Продажа будинку часного сектору

Доброго дня!

Чи є у Вашого батька на руках документи, які підтверджують право власності, і чи відомо Вам напевно, чи оформляв брат свою частку у нотаріуса?

На даний час батько може без проблем продати лише свою половину будинку, щоб продати весь будинок потрібна згода другого співвласника (брата).

Перш за все з'ясуйте статус власності брата

Вам потрібно перевірити документи на будинок. Те, що батьки переписали (заповіли) будинок порівну, ще не означає, що брат став повноправним власником.

Якщо брат НЕ прийняв спадщину: За законом, спадкоємець повинен був протягом 6 місяців після смерті батьків подати заяву нотаріусу. Якщо брат був за кордоном, не подав заяву і не був зареєстрований (прописаний) у цьому будинку на момент смерті батьків, він міг втратити право на спадщину. У такому разі батько може звернутися до нотаріуса і спробувати оформити весь будинок на себе.

Якщо брат прийняв спадщину (оформив свідоцтво про право на спадщину): Він є повноправним співвласником 1/2 частини. У цьому випадку діють наступні варіанти.

Варіанти дій, якщо брат є офіційним співвласником

Якщо за документами половина хати належить братові, у батька є три основні шляхи:

Варіант А: Мирний (Генеральна довіреність з-за кордону). Це найшвидший і найдешевший спосіб, але він вимагає хоча б мінімального контакту з братом.

1. Спробуйте вмовити брата або зв'язатися через його знайомих за кордоном.
2. Поясніть, що хата руйнується, і скоро вона не коштуватиме нічого. Скажіть, відправите йому, що його частину грошей після продажу.
3. Брату не потрібно їхати в Україну. Він може піти до Консульства України у тій країні, де перебуває, або до місцевого іноземного нотаріуса і зробити на Вашого батька довіреність на продаж його частки (документ від іноземного нотаріуса треба буде апостилювати та перекласти в Україні).

Варінт Б: Продаж лише батькової частки (1/2 будинку)

Батько має повне право продати свою половину будинку без згоди брата, але є нюанси.

Батько зобов'язаний письмово (через нотаріуса) запропонувати брату купити його половину. Лист надсилається на останню відому адресу брата. Якщо через місяць брат не відповість або не купить, батько може продати свою половину будь-кому.

На жаль, на практиці продати половину старої, проблемної хати з співвласником за кордоном дуже важко. Зазвичай такі частки купують за безцінь перекупники. Але це може бути виходом, якщо потрібно просто позбутися тягаря.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Доброго дня, Лана!

Питання складне. Його вирішення має лише два шляхи:

ПЕРШИЙ

Оскільки, як я собі розумію, долі братів в натурі не виділені и половини хати не мають окремих адрес, то вся хата знаходиться у спільній частковій власності.

Згідно ч.4 ст. 369 ЦК УКраїни правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.

Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації (як наприклад договір купівлі-продажу чи дарування), має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена .

При посвідченні правочинів щодо розпорядження спільним майном подружжя, якщо документ, що посвідчує право власності, оформлений на ім’я одного з подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду іншого з подружжя. Справжність підпису другого з подружжя на заяві про таку згоду має бути нотаріально засвідчена.

Згідно п.4.4 Порядку вчинення нотаріальних дій правочин щодо розпорядження майном може бути посвідчений нотаріусом без згоди другого з подружжя у разі, якщо з документа, що посвідчує право власності, договору, укладеного між подружжям, акта цивільного стану про укладення шлюбу та інших документів випливає, що зазначене майно є особистою приватною власністю одного з подружжя, тобто набуте до реєстрації шлюбу, за час шлюбу, але на умовах, передбачених шлюбним або іншим договором, укладеним між подружжям, за договором дарування, або в порядку спадкування, або за кошти, які належали їй (йому) особисто, тощо.

ВАЖЛИВО! Відчуження частки у спільній частковій власності здійснюється із дотриманням права переважної купівлі, зміст якого розкритий у ст. 362 Цивільного кодексу України.

1. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
2. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.
3. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.
4. Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.
5. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
6. Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

ОТЖЕ

Батько має право продати свою половину хати, попередньо, запропонувавши її брату.

Алгоритм дій наступний:

• продавець повідомляє співвласників про намір продати свою частку. Інформує про бажані строки угоди та ціну продажу. Бажано надіслати це повідомлення у письмовій формі. Інколи це може зробити нотаріус, що посвідчуватиме операцію купівлі-продажу;
• протягом 1 місяця з дати повідомлення інші власники мають надати свою відповідь. Відсутність відповіді рахується як відмова від купівлі частки. Та все ж бажано зафіксувати факт відмови письмово.
• якщо купити вашу частку зголосилися одразу декілька власників – ви можете обрати покупця на власний розсуд;
• якщо ніхто не виявив бажання придбати ваше майно, ви маєте право продати його будь-кому.

ДРУГИЙ (більш закомплікований й довгий)

Виділення половини хати батька в окрему адресу та отримання права безроздільної власності на свою нерухомість.

Якщо за якоїсь причини частки хати не виділені в натурі, батьку необхідно звернутися до суб’єкта господарювання, який здійснює технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна (суб’єкти господарювання, у складі яких працює один або більше відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури, які пройшли професійну атестацію та отримали кваліфікаційний сертифікат для отримання висновку щодо технічної можливості виділу в натурі частки об’єкта нерухомого майна) та укласти договір про проведення технічної інвентаризації.

Для отримання висновку щодо технічної можливості виділу в натурі частки об’єкта нерухомого майна слід подати наступні документи:

• заяви всіх співвласників, справжність підпису на яких засвідчена нотаріально, нотаріально посвідчений договір чи рішення суду, щодо порядку користування нерухомим майном;
• правовстановлюючі документи на об’єкт нерухомого майна;
• документ, що підтверджує право власності (користування) земельною ділянкою;
• технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна.

Після отримання вище зазначеного висновку співвласникам необхідно звернутись до нотаріуса для укладення договору про виділення в натурі частки з об’єкта нерухомого майна та його нотаріального посвідчення. Договори про виділ частки в натурі майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються нотаріусом на підставі документів, що посвідчують право власності на таке майно, або на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, якщо державну реєстрацію права власності на нерухоме майно проведено без видачі документа, що посвідчує таке право.

У випадку якщо між учасниками спільної власності виникають спори щодо виділу частки спільного майна в натурі, співвласник, який бажає такого виділу має право звернутись до суду з позовом про виділення в натурі частки нерухомого майна, що перебуває у спільній власності. Проте, в позові повинно бути обґрунтована технічна можливість виділити частку.

Позовна заява про виділ в натурі частки нерухомого майна подається в порядку цивільного судочинства до районних, районних у містах, міських та міськрайонних судів за місцезнаходженням нерухомого майна.

У разі позитивного рішення суду можна вирішувати питання про присвоєння окремої адреси.

Для того треба звернутись до органу місцевого самоврядування за місцем розташування хати:

Через електронний кабінет ЄДСБ (електронна система будівництва) – для об’єктів СС2, СС3

Через ЦНАП, поштою або онлайн – для об’єктів СС1

Строк розгляду питання - 5 днів.

Після реєстрації адреси батько може без проблем продати свою частину хати тнретій особі.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас.

Батько має рідного брата,батьки переписали хату у спадок половину батькові,половину брату.Хатп страшна,постійно затоплює.Батька брат за кордоном,роками не хоче приїжджати.В батька через старість проблеми з суглобами.Батько хоче продавати хату ,але не може це зробити без брата.Брат не виходить на зв'язок,що робити батькові щоб продати ту хату,ще й зловживає алкоголем

На жаль, але це дуже складне питання.

Скоріше за все мова йде про спільну часткову власність, де вони володієють по 50 %.

Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою (ч. 1 статті 358 ЦК України).

Є порядок продажу частки у майні.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

Враховуючи зазначене, на жаль, у цій ситуації дійсно йдеться про спільну часткову власність по 1/2, а це означає, що розпоряджатися всім будинком батько без згоди брата не може, оскільки право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за взаємною згодою відповідно до Цивільний кодекс України. Водночас батько має повне право розпорядитися своєю часткою окремо.

Для цього він зобов’язаний письмово повідомити брата про намір продати свою 1/2 частину із зазначенням ціни та умов продажу, оскільки співвласник має переважне право на її викуп. Таке повідомлення доцільно направляти нотаріально або рекомендованим листом з описом вкладення на останню відому адресу. Якщо протягом одного місяця з моменту отримання повідомлення брат не скористається своїм переважним правом або не відповість, батько набуває право продати свою частку третій особі. Практично слід враховувати, що продаж частки є складнішим і зазвичай відбувається за нижчою ціною, ніж продаж цілого об’єкта.

Якщо ж мета - продати саме весь будинок, можливим шляхом є звернення до суду з вимогою про виділ частки в натурі або визначення порядку користування майном, якщо технічно поділ можливий. У випадку, коли поділ неможливий, суд може визначити порядок користування, але примусово позбавити брата права власності лише через його відсутність або зловживання алкоголем неможливо. Визнання його безвісно відсутнім теоретично допускається, але це тривала та складна процедура, яка потребує доказів фактичної відсутності та відсутності зв’язку протягом тривалого часу.

Отже, реалістичний шлях для батька - або дотриматися процедури повідомлення та продавати свою частку, або ініціювати судовий процес щодо поділу майна, розуміючи, що повністю реалізувати будинок без участі брата наразі юридично неможливо.

З повагою! Щасти Вам!