Продаж земельної ділянки

Доброго дня, Тетяна!

Продаж частки земельної ділянки, яка належить малолітньому сину, можливий лише з попереднього дозволу органу опіки та піклування. Саме по собі зарахування належної дитині половини вартості ділянки на окремий рахунок дитини може бути достатнім способом збереження її майнових прав, але це потрібно підтвердити документально: оцінкою землі, проєктом договору, реквізитами рахунку та чіткою умовою про перерахування коштів безпосередньо дитині.

Кошти не обов’язково мають залишатися недоторканними до 18 років. Поки дитині немає 14 років, розпоряджатися коштами на її рахунку можуть батьки, але виключно в інтересах дитини.

Підстави для відмови у дозволі визначені частиною п’ятою статті 177 Сімейного кодексу України. Зокрема, відмова можлива, якщо внаслідок правочину звужуються майнові права дитини або порушуються її законні інтереси. Перелік цих підстав є вичерпним.

Формулювання про «відсутність документального підтвердження забезпечення та збереження майнових прав дитини» може означати, що орган опіки послався саме на ризик звуження майнових прав. Проте така відповідь є недостатньо конкретною, якщо в ній не зазначено:

• яких саме документів не вистачає;
• які саме права дитини опиняються під загрозою;
• чому перерахування половини вартості землі на рахунок дитини не забезпечує збереження її майна;
• на підставі якого конкретно пункту частини п’ятої статті 177 СК України відмовлено.

Відмова органу опіки може бути оскаржена до суду.

Однак, практично швидше спочатку подати повторну заяву з повним пакетом підтверджень, одночасно письмово вимагаючи конкретизувати попередню відмову.

За пунктами 66–67 Порядку провадження органами опіки та піклування діяльності, пов’язаної із захистом прав дитини, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 вересня 2008 року № 866, подаються, зокрема:

• заява матері;
• паспорт і РНОКПП матері;
• свідоцтво про народження дитини;
• РНОКПП дитини, якщо отриманий;
• документи, що підтверджують право власності дитини;
• витяг із Державного реєстру речових прав;
• документи про місце проживання та склад сім’ї;
• свідоцтво про смерть батька дитини;
• інші документи залежно від обставин.

До повторної заяви варто додатково додати:

1. Витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
2. Звіт про незалежну експертну оцінку ринкової вартості ділянки. Це покаже, що дитяча частка не продається за заниженою ціною.
3. Проєкт договору купівлі-продажу або письмову пропозицію покупця, де зазначені:
   • загальна ціна ділянки;
   • вартість 1/2 частки дитини;
   • окремі реквізити рахунків повнолітнього сина та малолітнього сина;
   • обов’язок покупця перерахувати половину ціни безпосередньо на рахунок дитини.
4. Довідку банку про відкриття рахунку на ім’я дитини, із зазначенням власника рахунку та IBAN.
5. Письмове зобов’язання покупця здійснити безготівкову оплату частки дитини безпосередньо на її рахунок, а не на рахунок матері.
6. Пояснення матері, що:
   • ділянка має сільськогосподарське призначення;
   • не є житлом дитини;
   • продаж не позбавляє дитину права користування житлом;
   • замість земельної частки дитина отримує її грошовий еквівалент;
   • кошти зберігатимуться на окремому рахунку та використовуватимуться лише на потреби дитини.
7. Якщо земля передана в оренду — договір оренди та документи щодо дотримання переважного права орендаря на придбання сільськогосподарської землі. Таке переважне право передбачене статтею 130-1 Земельного кодексу України.

Якщо ця ділянка була сформована із земельної частки — паю, до 1 січня 2030 року ціна її продажу не може бути нижчою за нормативну грошову оцінку.

Чи можна витрачати кошти до повноліття дитини

Так.

Відповідно до правил Національного банку України коштами на поточному або вкладному рахунку, відкритому на ім’я дитини віком до 14 років, розпоряджаються її батьки або опікуни після проходження банківської ідентифікації.

Одночасно стаття 177 Сімейного кодексу України зобов’язує батьків управляти майном дитини та використовувати його виключно в її інтересах.

Тому кошти можуть використовуватися до досягнення сином 18 років, зокрема на:

• лікування, ліки, реабілітацію;
• навчання, підготовчі курси, репетиторів;
• оздоровлення;
• спортивні та творчі заняття;
• комп’ютерну техніку для навчання;
• оплату проживання та навчання під час вступу;
• інші обґрунтовані особисті потреби дитини.

Рекомендую оплачувати значні витрати безготівково та зберігати договори, рахунки, медичні призначення, квитанції й чеки. Це підтверджуватиме, що гроші використані саме в інтересах сина.

Водночас перед отриманням дозволу потрібно уважно перевірити його текст. Орган опіки може встановити конкретну умову, наприклад:

• зарахувати всю суму дитячої частки на визначений рахунок;
• не знімати кошти без окремого погодження;
• розмістити кошти на депозиті;
• надати підтвердження їх зарахування.

Якщо в рішенні такої спеціальної заборони не буде, діятимуть загальні правила управління майном малолітньої дитини.

Як мінімізувати поїздки з Німеччини

Заяву, додаткові документи, запит про конкретизацію відмови та комунікацію з органом опіки можна організувати через адвоката або належно уповноваженого представника. Також у заяві варто просити:

• розглянути документи без Вашої особистої присутності;
• надсилати повідомлення та рішення електронною поштою;
• повідомити одним листом повний перелік відсутніх документів;
• надати копію висновку служби у справах дітей та рішення органу опіки;
• зазначити конкретну підставу відмови з частини п’ятої статті 177 СК України.

Проте остаточний договір продажу частки малолітньої дитини Ви не зможете підписати через представника за довіреністю. Правила вчинення нотаріальних дій прямо передбачають, що нотаріус не приймає правочин, укладений від імені малолітньої дитини представником її батьків. Договір від імені сина повинна підписати особисто мати як його законний представник.

Українське консульство в Німеччині також не може посвідчити договір відчуження земельної ділянки, розташованої в Україні.

Отже, документи до органу опіки можна підготувати й подати дистанційно, але для самого нотаріального договору, найімовірніше, знадобиться одна особиста поїздка в Україну.

Рекомендований порядок дій

1. Отримати не просто лист-відповідь, а належно засвідчену копію рішення органу опіки про відмову та висновку служби у справах дітей.
2. Письмово вимагати зазначити конкретну підставу відмови та повний перелік відсутніх документів.
3. Замовити незалежну оцінку землі й отримати нормативну грошову оцінку.
4. Погодити з покупцем проєкт договору з прямим перерахуванням 1/2 ціни на рахунок малолітнього сина.
5. Подати повторну заяву з повним пакетом документів і проханням розглянути її без особистої участі.
6. Якщо знову буде немотивована відмова — оскаржувати її до суду, переважно з вимогами про скасування рішення та зобов’язання повторно розглянути заяву. Судова практика виходить із того, що суд зазвичай не замінює орган опіки та не видає дозвіл замість нього.

Для остаточної оцінки відмови потрібен її знеособлений текст і інформація, чи перебуває земельна ділянка в оренді.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас!

Розумію Вашу стурбованість. Отримання дозволу від органу опіки та піклування - це часто найбільш бюрократичний і виснажливий етап угоди, особливо коли ви перебуваєте за кордоном.

Оскільки закон вимагає, щоб при продажу майна малолітньої дитини її майновий стан не погіршився, ООП завжди перестраховується.

1. Чому відмовив орган опіки і які документи потрібні?

Формулювання «відсутнє документальне підтвердження збереження майнових прав» є стандартною відпискою. Оскільки ви не купуєте замість проданої ділянки іншу нерухомість, єдиним способом зберегти права дитини є зарахування коштів на її особистий рахунок.

Органу опіки просто факту наявності рахунку недостатньо. Їм потрібні гарантії, що ці кошти не будуть витрачені не за призначенням. Перелік документів, який зазвичай вимагають для підтвердження:

Експертна грошова оцінка земельної ділянки. Вона доводить, що Ви продаєте ділянку за ринковою ціною і дитина отримає справедливу суму за свою 1/2 частку.

Попередній договір купівлі-продажу (або його проєкт), де чітко вказана сума угоди та умови розрахунку.

Довідка з банку про відкриття рахунку на ім'я дитини зі спеціальним режимом. Умови рахунку (або ваш нотаріально засвідчений гарантійний лист) повинні передбачати, що кошти будуть перераховані саме на цей рахунок, і зняття цих коштів буде здійснюватися виключно за згодою органу опіки.

Нотаріально засвідчена заява-зобов'язання від Вас про те, що Ви зобов'язуєтесь перерахувати кошти від продажу на рахунок дитини та надати органу опіки підтверджуючі документи (квитанцію) протягом певного часу після угоди.

2. Чи можна використовувати кошти до повноліття сина?

Так, можна, але є суттєвий нюанс щодо процедури їх використання.

Гроші належатимуть вашому сину, а ви (як законний представник) будете ними управляти. Відповідно до статті 177 Сімейного кодексу України та статті 32 Цивільного кодексу України, батьки управляють майном дитини в її інтересах.

Банківський контроль: Банк не дозволить вам просто зняти ці кошти через банкомат або перевести на власну картку. На рахунок буде накладено обмеження.

Процедура зняття: Коли вам знадобляться кошти на потреби дитини (оплата навчання, лікування, операція, путівка на оздоровлення), вам доведеться знову звертатися до органу опіки. Ви надаєте їм докази потреби (наприклад, рахунок-фактуру з клініки або договір з навчальним закладом), і ООП видає розпорядження, яке дозволяє банку розблокувати конкретну суму для цільового переказу.

Це створює певні незручності, але закон побудований так, щоб повністю виключити ризик витрачання «дитячих» грошей на побутові потреби дорослих.

3. Як діяти з Німеччини, не приїжджаючи в Україну?

Оскільки ви перебуваєте за кордоном, Вам не потрібно особисто оббивати пороги органу опіки. Найефективніший шлях - діяти через представника.

1. Знайдіть представника в Україні - це може бути юрист/адвокат з нерухомості або Ваш довірений родич. Юрист буде кращим варіантом, оскільки органи опіки часто потребують фахового тиску.
2. Зробіть довіреність на представника для представництва Ваших інтересів та інтересів Вашого малолітнього сина в органах опіки, нотаріуса та державних установах.
   • Варіант А: У Консульстві України в Німеччині (відразу українською мовою).
   • Варіант Б: У німецького нотаріуса (з подальшим проставленням апостиля та перекладом в Україні).
3. Одразу разом із довіреністю оформіть заяви для органу опіки (про зобов'язання покласти гроші на рахунок) та згоду на продаж частки дитини. Проєкти цих заяв вам має скласти Ваш український нотаріус, який буде супроводжувати угоду купівлі-продажу.
4. Відправте оригінали довіреності та заяв поштою своєму представнику в Україну. Далі всі звернення до органу опіки, отримання рішення та підписання документів зробить він.

З повагою, юрист Дерій В.О.!