Продаж квартири через єОселю

Доброго дня, Ольга!

«єОселя» – державна програма іпотечного кредитування житла, яка запрацювала у жовтні 2022 року. Взяти у ній участь могли лише кадрові військові, силовики, медики, вчителі та науковці. З 1 серпня уряд розширює програму – скористатися нею зможуть ще кілька категорій українців.

Головна перевага «єОселя»: можливість придбати житло в іпотеку під 3% і 7% для всіх інших, коли банки пропонують ставки 15-25%.

Втім одним із недоліків іпотечної програми «єОселя» експерти називають виплати в гривні: продавці квартир зазвичай вказують вартість у доларах і хочуть отримати повну суму у валюті на руки, а не гривню на банківський рахунок. Це найпоширеніша причина, чому продавці відмовляються продавати квартири за іпотекою.

Ще одна головна складність – це час, адже такі угоди потребують додаткового часу. Стандартна процедура купівлі-продажу квартири займає приблизно тиждень-два на підготовку документів до угоди, а у випадку єОселі вона може займати півтора і навіть два місяці.

Основна затримка – через процедури. Мова йде про оцінку через спеціальних державних оцінювачів, про виготовлення технічного паспорта, про комітети, в які банк подає документи для підтвердження кредитування по конкретному об’єкту конкретного клієнта. Тобто це, в першу чергу, питання часу, а не складності оформлення.

Справа в тому, що оцінку роблять лише ті оцінщики, яких надає банк – вони мають певну форму ліцензування від держави і банк може прийняти оцінку лише від них. До речі, буває так, що оцінка квартири виходить нижче її ринкової вартості – але ж банк кредитує відповідно до неї.

Крім того, єОселя – це програма державна, і там власник отримує 70-80% від вартості його квартири на безготівковий розрахунковий рахунок. Відповідно для того, щоби Ви отримали готівку, Вам треба буде ці гроші знімати – але сьогодні діють обмеження, які дозволяють особі знімати тільки 100 тис. гривень з одного розрахункового рахунку на день.

І якщо ми кажемо про 2 чи 3 млн гривень, Вам, відповідно, буде потрібно 20 чи 30 днів для того, щоб зняти гроші. Потім ще треба їх поміняти з гривні на долари – і це теж ризики, в тому числі і курсові.

Другий нюанс полягає в тому, що дійсно майже півроку єОоселя не працювала нормально, і багато власників дещо зневірились в програмі, їм стало не цікаво займатись продажем із залученням єОселі. І навіть якщо зважити на відновлення фінансування, не забуваймо про збільшений час на підготовку документів по угоді.

«єОселя» передбачає, що українці братимуть іпотеку у банках – а держава компенсуватиме установам знижену відсоткову ставку.

«Фактично, ця програма означає фінансування банків, які в подальшому надаватимуть кредити для пільгових категорій», – розповідає про механізм роботи кредитування житла за програмою «єОселя» адвокат Михайло Ілляшев.

Отримати кредит на житло за програмою «єОселя» українці зараз можуть у таких банках на вибір(список ще має розширюватись):

• «ПриватБанк»;
• «Ощадбанк»;
• «Укргазбанк»;
• «Глобусбанк»;
• Sky Bank.

Є обмеження і щодо вартості квартири: вона не має перевищувати середню вартість спорудження житла у регіоні, помножену на коефіцієнт. Якщо простими словами, то потрібно взяти середню ціну квадратного метра в області з наказу Мінрегіону і помножити її на коефіцієнт:

• для міст-мільйонників – 2,5;
• для обласних центрів з населенням вище 300 тисяч – 2;
• для міст з населенням менше 300 – 1,75;
• для інших населених пунктів – 1.

Відповідно до рішення уряду 4 липня 2023 року, збільшено перелік територій, на які розповсюджується «єОселя». З 1 серпня вона буде доступна і на територіях Харківської, Запорізької та Херсонської областей, які не перебувають в окупації та на яких не відбуваються активні бойові дії.

Якщо вартість 1 м² або площа бажаної квартири більші за визначені умовами програми, позичальник все одно може скористатись нею – але різницю треба буде додати до початкового внеску. Загалом банки-учасники визначають максимальну суму кредиту від 4 до 6 млн грн.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня!

Мінімальний розмір гарантійної частки будівництва об’єктів, що будуть споруджені в майбутньому, становитиме 10% загальної площі для Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова, 5% - для всіх інших населених пунктів країни. Згідно законодавства, ця частка обтяжуватиметься державою, тобто, фактично, перебуватиме в заставі до моменту повної здачі об’єкта.

Відповідне рішення на виконання Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», затвердив Кабінет Міністрів на засіданні 3 січня 2023 року.

«Ухвалено виважене і ретельно прораховане рішення. Яке, по-перше, зберігає наявні стимули роботи будівельної галузі, що дуже важливо з огляду на потреби відновлення країни. По-друге, мотивуватиме забудовника завершувати об’єкти будівництва, щоб зняти з нього обтяження та отримати прибуток. По-третє, надає достатні гарантії для завершення будівництва третіми особами в результаті настання визначених законом обставин.

Сьогоднішнє рішення важливе також з огляду на запуск програми іпотечного кредитування єОселя на ринку первинної нерухомості. Адже для визначення банками ризиковості операції з видачі іпотеки об’єкт незавершеного будівництва має бути внесений до державного реєстру з визначенням відсутності обтяження щодо гарантійної частки»,

Згідно з Законом України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна визначається для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва. Речові права на гарантійну частку обтяжуються до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (черги/пускового комплексу) з метою гарантування добудови відповідного об’єкта іншими особами (у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника чи девелопера будівництва).

Майбутні об’єкти нерухомості, які включаються до гарантійної частки, повинні бути вільні від речових прав інших осіб (за певним виключенням). Обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, припиняється одночасно з прийняттям в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Програма єОселя стартувала в жовтні 2022 року. На першому етапі іпотечний кредит під 3% можуть отримати військові, правоохоронці, педагогічні і медичні працівники, науковці.

3 січня Кабмін ухвалив рішення про внормування сфери будівництва в України, яке повинно сприяти реалізації іпотечної програми “єОселя” за допомогою затвердження мінімального розміру гарантійної частки будівництва.

Відтак забудовники зможуть продавати квартири тільки після введення об’єкта в експлуатацію.

Мінімальний розмір гарантійної частки будівництва об’єктів, споруджених у майбутньому, становитиме 10% загальної площі для Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова, 5%– для всіх інших населених пунктів країни. Ця частка обтяжуватиметься державою і перебуватиме в заставі до моменту повної здачі об’єкта.

Заступник міністра економіки Денис Кудін вважає, що таке рішення може позитвно вплинути на сферу первинної нерухомості та простимулювати роботу будівельної галузі, зокрема, воно:

• змотивує забудовника завершити будівництво, щоб зняти обтяження й отримати прибуток;
• надасть гарантії про завершення будівництва третім особам;
• посприяє реалізації програми “єОселя”.

“Рішення важливе також з огляду на запуск програми іпотечного кредитування “єОселя” на ринку первинної нерухомості. Адже для визначення банками ризиковості операції з видачі іпотеки об’єкт незавершеного будівництва має бути внесений до державного реєстру з визначенням відсутності обтяження щодо гарантійної частки”, –

Зауважимо, що обтяження речових прав на об’єкти нерухомості, споруджені в майбутньому, які включені до гарантійної частки, припинять разом з прийняттям в експлуатацію закінченого будівництва об’єкта.

З повагою, Костянтин Гончаренко

Доброго дня!

По-перше - найбільша незручність це фіксування ціни в гривні.

По-друге, кошти отримаєте не готівкою, а на банківський рахунок (тому можливий певний відсоток за зняття коштів).

По-третє - на даний час більше 100 тис грн на день зняти не можна (якщо квартира була продана за 1,5 млн грн, а всі кошти потрібні готівкою - на зняття всієї суми знадобиться 15 днів)

єОселя не популярна серед продавців, які бажають отримати відразу всі кошти готівкою в гривневому або валютному еквіваленті.

Наприклад, власник продав квартиру за 50 тис дол і хоче отримати дані кошти готівкою. Але через єОселю ця сума фіксується в гривневому еквіваленті на день продажу та переводиться на банківський рахунок. У продавця залишаються такі варіанти або домовитись з банком про купівлю валюти або знімати по 100 тис грн кожен день та міняти їх потім на долари.

За той час поки продавець буде знімати кошти - курс долара може змінитися як в негативну так і позитивну сторону. Як показує практика, не всі продавці готові ризикувати.

З повагою, Дерій В.О.!

Всього доброго!

Вітаю.

По--перше, одним із основних ризиків є здійснення операції у гривні. Також є певні обмеження щодо суми зняття коштів за добу. По великому рахунку, якщо Ви готові до отримання коштів у гривні, можете погоджуватись на дану пропозицію, але вирішувати Вам.

Всього доброго. Успіхів! З повагою!

Доброго дня, Одним із недоліків іпотечної програми «єОселя» це виплати в гривні: продавці квартир зазвичай вказують вартість у доларах і хочуть отримати повну суму у валюті на руки, а не гривню на банківський рахунок. Це найпоширеніша причина, чому продавці відмовляються продавати квартири за іпотекою.

Вітаю!

Основні недоліки для продавця:

1. Кошти в гривні на банківський рахунок згідно ст.5 ЗУ "Про валюту і валютні операції".

2. Обмеження на зняття готівки відповідно до постанови НБУ 24.02.2022 № 18 (100.000 грн на день).

3. Валютні ризики. Так, наразі курс офіційний незмінний і не сильно відрізняється від готівкового, але травматичний попередній досвід, коли гривня відчутно втрачала в ціні за день, породжує страх: чи не станеться чогось надзвичайного якраз в момент, коли захочу перевести кошти у стабільну валюту?