Аварійне відкриття залишеної квартири: У квартирі пошкоджене вікно, розмерзлася батарея, ХТМ ігнорує заявки. Як змусити діяти?

Доброго дня, Олег!

Дії комунальників (перенесення терміну на 19.02) є неправомірними та кваліфікуються як службова недбалість. Вони порушують Ваші права споживача та норми технічної експлуатації будинку. Чекати 19.02 не можна - це призведе до більшого розмерзання системи, прориву труб на інших поверхах та колосальних збитків.

Ось детальна правова оцінка та алгоритм дій.

Щодо терміну 19.02 - Це грубе порушення. Згідно з «Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій» (Наказ № 76) та Законом України «Про житлово-комунальні послуги»:

• Аварії в системах опалення повинні бути локалізовані негайно.
• Відновлення роботи системи (ліквідація несправності) має відбуватися у найкоротші терміни (зазвичай норматив — від 1 до 3 діб, залежно від складності, але ніяк не 3 тижні).
• Відсутність доступу до квартири не є підставою для зупинки опалення на місяць. Для цього існує законний механізм примусового доступу.

Пункт 2.9.9. Наказу №76 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0927-05#Text передбачає, що при надходженні сигналів про аварію або ушкодження магістралей водопроводу, каналізації, теплопостачання, телефонної мережі, підземної електросилової і електричної мережі, трансформаторних підстанцій і ввідних шаф, газопроводів і газового обладнання аварійна служба зобов'язана повідомити у відповідні спеціалізовані підприємства, їх аварійні служби і простежити за виконанням необхідних робіт зазначеними службами до повної ліквідації аварій.

Персонал аварійної служби, що укомплектований необхідними матеріалами, машинами та механізмами, повинен постійно перебувати в готовності з метою забезпечення НЕГАЙНОГО виїзду бригад до місця аварій у будь-який час доби.

У посадових осіб аварійної служби повинні бути схема району, список і адреси виконавців послуг, журнал обліку аварій, міські телефони, домашні адреси керівників господарств, їхні домашні і службові телефони.

У неробочий час і святкові дні АРС разом із диспетчерськими службами виконавця послуг забезпечує своєчасну ліквідацію аварій інженерних систем у жилих будинках і на об'єктах, що обслуговуються, а також приймає організаційно-технічні рішення у разі загрози стихійних лих (урагани, сильні снігопади, обледеніння доріг, різкі зниження температур та ін.). Про вжиті заходи доповідає керівництву вищої диспетчерської служби і органу місцевого самоврядування (за запитом).

Згідно статті 8 ЗУ "Про ЖКП" Виконавець комунальної послуги зобов’язаний вживати заходів до ліквідації аварій, усунення порушень якості послуг у строки, встановлені законодавством.

Щодо судового позову - зараз це не ефективно. Суд - це довго (мінімум 2-3 місяці навіть за спрощеною процедурою). Доки Ви отримаєте рішення, система опалення в під'їзді може бути безповоротно пошкоджена морозом. Суд знадобиться пізніше для відшкодування матеріальної та моральної шкоди, якщо комунальники не діятимуть зараз.

Виконавці послуг (КП «Харківські теплові мережі» або Управитель/ЖЕК) бояться відповідальності за вхід у чуже житло. Ваше завдання - змусити їх виконати їхній прямий обов'язок, зафіксувавши, що бездіяльність несе більшу загрозу, ніж вхід.

Стаття 29 ЗУ "Про ЖКП" передбачає несанкціонований доступ до житла:

1. Доступ дозволяється без згоди власника для ліквідації аварій, якщо є загроза життю, здоров’ю та майну інших споживачів.
2. Розбите вікно та мінусова температура - це пряма загроза майну всього будинку (розмерзання стояка).

Хто має бути присутнім під час злому дверей (згідно із законом):

• Представник виконавця (тепломережі/ЖЕК).
• Представник поліції.
• Аварійно-ремонтна бригада.
• Сусіди (як свідки).

Алгоритм негайних дій

1. Складіть Акт-претензію у довільній формі за підписами сусідів (мінімум 2-3 квартири по стояку). Зафіксуйте в Акті відсутність опалення з такої-то дати. Факт розбитого вікна у квартирі зверху (додайте фото/відео з вулиці). Факт того, що через розбите вікно існує реальна загроза розмерзання внутрішньобудинкової системи опалення. Що це створює аварійну ситуацію для всього під'їзду.
2. Викличте поліцію. Причина виклику - загроза знищення майна багатоквартирного будинку, бездіяльність комунальних служб, підозра на нещасний випадок у квартирі зверху (власників немає роками, вікно розбите - можливо, там хтось є або був). Коли поліція приїде, вимагайте скласти протокол. Це зафіксує факт аварійної ситуації офіційно. Окрім того, поліція потрібна комунальникам як гарантія законності входу.

3. Напишіть письмову вимогу про несанкціонований доступ. Служба 1562 - це лише диспетчер. Вам потрібно тиснути на виконавця. Напишіть Термінову вимогу на ім'я начальника районної філії КП «Харківські теплові мережі» та керівника Вашого управителя. Цю вимогу треба занести особисто в канцелярію районної дільниці ХТМ (взяти вхідний номер) або надіслати на офіційні е-мейли ХТМ та міськради.

4. Телефонуйте не тільки на 1562, а й на урядову гарячу лінію 1545. Скарги на 1545 спускаються згори і контролюються суворіше. Вкажіть, що місцева влада (комунальники) ігнорує аварійну ситуацію в воєнний час і залишає людей замерзати.

Підсумовуючи можна сказати, що можливо комунальники не хочуть ламати двері, бо бояться, що власник повернеться і подасть на них до суду за зниклі речі. Ваша мета: Створити їм такий паперовий слід і тиск, щоб вони зрозуміли, що страх перед відповідальністю за розмерзлий будинок має бути більшим, ніж страх перед відсутнім власником.

1. Фотографуйте розбите вікно - це доказ форс-мажору.
2. Подавайте письмову вимогу про застосування ст. 29 ЗУ "Про ЖКП" вже сьогодні.
3. Викликайте поліцію, щоб зафіксувати загрозу майну.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Вітаю!

АВАРІЙНОЮ СИТУАЦІЄЮ ПОВИННА ЗАЙМАТИСЯ УПРАВЛЯЮЧА КОМПАНІЯ.

ЗАТВЕРДЖЕНОпостановою Кабінету Міністрів Українивід 5 вересня 2018 р. № 712

ПРАВИЛАнадання послуги з управління багатоквартирним будинком

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/712-2018-%D0%B...

1. Ці Правила визначають порядок надання послуги з управління багатоквартирним будинком (далі - послуга з управління), що здійснюється управителем на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (далі - договір управління), укладеного відповідно до Законів України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” та “Про житлово-комунальні послуги”.

---

З детальними вимогами до управителів можна ознайомитися в «Правилах надання послуги з управління багатоквартирним будинком», що затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 05 вересня 2018 року № 712 (надалі — Правила). До речі, цією ж постановою затверджено типовий договір про надання послуги з управління, з яким обов’язково необхідно ознайомитися кожному, хто обмірковує можливість залучення управителя.

Щоби зрозуміти порядок дій управителя під час аварійної ситуації, ми маємо звернутися до пунктів 18 та 19 Правил. Відповідно до п.18 Правил, управитель має проводити аварійно-відновлювальні роботи, якщо:

• у будинку виникла аварійна ситуація (пошкодилися вікна, стіни, фундамент чи покрівля будівлі, тобто несучі чи огороджувальні конструкції);
• сталося пошкодження, вихід з ладу, відмова, неможливість експлуатації внутрішньобудинкових систем (якщо управитель обслуговує внутрішньобудинкові системи чи проводить їхній ремонт).

Для проведення таких робіт у Правилах встановлено строк: не більше 7 діб із моменту встановлення факту аварії, якщо інше не передбачено законодавством. Проте, у цих же Правилах є інший важливий пункт, який визначає, що цей строк (7 діб) діє у випадку, якщо витрати на проведення необхідних аварійно-відбудовних робіт передбачені кошторисом витрат на утримання будинку, який є додатком до договору між управителем та співвласниками.

Це означає, що якщо коштів на необхідні роботи в кошторисі закладено не буде — управитель не зможе своєчасно ліквідувати аварійну ситуацію. Для того, щоб уникнути такої невідповідності, необхідно насампочатку, під час укладення договору передбачити кошти для ліквідації можливих неочікуваних ситуацій та їхніх наслідків.

Незалежно від того чи є в кошторисі кошти на ліквідацію аварії, при її виникненні управитель має забезпечити огородження небезпечної зони та/або негайно припинити експлуатацію небезпечної зони спільного майна будинку. Наприклад, якщо аварійна ситуації сталася з ліфтовим обладнанням, необхідно унеможливити його експлуатацію співвласниками до проведення аварійних робіт.

Що має робити управитель, якщо в кошторисі не передбачено коштів на проведення аварійно-відбудовних робіт? Відповідь на це запитання дає п.19 Правил, згідно з яким у випадку, якщо вартість ремонту (відновлення безпечної експлуатації) частини спільного майна перевищує передбачений кошторисом розмір витрат, управитель у порядку та спосіб, визначені в договорі про надання послуги з управління:

• повідомляє співвласникам про необхідність ремонту тих частин спільного майна будинку, які вийшли з ладу або були пошкоджені, та вносить пропозиції щодо фінансування відповідних витрат;
• зупиняє процес управління частиною спільного майна будинку, доки співвласники не приймуть рішення про проведення ремонтних робіт, тобто відновлення безпечної експлуатації, а також, доки співвласники не визначать джерела фінансування таких робіт.

Після отримання повідомлення про необхідність ремонту співвласники мають прийняти рішення про надання додаткових коштів для фінансування аварійних робіт. Якщо цього не станеться, то певна частина спільного майна (як у вищенаведеному прикладі щодо ремонту ліфту) не буде працювати аж до отримання управителем коштів для проведення необхідних робіт.

---

ЩЕ ОДНЕ:

ЗАТВЕРДЖЕНОНаказ Міністерстварегіонального розвитку,будівництвата житлово-комунальногогосподарства України15 серпня 2018 року № 219

Зареєстровано в Міністерствіюстиції України19 вересня 2018 р.за № 1074/32526

ПОРЯДОКобслуговування внутрішньобудинкових систем теплопостачання, водопостачання, водовідведення та постачання гарячої води

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1074-18#Text

І. Загальні положення

1. Цей Порядок визначає механізм обслуговування внутрішньобудинкових систем теплопостачання, водопостачання, водовідведення та постачання гарячої води багатоквартирного житлового будинку, забезпечення їх належного функціонування, технічного обслуговування та ремонту з метою надійного та безпечного надання споживачам відповідних комунальних послуг.

2. Дія цього Порядку поширюється на управителів або інших осіб, уповноважених співвласниками багатоквартирного будинку на виконання робіт з технічного обслуговування та поточного ремонту внутрішньобудинкових систем теплопостачання, водопостачання, водовідведення та постачання гарячої води, а також виконавців комунальних послуг з постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення у разі укладення з ними споживачами індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання відповідної комунальної послуги.

3. У цьому Порядку терміни вживаються у таких значеннях:

виконавець - юридична або фізична особа - підприємець, уповноважена співвласниками на виконання робіт з обслуговування внутрішньобудинкових систем теплопостачання, водопостачання, водовідведення та постачання гарячої води (усіх разом або окремо конкретної), управитель або виконавець комунальної послуги з постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення у разі укладення споживачами з ним індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання відповідної комунальної послуги;

IІІ. Поточний ремонт та аварійне обслуговування внутрішньобудинкових систем

7. У випадку аварії внутрішньобудинкової системи виконавець має невідкладно її ліквідувати. Якщо внаслідок аварії було припинено надання споживачам комунальної послуги, виконавець вживає усіх можливих заходів для якнайшвидшого відновлення надання комунальної послуги.

8. Якщо внаслідок аварії подальша експлуатація внутрішньобудинкових систем є неможливою або створює загрозу життю і здоров’ю людей та/або майну співвласників, виконавець у порядку та спосіб, визначені договором, повідомляє співвласників про аварію та необхідність проведення ремонту (відновлення безпечної експлуатації) внутрішньобудинкових систем, які вийшли з ладу або були пошкоджені, та вносить пропозиції щодо вартості проведення таких робіт.

9. Виконавець інформує співвласників багатоквартирного будинку про необхідність капітального ремонту, модернізації або реконструкції внутрішньобудинкових систем, відновлення або заміни трубопроводів, обладнання, запірної арматури тощо на новітні та про орієнтовні строки їх проведення.

Доброго дня, Олег!

Згідно статті 29 ЗУ "Про ЖКП" у невідкладних випадках, пов’язаних з необхідністю рятування життя і здоров’я людей та/чи майна, в установленому цією статтею порядку може бути здійснено доступ до житла, іншого об’єкта нерухомого майна без отримання згоди його власника (користувача) (несанкціонований доступ) для проведення огляду та ліквідації або відвернення аварії.

Несанкціонований доступ до житла, іншого об’єкта нерухомого майна відбувається без отримання згоди його власника (користувача), якщо в момент виникнення невідкладного випадку такий власник (користувач) відсутній і немає можливості встановити зв’язок з ним для інформування про необхідність негайного прибуття до житла, іншого об’єкта нерухомого майна або він відмовляється допустити в належне йому житло (інший об’єкт нерухомого майна) представника виконавця, і при цьому є об’єктивні підстави вважати, що аварія, яка створює загрозу життю та/або майну, наявна саме в цьому житлі (іншому об’єкті нерухомого майна).

Представник виконавця попереджає власника (користувача), який присутній, але відмовляється допустити його до житла (іншого об’єкта нерухомого майна), про здійснення несанкціонованого доступу.

Під час здійснення несанкціонованого доступу і до повного завершення робіт, визначених частиною восьмою цієї статті, повинні бути присутні представник виконавця, представник органів внутрішніх справ, працівники аварійно-ремонтної бригади та власник (користувач) з будь-якої із сусідніх будівель (з будь-якого приміщення, розташованого у тому самому багатоквартирному будинку, якщо несанкціонований доступ здійснюється у багатоквартирному будинку).

Під час несанкціонованого доступу на працівників аварійно-ремонтної бригади покладаються такі обов’язки:

1) забезпечення доступу до житла, іншого об’єкта нерухомого майна, у тому числі, за потреби, шляхом порушення конструктивної цілісності вхідних дверей, вікон або інших елементів будівель і приміщень після погодження своїх дій з іншими учасниками несанкціонованого доступу;

2) здійснення огляду місця аварії та/або місця виникнення неполадок, що унеможливлюють надання житлово-комунальних послуг іншим споживачам;

3) проведення ремонтних та відновлювальних робіт;

4) невідкладне відновлення конструктивної цілісності вхідних дверей, вікон, замків, запорів на них та інших елементів будівель і приміщень, що були пошкоджені під час несанкціонованого доступу, і проведення відповідних ремонтних та відновлювальних робіт;

5) дотримання прав осіб, які проживають (перебувають) у відповідному житлі, іншому об’єкті нерухомого майна, мінімізація негативних наслідків несанкціонованого доступу, зокрема щодо їхнього майна, та обмеження доступу лише тими приміщеннями, в яких виконуються відповідні ремонтні та відновлювальні роботи.

Під час здійснення несанкціонованого доступу представник виконавця складає акт про здійснення несанкціонованого доступу та проведення ремонтних і відновлювальних робіт, який підписується всіма учасниками такого доступу. В акті обов’язково зазначаються:

1) підстави для здійснення несанкціонованого доступу;

2) інформація про попередження споживача із зазначенням часу та осіб, які вели переговори із споживачем, у разі їх проведення;

3) причина та місце виникнення аварії, перелік неполадок;

4) перелік виконаних робіт;

5) прізвища, імена, по батькові та посади учасників несанкціонованого доступу;

6) інформація про спосіб і час відновлення конструктивної цілісності вхідних дверей, вікон або інших елементів будівель і приміщень, що були пошкоджені під час несанкціонованого доступу, і проведення ремонтних та відновлювальних робіт.

Оригінал складеного акта зберігається у виконавця комунальної послуги. Іншим учасникам несанкціонованого доступу видаються копії акта, завірені печаткою виконавця.

Витрати на здійснення несанкціонованого доступу у зв’язку з відмовою власника (користувача) надати допуск до свого житла (іншого об’єкта нерухомого майна), а також завдана внаслідок цього шкода покладаються на винну особу.

Витрати, пов’язані із забезпеченням несанкціонованого доступу, проведенням ремонтних і відновлювальних робіт, необхідних у зв’язку з відсутністю власника (користувача) у житлі (іншому об’єкті нерухомого майна), покладаються на особу, з вини якої сталася аварія.

Виконавець комунальної послуги, який самостійно здійснив зазначені витрати, має право на зворотну вимогу щодо відшкодування таких витрат за рахунок винних осіб.

Чи є встановлення терміну виконання робіт на 19.02 порушенням нормативів усунення аварійних ситуацій в опалювальний сезон?

Такого терміну не існує та і не може існувати, оскільки це залежить від багатьох обставин, які носять технічний характер. Вже після того, як аварія буде ліквідована, Ви зможете оцінити за допомогою експерта Ваші збитки і звернутись до суду щодо їх відшкодування винуватцем - ХТМ.

Чи є сенс терміново звертатися до суду з позовом про зобов’язання вчинити дії (відновити теплопостачання)? Чи буде це ефективним та швидким механізмом, враховуючи, що комунальники вже понад тиждень не вчиняють жодних дій для усунення причини аварії, а перенесення дати свідчить про їхнє небажання вирішувати проблему оперативно?

На жаль, це є велика проблема - вирішувати таке "горяче" питання в судовому порядку. Суди в такий оперативний спосіб ніколи не працюють, а враховуючи перевантаження суддів загалом, можу зі 100% впевненістю сказати, що раніше 19-го лютого суд навіть з огляду на критичність ситуації, це питання точно не вирішить! Мінімальний термін розгляду будь яких справ такої категорії в судах першої інстанції - два-три місяці і ніяк не скорше. Так що такий алгоритм вирішення питання одразу відпадає.

Яким чином змусити виконавців застосувати ст. 29 ЗУ «Про ЖКП» (несанкціонований доступ) негайно, не чекаючи рішення суду чи дати 19.02, оскільки кожна доба без тепла руйнує будинок?"

В даному випадку єдиний можливий спосіб вирішення питання скорше ніж 19.02.2026 року - регулярні, щоденні скарги мешканців будинку на урядову гарячу лінію (дивіться за посиланням https://ukc.gov.ua), до виконавчого органу місцевої ради (https://kharkivoda.gov.ua/news/127450), на гарячу лінію ДСНС (https://dsns.gov.ua/zvernennya-gromadyan/iak-podat...).

Я вже радив деяким клієнтам, які в останні дні потрапили в аналогічні ситуації, вчиняти такі дії. Повірте, це працює краще ніж мляві перемовини ні про що з комунальниками та звернення до суду.

З повагою, адвокат Айвазян.

ДОБРОГО ДНЯ, ОЛЕГ! ЗВИЧАЙНІ ПІШАКИ в аварійно-диспетчерській службі нічого не вирішують. Треба офіційно попереджати керівництво організації, що у зв"язку з нехтуванням своїми обов"язками, саме вони та їх підприємство будуть нести в суді майнову відповідальність за завдану шкоду, адже самоусунулись від невідкладного вирішення ситуації.

Відповідно до ч. 3 ст. 30 Конституції України, У невідкладних випадках, пов'язаних із врятуванням життя людей та майна чи з безпосереднім переслідуванням осіб, які підозрюються у вчиненні злочину, можливий інший, встановлений законом, порядок проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду і обшуку.

Проникнення у житло без згоди власника для усунення аварії регулюється ч. 4 ст.29 Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

Такий доступ називається несанкціонованим і дозволяється лише у невідкладних випадках, коли під загрозою перебуває життя людей або майно.

Основні правила несанкціонованого доступу:

Підстава: Необхідність негайної ліквідації аварії, яку неможливо усунути без проникнення до приміщення, за умови, що власник відсутній або відмовляється впускати бригаду.

Склад комісії: Проникнення має відбуватися у присутності:

• Представника виконавця комунальної послуги.
• Представника органів внутрішніх справ (поліції).
• Працівників аварійно-ремонтної бригади.
• Представника балансоутримувача або ОСББ.

Документування: Після усунення аварії складається акт про несанкціонований доступ, де фіксуються підстави, перелік виконаних робіт та особи, що були присутні.

Збереження майна: Виконавець зобов’язаний забезпечити відновлення цілісності вхідних дверей та замків за власний рахунок, а також несе відповідальність за збереження майна всередині приміщення.

Самовільне проникнення сусідами або лише працівниками ЖЕКу без поліції є незаконним і тягне за собою кримінальну відповідальність за статтею 162 КК України (порушення недоторканності житла).

ОДНАК, слід враховувати, що відповідно до статті 39 Кримінального кодексу України, дії у стані крайньої необхідності взагалі не вважаються кримінальним правопорушенням. Тобто мова йде не просто про звільнення від покарання, а про відсутність самого складу злочину, якщо дотримано всіх умов.

Основні умови легітимності дій (ст. 39 КК Укаїни):

1. Наявність реальної небезпеки: загроза має бути безпосередньою для особи, її прав, суспільних інтересів або держави.
2. Неможливість іншого виходу: небезпеку в конкретній ситуації не можна було усунути іншими засобами, окрім як заподіявши певну шкоду.
3. Співмірність шкоди: заподіяна шкода має бути меншою, ніж та, яку вдалося відвернути.

Скоріш за все комунальники вирішили, що ігнорування Вашої заявки матиме менші ризики, ніж наслідки проникнення у житло особи без її згоди.

Якщо у Вас в будинку створено ОСББ - зверніться до них з метою отримання контактів власника квартири. Можливо вийде з ним зв"язатися та отримати дозвіл на проникнення в квартиру для ліквідації аварії.

На жаль з досвіду маю сказати, що КП "Харківські теплові мережі" абсолютно юридично безграмотна та нікчемна організація, яка не здатна нормально ДИСТАНЦІЙНО чи будь-яким іншим чином комунікувати зі споживачами - громадянами. Треба йти до них ініціативною групою і брати їх "за барки", без цього нічого не буде.

А враховуючи, що керівництво цієї організації і так під слідством, то їм якось взагалі наразі всеодно що коїться у ЖКГ-сфері міста.

"29 грудня 2025 року слідчі Національної поліції оголосили підозри директору комунального підприємства "Харківські теплові мережі" Василю Скопенко (ч. 2 ст. 367 КК України – службова недбалість), його заступнику та працівникам фірми-підрядника ТОВ "Інтех СК" (ч. 5 ст. 191 КК України – заволодіння грошовими коштами громади під час закупівлі товарів в енергетичній сфері). За матеріалами справи, ці фірми отримали підрядів від "Харківських тепломереж" на суму майже у мільярд гривень."

Щиро Вам співчуваю, але цивілізоване вирішення у даної ситуації в реаліях м. Харкова немає.

Дійсно пробуйте вийти на власників квартири і пояснити їм, що якщо вони думають, що перебування за кордоном врятує їх від позову та стягнення шкоди - то це не так, адже їх недбалість у цьому також є. На жаль КП "ХТП" не боїться судів, адже вони платять не своїми грошима за збитки, а грошима споживачів послуг та грошима місцевого бюджету, тобто з наших з вами податків. При цьому керівники комунальних підприємств - перебуваючи під слідством, спокійно собі продовжують сидіти на своїх посадах і навіть не відсторонені.

З повагою та розумінням, Я.О. Турчин