Як продати спадкове майно, коли один із спадкоємців за кордоном

Доброго дня.

Статтею 361 Цивільного кодексу України встановлено, що співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності. Тобто cпіввласник володіє правом щодо відчуження належної йому частки: продати, заповісти, подарувати тощо.

Водночас у Кодексі передбачено, хто має переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності у разі її продажу.

Так, згідно зі статтею 362 Кодексу у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Продавець зобов’язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Доказом, що співвласники були поінформовані про продаж, може бути свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця відповідно до статті 84 Закону України «Про нотаріат», або ж заяв співвласників про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що надається (із зазначенням ціни та інших умов передачі цієї частки), справжність підпису на такій заяві має бути засвідчена нотаріально.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна – протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

У випадку, якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

Співвласники мають переважне право тільки у випадку купівлі-продажу частки.

Відповідно до Постанови Верховного Суду від 17.05.2022 у справі № 520/2224/19-ц у разі відчуження частки спільної часткової власності шляхом укладення договору міни, дарування, ренти, довічного утримання, спадкового договору або складання заповіту, а також внесення вкладу до статутного капіталу інші співвласники не мають переважного права на придбання такої частки.

Доброго дня, Ярославе!

Якщо домовитися не виходить та інший співвласник не хоче продавати свою частку будинку, то знайдіть покупця, який викупить лише Вашу половину нерухомості.

При цьому продаж Вашої частки третій особі відбувається без згоди іншого співвласника, але із дотриманням переважного права.

Механізм передбачений ст. 362 ЦКУ:

Ви маєте право продати свою 1/2 частку іншій особі, але:

1. Спочатку зобов’язані письмово запропонувати її другому співвласнику (із зазначенням ціни та умов).
2. Якщо він не відповість протягом 1 місяця (або письмово відмовиться) — Ви можете продати її будь-якому покупцю на тих самих умовах.

Такий варіант працює, навіть, якщо співвласник за кордоном. Оповіщення необхідно скласти у вигляді офіційного листа та надіслати на зареєстровану адресу рекомендованим листом з описом вкладення. У листі слід зазначити термін можливості придбання частки, що продається: згідно з вимогою законодавства цей термін становить 1 місяць, але за бажанням Ви можете його продовжити.

У листі слід також зазначити всі істотні умови угоди: вартість частки, порядок оплати, приблизні терміни укладання та реєстрації угоди тощо.

Крім того, Ви можете продати свою частку, навіть, не говоривши нічого іншому співвласнику. Деякі нотаріуси посвідчують такі договори купівлі-продажу. Якщо один нотаріус не хоче реєструвати договір - зверніться до іншого.

Звичайно, є ймовірність, що інший спадкоємець в судовому порядку спробує повернути собі право бути покупцем, але для цього йому потрібно буде внести всю суму вартості Вашої частини будинку на депозит суду. Ці кошти будуть повернені покупцю в разі виграшу справи.

Ви ж ні в якому разі свої кошти не втратите. До того ж невідомо, чи спадкоємець взагалі буде звертатись до суду.

Нормативна база:

Стаття 362 ЦКУ

1. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

2. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

3. Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

4. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

5. Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

Стаття 84 ЗУ "Про нотаріат"

Нотаріус передає заяви фізичних та юридичних осіб іншим фізичним та юридичним особам, якщо вони не суперечать закону та не містять відомостей, що порочать честь і гідність людини. Заяви надсилаються поштовим відправленням з повідомленням про вручення або передаються адресатам особисто під розписку. Заяви можуть передаватися також з використанням технічних засобів.

Так, пунктом 5 глави 1 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 №296/5, визначені дії нотаріуса при посвідченні договору у разі реалізації переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності.

5.1. У разі якщо один з учасників спільної часткової власності продає належну йому частку в спільній власності іншій особі, нотаріус повинен упевнитись у тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку іншій особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка.

5.2. Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки в спільному майні є або свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця, або заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається (із зазначенням ціни та інших умов продажу цієї частки). Справжність підпису на заяві має бути засвідчена нотаріально.

5.6. Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовиться від здійснення права переважної купівлі або не здійснить цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо іншого майна - протягом десяти днів з дня одержання повідомлення про намір і умови продажу, то нотаріус після одержання заяви про відмову або після спливу встановленого терміну може посвідчити договір купівлі-продажу частки спільного майна іншій особі.

5.7. Договір купівлі-продажу частки спільного майна іншій особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що учасники спільної часткової власності відмовились одержати надіслані на їх адресу заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку.

5.8. Договір купівлі-продажу частки спільного майна іншій особі може бути посвідчений також у разі, якщо адреса інших учасників спільної часткової власності невідома. На підтвердження цього повинен бути наданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресно-довідкового бюро тощо).

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня, Ярославе!

Згідно статті 361 ЦК України Ви маєте беззаперечне право продати свою частину будинку, який знаходиться у спільний власності:

"1. Співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.".

В той самий час частниною першою статті 362 ЦК України визначено право співвласника на переважну купівлю частки перед іншими особами за ціною, оголошеною для продажу іншими співвласниками житла:

"У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає".

Проте, частиною другою тої ж статті визначено:

"Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі".

А частина третя статті каже:

"Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця".

Отже, все, що Вам треба зробити, це зажадати від співвласника Вашого будинку відмови від купівлі Вашої половини будинку. При тому відсутність відповіді співвласника також є відмовою.

Якщо в цілому розглядати весь алгоритм дій, які треба виконати задля продажу своєї чатстини будинку у разі наявності інших співвласників, то необхідно зробити наступні кроки:

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

• Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

• Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

• Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

• Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

• Право переважної купівлі не поширюється на договори дарування, довічного утримання (догляду), міни, виділу частки співвласнику у натурі;

• Право переважної купівлі поширюється на договори міни, якщо частка обмінюється на речі визначені родовими ознаками і особа, яка має право переважної купівлі пропонує відчужувану річ того ж роду, в тій же кількості і ті є ї ж якості.

Єдина проблема, яка у Вас наразі залишається, це спосіб повідомлення співвласника про Ваше бажання продати нерухомість. За законом повідомлення треба відправити рекомендованим листом на адресу реєстрації співвласника. Але я Вам рекомендую, продублювати повідомлення поштою також на адресу фактичного проживання співвласника за кордоном.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас.

Доброго дня, маю у спадщині 1/2 будинку та земельної ділянки. Другий спадкоємець на початку війни "виїхав" за кордон (перед тим оформивши спадщину). Проблема в тому, що всі намагання від мене продати будинок безрезультатні, на згоду продажу, другий спадкоємець не погоджується, посилаючись на війну. (Додам що це маленький населений пункт, та великих коштів дана нерухомість не коштує, мало того, будинок з кожним роком втрачає вартість, адже частково руйнується). Звісно самому вкладати кошти на ремонт, та благоустрій - коли є другий власник, не доцільно. Щоб поділити, на дві частини, також технічно затратно та невигідно (адже сума вкладень майже рівноцінна, продажу частини будинку, в подальшому). Які є можливі варіанти виходу в даній ситуації. Дякую.

Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою (ч. 1 статті 358 ЦК України), а тому надавати свою частку в оренду Ви можете за умови погодження іншого співвласника.

Є порядок продажу частки у майні.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

З повагою!

Доброго дня, Спільна власність - це майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).

Спільна власність поділяється на:

• Спільну сумісну власність - власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності.
• Спільну часткову власність - власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності.

Згідно ст. 355 ЦК України спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно, але при цьому згідно ст. 368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.

Особливістю спільного сумісного майна є те що є співвласники володіють , користуються і розпоряджаються ним спільно.

Згідно з ст. 369 ЦК України розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.

Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном. У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Згідно ч.4 ст. 369 ЦК УКраїни правочин (договір) щодо розпорядження спільним майном може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.

Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації (як наприклад договір купівлі-продажу чи дарування), має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена всіма співвласниками цього майна.

При посвідченні правочинів щодо розпорядження спільним майном подружжя, якщо документ, що посвідчує право власності, оформлений на ім’я одного з подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду іншого з подружжя. Справжність підпису другого з подружжя на заяві про таку згоду має бути нотаріально засвідчена.

Згідно п.4.4 Порядку вчинення нотаріальних дій правочин щодо розпорядження майном може бути посвідчений нотаріусом без згоди другого з подружжя у разі, якщо з документа, що посвідчує право власності, договору, укладеного між подружжям, акта цивільного стану про укладення шлюбу та інших документів випливає, що зазначене майно є особистою приватною власністю одного з подружжя, тобто набуте до реєстрації шлюбу, за час шлюбу, але на умовах, передбачених шлюбним або іншим договором, укладеним між подружжям, за договором дарування, або в порядку спадкування, або за кошти, які належали їй (йому) особисто, тощо.

Здійснення права спільної часткової власності

• Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.
• Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.
• Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.
• Якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування спільним майном відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально, він є обов'язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно. ( ст.358 ЦК України)
• Співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності (стаття 361 ЦК України).

1. за визначеністю часток(у спільній часткові власності частки кожного із співвласників заздалегідь визначені, у спільній сумісній власності – ні, вони вважаються рівними);
2. за участю у розподілі доходів та витрат у спільному майні( у спільній часткові власності доходи і витрати розподіляються між співвласниками пропорційно до розміру їх часток, а у спільній сумісній власності – по рівну);
3. за здійсненням права розпорядження( у спільній часткові власності кожен із співвласників розпоряджається належною йому часткою, а у спільній сумісній – правом власності у повному обсязі);
4. за відповідальністю(суб’єкти спільної часткової власності за своїми зобов’язаннями несуть часткову відповідальність, суб’єкти спільної сумісної – солідарну);
5. за підставами виникнення( право спільної часткової власності виникає з будь-яких підстав, які не суперечать закону: спільне будівництво, спадкування, договірну про спільну діяльність ін., спільна сумісна власність виникає лише у випадках прямо передбачених законом, або договором).

Відчуження частки у спільній частковій власності здійснюється із дотриманням права переважної купівлі, зміст якого розкритий у ст. 362 Цивільного кодексу України.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

• Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

• Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

• Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

• Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

• Право переважної купівлі не поширюється на договори дарування, довічного утримання (догляду), міни, виділу частки співвласнику у натурі;

• Право переважної купівлі поширюється на договори міни, якщо частка обмінюється на речі визначені родовими ознаками і особа, яка має право переважної купівлі пропонує відчужувану річ того ж роду, в тій же кількості і ті є ї ж якості.