Підписання додаткової угоди по договору оренди через зміну орендодавця

Доброго дня.

Вимога орендаря безпідставна.

Діюче законодавство що регулює вказані відносини - Цивільний кодекс, Земельний кодекс, Закон України "Про оренду землі", Закон "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно" не містять жодних зауважень, які б перешкоджали зареєструвати зміну сторони по договору в межах дії старих строків.

Якщо Ви бажаєте отримання повної консультації та надання алгоритму всіх можливих дій в Вашій ситуації, Ви можете звернутися до мене персонально, натиснувши кнопку "Звернутись" вгорі.

Вітаю.

Строки дії угоди визначаються за домовленістю сторін.

Додатково до моєї відповіді.

Частиною 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Між новим власником орендованого майна, який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору купівлі продажу, укладеного між колишнім орендодавцем (попереднім власником) і новим орендодавцем (теперішнім власником) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст. 516 Цивільного кодексу України, і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції.

Доброго дня!

Частиною 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Між новим власником орендованого майна (Вами), який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору дарування, укладеного між колишнім орендодавцем (вашою Бабусею) і новим орендодавцем (Вами) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст. 516 Цивільного кодексу України, і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. Вам, авжеж, не потрібно погоджуватись на такі умови. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону України «Про оренду землі»).

Вітаю, Ірино.

ПЕРЕХІД ПРАВА ВЛАНОСТІ У ДАНОМУ ВИПАДКУ ВІД БАБУСІ ДО ВАС НЕ ЗМІНЮЄ УМОВ ДОГОВОРУ. АЛЕ ТІЛЬКИ ЯКЩО ЦЕ НЕ ПЕРЕДБАЧЕНО У САМОМУ ДОГОВОРІ. ЦЕ ЧІТКО ПЕРЕДБАЧЕНО ЧИННИМ ЗАКОНОДАВСТВОМ.

ЗАКОН УКРАЇНИ "ПРО ОРЕНДУ ЗЕМЛІ"

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text

Стаття 32. Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання

...

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може містити положень про зміну його умов або припинення договору у зв’язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізацією юридичної особи.

ТОМУ МОЇ ПОРАДИ:

1. ПРОАНАЛІЗУЙТЕ ДОГОВІР ОРЕНДИ НА ПРЕДМЕТ ЗМІНИ УМОВ ДОГОВОРУ ПРИ ПЕРЕХОДІ ПРАВА ВЛАНОСТІ ВІД ОДНІЄЇ ОСОБИ ДО ІНШОЇ.

2. ЯКЩО НІЧОГО ТАКОГО НЕ МАЄ, ВІДМОВЛЯЙТЕСЬ ВІД УКЛАДЕННЯ ДОДАТКОВОЇ УГОДИ З ПРОДОВЖЕННЯМ СТРОКУ ДІЇ.

Всього доброго! Сподіваюсь, що консультація була корисною. Буду радий відповісти на додаткові питання. Для цього тисніть зелену кнопку «Звернутися»!

Доброго дня!

Відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Стаття 32 регуклює припинення договору оренди землі шляхом його розірвання. В ній зазначається:

"Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може містити положень про зміну його умов або припинення договору у зв’язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізацією юридичної особи."

Отже, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.

При цьому, відповідно до ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» спадкоємці після прийняття спадщини та державної реєстрації права власності на земельну ділянку мають протягом одного місяця повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 Земельного кодексу України. За наявності волевиявлення обох сторін можливе укладення нового договору або внесення змін до старого в частині зміни орендодавця.

Після отримання повідомлення про зміну власника у орендаря виникає обов'язок сплатити орендну плату за весь час з моменту відкриття спадщини.

Якщо виникнуть додаткові питання чи уточнення, натискайте кнопку "звернутись" біля мого фото. Охоче на них відповім!

Доброго дня Ірина.

Те що Ви стали власником земельної ділянки на орендаря жодним чином не впливає, тобто укладений договір для нього діє на тих самих умовах, у тому числі і щодо строку оренди. Своєю пропозицією орендар просто бажає продовжити оренду ще на рік. Звертаю вашу увагу, що орендар має переважне право на продовження оренди на той самий строк і на тих самих умовах, якщо він завчасно Вам надійшле для підпису додаткову угоду на новий строк, а Ви у свою чергу не відреагуєте на його пропозицію. Отже, якщо Ви не маєте наміру здавати в оренду земельну ділянку, то обов"язково маєте письмово повідомити у відповіді орендаря про це. Листування слід проводити цінними листами з описом вкладення у конверт.

Доброго дня, Ірино!

Це дійсно так чи я можу наполягати на старому терміні дії договору? - це не так (законодавством такого не передбачено), тому можете наполягати на старому терміні дії договору, без вашої згоди орендар не зможе його змінити (продовжити ще на 1 рік в односторонньому порядку), тому не хвилюйтеся.

Відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Отже, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено. Тобто, в додатковій угоді поміняються лише дані про сторону орендодавця (замість бабусі Ви), однак не термін дії угоди.

Ініціювати внесення змін може будь-яка сторона в будь-який момент. Оскільки сторони вільні в праві додавати до договору умови, які, на їхню думку, є істотними, у договорі можна передбачити детальний порядок внесення змін.

Зміни до договору оренди набирають чинності з моменту їх державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а якщо договір змінюється у судовому порядку, то з дня набрання рішенням суду про зміну договору законної сили, якщо в цьому рішенні не встановлено іншого строку, з подальшою державною реєстрацією.

Частиною першою статті 651 Цивільного кодексу України та статтею 30 Закону передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, у письмовій формі, шляхом укладення додаткової угоди, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

ВИСНОВОК: договір оренди землі продовжує діяти на тих саме умовах, на яких був укладений з вашею бабусею. Тобто, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін і Ви як новий орендодавець (власник землі) маєте право відмовитися від продовження договору ще на 1 рік. Так, відповідно до ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

При цьому, орендодавець зобов'язаний вже Вам сплачувати орендну плату.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.

Мінімальний розмір орендної плати при оренді земельних паїв слід визначати спираючись на вимоги ст. 1 Указу № 92/2002, в якій зазначено, що плата (річна) за оренду земельних ділянок сільгосппризначення, земельних паїв установлюється на рівні не менше 3 % вартості такого паю та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря (треба розуміти, проіндексованої нормативної грошової оцінки).

Права та обов’язки орендодавця

Орендодавець має право вимагати від орендаря:

• використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
• дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил;
• дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом - дотримання зобов’язання щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об’єкта, експлуатації водосховищ і ставків відповідно до встановлених в установленому порядку режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування;
• своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом - також орендної плати за водний об’єкт.

Орендодавець зобов’язаний:

• передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
• при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
• не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
• відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов’язані з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
• попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди.

Права та обов’язки орендаря

Орендар земельної ділянки має право:

• самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
• за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;
• отримувати продукцію і доходи;
• здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендар земельної ділянки зобов’язаний:

• приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;
• виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
• дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, водного фонду;
• у п’ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору оренди до відповідного податкового органу, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом - також відповідному територіальному органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері розвитку водного господарства;
• у разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом використовувати водний об’єкт відповідно до вимог водного законодавства України;
• своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом - також і орендну плату за водний об’єкт;
• виконувати встановлені законодавством вимоги пожежної безпеки.

Захист прав орендаря та орендодавця на орендовану земельну ділянку

Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами. Розмір відшкодування орендодавцем збитків, завданих орендарю, повинен бути зменшений, якщо орендар навмисно або через необережність спричинив збільшення розмірів збитків унаслідок невиконання чи неналежного виконання умов договору орендодавцем або не вжив заходів щодо їх зменшення.

Державна реєстрація договору оренди землі під час воєнного стану:

Відповідно до Закону України від 24 березня 2022 року № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», державна реєстрація укладення договору оренди земельної ділянки під час воєнного стану здійснюється районними військовими адміністраціями (без потреби внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно).

Військова адміністрація вносить відомості до спеціальної Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань (в паперовій та електронній формах), форма якої затверджена Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України "Про затвердження форми книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану" від 11.04.2022 № 219, у якій повинні міститися наступні відомості:

1. площа, місце розташування, цільове призначення земельної ділянки, що передається в оренду;
2. строк договору оренди (із зазначенням дати початку та дати закінчення дії договору);
3. відомості про сторони договору: для громадянина України - фізичної особи - підприємця - копія довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків або копія паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та повідомили про це відповідний контролюючий орган і мають відмітку в паспорті); для юридичної особи - найменування, ідентифікаційний код у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, місцезнаходження юридичної особи, посада та прізвище, ім’я, по батькові особи, яка підписує договір від імені юридичної особи;
4. реєстраційний номер договору оренди;
5. відомості про зміну, розірвання договору оренди (із зазначенням підстави розірвання).

Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки здійснюється за заявою орендодавця, яка складається в електронній формі, до якої додаються примірник зазначеного договору, а також засвідчені орендодавцем копії документів, що посвідчують право на земельну ділянку.

Заява з доданими документами надсилається електронною поштою.

Державна реєстрація договору оренди або надання вмотивованої відмови у державній реєстрації здійснюється протягом п’яти робочих днів з дня подання заяви.

Підставою для відмови у державній реєстрації може бути лише невідповідність поданих документів закону.

Якщо буде потрібна моя допомога, звертайтеся через кнопку зеленого кольору "Звернутися".

При зверненні вказуйте свою е-пошту, по якій з Вами можна зв'язатися.

ВСЬОГО НАЙКРАЩОГО!

Доброго дня!

Відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Отже, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.

При цьому, відповідно до ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» спадкоємці після прийняття спадщини та державної реєстрації права власності на земельну ділянку мають протягом одного місяця повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 Земельного кодексу України. За наявності волевиявлення обох сторін можливе укладення нового договору або внесення змін до старого в частині зміни орендодавця.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін у письмовій формі шляхом укладення додаткової угоди. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

Доброго дня, обов'язкової умови продовження терміну за таких обставин законом не передбачено. Це виключно з вашої згоди.

Але для детальної консультації потрібно бачити договір оренди.

Натискайте кнопку Звернутися і ми обов' язково знайдемо рішення вашого питання.

Доброго дня!

Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного Кодексу України та ст. 30 Закону України «Про оренду землі» , зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, у письмовій формі, шляхом укладення додаткової угоди, якщо інше не встановлено договором або законом. Оскільки сторони вільні в праві додавати до договору умови, які, на їхню думку, є істотними, у договорі оренди землі може бути передбачений детальний порядок внесення змін (підстави/обставини внесення змін, форма та строк надсилання пропозиції тощо). Зміна умов договору має досягатися за взаємною згодою сторін, якщо інше не передбачено договором .У противному разі спір підлягає вирішенню в суді.

Основними підставами для внесення змін до договору можуть бути: волевиявлення сторін щодо уточнення певних умов договору; зміна строку дії оренди; зміна умови про розмір та розрахунок орендної плати.

Ініціювати внесення змін може як орендодавець ,так і орендар земельної ділянки, в будь-який момент.

Оскільки, зміни до договору оренди земельної ділянки вносяться шляхом укладання додаткової угоди до нього, пропозицію про внесення змін до договору доцільно надсилати з описом бажаних змін, додавши до неї проект додаткової угоди з підписом ініціатора у трьох екземплярах (по одному для сторін та для державного реєстратора прав). У разі погодження з запропонованими змінами до договору, протилежна сторона зможе одразу підписати угоду та направити її назад, або самостійно зареєструвати Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо сторонам не вдається досягти згоди щодо зміни умов договору оренди землі, спір вирішується в судовому порядку.

Зміни до договору оренди землі набирають чинності з моменту їх державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а у випадку: коли договір змінюється у судовому порядку, то з дня набрання законної сили рішенням суду про зміну умов договору, якщо в цьому рішенні не встановлено іншого строку, з подальшою державною реєстрацією.

Додаткову угоду можна укласти змінивши окремі пункти , а інші залишити ,як є.

З повагою,

Костянтин Гончаренко