Оренда приміщення як ФОП

Доброго дня, Святославе!

Чи не розглядали Ви варіант з укладенням договору позички (безоплатного користування), а не договором оренди?

Нижче надаю відповіді на Ваші питання

1) Чи можу я платити готівкою за оренду

Так, можете, але орендодавець (ФОП) зобов'язаний провести цю суму через касовий апарат та видати Вам фіскальний чек. Без касового апарату він не має права приймати готівку.

Як альтернатива Ви можете внести готівку через касу банку або термінал самообслуговування на розрахунковий рахунок (IBAN) орендодавця. Для нього це буде безготівкове надходження (касовий апарат не потрібен), а для вас — оплата готівкою.

2) На чию сторону лягає відповідальність за податки у разі чого, на сторону орендодавця чи орендаря?

Оскільки Ви обидва є ФОПами, кожен несе відповідальність за себе.

Орендодавець самостійно сплачує єдиний податок та військовий збір зі свого доходу від оренди.

3) Якщо мені цей договір потрібен тільки номінально, бо він є в переліку документів для подачі на створення "іменника" в казенному підприємстві пробірного контролю Міністерства фінансів, чи може десь перевірятись сплата податків за цим договором?

Казенне підприємство пробірного контролю дійсно не перевіряє сплату податків — їм потрібна лише підстава, на якій ви перебуваєте в приміщенні (договір). Але податкова може це перевірити.

Згідно із законом, як тільки Ви укладаєте договір оренди, Ви зобов'язані протягом 10 робочих днів подати до податкової форму 20-ОПП, де вказуєте орендоване приміщення.

Якщо Ви не здійснюєте платежі, то до Вас можуть бути питання від податкової.

4) Чи обов'язково вказувати банківські реквізити в кінці договору?

Ні, юридично це не обов'язково.

Банківські реквізити — це лише платіжні дані. Їх відсутність не робить договір недійсним. Однак, якщо в тексті договору прописано, що оплата здійснюється у безготівковій формі, то відсутність реквізитів виглядає нелогічно.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня, Святославе!

Готівкою платити можна, але з обмеженням.

Якщо договір укладається саме між двома ФОП, то обидві сторони є суб’єктами господарювання. За пунктом 6 розділу II Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 29.12.2017 № 148, розрахунки готівкою між суб’єктами господарювання дозволені протягом одного дня між собою у розмірі до 10 000 грн включно. Понад цю суму платіж має йти через надавача платіжних послуг: з рахунку на рахунок або шляхом внесення коштів до каси банку/надавача платіжних послуг для подальшого переказу на рахунок отримувача.

Тобто якщо орендна плата, наприклад, 8 000 грн на місяць — можна готівкою. Якщо 12 000 грн — краще безготівково або через внесення коштів на рахунок орендодавця.

Якщо орендодавець-ФОП приймає орендну плату саме готівкою як оплату за послугу/користування майном, для нього виникає питання застосування РРО/ПРРО. Закон України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» поширюється на суб’єктів господарювання, які здійснюють розрахункові операції у сфері послуг, а при оплаті шляхом переказу на рахунок через банк така операція для отримувача не є розрахунковою операцією в розумінні Закону № 265/95-ВР.

Податки за орендний дохід — це відповідальність орендодавця.

Якщо орендодавець дійсно є ФОП і отримує плату за оренду в межах своєї підприємницької діяльності, то він сам відображає цей дохід і сам сплачує свої податки як ФОП.

Для орендаря важливо мати від орендодавця підтвердження, що він є ФОП: витяг/виписку з ЄДР, а бажано також витяг з реєстру платників єдиного податку та наявність відповідного КВЕД, зазвичай 68.20 — надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.

За пунктом 177.8 статті 177 Податкового кодексу України, при виплаті доходу ФОП від його підприємницької діяльності податок на доходи фізичних осіб у джерела виплати не утримується, якщо ФОП надав копію документа, що підтверджує його державну реєстрацію як суб’єкта підприємницької діяльності. Для платників єдиного податку додатково діє підпункт 2 пункту 297.1 статті 297 Податкового кодексу України: вони звільняються від ПДФО щодо доходів, отриманих у межах господарської діяльності та оподаткованих за правилами спрощеної системи.

Тому за нормальної ситуації орендар не сплачує податки замість орендодавця. Але ризик для орендаря виникає, якщо договір формально укладено з ФОП, а фактично платіж іде фізичній особі поза підприємницькою діяльністю, або немає підтвердження ФОП-статусу. Тоді можуть виникати питання податкового агента.

“Номінальний” договір — ризиковий варіант.

Якщо договір потрібен для подання до казенного підприємства пробірного контролю, сам факт подання договору не означає, що податкова автоматично перевірить сплату податків за ним. Однак, договір оренди повинен відповідати реальним правовідносинам: має бути об’єкт, передача у користування, строк, плата, порядок оплати.

За частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України договір найму/оренди передбачає передачу майна у користування за плату на певний строк, а за статтею 762 Цивільного кодексу України за користування майном справляється плата, розмір якої встановлюється договором.

Якщо договір існує лише “для паперів”, але фактично приміщення не передавалось, орендна плата не сплачувалась, акт приймання-передачі не складався, то в разі перевірки можуть виникнути питання щодо реальності договору. Для податкових цілей пункт 44.1 статті 44 Податкового кодексу України вимагає вести облік на підставі первинних документів, а стаття 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» визначає первинні документи як підставу для обліку господарських операцій.

Тому краще не робити “номінальний” договір. Правильніше — укласти реальний договір на мінімально необхідну площу, з реальною адресою, актом приймання-передачі та зрозумілою орендною платою.

Банківські реквізити в кінці договору не завжди є обов’язковими.

Обов’язково потрібно ідентифікувати сторони: ПІБ ФОП, РНОКПП, адреса, контактні дані, дані держреєстрації за можливості. Для договору оренди принципово важливими є об’єкт оренди, строк, розмір і порядок оплати, права та обов’язки сторін.

Рахунок, банк і МФО не є самостійною обов’язковою умовою договору оренди. Але якщо Ви плануєте безготівкову оплату, рахунок орендодавця краще зазначити. Якщо оплата буде готівкою в межах 10 000 грн або реквізити можуть змінюватися, можна написати, що оплата здійснюється готівкою з дотриманням вимог законодавства або на банківський рахунок орендодавця, зазначений у договорі/рахунку/додатковому повідомленні.

Практично я б радив у договорі все одно зазначити IBAN-рахунок орендодавця. МФО окремо зараз не є настільки критичним, якщо є повний IBAN, але в шаблонах його часто залишають. Якщо рахунку немає або Ви не хочете його зазначати, це саме по собі не робить договір недійсним, якщо порядок оплати чітко прописаний.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас.

Якщо договір укладається саме між двома ФОП як суб’єктами господарювання, то оренду можна оплачувати як у безготівковій формі, так і готівкою (з урахуванням встановлених обмежень щодо готівкових розрахунків між суб’єктами господарювання).

Щодо податків - кожен ФОП самостійно відповідає за свої податкові зобов’язання: орендодавець декларує дохід від оренди, орендар - свої витрати/операції у межах власного обліку; автоматично відповідальність за податки іншої сторони не переходить.

Сам факт наявності договору не означає постійної перевірки сплати податків, але контролюючі органи за потреби можуть перевіряти господарські операції.

Щодо реквізитів - зазначати рахунок, банк та МФО не є обов’язковою вимогою закону для договору, це лише зручно для проведення оплат; можна вказати їх за бажанням або передбачити, що оплата здійснюється за реквізитами, повідомленими стороною окремо. Для подачі документів у держпідприємство головне, щоб договір був реальним, підписаним сторонами та відповідав вимогам до підтвердження права користування приміщенням.

З повагою! Щасти Вам!