Покупка дома без приватизации

Добрый день, Виталий!

Покупка без кадастрового и приватизации, как покупка "воздуха" и "кота в мешке".

Тем более, так как вам предлагают: сначала деньги, только после- кадастровый номер (!), и то не на вас, а на собственника предыдущего.

Необходимо увидеть документы, а что же вообще вам сейчас продают (!), какие основания у текущего продавца дальше приватизировать эту землю? Под какие правовые основания она была выделена?

Насколько текущий продавец -вообще имеет правовое отношение к этой земеле и дому.

Набирайте. Вопрос стоит точно изучать глубже и тщательней.

Виталий, если вы в этом уверены, тогда проверьте соответствия назначения земли и постройки (дома) на нем.

Из практики (жизни) вам ситуацию: при наличии кадастрового и дома (но с разными назначениями, тоесть земля не для постройки жилого дома), человек не может это имущество ни продать, ни подарить.

И решение вопроса в правовом поле требует сейчас больших вложений и сил.

Решение принимать Вам.

Добрый день!

1. Все сделки по купле-продаже недвижимости удостоверяются у нотариуса.

Купить дом который не оформлен и не внесен в Реестр недвижимости законно продать невозможно.

2. Продавец должен до сделки оформить документы на дом и кадастровый номер на землю.

Если Вы ранее не приватизирована землю, то покупать дом с неоформленной землей можно, а затем приватизировать ее на себя.

Но это нецелесообразно, лучше подождать с оформлением договора купли-продажи до оформления земли под домом продавцом.

Доброго дня!

По Вашому питанню повідомляю наступне:

Коммунальну квартиру продати , придбати не можливо , адже вона є коммунальним майном , що знаходиться на балансі міста , області, громади.

Особи котрі вписані в ордер , мають спочатку пройти процедуру приватизації , що займає значний час та кошти, а лише після отримання документів про право власності та згідно запису у реєстрі речових прав та їх обтяжень, як власники зможуть її продати, подарувати або іншим чином розпорядитися вказаною квартирою.

те що кадастровий номер присвоэно жодним чином не впливає на статус квартири вона є комунальною власністю.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

без кадастрового номера нотариус не проведет сделку - так что продавец по - любому должен его сделать

Можно ли покупать такой дом, какие подводные камни могут потом оказаться?

то что нет приватизации - ничего страшного - такой дом можно спокойно покупать .

Нужно ли потом делать приватизацию на дом или только на землю?

только на землю

Могут ли при приватизации урезать часть участка, как это узнать?

приватизация будет по размерам указанным в техпаспорте - бывают конечно накладки по геодезии - но это редкость

И сколько примерно это будет стоить под ключ? стоимость приватизации зависит от того сами Вы будете делать или наймете фирму которая делает приватизацию и конечно - в каждом районе украине своя ценовая политика

а стоимость оформления у нотариуса купли- продажи - у каждого нотариуса своя ценовая политика

Добрый день, Виталий!

Документы на дом в порядке? Не приватизирован только земельный участок?

Исхожу из того, что проблемы только с землей. Для присвоения кадастрового номера земельному участку необходимо изготовление технической документации по установлению границ в натуре, на местности. При этом, если продавец не приватизирует землю, земельный участок останется в коммунальной собственности и в дальнейшем меры к приватизации придется принимать Вам.

Вы действительно можете согласиться на сделку в таком формате, при этом учитывайте, что техническая документация, которую изготовят по заказу продавца, должна в полной мере соответствовать требованиям ст. 29 ЗУ "О землеустройстве", иначе в дальнейшем у Вас могут возникнуть сложности - необходимость изготовления новой технической документации, а это от 3 до 6 месяцев и новые расходы.

Кроме того, необходимо анализировать ситуацию с участками соседей - изначально проверить наличие расхождений/наложений. Технический паспорт на дом не является правоустанавливающим документом, контуры участка в нем нанесены информативно. Необходимо будет внимательно изучить на Публичной кадастровой карте местность - распространены случаи, когда после оформления технических документаций площади разнятся ( у одного соседа больше, у другого - наложение с участком третьего и т.п.).

Когда документация изготавливается чисто "под кадастровый номер", под скорейшую продажу, иногда в нее закрадываются недочеты. Кроме того, если Вы уже однажды воспользовались правом бесплатной приватизации земли аналогичного целевого назначения, участок под этим домом бесплатно получить в собственность от коммунальной громады, не получится. Нужно будет или покупать, или арендовать либо оставить как есть, с кадастровым номером.

Рекомендую подождать 1-2 месяца и дать возможность продавцу завершить процесс приватизации земли. Если дом нужен очень срочно и готовы к возможным дополнительным затратам в дальнейшем - заключайте договор в описанном Вами формате.

Всех благ!

Здравствуйте, Виталий!

"Можно ли покупать такой дом, какие подводные камни могут потом оказаться"?

- Если есть документы о праве собственности на дом, то его можно приобрести. Должны быть документы о праве собственности: свидетельство о праве собственности, или договор купли-продажи дома, также извлечение из реестра речових прав на недвижимое имущество, в случае если регистрация права собственности имела место с 2016 года.

Проверьте регистрацию о праве собственности по реестру речових прав на недвижимое имущество, если регистрация права собственности имела место с 2016 года:

Кабінет електронних сервісів (minjust.gov.ua)

"Нужно ли потом делать приватизацию на дом или только на землю"?

- Если дом продается, значит на него должно быть право собственности и его приватизировать не нужно. Должны быть документы о праве собственности.

В таком случае, необходимо приватизировать только земельный участок, который прилегает к дому.

Земельный участок под домом, после приобретения, уже будет считаться Вашей собственностью, согласно ст.120 Земельного кодекса Украины.

ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2002, № 3-4, ст.27):

Земельний кодекс України | від 25.10.2001 № 2768-III (rada.gov.ua)

"Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду

1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

3. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).

4. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

5. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим)".

"Могут ли при приватизации урезать часть участка, как это узнать"?

- Нет, ведь это будет нарушением закона и Ваших прав, фактически это исключено.

"И сколько примерно это будет стоить под ключ"?

- Необходимо сделать землеустроительную, техническую документацию на земельный участок, если кадастровый номер не будет присвоен, получить его в Госгеокадастре (если будет Вам меньше работы), зарегистрировать право собственности у госрегистратора или у нотариуса, стоимость услуг зависит от стоимости услуг землеустроительной организации (весьма разная) и /или регистратора, у нотариуса (весьма разная), в среднем около 1000 грн..

Всего доброго, удачи Вам!

Закон Украины "Про приватизацію державного житлового фонду" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2482-12#Text):

"Стаття 1. Поняття приватизації державного житлового фонду...

Державний житловий фонд - це житловий фонд місцевих Рад народних депутатів та житловий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ...".

Неприватизированную квартиру нельзя, невозможно, как указал коллега Гончаренко, продать-купить. Она не принадлежит жильцу-продавцу. Дом в Вашем случае приватизации не подлежит, другое дело, что право собственности на него должно быть оформлено продавцом (на себя) в надлежащем порядке, в частности, сведения должны быть внесены в Реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/conv#n1...):

Стаття 377. Право на земельну ділянку у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розміщені на ній

1. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

2. Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків та об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Нет кадастрового номера и приватизации. Можно ли покупать такой дом, какие подводные камни могут потом оказаться? - жоден нотаріус не посвідчить такий договір купівлі-продажу. Тому спочатку потрібно, щоб продавець приватизував земельну ділянку.

Насамперед треба присвоїти земельній ділянці кадастровий номер. Щоб його отримати, слід звернутися до землевпорядної організації, що має у своєму складі сертифікованих інженерів-землевпорядників, які здійснять розробку документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) на земельну ділянку з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Інженер-геодезист проведе геодезичну зйомку території ділянки, будівель і споруд, що на ній розміщені. За результатами геодезичних робіт буде сформовано план земельної ділянки. Наступним кроком стане складання технічної документації із землеустрою. І вже на основі цієї документації відомості про ділянку будуть вноситися до Державного земельного кадастру.

Після отримання витягу з Державного земельного кадастру документи можна подавати до органу місцевого самоврядування для прийняття рішення сесії про передачу у власність земельної ділянки.

У заяві необхідно зазначити своє прізвище, ім’я, по батькові, місце проживання, розташування земельної ділянки, її розмір, підстави перебування земельної ділянки у вашому користуванні. До заяви треба додати: копію паспорта, довідку про присвоєння ідентифікаційного коду, технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки, витяг з Державного земкадастру, електронний файл формату in4 і файл XML.

Оскільки у випадку заявниці на земельній ділянці розташовано будинок, права на який оформлені, необхідно додати копії документів, що підтверджують право власності на будинок. У зазначеній ситуації – договір дарування.

Розглянувши документи, орган місцевого самоврядування виносить рішення про приватизацію земельної ділянки, яке є підставою для реєстрації права власності.

Зареєструвати власність або інші права на землю можна через місцевий центр надання адміністративних послуг (ЦНАП), який приймає документи для державної реєстрації прав на нерухоме майно, або у нотаріуса. За цю послугу в ЦНАПі необхідно сплатити лише адміністративний збір, а в нотаріуса – адміністративний збір та послуги нотаріуса.

І до ЦНАПу, і нотаріусу слід надати такі документи: витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК); копію та оригінал паспорта; копію та оригінал ідентифікаційного номера; підтвердження оплати адміністративного збору (0,1 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб, станом на 01.01. 2021 року це 227 грн); документ, що є підставою виникнення права на ділянку (тут – рішення органу місцевого самоврядування).

Заяву про реєстрацію права готує держреєстратор або нотаріус, підписує її заявник на місці.

Загальний строк розгляду поданих державному реєстратору документів складає 5 робочих (не календарних) днів. Зі спливом вказаного строку за бажанням можна отримати від державного реєстратора витяг з реєстру. Утім рішення держреєстратора розміщується на сайті Мін’юсту та має таку ж юридичну силу, як і паперове підтвердження реєстрації права.

Зазначу, що законодавство дає можливість скоротити п’ятиденний строк до 2 днів, 24-х та 2-х годин, але адміністративний збір за реєстрацію права в таких випадках буде значно більшим.

Після реєстрації свого права власності в Державному реєстрі речових прав особа стає повноправним власником земельної ділянки і в подальшому може нею розпоряджатися.

Оберіть консультацію юриста, яка Вам найбільше допомогла.

За необхідності звертайтеся через контакти в моєму профілі.

Всього доброго!

Щасти Вам!