Продаж квартири за угодою даріння

Доброго дня!

Перше питання чи погоджуватися на це, чи є для мене ризики.

Раджу Вам не погоджуватися на договір дарування, а оформити повноцінний договір купівлі-продажу у нотаріуса, адже угода дарування передбачає безоплатну передачу майна, тобто офіційно Ви не отримуєте ніякої компенсації.

Якщо покупець не передасть Вам кошти до підписання угоди, юридично стягнути гроші буде складно.

Крім того, у Вас будуть проблеми з легалізацією даних коштів, якщо Ви їх покладете на банківський рахунок. Адже Ви попадете під фінансовий моніторинг і банк запитає джерело походження коштів, а договір дарування - не є документом, який це підтверджує.

Тому Вам краще оформити договір купівлі-продажу, крім того, чоловік покупця може оформити нотаріальну згоду на купівлю нерухомості у закордонного нотаріуса.

І друге питання мій агент з нерухомості хоче, щоб я передала їй скріншот на право власності квартири, мій паспорт, код власника,тех. паспорт всі сторінки. Пояснюючи, що вона хоче розрахувати експ. оцінку квартири. Чи треба на це погоджуватися та безпечно це для мене?

Надання сканів або копій Вашого паспорта, коду власника та технічного паспорта може створити ризик використання Ваших даних для шахрайських дій.

ВАЖЛИВО!!! Проведення експертної оцінки нерухомого майна потребує спеціальних знань та навичок. Це означає, що таку діяльність можуть проводити лише ті суб'єкти господарювання, які мають спеціальний сертифікат на здійснення такої діяльності та внесенні до Державного реєстру оцінювачів та суб'єктів оцінювальної діяльності.

Впевнений, що агенство не є таким суб'єктом. Попросіть агентство надати обґрунтування необхідності таких документів.

Загалом чим менше копій документів на нерухомість Ви передаєте у треті руки, тим меншим буде ризик незаконного використання таких документів.

Як правило, незаконне привласнення розпочинається з отримання інформації про власників та копій правовстановлюючих документів, за тим – підробка документів та дозволу на розпорядження нерухомістю. На підставі підроблених документів незаконний договір купівлі-продажу посвідчується нотаріусом, а документи направляються до державного реєстратора. Всі ці дії можна виконати надзвичайно швидко, після чого нерухомість може бути продана, використана в якості забезпечення позики тощо.

Для того, щоб максимально захистити свою нерухомість, необхідно здійснити належну реєстрацію прав на неї в електронному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це дозволить підключити смс-інформування про операції з нерухомістю.

Особи, які підробляють документи та та вчиняють незаконні дії з нерухомістю притягуються до кримінальної відповідальності. Тому, особливу увагу шахраї звертають на нерухомість, яка виступає як застава в кредитних договорах чи довго не використовується, або власник майна не з’являється в ній (особливо актуально в умовах війни).

Загалом, рекомендую Вам самостійно найняти фахівців, які здійснюють експертну оцінку нерухомого майна!

Перелік документів, які підтверджують право на проведення оцінки:

• Кваліфікаційне свідоцтво оцінювача. Його видають фахівцю після успішної здачі кваліфікаційного іспиту. Даний документ надається один раз на увесь час діяльності, тому по даті його видачі можна дізнатися про загальний професійний стаж оцінювача, його досвід. Не дивлячись на те, що свідоцтво є безстроковим, його необхідно підтверджувати шляхом проходження курсів підвищення кваліфікації оцінювачів раз на два роки. Якщо оцінювач більше двох років не проходив підвищення кваліфікації, його кваліфікаційне свідоцтво втрачає свою юридичну силу.
• Свідоцтво про підвищення кваліфікації оцінювача. Документ видається кожні два роки після проходження оцінювачем курсів з підвищення кваліфікації.
• Свідоцтво щодо внесення інформації щодо фахівця в реєстр, сформований ФДМУ. Це свідоцтво видається безстроково, однак за необхідністю може знадобиться його оновлення. Реєстри оціночних фірм та фахівців-оцінювачів перебуваю у відкритому доступі в Інтернет. Будь-який відвідувач сайту Фонду державного майна України може перевірити справжність та актуальність дозвільних документів на проведення оцінки.
• Сертифікат суб’єкта оціночної діяльності. Під суб’єктом оціночної діяльності мається на увазі оціночна компанія. Якщо в штаті фірми працюють фахівці з оцінки, документ видається на три роки.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

ДОБРОГО ДНЯ, НАТАЛІЯ!

Такі речі практикуються, власне як і продаж авто по генеральному дорученню. Але існують ризики як для покупця, так і для продавця.

Для покупця - ризик, що договір дарування буде оскаржений, або виявляться якісь проблеми з правами власності на майно.

Для продавця - ризик, що не заплатять гроші, адже по договору дарування відчуження майна безоплатне і безумовне, тому шанси довести потім, що Вам мали гроші заплатити - практично нульові. Тому потурбуйтесь про те, щоб гроші у Вас були перед підписанням договору.

Також потурбуйтесь, щоб якщо це готівка - Вам не дали підроблені гроші. Це може бути як гривня, так і євро, долари.

У нотаріусів як правило є лічильні машинки з детектором від підробок, але зараз такі часи, що можна подбати про особистий портативний пристрій з такими властивастями. Це не зайве. У провідних торгівельних мережах дуже багато таких пристроїв по доволі доступним цінам.

В іншому, якщо не говорити про гроші, то покупець ризикує більше ніж Ви.

Раніше популярні були в країнах СНД так звані схеми з "безпідставно набутими коштами" на банківську картку. В Україні менше ніж в інших країнах, бо в нас дуже впевненим треба було бути, щоб ризикувати грошимам і судитися в наших судах.

Але схема проста. Людина перераховує гроші на картку, а потім подає позов, вимагаючи повернути гроші як безпідставно набуті. При цьому у випадку укладення угод на іншу особу ніж отримувач грошей, або договору дарування - то можна було вимагати повернення коштів, бо отримувач не зміг би довести підставу отримання грошей.

Зараз Верховний Суд дещо підкорегував ці речі. Але всеодно ризик такий існує, бо практика неоднозначна.

Також із практики - потурбуйтесь, щоб у Вас гроші після угоди банально не відібрали силою. Бо і таке доволі часто було в Україні. А зараз взагалі закон не працює так як треба, тож може бути що завгодно. Якщо у Вас немає близьких Вам людей, яким Ви довіряєте, що можуть бути Вашим силовим захистом у будь-яких ситуаціях, то як варіант розгляньте можливість звернення до спеціальних структур, які роблять інкасацію та перевезення цінностей.

Наприклад такі послуги надає "Ощадбанк"- https://www.oschadbank.ua/inkasacia-ta-perevezenna...

Як бачите, у кожного з варіантів є свої сильні і слабкі місця.

Наостанок зазначу, що жодних проблем з купівлею майна немає за кордоном. Чоловік покупця може у іноземного нотаріуса укласти та посвідчити згоду для своєї дружини. Така згода укладається або мовою країни посвідчення, або іншою мовою з використанням перекладача чий підпис нотаріус посвідчує. Також проставляється Апостиль.

На території Болгарії, Естонії, Латвії, Литви, Польщі, Румунії, Сербії та Чехії приймають всі види офіційних документів без консульської легалізації або засвідчення апостилем. Це незалежно від того, якими органами України вони видані і з якою метою. Така сама ситуація із документами, які видані цими країнами при їх використанні в Україні.

Так само офіційні документи звільняються від потреби легалізації в державах-членах СНД. Це передбачено Конвенцією про правову допомогу та правові відносини у цивільних, сімейних та кримінальних справах 1993 року.

Повний перелік країн, де не потрібен апостиль: Азербайджан, Вірменія, Грузія, Казахстан, Киргизія, Молдова, Таджикистан, Туркменістан, Узбекистан, Литва, Естонія, Латвія, Чехія, Угорщина, Польща, Монголія, Македонією, В′єтнам та Китай.

Також в будь-якому разі таке свідоцтво має бути перекладене на українську мову (це допомагають зробити бюро перекладу). Підпис перекладача посвідчується нотаріально - нотаріусом в Україні.

Якщо Апостиль не треба, то потрібен буде лише переклад.

Тобто це взагалі не проблема.

У кожному випадку деталі уточнюйте у нотаріуса, який проводитиме угоду. Бо у кожного українського нотаріуса свої "таргани" в голові і кожен вигадує щось своє. Тож щоб не переробляти і не витрачати гроші дарма, краще це все попередньо узгоджувати.

Можливо у дружини якась інша причина не отримувати згоду чоловіка. Наприклад, щоб в майбутньому не ділити майно при розлученні та поділі майна, адже дарування не ділиться. При цьому гроші на купівлю можуть бути спільні.

Щиро бажаю Вам безпроблемної угоди!

З повагою та розумінням, Ярослав Турчин (м. Гамбург, Німеччина)

Доброго дня, Наталія!

Я би не рекомендував Вам укладати договір дарування, оскільки якщо договір дарування використовується для прикриття угоди купівлі-продажу, виникають певні ризики як для продавця, так і для покупця, а уявні переваги від економії податків та через інші причини не перекривають ризики і можливі неприємні наслідки.

Основна суть угоди дарування полягає в передачі житла іншій людині безоплатно. Якщо ж вона прикриває справжню угоду купівлі-продажу, факт передання грошей від однієї сторони іншій, що підтверджує розписка, може стати підставою визнати угоду недійсною. У такій ситуації подароване житло повертається дарувальнику, а гроші - обдарованому.

Крім того, і це ВАЖЛИВО, знаходження чоловіка в іншій країні не є правдивим аргументом для унеможливлення надання чоловіком дозволу на продаж квартири. Чоловік завжди може оформити такий дозвіл в українському корнсульстві або у місцевого нотаріуса. В останньому випадку лише треба буде перекласти завірегний документ на українську мову та завірити його нотаріально в Україні. Ситуація, коли це не можливо, може виникнути лише в одному випадку - якщо чоловік, про якого йде мова, знаходиться в РФ чи Білорусі, з яким Україна наразі не має дипломатичних стосунків.

Отже, треба з'ясувати, в якій саме країні знаходиться чоловік продавця і, якщо це не РФ чи РБ, запропонувати стороні продавця все ж таки оформити дозвіл на купівлю-продаж нерухомості належним чином, як також відмовитись від ідеї укладання договору дарування.

Що стосується прохання Вашого агента по нерухомості, то це питання довіри. Тобто якщо він працює легально, і Ви маєте про це підтверджувальну інформацію з відкритих джерел, то я не бачу в передачі йому скріншотів названих Вами документів особливих проблем. Навряд чи він зможе використати їх у спосіб, який Вам нашкодить в цій ситуації. Втім вирішувати Вам. В кінці кінців Ви можете прямо запитати в цієї особи, нащо йому потрібні ці документи. Якщо відповідь буде притомною і логічною, то все в порядку.

З повагою, адвокат Айвазян.

Дуже дякую! Ви мені дуже допомогли!

Вітаю Вас!

Я продаю квартиру. Покупець громадянка України але з чоловіком зараз знаходиться в іншій країні. За для угоди приїде в Україну без чоловіка. Хоче зробити угоду не куплі продажі, а угоду дарування. Посилаючись на те, що чоловік знаходиться в іншій країні і не може дати згоду на купівлю. Перше питання чи погоджуватися на це, чи є для мене ризики.

Якщо Ви продаєте квартиру, а не даруєте - звісно, Ви не повинні погоджуватися саме на договір дарування, оскільки основна особливість даного виду договору - безоплатність. Не варто таким чином йти на свідомий обман та створювати не ті наслідки, які Ви б хотіли. Тому я однозначно за договір купівлі-продажу.

І друге питання мій агент з нерухомості хоче, щоб я передала їй скріншот на право власності квартири, мій паспорт, код власника,тех. паспорт всі сторінки. Пояснюючи, що вона хоче розрахувати експ. оцінку квартири. Чи треба на це погоджуватися та безпечно це для мене? Дуже дякую.

Щодо цього - дійсно може йти питання і в оцінці. Якщо це клієнтоорієнтоване агентство, до якого Ви маєте цілковиту довіру, думаю варто погодитися. Але, чи укладали Ви з агентством договір про надання послуг?

З повагою!

Доброго дня.

Дарування - це безоплатна передача у власність іншій стороні (обдарованому) майна. Таким дорогим дарунком може бути рухоме майно (в тому числі гроші та цінні папери) та нерухомість, відповідно до Цивільного кодексу. Основною умовою договору дарування є передача дарованого майна безоплатно.

Договір купівлі-продажу, на відміну від договору дарування - це оплатна передача майна у власність покупця, за визначену в договорі ціну. В обох випадках особа стане власником майна, але від виду договору залежить ступінь юридичного ризику можливої втрати придбаного майна і наслідків такої втрати.

В Вашому випадку під договором дарування приховується інший правочин. У таких випадках оскаржити договір дарування надзвичайно просто. Якщо одна зі сторін доведе, що в дійсності сторони не мали наміру укладати договір дарування, то, як свідчить судова практика, такий договір може бути визнано недійсним, з підстав укладення його під впливом помилки.

Оскарження договору дарування, як і будь-якого договору, можливе з підстав, передбачених Цивільним кодексом:

• загальні підстави для оскарження договору дарування;

• оскарження договору дарування, вчиненого під впливом помилки;

• оскарження договору дарування, вчиненого під впливом обману;

• оскарження договору дарування, вчиненого під впливом насильства;

• оскарження договору дарування, який вчинено у результаті зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною;

• оскарження договору дарування, який вчинено під впливом тяжкої обставини;

• форма договору дарування;

• позовна давність для оскарження договору дарування.

Ініціаторами оскарження, як правило, є родичі дарувальника, які не отримали своєї вигоди від здійсненої угоди. У разі визнання такого договору недійсним, ошуканому покупцю ніхто не поверне сплачених коштів. Ініціатором також може бути і покупець.

Договір купівлі-продажу також може бути оскарженим, але на практиці такі випадки стаються значно рідше. Крім того, навіть у випадку визнання недійсним такого договору, покупець може розраховувати на повернення сплачених коштів, хоча б тієї частини, яка вказана в договорі.

Згідно з чч.1, 2 ст.234 ЦК фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.

У пункті 24 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року №9 судам роз’яснено, що для визнання правочину фіктивним необхідно встановити наявність умислу всіх сторін правочину. Судам необхідно враховувати, що саме по собі невиконання правочину сторонами не означає, що укладено фіктивний правочин. Якщо сторонами не вчинено будь-яких дій на виконання такого правочину, суд ухвалює рішення про визнання правочину недійсним без застосування будь-яких наслідків. У разі якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний.

Отже, фіктивний правочин характеризується тим, що сторони вчиняють такий правочин лише для виду, знаючи заздалегідь, що він не буде виконаним; вчиняючи фіктивний правочин, сторони мають інші цілі, ніж ті, що передбачені правочином. Фіктивним може бути визнаний будь-який правочин, якщо він не має на меті встановлення правових наслідків.

Позивач, який звертається до суду з позовом про визнання правочину фіктивним, повинен довести суду відсутність в учасників правочину наміру створити юридичні наслідки. Ознака вчинення правочину лише для виду повинна бути властива діям обох сторін. Якщо одна сторона діяла лише для виду, а інша — намагалася досягти правового результату, такий правочин не може бути фіктивним. В Вашому випадку все інакше.

Укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням чч.1 та 5 ст.203 ЦК, що за правилами ст.215 цього кодексу є підставою для визнання його недійсним відповідно до ст.234 ЦК.

Як мінімум Ви ризикуєте "влізти" в судовий спір. Питання оцінки майна, справляння податків та збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна (за виключенням винятків передбачених ПКМУ №1740) я не піднімаю.

Тому порада - укладайте класичний договір купівлі - продажу.