярні платежі власнику якраз показують, що користувач насправді визнавав статус реального власника і не поводився як власник квартири. Тому самі по собі 7 років проживання плюс платежі не є реальною підставою для набуття права власності.

У проєкті нового ЦК акцент зміщується. Там пропонується окремий інститут посідання: посіданням є фактичний контроль над річчю, який дає можливість ефективно панувати над нею, незалежно від наявності юридичного титулу. Також розмежовуються безпосереднє і опосередковане посідання: користувач, який сам фактично контролює квартиру, буде безпосереднім посідачем, а власник, якщо квартира передана іншій особі за договором або домовленістю, може розглядатися як опосередкований посідач.

Отже, у майбутній моделі користувач потенційно зможе сказати не “я власник”, а “я безпосередній добросовісний посідач квартири, мене не можна самоуправно позбавити фактичного контролю над житлом”. Саме це є головним ризиком для власника за проектом нового Кодексу.

Однак 7 років платежів власнику одночасно працюють і на користь власника. Вони показують, що посідання користувача було титульним, тобто здійснювалося на підставі зобов’язального титулу — договору найму, фактичної домовленості про оплатне користування або іншої договірної моделі. Проєкт прямо розмежовує титульне і безтитульне посідання: якщо посідання здійснюється на підставі юридичного титулу і в його межах, воно є титульним; якщо без титулу або з виходом за межі титулу — безтитульним.

Тому користувач за новим ЦК може отримати потужний елемент захисту фактичного стану, але не більш сильний титул на квартиру. Він зможе ускладнити самоуправне виселення, зміну замків, вивезення речей, відключення комунальних послуг, але не зможе лише через 7 років проживання і платежів перетворитися на власника або заблокувати судове припинення користування.

За проєктом нового Кодексу добросовісність посідання презюмується, але посідач стає недобросовісним з моменту, коли дізнався або повинен був дізнатися про відсутність у нього права на посідання, зокрема з дня отримання письмової вимоги уповноваженої особи, у якій заперечено його право на посідання. Це ключова норма для власника, тобто не фіктивна “прописка”, а письмова вимога про припинення користування і повернення квартири змінює правову якість подальшого перебування користувача у квартирі.

Щодо статусу військовослужбовця: він не перетворює його на особу з речовим правом на квартиру. Але практично це може ускладнити процедуру: належне повідомлення, участь у суді, строки, можливі заяви про відкладення розгляду або відстрочення виконання рішення. Тобто це не речово-правовий захист, а процесуальний і фактичний фактор ризику.

Ефективність “прописки” неповнолітніх третіх осіб

За чинним законодавством фіктивна реєстрація третіх осіб із дітьми не створює реального захисту права власності. Закон прямо передбачає, що декларування або реєстрація місця проживання особи не є підставою для набуття права володіння, користування чи розпорядження житлом, а також не є підставою для вселення чи визнання права на проживання або користування житлом.

Тобто навіть якщо власник зареєструє у квартирі родичів із неповнолітніми дітьми, це не анулює факту, що фактичний користувач 7 років проживає у квартирі, має ключі, речі, доступ, сплачує кошти і реально контролює житло.

У контексті нового ЦК така дія ще менш корисна, бо проєктний інститут посідання прив’язаний не до реєстрації місця проживання, а до фактичного контролю над річчю. Якщо родичі з дітьми не проживають у квартирі, не здійснюють фактичного контролю, не мають реального панування над житлом, вони не будуть реальними безпосередніми посідачами. Посідачем залишатиметься той, хто фактично проживає і контролює квартиру.

Більше того, у майбутньому спорі така фіктивна реєстрація може зіграти проти власника. Користувач може подати це як штучну, недобросовісну дію, спрямовану на витіснення його з квартири без належної процедури. Тобто замість превентивного захисту власник може отримати додатковий аргумент проти себе: він не врегульовував правовідносини, а створював видимість проживання інших осіб.

Отже, правового сенсу в такій фіктивній реєстрації майже немає. Для чинного ЦК вона не створює права користування для зареєстрованих осіб. Для нового ЦК вона не створює посідання, якщо немає фактичного контролю.

Усна пролонгація, регулярні платежі і фіскальний аспект

За чинним ЦК регулярні платежі за 7 років не є автоматично “беззаперечним” доказом поновлення договору саме за статтею 764 ЦК, але вони є дуже сильним доказом існування оплатних відносин користування житлом.

Стаття 764 ЦК працює тоді, коли був строковий договір найму, строк закінчився, наймач продовжив користуватися майном, а наймодавець протягом одного місяця не заперечив. У такому разі договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Але для житла є спеціальні норми. За статтею 821 ЦК, якщо у договорі найму житла строк не встановлений, він вважається укладеним на 5 років. За статтею 822 ЦК, якщо наймодавець не попередив наймача не пізніше ніж за 3 місяці до спливу строку про відмову від укладення договору на новий строк, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Тому залежно від фактичної історії є різні сценарії:

1. Якщо письмовий договір був і просто закінчився, а власник 7 років після цього приймав однакові платежі, ризик визнання поновлення договору досить високий.
2. Якщо письмового договору не було взагалі, платежі не доводять автоматично всі умови договору, але доводять сам факт тривалого оплатного користування. У спорі користувач буде посилатися на банківські виписки як на підтвердження домовленості про проживання, регулярної оплати і відсутності заперечень власника.

У контексті нового ЦК ці платежі матимуть ще одне значення: вони підтверджуватимуть титульний характер посідання. Тобто користувач стверджує, що він користався квартирою не самовільно, а з дозволу власника. Власнику, своєю чергою, вигідно не заперечувати договірну природу цих відносин повністю, бо саме договірна природа дозволяє показати: користувач тримав квартиру не як свою, а похідно від волі власника.

Фіскальний аспект окремий. Регулярні платежі на картку власника можуть бути розцінені як дохід від надання нерухомості в оренду або житловий найм. Податкова служба роз’яснює, що об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, а в разі оренди між фізичними особами питання декларування та сплати податку покладається на орендодавця у порядку, встановленому ПКУ.

Реальний ризик тут полягає в тому, що користувач може використати банківські виписки як інструмент тиску на власника, повідомивши податковий орган про 7 років платежів за квартиру.

Для речового спору це не дає користувачу права власності. Проте, для переговорної позиції власника це вразливе місце, особливо якщо власник буде одночасно стверджувати, що жодних орендних або наймових відносин не існувало.

Законна превенція для власника до остаточного ухвалення нового ЦК

Якщо власник хоче залишити користувача у квартирі, потрібно укласти письмовий договір найму житла або додаткову угоду. У ньому варто зафіксувати, що квартира належить власнику; користувач визнає право власності власника; користування є оплатним, строковим і похідним від волі власника; користувач не набуває речового права на квартиру; не має права вселяти третіх осіб, передавати квартиру в піднайм, реєструвати інших осіб без письмової згоди власника; після припинення договору зобов’язаний звільнити квартиру, повернути ключі та передати її за актом.

У контексті нового ЦК така угода матиме додаткову функцію, а саме: вона документально закріпить, що користувач є не самостійним “посідачем як власник”, а безпосереднім титульним посідачем, який тримає квартиру для власника в межах договору. Власник у такій правовій моделі залишатиметься власником і опосередкованим посідачем.

Якщо власник хоче припинити відносини, потрібно направити письмове повідомлення про відмову від продовження/припинення фактичних відносин платного користування та вимогу звільнити квартиру. Важливо зазначати, що між сторонами фактично склалися відносини платного користування житлом, однак власник не має наміру їх продовжувати і вимагає повернення квартири.

За чинним ЦК таке повідомлення потрібне для належного припинення або непродовження найму. За новим ЦК воно буде ще важливішим, бо саме письмова вимога власника може стати моментом, з якого подальше посідання користувача втрачає добросовісний характер.

Щодо ідеї “трансформації статусу користувача у тимчасове тримання” — її потрібно використовувати дуже обережно. Заднім числом назвати особу, яка 7 років проживала у квартирі та щомісяця платила кошти, “тимчасовим тримачем” або “тимчасовим мешканцем” буде слабкою позицією. Це не відповідає фактичній поведінці сторін.

Реалістичніше формулювати не так: “він завжди був тимчасовим тримачем”, а так: “користування квартирою було похідним від волі власника, здійснювалося на підставі фактичної оплатної домовленості, не створювало самостійного речового права, а після отримання письмової вимоги власника підлягає припиненню”.

Якщо діяти практично у описаній Вами ситуації в контексті нового ЦК, то власнику необхідно було б:

• зібрати документи про право власності;
• зберегти всі банківські виписки;
• проаналізувати листування з користувачем;
• визначити, чи був письмовий договір і коли він закінчився;
• надіслати письмове повідомлення про припинення або непродовження користування;
• встановити розумний строк для звільнення;
• припинити приймати платежі як орендну плату або прямо зазначати, що прийняття коштів після визначеної дати не означає згоди на продовження договору, а є компенсацією фактичного користування до повернення квартири;
• у разі відмови звільнити житло — звертатися до суду, а не вдаватися до самоуправства.

Також потрібно окремо вирішити податкове питання. Якщо власник 7 років отримував платежі і не декларував їх, бажано до конфлікту з користувачем оцінити податкові наслідки та можливість добровільного врегулювання. Це не речово-правовий механізм захисту, але він знімає один із потенційних важелів тиску.

ВИСНОВОК

У межах діючого ЦК користувач має достатньо сильну позицію як фактичний наймач або користувач житла, але слабку позицію як потенційний власник. Його платежі власнику не ведуть до набуття права власності, а підтверджують похідне користування чужою квартирою.

В той самий час у межах проєкту нового Кодексу користувач може отримати додатковий правовий інструмент — захист посідання. Однак цей захист стосуватиметься передусім недопущення самоуправного позбавлення фактичного контролю над квартирою, а не переходу права власності.

Фіктивна реєстрація родичів із неповнолітніми дітьми не вирішує проблему ні за чинним правом, ні в логіці нового ЦК. Вона не створює фактичного посідання, якщо особи реально не проживають, і може виглядати як недобросовісна тактика.

Найкраща превенція для власника — письмова фіксація або припинення правовідносин: договір, додаткова угода, письмова вимога, акт повернення квартири, належна судова процедура у разі відмови звільнити житло.

З повагою, адвокат Айвазян.