Розподіл приватного будинку на квартири

Доброго дня, Для визначення наявності технічної можливості поділу нерухомого майна необхідно звернутися до місцевого бюро технічної інвентаризації або інших суб’єктів господарювання, які мають атестованих спеціалістів для отримання відповідного висновку.Що стосується належного оформлення прав на об’єкти нерухомого майна, то відповідно до статей 3-4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції від 26.11.2015 р.) будь-які дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав (в т.ч. права власності) на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації, можуть вчинятися, якщо такі права зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, тобто зареєстровані в державному реєстрі прав. Винятками з цього права є випадки, коли права на нерухоме майно виникли до 1 січня 2013 року та державна реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло до 2013 року, або ж державної реєстрації таких прав закон не вимагав.Отже, якщо поділ будинку технічно можливий, право власності на нього та на земельну ділянку, на якій він розташований, належним чином оформлені, поділ такого будинку здійснюється в порядку, визначеному Інструкцією щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна, яка затверджена наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України №55 від 18.06.2007., а саме:

1. Власник звертається до органів бюро технічної інвентаризації або інших атестованих суб’єктів господарювання:– з нотаріально посвідченою заявою про надання висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна;– із заявою про проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, які виникнуть в результаті поділу.Проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна регламентовано Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політтики №127 від 24.05.2001р.В результаті власник отримає висновок про технічну можливість поділу об’єкта нерухомого майна та окремий технічний паспорт на кожний такий об’єкт нерухомості.
2. Власник звертається до органів місцевого самоврядування із заявою про присвоєння об’єктам нерухомості, які виникли в результаті поділу, поштової адреси. Присвоєння поштової адреси об’єктам нерухомості здійснюється в порядку, який встановлюється рішенням органів місцевого самоврядування.
3. Власник звертається до державного реєстратора (в т.ч. нотаріуса) із заявою про проведення державної реєстрації на своє ім’я двох окремих об’єктів нерухомості, для чого додає до заяви:– паспорт та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору;– документ, що посвідчує право власності на будинок до його поділу (крім випадків, коли право власності вже зареєстроване в Державному реєстрі прав);– висновок щодо наявності технічної можливості поділу нерухомого майна.– технічні паспорти на об’єкти нерухомості, що утворилися в результаті поділу.– документ, що підтверджує присвоєння новоствореному об’єкту нерухомого майна окремої адреси.

Порядок державної реєстрації права власності на нерухоме майно регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України» №1127 від 25.12.2015р.Після проведення державної реєстрації права власності на поділене нерухоме майно власник отримує у власність два окремі будинки, якими може розпоряджатися незалежно один від одного, тобто подарувати, продати або заповідати.

https://ldn.org.ua/consultations/yak-rozdilyty-ody...

Доброго дня, Ірина!

Так, це можливо.

Існує три варіанти оформлення розподілу будинку, після проведення яких утворюються різні об'єкти:

- Розділ будинку на кілька квартир. Такий спосіб оформлення застосовується для утворення кількох квартир, якщо не планується втручання в несучі конструкції будинку.

- Розділ приватного будинку на кілька будинків. Такий спосіб оформлення використовується, коли відбувається поділ будинку на кілька будинків без втручання в його несучі конструкції.

- Оформлення дозвільної документації на реконструкцію будинку з його поділом на два і з подальшим введенням в експлуатацію. Такий спосіб оформлення документів використовується, якщо є технічна можливість розділити будинок на два окремих. У цьому випадку передбачається втручання в несучі конструкції будинку.

Основні умови при розділі будинку.

Розділ будинку на двох власників можливий в тому випадку, якщо будуть виконані наступні умови:

- всі співвласники будинку дають згоду і беруть участь в процедурі розділу. При виникненні суперечок, вирішити їх можна буде тільки в судовому порядку;

- існує реальна технічна можливість розділити будинок. Це важлива умова, так як поділ будинку не завжди можливий, особливо при наявності на земельній ділянці різних господарських будівель. Право власності на них також підлягає розподілу;

- між власниками повинна бути розділена земельна ділянка з окремо присвоєними кадастровими номерами, а також новостворені ділянки повинні бути внесені до реєстру майнових прав на нерухоме майно;

- при наявності неоформленої реконструкції будинку, прибудови до нього або господарської будівлі, яка знаходиться поруч з будинком, розділити будинок не можна до тих пір, поки не буде оформлено право власності на всі зміни або споруди. З тієї ж причини не можна виконати розділ недобудованого будинку, у зв'язку з відсутністю дозвільної документації. Винятком з правил може стати тільки поділ недобудованого будинку в судовому порядку.

Процедура розділу приватного будинку.

Розділити приватний будинок можливо трьома способами:

1. Процедура оформлення розділу будинку на кілька квартир виглядає наступним чином:

• - Розробка висновку про технічну можливість поділу об'єкта.
• - Розробка технічних паспортів на кожну квартиру.
• - Підписання нотаріальної заяви про поділ будинку.
• - Оформлення документів про присвоєння поштової адреси кожній квартирі.
• - Реєстрація права власності на кожну з квартир.

2. Варіант розділення приватного будинку на дві адреси (будинки):

• - Розробка висновку про технічну можливість поділу об'єкта.
• - Розробка технічних паспортів на окремі будинки.
• - Підписання нотаріального договору про виділення частини з спільної власності.
• - Оформлення документа про присвоєння поштової адреси кожному будинку.
• - Реєстрація права власності на кожен з будинків.

3. Якщо поділ будинку відбувається з втручанням в його несучі конструкції, процедура оформлення включає в себе:

• - Розробку проекту архітектором.
• - Отримання документів про авторський та технічний нагляд.
• - Реєстрацію повідомлення про початок будівельних робіт.
• - Розробку технічного паспорта.
• - Реєстрацію декларації про готовність об'єктів до експлуатації.
• - Отримання документу про присвоєння поштової адреси кожному новому будинку.
• - Реєстрація права власності на будинки.

https://dozvil.ua/uk/kak-razdelit-dom

Присвоєння, зміна, коригування, анулювання адреси об’єкта будівництва, об’єкта нерухомого майна здійснюються виключно з використанням Реєстру будівельної діяльності.

Перелік документів, що подаються для присвоєння, зміни, коригування, анулювання адреси, строки їх розгляду, підстави для відмови у присвоєнні адреси визначаються відповідно до положень статей 26-3, 26-4 і 26-5 Закону (пункт 3 Порядку присвоєння адрес).

Документи для присвоєння, зміни, коригування, анулювання адреси подаються:

• виключно в електронній формі через електронний кабінет Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва - щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками;
• особисто через центр надання адміністративних послуг або в електронній формі через електронний кабінет Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, або надсилаються рекомендованим листом з описом вкладення центру надання адміністративних послуг - щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1).

Документи, що необхідно надати для отримання присвоєння поштової адреси об'єктам нерухомого майна:

• Заяви про присвоєння адреси об’єкту будівництва або об’єкту нерухомого майна;
• Викопіювання з топографо-геодезичного плану у масштабі М 1:500 із зазначенням місця розташування запланованих об’єктів будівництва, а також головного входу до будинку (для будинків);
• Копія документа, що дає право на виконання будівельних робіт, - у разі присвоєння адреси об’єкту будівництва та якщо такий документ не внесений до єдиного реєстру документів;
• Копія документа, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, - у разі присвоєння адреси об’єкту нерухомого майна та якщо такий документ не внесений до єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів;
• Оригінал довіреності (у випадку подання документів уповноваженою особою)

Присвоєння або зміна адреси не потребує подання документів, що посвідчують право власності або користування земельною ділянкою, у разі присвоєння адреси об’єктам, у випадках:

1. реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані;
2. реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення;
3. комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності.

Присвоєння, зміна, коригування адреси здійснюються з обов’язковим дотриманням тотожності адреси об’єкта та місця розташування земельної ділянки з застосуванням реквізитів, визначених пунктами 1-8 частини четвертої статті 26-3 Закону для:

1. об’єктів, що збудовані або будуються на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки;
2. об’єктів що створені внаслідок поділу, виділення частки з одноквартирного будинку (індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку).

Виконавчий орган сільської, селищної, міської та районної у місті ради, місцева державна адміністрація або районна у місті Києві державна адміністрація протягом п’яти робочих днів з дня отримання повідомлення про необхідність присвоєння адреси об’єкту нового будівництва, визначеного частиною дев’ятою статті 36 та частиною третьою статті 37 цього Закону:

1) приймає рішення про присвоєння адреси, що повинно містити відомості про ідентифікатор об’єкта будівництва;

2) оприлюднює рішення про присвоєння адреси на своєму офіційному веб-сайті (у разі наявності);

3) вносить інформацію про присвоєння адреси (у тому числі копію рішення про присвоєння адреси) до Реєстру будівельної діяльності.

Адреса вважається присвоєною з дня внесення до Реєстру будівельної діяльності інформації про її присвоєння.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня!

Поділ майна можливий лише у тому випадку, коли є технічна можливість поділити житло. Тобто власник може виділити 2 відокремлені частини будинку з самостійним виходом. У такому разі створюється два окремих об’єкта нерухомості з наданням кожному об’єкту поштової адреси, оформленням окремих рахунків по сплаті комунальних платежів.

Поділ на самостійні об’єкти нерухомого майна повинен відповідати умовам, що передбачені чинними будівельними нормами. Поділ частки в натурі, здійснюється після надання суб’єктами господарювання, які здійснюють технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна (БТІ) висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна.

У разі поділу Ви станете власником двох об'єктів нерухомості.

Не підлягають поділу об’єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об’єкти нерухомого майна. Питання щодо поділу таких об’єктів нерухомого майна може розглядатись лише після визнання права власності на них відповідно до закону.

Поділ майна є достатньо складною процедурою, яка має безліч нюансів, та насамперед потребує багато зусиль та часу.

Якщо будинок буде підлягати поділу, відповідно і земельна ділянка також буде розділена.

Згідно пункту 54 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень

Для державної реєстрації права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням земельної ділянки, закінченого будівництвом об’єкта подаються:

1) документ, що посвідчує право власності на земельну ділянку, закінчений будівництвом об’єкт, що поділяється, частка з якого виділяється чи об’єднується (крім випадків, коли право власності на таке майно вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли для державної реєстрації права власності подається документ, передбачений підпунктом 2 цього пункту);

2) договір про поділ спільного майна або договір про виділ у натурі частки із спільного майна, або відповідне рішення суду (у разі належності земельної ділянки, закінченого будівництвом об’єкта, що поділяється або частка з якого виділяється, на праві спільної власності та прийняття співвласниками рішення щодо поділу спільного майна або виділу в натурі частки із спільного майна, що має наслідком припинення права спільної власності для всіх або одного із співвласників, що здійснює виділ у натурі частки).

Державна реєстрація права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням земельної ділянки проводиться за наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про сформовані (сформовану) земельні ділянки (земельну ділянку) у результаті такого поділу, виділу частки або об’єднання.

Державна реєстрація права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням закінченого будівництвом об’єкта проводиться за наявності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про технічні характеристики закінчених будівництвом об’єктів (закінченого будівництвом об’єкта), утворених (утвореного) у результаті такого поділу, виділу частки або об’єднання, про прийняття їх (його) в експлуатацію (крім випадку, коли поділ, виділ частки або об’єднання здійснено не у зв’язку з реконструкцією, реставрацією або капітальним ремонтом (далі - реконструкція) закінченого будівництвом об’єкта) та про присвоєння їм (йому) адреси.

Для державної реєстрації права власності у зв’язку з поділом земельної ділянки, закінченого будівництвом об’єкта одночасно подається відповідна кількість заяв, що відповідає кількості всіх земельних ділянок, закінчених будівництвом об’єктів, утворених у результаті такого поділу, крім випадку, коли відбувається припинення права спільної власності у зв’язку з поділом спільного майна на підставі відповідного договору або рішення суду.

Під час проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку, закінчений будівництвом об’єкт, що залишається у спільній власності після виділу в натурі частки одного із співвласників, державний реєстратор здійснює перерахунок часток у праві спільної часткової власності на таке спільне майно виходячи із принципу їх рівності, крім випадків, коли співвласники до виділу в натурі частки одного із співвласників мали різний розмір часток або коли співвласники за домовленістю між собою встановили інший розмір часток у праві спільної власності чи інший розмір часток у праві спільної власності встановлено на підставі рішення суду. На підтвердження домовленості співвласників може бути надана письмова заява співвласників про визначення розміру часток, справжність підписів на якій засвідчується відповідно до Закону України “Про нотаріат”, або договір, укладений такими співвласниками відповідно до законодавства. У разі коли співвласники до виділу в натурі частки одного із співвласників мали різний розмір часток, перерахунок часток у праві спільної часткової власності на таке спільне майно здійснюється з урахуванням принципу їх пропорційності.

Підставою для відмови у проведенні державної реєстрації права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням закінченого будівництвом об’єкта є відсутність однієї і більше відомостей, передбачених цим пунктом.”

Розділ будинку повинен відповідати чинним будівельним нормам. Згідно із законодавством, повинна бути технічна можливість поділу об'єкта на окремі і самостійні частини (з облаштуванням свого входу і наявності технічних приміщень). Для розділу будинку необхідно підготувати всі документи на землю і будинок.

Процес оформлення розділу одного будинку на два різних об'єкта відбувається через оформлення дозвільної документації на реконструкцію будинку з поділом на два і подальшим введенням в експлуатацію. Цей варіант оформлення використовується при наявності технічної можливості поділу будинку на два окремих, з втручанням в несучі конструкції будинку.

Отже, якщо Ви бажаєте розділити будинок на два окремі об'єкти з різними адресами, необхідно отримати дозвільні документи на реконструкцію, технічний паспорт, ввести в експлуатацію та здійснити реєстрацію права власності на кожен окремий об'єкт.

На вартість поділу будинку впливають такі чинники:

• розташування та площа об'єкта;
• наявність документів на об'єкт нерухомості;
• кількість частин, на які потрібно ділити;
• чи є самовільне будівництво/реконструкція/перепланування, які потрібно попередньо узаконювати;

Загалом процес поділу приватного будинку на окремі квартири в Україні складається з таких етапів:

1. Для початку необхідно провести технічне обстеження будинку та розробити проект поділу будинку на квартири (поділ на окремі одиниці власності). Це може включати перепланування, розподіл комунікацій, підключення окремих лічильників на воду, газ, електрику..

2. Потрібно отримати дозвіл на перепланування у місцевому органі архітектури та містобудування. Якщо перепланування впливає на фасад будинку або несучі конструкції, це потребує додаткових узгоджень.

3. Після перепланування потрібно отримати нові технічні паспорти для кожної квартири. Це робиться через БТІ (Бюро технічної інвентаризації), де зафіксують всі зміни та вкажуть площу кожної квартири.

4. Після виготовлення технічних паспортів кожну квартиру необхідно зареєструвати як окремий об’єкт нерухомості в реєстрі прав власності. Цей процес включає подачу документів до державного реєстратора для оформлення прав власності на кожну частину будинку.

5. Для кожної квартири повинні бути встановлені окремі лічильники на електрику, воду, газ. Це потрібно для правильного обліку споживання комунальних послуг.

6. Після того як будинок буде поділений на квартири і зареєстровані права власності, можна подати заяву до місцевого органу влади (міська або сільська рада) для присвоєння поштових адрес кожній з них.

Поштову адресу надає місцева рада, зазвичай на основі затверджених проектів поділу на квартири. Для цього подаються документи, які підтверджують правовласність, технічний паспорт, перепланування будинку тощо.

7. Після отримання окремих адрес можна укладати договори на комунальні послуги для кожної квартири окремо. Важливо, щоб для кожної квартири були оформлені індивідуальні договори на електрику, воду, газ, тепло тощо.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Вітаю Вас.

Так, але не до кожного домоволодіння. Має бути, у першу чергу, технічна можливість поділу будинку.

У постанові Верховного Суду від 28 жовтня 2020 року у справі № 2114/2-3819/11 (провадження № 61-1070св19) наголошено на необхідності забезпечення дійсного вирішення у дієвий спосіб спору, що виник та існує між сторонами та існування якого позбавляє їх можливості спільно використовувати єдиний об`єкт нерухомості без його поділу (виділу частки) в натурі.

Отже, визначальним для виділу частки або поділу будинку в натурі, який перебуває у спільній частковій власності, є не порядок користування будинком, а розмір часток співвласників та технічна можливість виділу частки або поділу будинку відповідно до часток співвласників.

Для визначення можливості виділення в натурі частки нерухомого майна необхідно звернутися до суб’єкта господарювання, який здійснює технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна (суб’єкти господарювання, у складі яких працює один або більше відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури, які пройшли професійну атестацію та отримали кваліфікаційний сертифікат для отримання висновку щодо технічної можливості виділу в натурі частки об’єкта нерухомого майна) та укласти договір про проведення технічної інвентаризації.

Після отримання вище зазначеного висновку співвласникам необхідно звернутись до нотаріуса для укладення договору про виділення в натурі частки з об’єкта нерухомого майна та його нотаріального посвідчення. Договори про виділ частки в натурі майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються нотаріусом на підставі документів, що посвідчують право власності на таке майно, або на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, якщо державну реєстрацію права власності на нерухоме майно проведено без видачі документа, що посвідчує таке право.

Одночасно з посвідченням договору про виділ частки в натурі (поділ) житлового будинку, будівлі або споруди нотаріусом посвідчується договір про виділ частки в натурі на місцевості земельної ділянки. Для посвідчення останнього разом з іншими документами нотаріусу подається нотаріально посвідчений договір про спільну часткову власність на земельну ділянку.

До недавнього часу в Україні діяла Інструкція щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна, яка в цілому і наразі досить детально визначає порядок поділу майна. Рекомендую з нею ознайомитися. Не зважайте, що вона втратила чинність.

З повагою!