Оренда комерціійної нерухомості

Доброго дня. Краще прописати, що орендодавець має право збільшити розмір орендної плати один раз на рік, але розмір такого збільшення не повинен перевищувати 5% від розміру поточної орендної плати. У разі збільшення орендної плати Сторони укладають додаткову угоду до цього Договору. Оскільки збільшення на ринку важко прописати та відслідкувати. Звертайтесь, можу ознайомитись з договором та запропонувати інші зміни.

Доброго дня, Максиме!

Враховуючи розмір інвестицій в кафе, хотілось би мати якісь гарантіі хоча б на три роки, що я буду працювати. А також, стосовно вартості оренди, хотілось би щоб вона змінювалась щорічно не так як хоче орендар, чи як зміниться індекс інфляціі, а як змінится ринок нерухомості. Тобто. якщо через рік ринок нерухомості виріс на 10%, то і вартість оренди зростла би не на індекст інфляціі (умовно 25%) + те що хоче орендар, а на зміни вартості нерухомості на ринку.Як це можно прописати в договорі?

По-перше, про речі загальні, але обов'язкові при укладанні договору оренди комерційної нерухомості:

Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. За бажанням сторін будь-який договір, для якого достатньо письмової форми, може бути засвідчений нотаріусом.

При цьому, законодавством передбачені випадки обов’язкового засвідчення договору нотаріусом, а саме:

якщо договір оренди укладений на строк більше п'яти років, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п’ять років відповідно до частини 2 статті 793 Цивільного кодексу України, частини 3 статті 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна".

При цьому право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", крім договорів, укладених за результатами електронного аукціону, предметом яких є майно державної або комунальної власності.

Згідно статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Враховуючи роз’яснення Вищого господарського суду України надані ним в Постанові Пленуму від 29.05.2013 року за № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» в абзацах 6 та 7 пункту 2.6. зазначеної постанови визначено, що «не вважаються вчиненими правочини (укладеними договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним. Сама лише відсутність у договорі тієї чи іншої істотної умови (умов) може свідчити про його не укладення…».

Таким чином, відсутність нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення, укладеного на три роки і більше, буде свідчити про відсутність укладення договору, а відповідно і відсутність будь-яких правових наслідків для сторін за таким договором.

Згідно статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. В абзаці 2 пункту 2.9 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року № 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» зазначено: «У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим статтею 654 Цивільного кодексу України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню".

В господарських відносинах слід враховувати в першу чергу норми Господарського кодексу України. Зокрема, частина 1 статті 193 Господарського кодексу України встановлено, що до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Тепер щодо умов договору...

Істотними є умови договору, без узгодження яких договір вважається неукладеним. У частині 1 статті 284 Господарського кодексу України встановлено, що істотними умовами договору оренди є:

1. об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
2. строк, на який укладається договір оренди;
3. орендна плата з урахуванням її індексації;
4. порядок використання амортизаційних відрахувань;
5. відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об'єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за Методикою оцінки об'єктів майна, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 року № 629. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

У договорі оренди потрібно зазначити точні характеристики майна, переданого в оренду, для нежитлового приміщення це – місце знаходження, площа та інші відмінні ознаки

Строк договору

Сторони самостійно вирішують, на який строк їм укласти договір. Крім строку дії договору, необхідно передбачити можливість його продовження на новий строк і дострокового розірвання. У договорі можна зазначити, що договір вважається продовженим на новий строк, якщо жодна із сторін за певний період до закінчення дії договору не заявить про свій намір розірвати договір. Якщо така умова в договорі не передбачена і орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку його дії, то продовжити договір можливо відповідно до статті 764 Цивільного кодексу України, в якій зазначено, що в даному випадку за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором .

Відповідно до статті 781 Цивільного кодексу України дострокове припинення договору оренди можливо у випадку смерті фізичної особи – орендаря або ліквідації юридичної особи – орендаря або орендодавця. Договір оренди також може бути достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар не сплачує оренду плату протягом трьох місяців підряд, користується об’єктом оренди всупереч умовам договору або призначенню об’єкту оренди, передав об’єкт оренди в користування іншій особі без дозволу орендодавця, створює загрозу пошкодження об’єкта оренди, не розпочав капітальний ремонт приміщення, якщо обов'язок на його проведення був покладений на нього договором. (статті 782, 783 Цивільного кодексу України).

Наймач в свою чергу може вимагати розірвання договору у випадку передачі йому в користування об’єкта оренди стан якого не відповідає умовам договору та його призначенню або якщо наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту, якщо інше не було встановлено договором. Також сторони можуть передбачити інші підстави для дострокового розірвання договору оренди. Після закінчення строку договору орендар зобов’язаний повернути взяте в оренду майно в тому стані, в якому його отримав, з урахуванням нормального зносу або в іншому стані, обумовленому в договорі.

ТЕПЕР ЩОДО ВРАХУВАННЯ ІНДЕКСУ ІНФЛЦІЇ.

Ви можете разом з орендодавцем встановити будь які умови врахування індексу інфляції Головне, щоби це влаштувало обидві сторони та було зафіксовано в договорі!

Наприклад, при оренді комунальних приміщень іфндекс вираховується по формулі:

Відповідно до п. 8 Методики N 786 у загальному випадку при оренді нерухомого майна розмір річної орендної плати (Aрік) Визначають за формулою:

Арік= (С х Сmрік) /100

де С - вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн;

Cmрік - орендна ставка, зазначена в додатку 2 до Методики N 786.

Подальший розрахунок орендної плати залежить від того, визначалася вона за підсумками конкурсу чи ні.

Варіант 1. Договір оренди укладається без проведення конкурсу (зокрема, коли було отримано заявку на конкурс від одного орендаря). У цьому випадку визначають орендну плату за базовий місяць (Аміс) розрахунку за формулою (п. 12 Методики N 786):

Аміс=(Арік /12) х Iдо х Iб

де Iдо - індекс інфляції за період, починаючи з місяця проведення незалежної оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати;

Iб - індекс інфляції за базовий місяць розрахунку орендної плати.

При цьому базовим місяцем розрахунку орендної плати вважається останній місяць, за який офіційно опубліковано індекс інфляції (п. 4 Методики N 786). Орендну плату за цей місяць зазначають у п. 3.1 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом ФДМУ від 23.08.2000р. N 1774 (далі - Типовий договір).

ВИСНОВОК:

Отже, договір оренди може містити будь які умови, які Ви хотіли б сюди включити. Я можу допомогти Вам з тим визначитись і підготувати пропозиції до угоди, яку пропонує орендодавець. Проте для того я мушу бачити згадану угоду і знати більше подробиць про Ваші побажання щодо неї.

Якщо виникне потреба продовжити розмову у приватному форматі, натискайте кнопку "звернутись" біля мого фото. Постараюсь Вам в усьому допомогти!

Доброго дня!

Запропонуйте орендодавцю парітетний варіант. Викладіть той пункт договору, який вас не влаштовую у приблизній наступній редакції:

"Орендна плата за кожний наступний рік визначається шляхом коригування орендної плати за попередній рік на індекс інфляції за наступний рік, але не більше ніж на 10%. Оперативна інформація про індекси інфляції розміщується на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері статистики. "

Не впевнений, що варіант з прив'язкою до ринку нерухомості влаштує вашого орендодавця. А в запропонованому мною варіанті "прив'язка" до індексу інфляції залишиться (що, як я розумію, є пріоритетом вашого орендодаця) і одночасно існує деяке обмеження 10% від розміру орендної плати за попередній календарний рік, що є.

Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3841):

" Стаття 762. Плата за найм (оренду) майна...

3. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна...

Стаття 778. Поліпшення наймачем речі, переданої у найм

1. Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

2. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

3. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі.

4. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

5. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.";

"Стаття 525. Недопустимість односторонньої відмови від зобов'язання

1. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом...

Стаття 615. Одностороння відмова від зобов'язання

1. У разі порушення зобов'язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом...".

Закон України " Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2658-14#Text):

" Стаття 7. Випадки проведення оцінки майна

Оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї з сторін угоди та за згодою сторін

Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках:...

приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законодавством, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;...".

Закон України " Про оренду державного та комунального майна" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/157-20#n458):

" Стаття 17. Орендна плата...

3. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно...".

Індекс інфляції в Україні 2023 (https://index.minfin.com.ua/ua/economy/index/infla...)

---

Доброго дня, пане Максиме! По-перше, індеск інфляції не може складати 25% - він може сягати до двох відсотків за місяць; за 2023 в цілому (за 5 місяців) він складає 3,8%. По-друге, свої інвестиції у приміщення (поліпшення) необхідно робити з дозволу, погодження з орендодавцем. В цьому випадку Ви матимете право або на відшкодування вартості зроблених поліпшень (інвестиції), в тому числі, заліку вартості інвестиції в рахунок орендної плати, або право власності на приміщення у розмірі поліпшення. По-третє, Ви маєте право вимагати проведення оцінки приміщення на момент укладення договору оренди, а також на момент розірвання договору. По-четверте, одностороння відмова від договору або його зміна не допускається - це стосовно самостійної зміни орендодавцем розміру орендної плати. У такому випадку орендар має право відмови від своїх зобов'язань - виплати орендної плати та звільнення приміщення.

Оцініть відповідь своїм гонораром за це питання.

Доброго дня!

Пропишіть у договорі , про те , що зростання можливе не більш як на 10 % з урахуванням діючого на той момент індексу інфляції.

Одностороння зміна розміру плати за користування майном не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за користування у строк, встановлений договором найму майна.

Підсумовуючи викладене варто зазначити, що зважаючи на принцип свободи договору, визначений Цивільним кодексом України, розмір орендної плати встановлюється сторонами шляхом переговорів, під час яких досягається згода щодо будь-якого розміру орендної плати, на який погодилися обидві сторони договору.

Отримання компенсації передбачає збитки, які підтверджено. Якщо Вам завдано збитків - Ви маєте право на компенсацію та навпаки.

С уважением,

Константин Гончаренко

Добрий день.

Ви маєте право запропонувати орендодавцю власну редакцію договору або скласти протокол розбіжностей, для подальшого узгодження суперечливих пунктів договору.

Ви можете так і прописати запропоновані Вами пункти, як то:

- строк дії договору 3 роки.

- штрафні санкції для орендодавця, якщо він захоче достроково розірвати договір.

- право збільшувати орендодавця вартість оренди один раз на рік на відсоток інфляції, але не більше 5% від початкової вартості оренди.

Якщо потрібно більш детально розібрати договір, натискайте кнопку "Звернутися". Буду радий допомогти.