Продаж нерухомості (квартири) на окупованій території

Доброго дня, Лариса!

Тут справа не в реєстрі! Проблема полягає в тому, що оформити договір продажу нерухомості на окупованій території Ви не зможете не за яких обставин. Допоки та територія не буде звільнена!

Всі правочини укладені на ТОТ вважаються нікчемними і українськими органами влади не визнаються.

Будуть додаткові питання, натискайте кнопку "звернутись" біля мого профіля. Постараюсь Вам допомогти.

Вітаю, Ларисо.

Якщо дві сторони перебувають на підконтрольній Україні території, нехай звертають до нотаріуса.

Наскільки я знаю, такий вид угоди посвідчується, оскільки сторони перебувають на підконтрольній території. Зрозуміло, аби сторони були на ТОТ, угода б не визнавалась.

Звертайтесь до нотаріуса.

Всього доброго! Якщо Ви хочете поспілкуватись індивідуально і випрацювати алгоритм дій, натискайте зелену кнопку Звернутися/Обратиться нижче фото! Буду радий допомогти.

Доброго дня!

Звертаю увагу, що, відповідно до ст. 11 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» від 15 квітня 2014 №1207-v͚i͚i͚ (із змінами та доповненнями), на тимчасово окупованій території право власності охороняється згідно із законодавством України. За державою Україна, Автономною Республікою Крим, територіальними громадами, у тому числі територіальною громадою міста Севастополя, державними органами, органами місцевого самоврядування та іншими суб’єктами публічного права зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території.

Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України.

На тимчасово окупованій території будь-який правочин щодо нерухомого майна, у тому числі щодо земельних ділянок, вчинений з порушенням вимог цього закону, інших законів України, вважається недійсним з моменту вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.

З метою забезпечення та захисту прав та законних інтересів власників, інших правонабувачів нерухомого майна надання послуг з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Міністерством юстиції України 28 березня 2016 було прийнято наказ №898/5 «Про врегулювання відносин, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно, що розташоване на тимчасово окупованій території України», зареєстрований у Міністерстві юстиції України 29 березня 2016 за №468/28598. Відповідно до положень зазначеного наказу, державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно, що розташоване в межах території Автономної Республіки Крим, міста Севастополя, а також тимчасово окупованої території Донецької та Луганської областей, проводиться незалежно від місцезнаходження такого майна.

Ведення реєстраційних справ у паперовій формі щодо нерухомого майна, що розташоване в межах тимчасово окупованої території Донецької та Луганської областей, забезпечує Східне міжрегіональне управління Міністерства юстиції (м. Харків).

Знайдіть нотаріуса України ,який має доступ до реєстрів і проведіть реєстраціі майна згідно законодавства України.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Лариса! У доповнення до моєї відповіді...

Уявімо собі, що знайшовся нотаріус с дійсно авантюрним характером і оформив таку угоду купівлі-продажу. Проте по за увагою обох сторін залишились би такі принципові речі, як стан нерухомості на сьогодні, боргові зобов'язання по цій нерухомості (комунальні платежі тощо) та багато інших речей. Тобто угода була б далеко не бездоганною, і її можна б було пізніше оскаржувати в суді.

Закон України " Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1207-18#Text):

" Стаття 4. Правовий режим тимчасово окупованої території...

2. Правовий режим тимчасово окупованої території передбачає особливий порядок забезпечення прав і свобод громадян України, які проживають на тимчасово окупованій території...

Стаття 5. Захист прав і свобод людини і громадянина на тимчасово окупованій території...

3. За фізичними особами незалежно від перебування їх на обліку як внутрішньо переміщених осіб чи від набуття ними спеціального правового статусу та за юридичними особами зберігається право власності, інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо таке майно набуте відповідно до законів України...

11. Особливості реалізації інших прав і свобод цивільного населення та вчинення правочинів на тимчасово окупованій території визначаються цим та іншими законами України...

Стаття 9. Незаконні органи, їх посадові та службові особи...

2. Будь-які органи, їх посадові та службові особи на тимчасово окупованій території та їх діяльність вважаються незаконними, якщо ці органи або особи створені, обрані чи призначені у порядку, не передбаченому законом.

3. Будь-який акт (рішення, документ), виданий органами та/або особами, передбаченими частиною другою цієї статті, є недійсним і не створює правових наслідків, крім документів, що підтверджують факт народження, смерті, реєстрації (розірвання) шлюбу особи на тимчасово окупованій території, які додаються до заяви про державну реєстрацію відповідного акта цивільного стану...

Стаття 11. Гарантування права власності та правовий режим майна на тимчасово окупованій території...

2. На тимчасово окупованій території право власності охороняється згідно із законодавством України...

4. За фізичними особами, незалежно від набуття ними статусу біженця чи іншого спеціального правового статусу, підприємствами, установами, організаціями зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України.

5. Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України.

6. На тимчасово окупованій території будь-який правочин щодо нерухомого майна, у тому числі щодо земельних ділянок, вчинений з порушенням вимог цього Закону, інших законів України, вважається недійсним з моменту вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю...

Стаття 18. Гарантії прав і свобод громадян України, які виїхали за межі тимчасово окупованої території

1. Громадянам України гарантується дотримання у повному обсязі їхніх прав і свобод, передбачених Конституцією України, у тому числі соціальних, трудових, виборчих прав та права на освіту, після залишення ними тимчасово окупованої території.

2. Гарантії прав, свобод та законних інтересів осіб, які переселилися з тимчасово окупованої території України та перебувають на території України на законних підставах, визначаються Законом України "Про забезпечення прав і свобод внутрішньо переміщених осіб".".

Пост. КМУ " Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/164-2022-%D0%B...):

" 1. Установити, що в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування нотаріальні дії вчиняються з урахуванням таких особливостей (заборон):...

19) нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно здійснюється виключно за місцезнаходженням такого майна, крім нерухомого майна, розташованого у м. Києві або Київській області. ...

{Підпункт 19 пункту 1 виключено на підставі Постанови КМ № 719 від 24.06.2022}.".

"ПОРЯДОК вчинення нотаріальних дій нотаріусами України" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12):

ІІ. Порядок вчинення окремих видів нотаріальних дій

Глава 1. Основні правила посвідчення правочинів

1. Місце посвідчення правочину

Посвідчення правочинів щодо відчуження або застави житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, а також майна, на яке поширено режим нерухомої речі, управління нерухомим майном, а також правочинів щодо відчуження та застави транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.".

---

Доброго дня, Ларисо! По-перше, наведеним Законом прямо передбачено, що набуття прав на нерухоме майно, що знаходиться на тимчасово окупованій території здійснюється за межами цієї території відповідно до законодавства України, тобто на підконтрольній Україні території. По-друге, норма пост. КМУ про нотаріальне посвідчення правочинів про відчуження нерухомогог майна виключно за його місцезнаходженням виключена. По-третє, відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України посвідченням відчуження нерухомого майна провадиться або місцезнаходженням цього майна, або за місцем реєстрації одніє із сторін правочину. Таким чином, купівля-продаж нерухомого майна, що знаходиться на тимчасово окупованій території можлива і правомірна за межами цієї території, на підконтрольній Україні території.

Доброго дня, Ларисо!

Відчуджувати можете на підконтрольній Україні території, реєстр працює, але потрібно дивитися по конкретному об'єкту нерухомості та враховувати технічні можливості в умовах постійного відключення електроенергії.

Зверніться до будь-якого приватного нотаріуса України для з'ясування подробиць щодо оформлення конкретного правочину.

Успіхів Вам!

Доброго дня, Ларисо!

Підкажіть, будь ласка, чи є зараз, під час воєнного стану, якась можливість здійснити угоду купівлі-продажу нерухомості, яка знаходиться на окупованій території? - ні, немає. У межах адміністративно-територіальних одиниць, перелік яких затверджено Наказом Міністерство юстиції України від 01.04.2022 № 1307/5 (Перелік в редакції Наказів Міністерства юстиції № 1429/5 від 11.04.2022, № 1675/5 від 29.04.2022, № 1992/5 від 18.05.2022, № 2208/5 від 03.06.2022, № 2668/5 від 27.06.2022) (далі – Перелік) наразі припинено доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України. Одним із таких реєстрів є Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Отже, щодо нерухомого майна, розташованого у межах адміністративно-територіальних одиниць, визначених зазначеним Переліком, укладати договори купівлі-продажу поки що заборонено.

Частиною 2 статті 13 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» передбачається, що здійснення господарської діяльності юридичними особами, фізичними особами-підприємцями та фізичними особами, які провадять неалежну професійну діяльність, місцезнаходженням (місцем проживання) яких є тимчасово окупована територія, дозволяється виключно після зміни їхньої податкової адреси на іншу територію України. Правочин, стороною якого є суб’єкт господарювання, місцезнаходженням (місцем проживання) якого є тимчасово окупована територія, є нікчемним! На такі правочини не поширюється дія положення абзацу другого частини другої статті 215 Цивільного кодексу України (щодо можливості визнання такого правочину дійсним в судовому порядку).

Також, частина 3 статті 9 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» визначає, що будь-який акт (рішення, документ), виданий органами та/або особами, передбаченими частиною другою цієї статті, є недійсним і не створює правових наслідків, крім документів, що підтверджують факт народження, смерті, реєстрації (розірвання) шлюбу особи на тимчасово окупованій території, які додаються до заяви про державну реєстрацію відповідного акта цивільного стану.

Тобто, в умовах воєнного стану нотаріальні дії щодо цінного майна (приватної та комерційної нерухомості) здійснюються виключно нотаріусами, які відповідають спеціально визначеним критеріям (п. 9 Постанови КМУ від 19.04.2022 № 480). Фахівцям, які не ввійшли до цього переліку, виконувати такі дії заборонено.

Також, повернуто територіальність згідно зі статтею 55 Закону України «Про нотаріат», тобто, наразі можна засвідчити договір про купівлю-продаж квартири чи будинку за:місцем, де знаходиться нерухомість;

- місцем, де знаходиться нерухомість;

- місцем реєстрації покупця чи продавця;

- місцем знаходження юридичної особи (якщо купує або продає нерухомість організація чи установа).

Наявне правове регулювання даної сфери безсумнівно сприяє поступовому відновленню функціонування ринку житла в умовах воєнного стану. В свою чергу, запроваджені обмеження сприяють мінімізації шахрайських схем у сфері нерухомості, тим самим забезпечується захищеність операцій з купівлі-продажу житла впродовж війни.

Як зараз придбати нерухомість на контрольованій українською владою території:

Оскільки багато людей зараз переймаються питанням здобуття нового житла, розглянемо особливості придбання нерухомості на контрольованій території в умовах воєнного стану та протягом одного місяця після його скасування.

Окрім неможливості придбання нерухомого майна на тимчасово окупованих територіях та територіях, де ведуться активні бойові дії, що входять до Переліку, зараз існують такі особливості укладення договорів купівлі-продажу щодо нерухомості (відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 19.04.2022 № 480):

1. скасована можливість нотаріального посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи-однієї із сторін відповідного договору.

Тепер таке посвідчення дозволяється виключно за місцезнаходженням відповідного майна. Виняток становить нерухомість, розташована у м. Києві або Київській області. Нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, розташованого у м. Києві або Київській області, здійснюється виключно нотаріусом, робоче місце (контора) якого розташовано у м. Києві або Київській області, за місцезнаходженням такого майна, або місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи-однієї із сторін відповідного договору;

1. заборонено нотаріально посвідчувати договори щодо відчуження нерухомого майна за довіреністю.

Це означає, що саме власник повинен бути присутнім у нотаріуса під час оформлення угоди. Тобто, люди, які виїхали за кордон, не зможуть віддалено продати свою нерухомість;

1. заборонено нотаріально посвідчувати договори щодо відчуження нерухомого майна до закінчення одного місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна, крім випадків набуття відчужувачем права власності у порядку спадкування або у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності.

Тобто, перепродати нерухомість можна лише не раніше спливу одного місяця з дня її придбання (державної реєстрації речових прав);

1. за посвідченням договорів щодо відчуження нерухомого майна можна звертатися лише до нотаріусів, які включені до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна.

Із зазначеним переліком можна ознайомитися за посиланням;

1. операції з нерухомістю заборонені для громадян російської федерації, крім тих, хто проживають на території України на законних підставах.

Варто сказати, що наразі реалізована програма щодо отримання пільгових кредитів внутрішньо переміщеними особами на придбання житла. Роз’яснення щодо порядку участі у програмі можна знайти за посиланням.

Якщо буде потрібна моя допомога, звертайтеся через кнопку зеленого кольору "Звернутися".

При зверненні вказуйте свою е-пошту, по якій з Вами можна зв'язатися.

ВСЬОГО НАЙКРАЩОГО!