Як отримати доступ до квартири, що зараз у спадковій справі, але не всі спадкувальники отримали документи і не виходять на контакт. Чи є якась можливість продати таку квартиру?

Доброго дня!

Чи можна якось примусити людину в судовому порядку уступити свою долю в квартирі за грошову винагороду за ринковою ціною?

Згідно частини 1 статті 346 ЦКУ Право власності припиняється у разі:

1) відчуження власником свого майна;

2) відмови власника від права власності;

3) припинення права власності на майно, яке за законом не може належати цій особі;

4) знищення майна;

5) викупу пам'яток культурної спадщини;

6) примусового відчуження земельних ділянок приватної власності, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, з мотивів суспільної необхідності відповідно до закону;

8) звернення стягнення на майно за зобов'язаннями власника;

9) реквізиції;

10) конфіскації;

11) припинення юридичної особи чи смерті власника;

12) визнання необґрунтованими активів та їх стягнення в дохід держави.

2. Право власності може бути припинене в інших випадках, встановлених законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 365 Цивільного кодексу України, право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо:

1. частка є незначною і не може бути виділена в натурі;
2. річ є неподільною;
3. спільне володіння і користування майном є неможливим;
4. таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім'ї.

2. Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду.

Для припинення права на частку в майні на підставі позову інших співвласників достатньо наявності хоча б однієї з перелічених законодавцем у частині першій статті 365 ЦК України обставин (зокрема, в пунктах 1-3).

На жаль, зобов'язати спадкоємця оформити свідоцтво про право на спадщину Ви не зможете.

Проте, інші 4 спадкоємці можуть продати свої частки квартири, адже згідно стаття 361 ЦКУ співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.

Крім того, інші власники можуть звернутися до майстра та замінити замки в квартирі, адже це є їхня власність.

І як довести, що заборгованість за комуналку - не наша проблема, оскільки ми не маємо доступу до квартири більше 10 років? щоб її примусово не стягнули з власників квартири.

Якщо борги виникли ще у спадковдавця, то борг входить до складу спадщини і розподіляється порівну між спадкоємцями.

Якщо борг виник після прийняття спадщини, то тут потрібно розбиратися детальніше. За загальним правилом, хто проживає в квартирі, той і сплачує комунальні платежі. Іншим власникам потрібно довести, що вони не проживають в нерухомості і не користуються послугами.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня!

У частині першій статті 356 ЦК визначено, що власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Частинами першою-третьою статті 358 ЦК передбачено, що право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю. Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.

Чи можна якось примусити людину в судовому порядку уступити свою долю в квартирі за грошову винагороду за ринковою ціною?

Статтею 365 ЦК визначено, що право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо:

• 1) частка є незначною і не може бути виділена в натурі;
• 2) річ є неподільною;
• 3) спільне володіння і користування майном є неможливим;
• 4) таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім'ї.

Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду.

Проте, у Вашому ж випадку право власності на одного із співвласників взагалі не оформлено. При тому КЦС ВС у постанові від 27 вересня 2022 року у справі № 199/315/21 вказав, що ЦК України не встановлено конкретного кінцевого строку для звернення спадкоємця, який прийняв спадщину, із заявою про видачу свідоцтва про право на спадщину.

Тобто, Ви не можете примусити одного із співвласників отримати свідоцтво про право на спадщину.

Щодо продажу, то кожен із чотирьох власників, які оформили право власності, має право продати свою частку, попередньо запропонувавши її кожному співвласнику. Але залишається питання щодо частки, яка не оформлена, а отже, мова йде про покупця, який погодиться у такий спосіб придбати нерухомість...

Відчуження частки у спільній частковій власності здійснюється із дотриманням права переважної купівлі, зміст якого розкритий у ст. 362 Цивільного кодексу України.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

• Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

• Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

• Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

• Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

• Право переважної купівлі не поширюється на договори дарування, довічного утримання (догляду), міни, виділу частки співвласнику у натурі;

• Право переважної купівлі поширюється на договори міни, якщо частка обмінюється на речі визначені родовими ознаками і особа, яка має право переважної купівлі пропонує відчужувану річ того ж роду, в тій же кількості і ті є ї ж якості.

І як довести, що заборгованість за комуналку - не наша проблема, оскільки ми не маємо доступу до квартири більше 10 років? щоб її примусово не стягнули з власників квартири.

Коли саме виник борг за комуналку? Вже після смерті спадкодавця чи до того?

Відповідно до ч. 1 ст. 322 Цивільного кодексу України, власник зобов’язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 360 Цивільного кодексу України передбачено, що співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов’язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов’язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов’язаннями, пов’язаними із спільним майном.

Співвласник, який виконав солідарний обов’язок щодо сплати необхідних витрат на утримання майна, має право вимагати від іншого співвласника їх відшкодування.

Відповідно до Постанови КМУ від 24.01.2006 N 45 сплачувати за комунальні послуги має власник квартири. Власник зобов'язаний укласти договір про надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем комунальних послуг відповідно до типового договору. Власник має оплачувати комунальні послуги у строки, встановлені договором чи законом.

Всі дієздатні особи, які проживають та/або зареєстровані у житлі споживача, користуються нарівні зі споживачем усіма житлово-комунальними послугами та несуть солідарну відповідальність за зобов'язаннями з оплати житлово-комунальних послуг. Водночас загальні витрати на оплату житлово-комунальних та інших послуг розподіляються між ними за погодженням.

З повагою, адвокат Айвазян.