Консультація щодо алгоритму дій та вартості судового поділу будинку в натурі (м. Ірпінь)

Доброго дня, Аліса!

З описаної Вами ситуації вбачається, що правова підстава для судового поділу будинку є: Ваша мама зареєстрована власницею 1/2 частки, а домовленості з іншим співвласником досягти не вдалося.

Водночас важливо розуміти, що 1/2 частка — це частка у праві власності на весь будинок, а не заздалегідь визначений набір кімнат. У судовому порядку необхідно провести поділ будинку в натурі, тобто сформувати два відокремлені об’єкти, кожен із яких повинен мати самостійний вихід та бути придатним для окремого використання.

За наявності двох співвласників застосовується саме поділ майна відповідно до статті 367 Цивільного кодексу України: після поділу право спільної часткової власності припиняється, а за кожним співвласником реєструється окремий об’єкт нерухомості. Такий підхід підтверджено Великою Палатою Верховного Суду.

Перспектива справи залежатиме передусім не від позиції іншого співвласника, а від технічної можливості поділити будинок. Суд не зобов’язаний погоджуватися з варіантом, за якого один співвласник отримує всі комунікації та більшу частину корисних приміщень. Варіанти поділу визначає будівельно-технічний експерт з урахуванням:

– площі та вартості приміщень;

– їхнього функціонального призначення;

– розташування входів;

– можливості облаштування окремих кухонь, санвузлів та інших необхідних приміщень;

– систем електропостачання, опалення, водопостачання, каналізації та газопостачання;

– можливості технічного переобладнання будинку;

– розміру часток співвласників.

Тому поділ не обов’язково становитиме рівно 50 % кожного виду приміщень або абсолютно однакову кількість квадратних метрів. Він має бути максимально наближеним до часток співвласників за площею, вартістю та функціональністю. Якщо існуючі комунікації зосереджені в одній частині будинку, експерт може запропонувати їх розділення, перенесення або облаштування окремих систем.

Отже, якщо будинок технічно можливо перетворити на два ізольовані та функціонально повноцінні об’єкти, перспективи судового поділу можна оцінювати як достатньо позитивні. Однак остаточний висновок можна надати лише після аналізу технічного паспорта, правовстановлювальних документів, документів на земельну ділянку та фактичного планування будинку.

Першими кроками мають бути:

1. Аналіз документів:

– документа, на підставі якого мама набула 1/2 частки;

– актуальної інформації з Державного реєстру речових прав;

– технічного паспорта БТІ 2025 року;

– документів на земельну ділянку та її кадастрового плану;

– відомостей про прибудови, перепланування або інші зміни будинку;

– документів щодо комунікацій, лічильників і точок підключення.

2. Визначення дійсної вартості 1/2 частки будинку для встановлення ціни позову та розміру судового збору.

3. Направлення іншому співвласнику письмової пропозиції щодо добровільного поділу. Це не є обов’язковою передумовою звернення до суду, але підтвердить наявність спору та небажання іншої сторони домовлятися.

4. Підготовка позову про поділ житлового будинку в натурі, припинення права спільної часткової власності та визнання за кожним співвласником права власності на утворений окремий об’єкт.

Якщо земельна ділянка перебуває у власності або користуванні співвласників і порядок користування нею не визначений, земельне питання також потрібно враховувати у позові. Велика Палата Верховного Суду прямо вказала, що при поділі будинку необхідно з’ясувати правовий режим земельної ділянки та права співвласників на неї.

Позов подається від імені Вашої мами до суду за місцезнаходженням будинку. Це правило виключної підсудності встановлене статтею 30 Цивільного процесуального кодексу України.

Нотаріальна довіреність дозволяє Вам отримувати документи та представляти інтереси мами перед установами. Однак процесуальне представництво в суді в такій категорії справ, як правило, має здійснювати адвокат або сама власниця.

Щодо орієнтовних витрат.

Судовий збір за майновою вимогою для фізичної особи становить 1 % ціни позову, але у 2026 році не менше 1 331,20 грн і не більше 16 640 грн. Ціна позову визначається дійсною вартістю спірного нерухомого майна.

Орієнтовні супутні витрати:

– оцінка вартості частки будинку

– судовий збір

– будівельно-технічна експертиза

– комплексна будівельно-технічна та земельно-технічна експертиза

– геодезичні роботи, кадастрова зйомка або виготовлення додаткової технічної документації — окремо, якщо вони будуть необхідні.

У 2026 році нормативна вартість однієї експертогодини в державних експертних установах становить 458,01 грн, однак остаточну суму визначає експертна установа після отримання ухвали суду та матеріалів справи.

Таким чином, зовнішні витрати на розгляд справи в першій інстанції без урахування послуг адвоката та фактичних будівельних робіт доцільно попередньо оцінювати приблизно у 35 000–90 000 грн. Якщо одночасно необхідно вирішувати питання земельної ділянки, сума може бути більшою.

Окремо після рішення суду можуть виникнути витрати на фактичне перепланування, облаштування окремих входів, розділення комунікацій, виготовлення нових технічних паспортів та державну реєстрацію двох нових об’єктів.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас!

Розумію, що майнові спори між родичами чи співвласниками — це завжди емоційно складний та виснажливий процес. Проте, закон на Вашому боці: згідно зі ст. 364 Цивільного кодексу України, кожен співвласник має право на виділ своєї частки в натурі. Бажання іншого співвласника забрати собі всі комунікації не має юридичної сили, якщо це порушує Ваші права.

Суд не буде самостійно вирішувати, кому які кімнати віддати. Рішення базуватиметься виключно на висновку судової будівельно-технічної експертизи. Експерт має запропонувати варіанти поділу будинку, які максимально відповідають ідеальним часткам (50/50). Якщо ідеально рівний поділ з технічних причин неможливий (наприклад, через особливості планування), експерт запропонує варіант з відхиленням від часток та розрахує суму грошової компенсації за різницю в квадратних метрах.

Для того, щоб підготувати міцну позицію в суді, вам потрібно діяти послідовно.

1. Направте іншому співвласнику письмову пропозицію про добровільний поділ майна. Це робиться цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення. У суді це буде доказом того, що ви намагалися вирішити спір мирно.
2. Зверніться до сертифікованого експерта-будівельника. Ви можете замовити попередній висновок щодо технічної можливості поділу будинку на дві ізольовані частини. Це значно прискорить судовий процес.
3. Замовте незалежну оцінку вартості 1/2 частки будинку Вашої мами. Цей документ є обов'язковим для правильного розрахунку судового збору.
4. Зберіть технічний паспорт, правовстановлюючі документи, довіреність, оцінку та докази відмови співвласника, щоб сформувати позовну заяву "Про виділ у натурі частки із майна" до Ірпінського міського суду.

Оскільки точні тарифи залежать від ринкових умов та оцінки майна, наводжу структуру витрат з орієнтовними показниками на даний момент:

Судовий збір. Це майновий спір, тому державі сплачується 1% від вартості майна (вашої 1/2 частки). Закон встановлює нижню та верхню межу цього платежу (вона прив'язана до прожиткового мінімуму і зазвичай становить від 1200 грн до 15 000 грн).

Будівельно-технічна експертиза. Вартість послуг експертів є нестабільною і залежить від складності об'єкта. В середньому ціни стартують від 15 000 до 35 000 грн.

Юридичні послуги. Підготовка якісної позовної заяви адвокатом зазвичай коштує від 3 000 до 8 000 грн. Якщо Ви найматимете адвоката для повного представництва в суді (замість себе за довіреністю), гонорар буде значно вищим.

Скажіть будь ласка, чи дозволяє планування будинку та земельної ділянки облаштувати два абсолютно незалежні входи з вулиці без суттєвої перебудови несучих стін?

Чи готові Ви розглянути варіант примусового продажу будинку з подальшим розподілом коштів або отримання грошової компенсації за свою частку, якщо поділ в натурі буде визнано технічно неможливим?

З повагою, юрист Дерій В.О.!