Передача капітального ремонту

Доброго дня, Олена!

Порядок передачі державного та комунального майна на праві узуфрукта державного або комунального майна, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 08 вересня 2025 року № 1103 (далі — Порядок № 1103), не встановлює окремого вичерпного переліку будівельної документації, яка передається узуфруктарію. Водночас рішення про встановлення узуфрукта повинно містити інвентарний номер, первісну та залишкову вартість об’єкта, а сам об’єкт має обліковуватися на балансі узуфруктарія.

Тому документи варто розділити на три пакети.

1. Документи, безпосередньо необхідні бухгалтерії:

1. Засвідчена копія рішення сесії обласної ради про встановлення права узуфрукта із зазначенням:

• повного найменування та адреси об’єкта;
• інвентарного номера;
• площі;
• первісної або переоціненої вартості;
• суми накопиченого зносу;
• залишкової вартості;
• строку узуфрукта;
• цільового призначення;
• відомостей про державну реєстрацію права власності.

2. Акт фактичного приймання-передачі об’єкта в узуфрукт.

Окрема типова форма такого акта Порядком № 1103 не затверджена, тому він може бути складений за формою, визначеною обласною радою, або за власною формою установи як первинний документ.

В акті необхідно зафіксувати:

• дату фактичної передачі;
• технічний стан об’єкта;
• первісну вартість до ремонту;
• суму зносу;
• залишкову вартість;
• вартість виконаних робіт;
• частину витрат, віднесену на збільшення первісної вартості;
• оновлену первісну вартість після поліпшення;
• перелік установленого обладнання;
• перелік документів, які передаються разом з об’єктом.

Акт має містити обов’язкові реквізити первинного документа, передбачені частиною другою статті 9 Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні».

3. Копія інвентарної картки об’єкта основних засобів або витяг із неї із зазначенням:

• інвентарного номера;
• дати введення в експлуатацію;
• року побудови;
• первісної вартості;
• проведених переоцінок;
• суми зносу;
• залишкової вартості;
• строку корисного використання;
• раніше проведених ремонтів, реконструкцій і модернізацій.

4. Бухгалтерська довідка Департаменту капітального будівництва про фактичну вартість завершених робіт.

У ній необхідно окремо показати:

• будівельні роботи;
• проектні роботи;
• експертизу;
• технічний нагляд;
• авторський нагляд;
• вартість обладнання;
• інші витрати;
• загальну суму витрат;
• суму, яка передається як завершені капітальні інвестиції;
• бухгалтерський рахунок, на якому вони обліковувалися;
• суму, що збільшує первісну вартість будівлі;
• вартість окремих самостійних об’єктів основних засобів.

Типова кореспонденція передбачає окреме відображення передачі капітальних інвестицій, а після завершення поліпшення — їх зарахування на збільшення первісної вартості основного засобу.

5. Акт приймання відремонтованих, реконструйованих та модернізованих основних засобів.

Форму та порядок складання такого документа передбачає наказ Міністерства фінансів України від 13 вересня 2016 року № 818 «Про затвердження типових форм з обліку та списання основних засобів суб’єктами державного сектору та порядку їх складання» (далі — Наказ № 818).

В акті зазначаються вартість робіт і зміни технічних характеристик об’єкта. Один примірник передається бухгалтерії для внесення інформації до інвентарної картки та облікових регістрів.

У цій ситуації необхідно оформити тристоронній акт між Департаментом капітального будівництва, підрядником та комунальним закладом або окремий акт передачі Департаментом результатів завершених робіт узуфруктарію.

6. Акт введення в експлуатацію основних засобів — щодо обладнання, інженерних систем або інших окремих об’єктів, які після ремонту мають обліковуватися окремо.

Наприклад, окремими інвентарними об’єктами можуть бути:

• генератор;
• котел;
• вентиляційна установка;
• система пожежної сигналізації;
• медичне обладнання;
• ліфт;
• трансформатор;
• система відеоспостереження.

Наказ № 818 передбачає, що акт введення в експлуатацію разом із технічною документацією передається бухгалтерській службі.

2. Проектно-кошторисна документація.

Узуфруктарію необхідно передати або надати належним чином засвідчені копії:

• завдання на проектування;
• вихідні дані для проектування;
• затверджений робочий проект або проект;
• усі відкориговані редакції проекту;
• наказ або інший документ про затвердження проекту;
• позитивний експертний звіт з додатком;
• зведений кошторисний розрахунок;
• об’єктні та локальні кошториси;
• відомості ресурсів;
• розрахунок договірної ціни;
• зміни до договірної ціни;
• акти виконаних будівельних робіт;
• довідки про вартість виконаних робіт;
• підсумковий розрахунок фактичної вартості завершеного капітального ремонту;
• документи щодо авторського та технічного нагляду.

Проектна документація на капітальний ремонт охоплюється вимогами будівельних норм щодо складу і змісту проектної документації.

Акти виконаних робіт і кошториси самі по собі не є достатньою підставою для збільшення вартості об’єкта в обліку узуфруктарія, оскільки замовником робіт був Департамент. Вони підтверджують розрахунок суми, але безпосередньою підставою для бухгалтерського запису узуфруктарія має бути акт передачі відповідної вартості або завершених капітальних інвестицій.

Оригінали платіжних доручень, рахунків і договорів із підрядниками можуть залишатися в Департаменті, але узуфруктарію бажано отримати їх засвідчені копії або принаймні зведений реєстр витрат.

3. Виконавча і технічна документація

Відповідно до пункту 4.8 ДБН А.3.1-5:2016 «Організація будівельного виробництва» до виконавчої документації належать:

• загальний журнал робіт;
• спеціальні журнали з окремих видів робіт;
• журнал авторського нагляду;
• акти на закриття прихованих робіт;
• акти проміжного прийняття відповідальних конструкцій;
• виконавчі схеми;
• документи лабораторних випробувань матеріалів і конструкцій;
• акти випробування обладнання, інженерних систем і мереж;
• інша документація, передбачена для конкретного виду робіт.

Крім цього, узуфруктарію мають бути передані:

• актуальний технічний паспорт будівлі;
• матеріали технічної інвентаризації;
• виконавчі плани і схеми інженерних мереж;
• паспорти на обладнання;
• сертифікати та декларації відповідності матеріалів і обладнання;
• інструкції з експлуатації;
• гарантійні талони;
• акти пусконалагоджувальних робіт;
• протоколи вимірювання опору ізоляції та заземлення;
• акти гідравлічних випробувань, промивання та опресування мереж;
• паспорти вентиляційних систем;
• документи щодо пожежної сигналізації, оповіщення та протипожежного захисту;
• документи щодо енергетичної ефективності — коли їх складання вимагалося проектом;
• перелік гарантійних строків та контактні дані підрядника;
• дефектний акт або перелік неусунених зауважень, якщо вони існують.

Якщо капітальний ремонт підлягав прийняттю в експлуатацію, необхідно також передати:

• зареєстровану декларацію про готовність об’єкта до експлуатації — для СС1;
• акт готовності та сертифікат — для об’єктів СС2 або СС3;
• відповідний реєстраційний номер документа в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.

Такий порядок передбачений статтею 39 Закону України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461.

Назва робіт «капітальний ремонт» ще не означає автоматичного збільшення первісної вартості будівлі.

Якщо роботи лише відновили або підтримали первісний потенціал об’єкта, вони є витратами того суб’єкта, який їх поніс, і не збільшують первісну вартість будівлі.

Якщо ж у результаті робіт:

• збільшилася площа;
• змінилася потужність;
• подовжився строк експлуатації;
• покращилася якість або кількість послуг;
• встановлено нові системи;
• змінено функціональні характеристики,

відповідні витрати є поліпшенням і повинні збільшити первісну вартість об’єкта або бути оприбутковані як окремі основні засоби. Рішення про класифікацію робіт приймає керівник суб’єкта державного сектору з урахуванням їх фактичного змісту.

До акта приймання-передачі в узуфрукт бажано додати окремий додаток:

«Перелік документації та вартісних показників об’єкта, переданого на праві узуфрукта після проведення капітального ремонту», у якому зафіксувати:

1. Первісну вартість до ремонту.
2. Суму зносу до ремонту.
3. Залишкову вартість.
4. Загальну фактичну вартість виконаних робіт.
5. Суму поточного відновлення, яка не капіталізується.
6. Суму поліпшень, що збільшує первісну вартість.
7. Оновлену первісну вартість.
8. Перелік окремих об’єктів обладнання.
9. Перелік усієї проектної, виконавчої та технічної документації.

Без цього узуфруктарій фактично не матиме належної первинної підстави ані для збільшення вартості будівлі, ані для оприбуткування встановленого обладнання.

З повагою, адвокат Айвазян.