Як проводяться розрахунки по договору купівлі квартири в безготівковій формі?

Доброго дня!

Питання оплати коштів у безготівковій формі погоджується Сторонами та закріплюється в Договорі. Тому тут ви на власний розсуд все робите.

А нотаріус, посвідчуєючи договір виступає так би мовити арбітром-органом, який здійснює нагляд та пересвідчення, що дійсно угода за волевиявленням сторін та дійсно відбулалась оплата, що нотаріусу підтверджують сторони договору!

Навіть в тій же угоді, можна передбачити, що реєстрація права власності на нового власника після оплати по б\р відбувається. Це все регулюєтсья і це звичайні відносини.

Набирайте, якщо залишились питання.

Добрий день!

"Підкажіть будь ласка, як типово проводиться розрахунок по договору купівлі квартири в безготівковій формі (сума > 500 тис грн)? А саме, до чи після підписання договору проводиться розрахунок" ?

- В безготівковій формі, після підписання договору.

Так, частиною 1 статті 1087 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) встановлено, що розрахунки за участю фізичних осіб, не пов’язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій або в безготівковій формі за допомогою розрахункових документів у електронному або паперовому вигляді.

При здійсненні безготівкових розрахунків допускаються розрахунки із застосуванням платіжних доручень, акредитивів, розрахункових чеків (чеків), розрахунки за інкасо, а також інші розрахунки, передбачені законом, банківськими правилами та звичаями ділового обороту.Сторони у договорі мають право обрати будь-який вид безготівкових розрахунків на свій розсуд.Безготівкові розрахунки провадяться через банки, інші фінансові установи, в яких відкрито відповідні рахунки, якщо інше не випливає із закону та не обумовлено видом безготівкових розрахунків.Частиною 3 цієї ж статті передбачено, що граничні суми розрахунків готівкою для фізичних осіб встановлюються Національним банком України.29 грудня 2019 року прийнята постанова Правління Національного банку України № 148 "Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні" (далі – Постанова № 148).

ЗАТВЕРДЖЕНО

Постанова Правління Національного банку України29.12.2017 № 148

ПОЛОЖЕННЯпро ведення касових операцій у національній валюті в Україні:

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/v0148500-17#Te...

"1. Це Положення розроблено відповідно до Закону України "Про Національний банк України" і визначає порядок ведення касових операцій у національній валюті України юридичними особами (крім банків) та їх відокремленими підрозділами незалежно від організаційно-правової форми та форми власності (далі - підприємства), органами державної влади та органами місцевого самоврядування під час здійснення ними діяльності з виробництва, реалізації, придбання товарів чи іншої господарської діяльності (далі - установи), фізичними особами, які здійснюють підприємницьку діяльність (далі - фізичні особи - підприємці) (далі разом у тексті - суб'єкти господарювання), фізичними особами.

...

"7. Фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою:

...

2) між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50 000 (п'ятдесяти тисяч) гривень уключно.

Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок або внесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті)".

Таким чином, платежі на суму, яка перевищує 5000 гривень, здійснюються шляхом:

• переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок;
• унесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті).

Згідно зі статтею 85 Закону України «Про нотаріат», нотаріус у передбачених законодавством України випадках приймає від боржника в депозит грошові суми і цінні папери для передачі їх кредитору.Можливість прийняття грошових коштів у депозит нотаріуса щодо виконання зобов’язання за цивільно-правовими договорами передбачена ЦК України.Так, згідно зі статтею 537 ЦК України боржник має право виконати свій обов’язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори в разі:

• відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов’язання;
• ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку;
• відсутності представника недієздатного кредитора.

Вказаний перелік є вичерпним.

Дія Положення поширюється на всі договори купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню.

Згідно статті 657 ЦК України укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна.

Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін договору.

При посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна нотаріус обов’язково:

• встановлює особи сторін по договору, перевіряє їх дієздатність та правоздатність, з’ясовує дійсність намірів сторін договору;
• перевіряє законність наданих для посвідчення договору купівлі-продажу документів;
• перевіряє відсутність податкових застав, арештів, заборон та будь-яких інших обтяжень щодо сторін та відчужуваного нерухомого майна.

Нотаріусом, який посвідчив договір купівлі-продажу, реєструється перехід права власності від продавця на покупця в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Договір може підлягати нотаріальному посвідченню як в силу імперативної законодавчої норми, так і за домовленістю сторін. Не має значення також предмет договору купівлі-продажу, а отже, дія Постанови № 148 поширюється як на договори купівлі-продажу нерухомого майна, так і на договори купівлі-продажу іншого майна (майнових прав), відмінних від нерухомості.

Договір купівлі-продажу є підставою для проведення розрахунків між сторонами. Згідно з частиною третьою статті 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Як наголошує Нотаріальна палата України:

-після нотаріального посвідчення договору функція нотаріуса щодо вчинення нотаріальної дії є виконаною.

Діючим законодавством на нотаріусів не покладено обов’язку щодо здійснення ними перевірки дотримання сторонами договорів купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, обмежень розрахунків готівкою в межах граничної суми.

"Якщо ж після укладення (чи в той самий день) - то переказ триває до 3х днів (дані по приватбанку). В такому випадку коли власність буде передана (ключі і реєстрація) - в день підписання договору чи коли прийде оплата? Якщо в день підписання, то як бути з ризиком того що оплата не пройде чи заблокується? Якщо в день оплати - то це потрібно зустрічатися у нотаріуса знову для передачі прав"?

- Достатньо підтвердження з банку про здійснення перерахування.

Деталі та механізм, можливо зазначити у договорі купівлі-продажу квартири.

"Також, чи можливо через нотаріуса передати кошти (як банківський рахунок-медіатор) - і якщо так то як це відбувається (на основі чого проводиться розрахунок)"?

- Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок або внесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті), про що треба оформити заяву у нотаріуса та отримати в нього окремий поточний рахунок у національній валюті),це питання треба завчасно з'ясувати та узгодити з нотаріусом.

Всього доброго, успіхів Вам!

Добого дня!

Стаття 1087 Цивільного кодексу України передбачає, що:

"Розрахунки за участю фізичних осіб, не пов'язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій або в безготівковій формі за допомогою розрахункових документів у електронному або паперовому вигляді.

Граничні суми розрахунків готівкою для фізичних та юридичних осіб, а також для фізичних осіб - підприємців відповідно до цієї статті встановлюються Національним банком України."

Відповідно до Положення про проведення касових операцій в національній валюті України, затвердженого постановою Нацбанку України від 29.17.12 №148 "Фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою:

між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50 000 (п'ятдесяти тисяч) гривень уключно.

Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок або внесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті).

Таким чином Вам необхідно перерахувати суму за квартиру на рахунок продавця, або внести кошти в касу банка для перерахування на його рахунок, або на депозит нотаріуса.

Після чого укладаєте договір купівлі продажу, який посвідчує нотаріус. В договорі буде прописано положення, що за домовленістю Сторін, продаж квартири вчинено за ___ гривень 00 копійок, які Продавець одержав в повному обсязі від Покупця до моменту підписання цього договору. Фінансових або будь-яких інших претензій з приводу проведеного розрахунку Сторони одна до одної не мають.

Після внесення запису в реєстр речових прав Ви станете власником квартири. Два дні цілком вистачить для вчинення правочину при умові, що квартира не має якихось обтяжень, чи заборон.

Доброго дня!

По Вашому питанню повідомляю:

Національний банк України анонсує зниження з 04 січня 2017 року граничної суми розрахунків готівкою за участю фізичних осіб зі 150 тис. грн до 50 тис. грн.

Відповідні норми містяться у постанові Правління Національного банку України від 25.11.2016 №407 "Про внесення змін до постанови Правління Національного банку України від 06 червня 2013 року №210 "Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою" (далі – постанова).

Так постановою передбачено граничну суму розрахунків готівкою між фізичною особою та підприємством (підприємцем) протягом одного дня в розмірі 50 тис. грн, а також фізичних осіб між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі 50 тис. грн.

Фізичні особи мають право здійснювати розрахунки на суму, яка перевищує 50 тис. грн, шляхом перерахування коштів з поточного рахунку на поточний рахунок, внесення та/або перерахування коштів на поточні рахунки (у тому числі у депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті).

Безготівкові розрахунки можуть здійснюватися без будь-яких обмежень і банки зобов’язані забезпечити безготівкові перерахування на вимогу клієнтів у повному обсязі.

Вам необхідно ці кошти в касі банку перевести на рахунок продавця отримати виписку та подати іі нотаріусу для підтверження, банк сам перевіряє правильність рахунку та особу на яку його відкрито.

У договорі вкажіть назву банку та реквізити рахунку,а також дату до якоіі необхідно провести платіж.

Підписали, посвідчили нотаріусом договір , а потім внесли кошти на вказаний рахунок через касу банку.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

На практиці купівля продаж нерухомого майна з розрахунком у бізготівковій формі здійснюється наступним чином. Перед тим як приступти до укладення договору продавець та покупець відкрвають рахункі для здійснення розрахунків у банківських установах. При чому покупцю потрібно зробити це заздалегідь, тому що за правлами фінансового моніторінгу у банку можуть винкнут питання щодо походження грошей. Якщо у покупця є пояснення легального походження грошей та документальне підтвердження цього, то він може внести всю суму разом, якщо такого пояснення немає, то тоді краще вности гроші частинами, та не виклати інтересу з боку банку. Потім у нотаріуса укладається договір купівлі - продажу, який підписується сторонами, документи залишаються у нотаріуса, а покупець та продавець відправляються до бану покупця де переказ грошей відбувається на очах у продавця за фактом здійснення платежу отрумується відповідний документ. Потім сторони повертаються до нотаріуса підверджують здійснення платежу (розрахуну) і нотаріус завершує правочин. та проводть реєстрацію нерухомого майна за покупцем.

Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n5132):

"Стаття 1093. Акредитив

1. У разі розрахунків за акредитивом банк (банк-емітент) за дорученням клієнта (платника) - заявника акредитива і відповідно до його вказівок або від свого імені зобов'язується провести платіж на умовах, визначених акредитивом, або доручає іншому (виконуючому) банку здійснити цей платіж на користь одержувача грошових коштів або визначеної ним особи - бенефіціара.

2. У разі відкриття покритого акредитива при його відкритті бронюються грошові кошти платника на окремому рахунку в банку-емітенті або виконуючому банку...".

Вважаю за належне застосування акредитивної форми розрахунку - подання до банку продавця платіжного доручення про перерахування коштів за реквізитами банку покупця за умови подання до банку продавця договору купівлі-продажу квартири - до цього кошти бронюються банком і не перераховуються. Кошти продавцем будуть сплачені, але не будуть перераховані покупцю до моменту укладення договору, при цьому не буде потреби оформлення договору у нотаріуса до моменту розрахунку (двічі звертатись до нотаріуса), при цьому квитанція, документ про сплату коштів продавцю буде наданий банком в момент внесення коштів у касу банку. У договорі викладається умова, що розрахунок сторонами на момент укладання договору проведений, що квитанція банку є невід'ємною частиною договору. Після оформлення договору покупець/продавець подають його банку продавця і кошти перераховуються покупцю - тобто всі Ваші застереження з питання забезпечені належним чином.

Доброго дня!

Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text):

Стаття 657. Форма окремих видів договорів купівлі-продажу

1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Стаття 1087. Форми розрахунків

1. Розрахунки за участю фізичних осіб, не пов'язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій або в безготівковій формі за допомогою розрахункових документів у електронному або паперовому вигляді.

3. Граничні суми розрахунків готівкою для фізичних та юридичних осіб, а також для фізичних осіб - підприємців відповідно до цієї статті встановлюються Національним банком України.

ПОЛОЖЕННЯ про ведення касових операцій у національній валюті в Україні (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/v0148500-17#Te...):

7. Фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою:

2) між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50 000 (п'ятдесяти тисяч) гривень уключно.

Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок або внесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті).

ВИСНОВОК: якщо вартість квартири перевищуватиме 50 тис. грн, то розрахунки по договору купівлі-продажу повинні будуть здійснюватися в безготівковій формі з поточного рахунку покупця на поточний рахунок продавця.

Якщо в договорі буде прописано, що розрахунки між сторонами здійснюються в готівковій формі, то нотаріус його не посвідчить (у протилежному випадку це буде порушенням законодавства зі сторони нотаріуса).

Крім того, за операцією купівлі-продажу нерухомого/рухомого майна між фізичними особами нотаріус/юридична особа – посередник виконує функції податкового агента в частині надання інформації контролюючим органам про суму отриманого платником податку доходу і суму сплаченого до бюджету податку на доходи фізичних осіб, та у податковому розрахунку за ф. 1ДФ заповнює такі графи:

графа 1 – порядковий номер кожного рядка, що заповнюється;

графа 2 – податковий номер або серія та номер паспорта;

графа 3а – сума доходу платника податку, отриманого від продажу нерухомого/рухомого майна;

графа 4а – сума податку, що підлягає сплаті до бюджету;

графа 4 – сума фактично перерахованого податку;

графа 5 – код ознаки доходу («104» – у разі отримання доходів від операцій з продажу об’єктів нерухомого майна та «105» – у разі продажу рухомого майна).

Крім цього, нотаріусам необхідно відображати у податковому розрахунку за ф. 1ДФ військовий збір щодо посвідчених ними договорів з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна між фізичними особами, а також виданих свідоцтв про право на спадщину та/або посвідчення договорів дарування. При цьому в рядку «Військовий збір» розд. 2 податкового розрахунку за ф. 1ДФ проставляються загальні суми доходу та фактично утриманого (перерахованого) військового збору.

Порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого/рухомого майна регулюється ст.ст. 172 - 173 розд. IV Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI зі змінами та доповненнями (далі – ПКУ).

Відповідно до п. 172.4. ст. 172 та п. 173.4 ст. 173 ПКУ нотаріус щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про посвідчені договори купівлі-продажу (міни) нерухомого майна (за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна (зареєстрованої відповідно до п. 172.3 ст. 173 ПКУ) та/або рухомого майна, про вартість кожного договору та про суму сплаченого податку на доходи фізичних осіб у порядку, встановленому розд. ІV ПКУ для податкового розрахунку.

При цьому, фізичною особою – платником податку визначається сума податку на доходи фізичних осіб та самостійно сплачується до бюджету через банківські установи (п. 172.5 ст. 172 та п. 173.4 ст. 173 ПКУ).

Форму Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум утриманого з них податку (ф. 1ДФ) та Порядок заповнення та подання податковими агентами Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум утриманого з них податку затверджено наказом Міністерства фінансів України від 13.01.2015 №4.

Крім того, зверніть увагу на наступне.

Закон України "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/361-20/conv#n2...):

Стаття 6. Система та суб’єкти фінансового моніторингу

2. Суб’єктами первинного фінансового моніторингу є:

1) банки, страховики (перестраховики), страхові (перестрахові) брокери, кредитні спілки, ломбарди та інші фінансові установи;

ґ) нотаріуси;

Стаття 8. Завдання, обов’язки та права суб’єкта первинного фінансового моніторингу

2. Суб’єкт первинного фінансового моніторингу зобов’язаний:

8) повідомляти спеціально уповноважений орган про:

а) порогові фінансові операції, що відповідають ознакам, визначеним абзацами другим та третім частини першої статті 20 цього Закону, - протягом п’яти робочих днів з дня їх проведення (спроби проведення);

б) порогові фінансові операції, що відповідають ознакам, визначеним абзацами четвертим та п’ятим частини першої статті 20 цього Закону, - не пізніше п’ятого робочого дня місяця, наступного за місяцем, в якому фінансові операції були здійснені;

Стаття 10. Особливості діяльності спеціально визначених суб’єктів первинного фінансового моніторингу

1. Виконання обов’язків суб’єкта первинного фінансового моніторингу забезпечується:

1) адвокатськими бюро, адвокатськими об’єднаннями та адвокатами, які здійснюють адвокатську діяльність індивідуально, нотаріусами, суб’єктами господарювання, що надають юридичні послуги, якщо вони беруть участь, діючи від імені та/або за дорученням клієнта, у будь-якій фінансовій операції та/або допомагають клієнту планувати чи здійснювати операцію щодо:

купівлі-продажу нерухомості або управління майном при фінансуванні будівництва житла;

Стаття 20. Порогові фінансові операції

1. Фінансові операції є пороговими, якщо сума, на яку здійснюється кожна із них, дорівнює чи перевищує 400 тисяч гривень (для суб’єктів господарювання, які проводять лотереї та/або азартні ігри, - 55 тисяч гривень) або дорівнює чи перевищує суму в іноземній валюті, банківських металах, інших активах, еквівалентну за офіційним курсом гривні до іноземних валют і банківських металів 400 тисяч гривень на момент проведення фінансової операції (для суб’єктів господарювання, які проводять лотереї та/або азартні ігри, - 55 тисяч гривень), за наявності однієї або більше таких ознак:

зарахування або переказ коштів, надання або отримання кредиту (позики), здійснення інших фінансових операцій у разі, якщо хоча б одна із сторін - учасників фінансової операції має відповідну реєстрацію, місце проживання чи місцезнаходження в державі (юрисдикції), що не виконує чи неналежним чином виконує рекомендації міжнародних, міжурядових організацій, задіяних у сфері боротьби з легалізацією (відмиванням) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванням тероризму чи фінансуванням розповсюдження зброї масового знищення (в тому числі дипломатичне представництво, посольство, консульство такої іноземної держави), або однією із сторін - учасників фінансової операції є особа, яка має рахунок у банку, зареєстрованому в зазначеній державі (юрисдикції);

фінансові операції політично значущих осіб, членів їх сім’ї та/або осіб, пов’язаних з політично значущими особами;

фінансові операції із переказу коштів за кордон (в тому числі до держав, віднесених Кабінетом Міністрів України до офшорних зон);

фінансові операції з готівкою (внесення, переказ, отримання коштів).

ВИСНОВОК: банк та нотаріус як суб'єкти первинного фінансового моніторингу будуть зобов'язані повідомити Держфінмоніторинг України про порогові фінансові операції, сума яких дорівнює чи перевищує 400 тис.гривень або дорівнює чи перевищує суму в іноземній валюті, еквівалентну 400 тис. гривень.

А тому Вам необхідно мати підтвердження джерела походження коштів. Однак, якщо зазначена сума вже є на вашому банківському рахунку, то Ви можете не хвилюватися, так як це означає, що операція з внесення даної суми вже пройшла належну перевірку і банк не буде запитувати підтвердження джерела походження коштів.

Якщо ж такої суми на вашому рахунку немає, то при її внесенні банк дійсно запитає у Вас документи, які підтверджують походження та законність коштів.

Якщо буде потрібна моя допомога, звертайтеся через контакти в моєму профілі або через Звернутися біля фото.

Всього доброго!

Успіхів Вам!