Як правильно оформити договір на оренду ?

Добрый вечер!

Законодательная и техническая возможностиПрежде всего, необходимо узнать разрешено ли законодательством строительство на выбранной вами земле. Для этого нужно уточнить целевое назначение участка, которое определяет Земельный кодекс.

Если целевое назначение участка не позволяет строить на нем объекты, то законодательством предусмотрена возможность смены категории земли.Также стоит обратить внимание на технические возможности для строительства, а именно на расположение участка, его ландшафт, наличие необходимых коммуникаций и так далее.

Заключение договора арендыПри заключении договора прописываются все условия аренды земельного участка. Важно четко обговорить срок аренды, а также последствия его окончания: возвращается ли участок в первоначальном виде, или построенное здание переходит в собственность владельцу земли, либо в договоре прописываются условия выкупа земли после окончания строительства объекта — возможен и такой вариант.Условия договора аренды земли играют важную роль в ответе на вопрос насколько выгодно строить на арендованной земле.

"Земля идет за недвижимостью" – таков общий принцип.

В Земельном кодексе Украины уже давно содержится норма, фактически в приказном порядке предусматривающая, что если владелец здания меняется, то к новому владельцу переходит право на землю (право собственности или пользования) под этим зданием.

Указанная норма содержится в ст. 120 Земельного кодекса Украины, ст. 377 Гражданского кодекса Украины и в Законе Украины "Об аренде земли".

Также необходимо понимать кому принадлежит Земля - это частная, коммунальная или государственная собственность.

Доброго дня!

Повідомляю наступне:

Договір оренди землі оформлюється письмово і в подальшому потребує державної реєстрації. Важливо, що, окрім державної реєстрації договору, останній має містити усі погоджені сторонами істотні умови, щоб не виникло в подальшому ситуації, коли тривалий час земельна ділянка перебуває у користуванні, а тільки діло дійде до сплати орендної плати – користувач заявить про недійсність такого договору.

Відповідно до ст. 13 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Також відповідно до ст. 792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Враховуючи вимоги ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є:

– Об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки). – Строк дії договору оренди.

– Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

– Умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.

– Умови збереження стану об’єкта оренди. – Умови і строки передачі земельної ділянки орендарю.

– Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві.

– Існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки.

– Визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини.

– Відповідальність сторін.

Невід’ємними частинами договору оренди землі є:

– план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

– кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

– акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

– акт приймання-передачі об’єкта оренди;

– проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Відповідно до п.1 ст. 16 Закону України «Про оренду землі», укладення договору оренди земельної ділянки з земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Згідно з положеннями цивільного законодавства, інтереси орендодавця можуть бути представлені представником за довіреністю. У разі невиконання зобов’язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У разі розірвання договору оренди землі за ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (зокрема в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Варто наголосити, що відповідно до ст. 35 Закону України «Про оренду землі», всі спори, пов’язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Доброго дня, Олександре!

Договір оренди земельної ділянки в таких проектах краще укладати на більш довгий строк. Законодавець передбачив можливість оренди строком до 50 років. Пропонуйте збільшення строку оренди до 10-15 років.

Якщо орендодавець не погоджується на збільшення строку, Ви, як орендар, матимете переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк на тих самих умовах, за умови належного виконання договору оренди землі. Також законодавством передбачено і пролонгацію договірних відносин.

Потрібно визначитися з орендодавцем і коректно прописати в договорі та коректно зареєструвати Ваше право оренди.

Можу допомогти підготувати договір оренди.

Успіхів Вам!

Доброго Дня

Щодо вашого питання

Законодавчо механізму впливу на вашого орендодавця не передбачено, та швидше за все вам просто наддадут типовий договір зміни в якій ви вносити не зможете, та протокол розбіжності ваш ніхто не погодить та не підпише, з Позитиву, ви як орендар, матимете переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк на тих самих умовах, за умови належного виконання договору оренди землі, також законодавством передбачено і пролонгацію договірних відносин.

Тому, все що вам можна рекомендувати це періодично звертатися до орендодавця

з листами, що ви належно виконуєте договірні відносини,

пропонуєте внести зміни до договору оренди у п. термін дії...(або укласти додаткову угоду)

вказувати, що ви не погіршуєте стан а лише покращуєте постійно вносите поліпшення

якщо орендодавець орган місцевого самоврядування, то вносите подання на сесію органу місцевого самоврядування, про збільшення терміну договору оренди, або питання купівлі земельної ділянки, або укладення договору оренд з правом викупу.

Успіхів

Добрий вечір, Олександре!

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Істотними умовами договору оренди землі є:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• дата укладення та строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Якщо договір не містить хоча б одну із зазначених істотних умов, у майбутньому він може бути визнаний неукладеним у судовому порядку. У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Відповідно до частини першої статті 651 Цивільного кодексу України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною третьою статті 31 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умов договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умов договору з таких підстав:

1) невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі"

• використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
• дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;
• дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
• своєчасного внесення орендної плати;
• передання в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
• при передачі земельної ділянки в оренду забезпечення відповідно до закону реалізації прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
• невчинення дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
• відшкодування орендарю капітальних витрат, пов’язаних з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
• попередження орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди;
• початок використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;;
• виконання встановлених щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
• дотримання режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
• у п’ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надання копію договору відповідному податковому органу.

2) невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;

• невиплата орендної плати;
• використання землі не за цільовим призначенням;
• передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо.

3) випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

4) виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України щодо:

• забезпечення використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приведення її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки;
• додержання вимог законодавства про охорону довкілля;
• своєчасної сплати земельного податку або орендної плати;
• непорушення прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;
• підвищення родючості ґрунтів та збереження інших корисних властивостей землі;
• своєчасного надання відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування даних про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;
• дотримання правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;
• зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

Такий спосіб розірвання договору оренди реалізується шляхом подання відповідного позов до суду із аргументацією підстав для визначення договору оренди недійсним.

ВАЖЛИВО: якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Всього доброго!

Успіхів Вам!