Оформлення купівлі недобудованого будинку

Доброго дня, Дмитре!

На мою думку, це крок ризикований. Треба провести оціночну експертизу недобудові і купувати також і її. Треба також переконатись, чи є всі дозволи на будівництво.

З повагою, адвокат Айвазян.

Які можуть бути ризики для мене як покупця? Бо замовлення тех паспорту, оцінка займе досить не мало часу, а фактична оцінка зі степенем готовності покладе за собою досить високий податок додатково. Планував змінити дані в повідомленні про початок будівельних робіт на крайній випадок, а паспорт робити для введення в експлуатацію коли дороблю що залишилось

Доброго дня!

Ви можете придбати земельну ділянку, головне, щоб їй був присвоєний кадастровий номер та вона була зареєстрована в Реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Звичайно, менш ризиковано, але і дорожче якщо власник зареєструє об'єкт незавершеного будівництва та потім укладе з Вами договір купівлі-продажу. З корисною інформацією можете ознайомитись за посиланням https://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/%D0%9F%D1%8...

Проте, якщо у власника є дозвільні документи - просто переоформте їх на себе.

Для цього Вам необхідно буде внести зміни до декларації про початок виконання будівельних робіт.

Колишній власник повинен буде подати Повідомлення про зміну даних за формою https://zakon.rada.gov.ua/laws/file/text/54/f35124... до ЦНАП або ДІАМ

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Всього доброго!

Доброго дня!

Загальні положення

Статтею 380 Цивільного кодексу України визначено, що житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

Житловий будинок, будівля або споруда не можуть бути відокремлені від земельної ділянки без їх пошкодження або істотного знецінення. Такі об’єкти є фактично складовою частиною земельної ділянки.

Водночас якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ) (ч. 1 ст. 188 Цивільного кодексу).

Фізично земельна ділянка і будинок (будівля, споруда) ідентифікуються як окремі речі, які в сукупності є однією річчю. Адже будинок (будівлю, споруду) неможливо використовувати без земельної ділянки, і навпаки – земельна ділянка втрачає своє функціональне призначення при зміні (знищенні) того чи іншого об’єкта нерухомості, розміщеного на ній.

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості», встановлює обов'язковість одночасного оформлення прав на земельну ділянку у зв'язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю або споруду), який на ній розташовано, а також зворотній порядок одночасного переходу прав на нерухоме майно у випадку переходу прав на земельну ділянку, на якій розташовано вказане нерухоме майно (житловий будинок, будівля або споруда).

При цьому, нове правило не поширюється на операції з купівлі-продажу квартир в багатоквартирних будинках, а також не стосується земельних ділянок, які перебувають у державній та комунальній власності.

Порядок набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю

Стаття 120 Земельного кодексу України передбачає «автоматичність» переходу прав на земельну ділянку при переході прав на об'єкт нерухомого майна.

Для здійснення переходу права власності необхідно щоб земельна ділянка мала кадастровий номер та щоб була проведена державна реєстрацію речових прав на нерухоме майно в реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідної земельної ділянки та об'єкта нерухомості що знаходиться на цій земельній ділянці.

Згідно зі ст.125 та ст.126 Земельного кодексу право власності на земельну ділянку, а також права постійного користування та оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно з частиною першою ст. 791 Земельного кодексу України формування земельної ділянки як об’єкта цивільних прав передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (з присвоєнням кадастрового номеру та внесення на відомостей про неї на публічну кадастрову карту). Формування земельної ділянки супроводжується розробкою відповідної документації із землеустрою.

Згідно ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу та ч.6 ст. 120 Земельного кодексу встановлено вимоги щодо обов’язковості зазначення в договорі, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, кадастрового номера земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Відповідно до ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об’єктів до набувача таких об’єктів, без зміни її цільового призначення. Відповідно з переходом частки у будинку у праві спільної власності набувач набуває і частку власності земельної ділянки (зміни відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості" 2 лютого 2021 року № 1174-IX).

До набувача в разі одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта, крім випадків набуття окремої частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна, якщо такий об’єкт розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні попереднього власника на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співорендарем (співкористувачем) земельної ділянки, а до внесення змін до відповідного договору зобов’язаний відшкодовувати орендарю (користувачу) частину орендної плати (плати за користування земельною ділянкою) пропорційно до його частки у праві власності на такий об’єкт.

Порядок користування декількома орендарями (землекористувачами) орендованою земельною ділянкою (земельною ділянкою, що перебуває у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію) у такому разі визначається договором, укладеним між ними, або за рішенням суду.

Документи, що підтверджують набуття права власності на об’єкт нерухомого майна є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.

Вимоги частин першої - шостої цієї статті не поширюються на випадки переходу права власності або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію на земельну ділянку, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об’єкт незавершеного будівництва, у разі якщо земельна ділянка не перебувала у власності або оренді, у користуванні на правах емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника об’єкта нерухомого майна (жилого будинку (крім багатоквартирного), іншої будівлі або споруди), об’єкта незавершеного будівництва.

У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна розміщений на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, особами, які не можуть набувати земельну ділянку на такому праві, вони набувають таку земельну ділянку із земель державної або комунальної власності у власність або оренду. Набувач такого об’єкта зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт майна звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна, що належить йому на праві власності.

Пунктом 3 розділу VII Закону України «Про Державний земельний кадастр» установлено, що у разі якщо на земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, розташовано житловий будинок, право власності на який зареєстровано, кадастровий номер на таку земельну ділянку присвоюється за заявою власників такого будинку на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Забороняється вимагати для присвоєння земельній ділянці кадастрового номера інші документи. Такий кадастровий номер є чинним з моменту його присвоєння.

Відповідно до ч.1 ст. 118 Земельного кодексу України, громадянину, який заінтересований у приватизації земельної ділянки у межах норм безоплатної приватизації, що перебуває у його користуванні, у тому числі земельної ділянки, на якій розташовані жилий будинок, господарські будівлі, споруди, що перебувають у його власності, необхідно подати клопотання з додатками у вигляді технічної документації до відповідного органу місцевого самоврядування (міської, селищної, сільської ради), що передає земельні ділянки комунальної власності у власність,

Порядок державної реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі регламентовано ст.24 Закону України «Про Державний земельний кадастр». Для державної реєстрації земельної ділянки державному кадастровому реєстратору, який здійснює таку реєстрацію подаються:

- заява за формою, встановленою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері земельних відносин;

- документація із землеустрою, що є підставою для формування земельної ділянки. в електронній формі та формі електронного документа.

У разі, якщо відповідно до закону поділ, об'єднання земельних ділянок здійснюється за погодженням з органами виконавчої влади, органу місцевого самоврядування, фізичними чи юридичними особами, до заяви про державну реєстрацію земельної ділянки, сформованої в результаті поділу або об'єднання земельних ділянок, також додаються документи, що належним чином підтверджують таку згоду. Заява з доданими документами надсилається засобами телекомунікаційного зв'язку.

Особливості проведення державної реєстрації прав за заявами в електронній формі

Державна реєстрація прав може проводитися за заявою, поданою в електронній формі через Єдиний державний веб-портал електронних послуг чи інші інформаційні системи на підставі договорів про надання сервісної послуги, укладених з технічним адміністратором Державного реєстру прав, зокрема в разі:

державної реєстрації речових прав, похідних від права власності (крім іпотеки), - за заявою власника, іншого правонабувача, сторони правочину, у яких виникло речове право;

державної реєстрації права власності на окремий індивідуально визначений об’єкт нерухомого майна (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, - за заявою особи, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб.

До заяви, що подається в електронній формі, заявник додає електронні копії оригіналів документів, поданих заявником для відповідної реєстрації, виготовлених шляхом сканування з накладенням кваліфікованого електронного підпису заявника, або оригіналів таких електронних документів.

Заява в електронній формі подається за умови підписання її заявником з використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри та за умови оплати послуг за державну реєстрацію прав у повному обсязі, а в разі, коли заява подається щодо земельної ділянки, - за умови наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про таку земельну ділянку.

Відповідно до статті 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за державну реєстрацію права власності справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (270 грн станом на 2023 рік).

Сплата адміністративного збору за державну реєстрацію прав здійснюється заявником через Інтернет з використанням платіжних систем.

У разі коли суб’єкт речового права, обтяження звільнений від сплати адміністративного збору за державну реєстрацію прав, до заяви долучається електронна копія документа, що підтверджує право на таке звільнення, виготовлена шляхом сканування з накладенням кваліфікованого електронного підпису заявника.

У результаті інформаційної взаємодії Єдиного державного веб-порталу електронних послуг чи іншої інформаційної системи, за допомогою якої заявником подавалися документи для державної реєстрації прав, з Державним реєстром прав заява в електронній формі за допомогою програмних засобів ведення зазначеного Реєстру автоматично реєструється в базі даних заяв.

Моментом прийняття заяви вважається дата і час її реєстрації у базі даних заяв.

Реєстрація заяв про державну реєстрацію прав в електронній формі проводиться в порядку черговості їх надходження, у тому числі з урахуванням заяв, що подаються в паперовій формі.

Державний реєстратор здійснює розгляд заяви в електронній формі на підставі електронних копій оригіналів документів, поданих для такої реєстрації.

За результатом розгляду заяви в електронній формі документи, подані для реєстрації, не підлягають поверненню заявнику.

На підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (ч. 8 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр»).

Позиція Верховного Суду

Великою Палатою Верховного Суду була винесена постанова від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, в якій суд прийшов до наступного висновку:

«Якщо право власності на об’єкт нерухомості та на земельну ділянку, на якій цей об’єкт розташований, належать одній особі, то відчуження, у тому числі в процедурі виконавчого провадження, об’єкта нерухомості окремо від земельної ділянки або земельної ділянки окремо від об’єкта нерухомості суперечить закону.

ВП ВС вказала, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об’єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

Якщо продажу підлягає об’єкт нерухомості, право власності на який переходить лише разом із правом власності на земельну ділянку, то в інформаційному повідомленні про електронні торги повинен бути зазначений кадастровий номер такої земельної ділянки. Невиконання цієї вимоги призводить до правової невизначеності, що призводить до зменшення конкуренції учасників торгів та може ввести в оману учасників торгів щодо майна, яке продається».

Важливо! У постановах від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 19.05.2020 у справі № 127/10011/18, 20.01.2021 у справі № 318/1274/18, Верховний Суд звертав увагу, що ст. 120 Земельного кодексу України закріплює загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований.

За загальним правилом, особи, які набули права власності на будівлю чи споруду стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Доброго дня!

Если Вы хотите приобрести земельный участок, по договору купли-продажи земельного участка, чтобы в последствии не было проблем с этим земельным участком, то для начала необходимо проверить:

1) кто является собственником данного земельного участка, то ли лицо, котрое его продаёт, получив копию паспорта гражданина Украины, ИНН продавца и проверив наличие кадастрового номера:

- государственный акт на землю, сравнив эти данные, с данными:

-Публичной кадастровой карты Украины:

https://map.land.gov.ua/?cc=3461340.1719504707,617...

- государственный реестр речових прав:

https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1

что должно соответствовать личности продавца, данным совладельцев, обоих супругов, при их наличии.

2) учитывая то, что на земельном участке, находится строение, необходимо выяснить, что это:

- жилой дом, котрый узаконен и есть правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности, договор дарения, купли-продажи дома и т.п., технический паспорт, о чем нужно проверить, есть ли запись в государственном реестре речових прав:

https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1

- самовольное строительство без правоустанавливающих документов;

- стройматериалы.

То что находится на земельном участке, обязательно должно быть отражено а отдельном договоре купли-продажи дома, купли-продажи недостроенного дома или купли-продажи стройматериалов.

3) при заключении договора купли-продажи земельного участка и купли продажи одно из этих объектов: купли-продажи дома, купли-продажи недостроенного дома или купли-продажи стройматериалов, обязательно кроме основы документов: паспорта гражданин Украины, ИНН, документов о праве собственности на земельный участок - государственный акт на землю, излечения из государственного реестра речових прав, документов о праве собственности на дом, извлечения из государственного земельного кадастра, акта оценки, технического паспорта, необходимо требовать от продавца справку с Центра предоставления административных услуг об отсутствии по данному алоес какие-либо зарегистрированных лиц, также справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, за электричество, земельный налог, с предоставлением книжек.

1

Если фактически дома нет, то тогда нужно зафиксировать этот факт, путем обращения в сельский совет и в бюро технической инвентаризации (не о сносе, а предоставлении информации об отсутствии/наличии), которые вправе зафиксировать данный факт, а если есть дом (его остатки), то его возможно снести и зафиксировать указанным образом данный факт.

Если это был самострой, то проблем не будет, так как с юридической стороны его не существует.

При этом, важный момент в том, чтобы этот дом не был зарегистрированным и не числился за собственником в сельском совете, бюро технической инвентаризации и в государственном реестре речових прав, о чем собственник должен предоставить Вам справки с сельского совета, бюро технической инвентаризации и нужно посмотреть данные государственного реестра речових прав.

Также, не менее важным есть получение справки из сельского совета или Центра предоставления административных услуг о том, что по данному адресу нет каких-либо зарегистрированных лиц.

С уважением,

Константин Гончаренко

Земельний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1913):

"Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права власності, господарського відання, оперативного управління на об’єкт нерухомого майна (крім багатоквартирного будинку), об’єкт незавершеного будівництва, спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній

1. У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта до набувача такого об’єкта без зміни її цільового призначення..."

Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text):

"Стаття 377. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній

1. До особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об’єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об’єкта до набувача такого об’єкта...";

"Стаття 638. Укладення договору

1. Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.";

" Стаття 6. Акти цивільного законодавства і договір...

3. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.".

Закон України " Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#n43):

"Стаття 31-6. Особливості проведення реєстраційних дій щодо переходу речових прав на земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва

1. Державна реєстрація переходу права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об’єкт, що розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), яка перебувала у власності відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, проводиться одночасно із державною реєстрацією переходу права власності на земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об’єкта до його набувача.

---

Доброго дня, пане Дмитре! По-перше, Земельним та Цивільним кодексом перебачено зворотний порядок придбання об'єкта нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці, а саме: придбання об'єкта нерухомого майна з одночасним переходом права власності на земельну ділянку; із зазначенням умови про це, як істотної, у договорі щодо об'єкта нерухомого майна. По-друге, відповідно до ст.6 ЦК сторони не можуть відступити від положень цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це. По-третє, виходячи від зворотного, що право власності на земельну ділянку належить власнику об'єкта нерухомого майна, придбати земельну ділянку з (під) об'єктом нерухомого майна, що належить іншій особі, є неможливим. По-четверте, відповідно до Закону про речові права на нерухоме майно, реєстрація речових прав на земельну ділянку і об'єкт нерухомого майна, що на ній розташований, проводиться виключно одночасно і разом за одним власником - не допускається реєстрація права власності за земельну ділянку і об'єкт за різними власниками. По-п'яте, договір про продаж земельної ділянки (без об'єкта нерухомого майна), як такий, що не містить істотної умови, може бути визнаний судом таким, що не укладений; по-шосте, такий договір, крім відмови у державній реєстрації може мати непередбачувані наслідки.

Вітаю Вас, пане Дмитро! Юридично Ви нічим не ризикуєте... Єдиний ризик, що якщо в договорі не прописані будівлі, то непорядний продавець чи треті особи (або продавець через 3-х осіб) можуть приїхати і розібрати цю будівлю під буд.матеріали... Тому бажано забезпечити охорону. В іншому стандартна угода в сучасних реаліях.

В договорі купівлі-продажу все ж бажано прописати, що Продавець гарантує, що земельна ділянка та (або) розташовані на ній об"єкти незавершеного будівництва в оренду або іпотеку не передані, під заставою не перебувають. Крім того, необхідно, щоб нотаріус у Державному реєстрі речових прав перевірив наявність / відсутність спеціального речового права на недобудову. Якщо воно наявне, то необхідно купувати землю разом з недобудовою.. якщо спеціальне речове право не зареєстроване, то до Вас переходить земля і усе, що на ній.

ДОДАТКОВО на цю тему. У 2022 році Верховна Рада України прийняла низку законів щодо прав власності на нерухоме майно громадян. Зокрема, Рада ухвалила у першому читанні законопроєкт № 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Цей документ має створити дієві правові механізми для гарантування державою речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості. Тобто покупець нерухомості буде набагато краще захищений й отримає гарантії захисту своїх прав у разі, наприклад, припинення будівництва.

Крім того, парламент ухвалив в цілому законопроєкт № 5248 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв'язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна, який на ній розміщено». Відтепер при купівлі нерухомості право на землю, на якій така нерухомість розташована, буде переходити у власність покупця автоматично. І навпаки, при купівлі земельної ділянки всі розміщені на ній об'єкти нерухомості одночасно переходять у власність набувача землі.

Об'єкт самочинного будівництва не може бути предметом договору купівлі-продажу і проведення державної реєстрації.

Перехід прав на об'єкт незавершеного будівництва також передбачатиме одночасний перехід прав на землю. Проте, у разі набуття права власності на об’єкт незавершеного будівництва, перехід прав на земельну ділянку, на якій розміщений такий об’єкт, здійснюється за умови державної реєстрації права власності на такий об’єкт незавершеного будівництва у порядку, визначеному законом. Тобто, аби укласти договір щодо такого об'єкта і, відповідно, отримати право на землю, першочергово відомості про об'єкт незавершеного будівництва мають бути внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно".

Зокрема, Верховною Радою було ухвалено Закон України від 15 серпня 2022 року № 2518-IX "Про гарантування речових прав на об"єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" , якою зокрема було викладено у новій редакції абзац 2 частини третьої статті 331 ЦК України. Але про це далі.

Відповідно до частини другої статті 3 Закону, право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва виникає відповідно до закону з моменту державної реєстрації такого права.

Державна реєстрація права власності здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", якщо одночасно дотримано такі вимоги:

1) наявність у замовника будівництва права власності/права користування земельною ділянкою, на якій споруджується відповідний об’єкт;

2) набуто право на виконання будівельних робіт;

3) проведено технічну інвентаризацію неподільного об’єкта незавершеного будівництва.

Вимоги, визначені пунктами 1 і 2 цієї частини, не поширюються на неподільні об’єкти незавершеного будівництва, що підлягають приватизації.

Слід зазначити, що згідно з частиною другою статті 331 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

При цьому до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності така особа може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

Відповідно до частини третьої статті 331 ЦК України, до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону.

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону (абзац 2 частини третьої статті 331 ЦК України в редакції Закону

Факт здійснення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини другої статті 331 ЦК, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов'язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Відповідне положення міститься у постанові КГС ВС від 16 лютого 2021 по справі № 914/2070/19

ВС зазначив, що стосується об'єкта незавершеного будівництва, то за визначенням частини 3 статті 331 ЦК він за своєю суттю є сукупністю будівельних матеріалів, які також є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво). З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо такого майна (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов'язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.

Проте факт здійснення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов'язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Але це рішення не враховувало законодавчі новації серпня 2022 року, тому помилково застосовується як і рішення вже 8 років не існуючого Вищого спеціалізованого господарського суду України та інших спецсудів, які були об"єднані в один єдиний ВЕРХОВНИЙ СУД.

Доброго дня.

1. Власник матеріалів і обладнання укладає договір щодо об’єкта незавершеного будівництва.
2. Звернутися для реєстрації права власності на такий об’єкт до органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно.

Для посвідчення договору відчуження об'єкта незавершеного будівництва необхідно звернутись до нотаріуса (державного чи приватного).

Нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості та об’єкти незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування, за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної у правочині, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності згідно з вимогами нормативно-правових актів з оцінки майна, у випадках, визначених статтею 172 Податкового кодексу України, та висновку про вартість майна.

У справах нотаріуса залишається копія висновку про вартість майна, складеного суб’єктом оціночної діяльності, на якій проставляється відмітка «згідно з оригіналом» із зазначенням дати та проставленням підпису нотаріуса. Звіт про оцінку майна повертається особам, що його подали (Пункт 1.18 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

Дохід, отриманий від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва, підлягає оподаткуванню за ставкою 5% (пункт 167.2 статті 167 Податкового кодексу України).

Крім того, доходи, визначені статтею 163 Податкового кодексу України), є об’єктом оподаткування військовим збором за ставкою 1,5% (пункт 16-1 підрозділу 10 розділу ХХ Перехідних положень Податкового кодексу України).

Державне мито (плата за вчинення нотаріальних дій) у разі нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу аналогічно продажу нерухомості справляється за ставкою 1% (Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито»).

Детально про підстави відмови у вчинення нотаріальних дій нотаріусом та порядок оскарження можна отримати у статті: Нотаріальне посвідчення правочинів

Право власності на об’єкт незавершеного будівництва виникає з моменту державної реєстрації цього права, яка здійснюється у встановленому законом Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (стаття 182 Цивільного кодексу України).

Частина 5 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.

Детальну інформацію щодо державної реєстрації можна отримати у статті: Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно

Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва подаються:

1. документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);
2. документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва);
3. документ, що містить опис об’єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об’єкта (крім випадків, коли такий документ внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва) ( п.67 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

При укладенні договорів на придбання об’єктів незавершеного будівництва необхідно перевірити наявність повного пакету дозволеної документації на будівництво:

• декларація на початок будівельних робіт
• містобудівні умови та обмеження
• ліцензія компанії-забудовника
• відповідність категорії будівництва отриманої декларації (наявність порушень у висотах будинків, кількості секцій та т д.)
• технічні умови на тимчасове підключення до електромереж
• документи на земельну ділянку (кадастровий номер, акт на землю, відповідність цільового призначення)
• наявність обтяжень земельної ділянки та об’єкта незавершеного будівництва в Реєстрі прав на нерухоме майно
• відомості про компанію забудовника в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, звернувши увагу на дату створення компанії, та на те, чи не перебуває вона не в стані банкрутства.

Також слід отримати всю документацію по землі та об’єкту будівництву: дозвільну документацію, проект договору на підписання, документи на підтвердження повноважень особи, яка буде підписувати договір.

Покупцями об’єктів незавершеного будівництва можуть:

1. громадяни України, іноземні громадяни;
2. юридичні особи, зареєстровані на території України;
3. юридичні особи інших держав, відповідно до статті 8 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Рішення про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва приймаються Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями та представництвами у районах і містах, органами приватизації в Автономній Республіці Крим, органами приватизації територіальних громад (далі - органи приватизації згідно з пунктом 20 статті 1 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна») на підставі переліку об'єктів, що підлягають приватизації (згідно статті 5 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»).

Приватизація об’єктів незавершеного будівництва здійснюється органами приватизації, у тому числі за участю уповноважених ними юридичних осіб шляхом:

• продажу об’єктів права державної або комунальної власності на аукціоні, у тому числі:

1. аукціоні з умовами;
2. аукціоні без умов;
3. аукціоні за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових
4. пропозицій;
5. аукціоні із зниженням стартової ціни;
6. аукціоні за методом вивчення цінових пропозицій;

• викупу об’єктів приватизації (згідно статті 13 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»).

Для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва органи приватизації подають нотаріусу такі документи:

• копія наказу Фонду державного майна України про включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації;
• копія наказу органу приватизації або рішення місцевої ради про приватизацію об’єкта;
• акт обстеження об’єкта незавершеного будівництва (опис об’єкта);
• витяг з інформації про приватизацію об’єкта, опублікованої в офіційних друкованих виданнях органів приватизації;
• копія затвердженого органами приватизації протоколу про проведення аукціону;
• довіреність на право представництва інтересів державних органів приватизації (частина 5 статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»).

Право власності на об’єкт приватизації переходить до покупця після сплати в повному обсязі ціни продажу об’єкта разом з неустойкою (у разі її нарахування), крім випадків переходу права власності на пакет акцій (частина 6 статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»).

Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, що підлягає приватизації, подаються:

1. копія наказу Фонду державного майна України про включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації;
2. копія наказу державного органу приватизації про прийняття рішення про приватизацію такого об’єкта;
3. документ, що містить опис об’єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об’єкта (крім випадків, коли такий документ внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва). ( п.68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору або з прилюдних торгів, подаються:

• відповідний договір;
• свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів);
• свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися (пункт 70 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Для державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельну ділянку, права власності на об’єкт нерухомого майна, реєстрацію яких проведено до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, у зв’язку із втратою, пошкодженням чи псуванням відповідного державного акта на право власності чи постійного користування земельною ділянкою, свідоцтва про право власності на нерухоме майно використовуються відомості з Державного земельного кадастру або Реєстру прав власності на нерухоме майно, який є архівною складовою частиною Державного реєстру прав, та паперовий носій інформації (реєстрові книги, реєстраційні справи, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації).

У разі наявності в заявника копії примірника втраченого, пошкодженого чи зіпсованого державного акта, свідоцтва про право власності на нерухоме майно подається також відповідна копія.

Державна реєстрація прав у випадку, передбаченому цим пунктом, проводиться виключно за умови встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованих речових прав на підставі таких документів у Державному земельному кадастрі чи в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, або на паперових носіях інформації (в реєстрових книгах, реєстраційних справах, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації), з обов’язковим зазначенням у Державному реєстрі прав відомостей про втрату, пошкодження чи зіпсування відповідного документа (пункт 53 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Для державної реєстрації права власності у зв’язку з передачею у власність фізичним та юридичним особам майна у результаті припинення (ліквідації чи реорганізації) юридичної особи або виділу з неї нової юридичної особи подаються:

1. документ, що посвідчує право власності юридичної особи на майно, що передається у власність фізичним та юридичним особам (крім випадку, коли право власності на таке майно вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);
2. ліквідаційний баланс, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, що прийняв рішення про ліквідацію юридичної особи, та письмова заява таких осіб, яким передано нерухоме майно юридичної особи, що припиняється, про розподіл між ними такого майна або рішення відповідного органу про подальше використання зазначеного майна (у разі ліквідації юридичної особи);
3. передавальний акт, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, який прийняв рішення про злиття, приєднання або перетворення юридичної особи (у разі злиття, приєднання або перетворення юридичної особи);
4. розподільний баланс, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, який прийняв рішення про поділ юридичної особи або виділ з неї нової юридичної особи (у разі поділу юридичної особи або виділу з неї нової юридичної особи) (пункт 49 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).