Добрий день, підкажіть, будь ласка, деталі варіантів продажу квартири родичу першої лінії.

Вітаю Вас.

Якщо мова саме про передачу квартири брату (родичу першої лінії), то найчастіше обирають договір дарування, оскільки між близькими родичами (у тому числі брат/сестра) діє пільговий режим оподаткування, зазвичай немає податку з доходів та військового збору, залишаються витрати на нотаріуса, оцінку (якщо потрібна) та реєстраційні дії. Мінус дарування - це безоплатна передача, тобто юридично не можна потім вимагати оплату як за продаж, і такий договір у певних випадках може бути предметом спору (наприклад, щодо недійсності).

Переуступка (якщо мова про квартиру в новобудові та право вимоги за договором) - це вже інша конструкція, там треба дивитися умови первинного договору, дозвіл забудовника, оплату за переуступку та можливі податки. Якщо квартира вже у власності і потрібно просто передати її брату - переважно простіше та дешевше робити дарування. Відсутність у брата офіційного доходу при даруванні значення не має, бо він нічого не купує і не потрібно підтверджувати джерело коштів. При продажу ж можуть виникати питання щодо походження коштів та податків.

З повагою! Щасти Вам!

Доброго дня, Юрію!

Якщо реальна суть операції — безоплатно передати квартиру сестрі, найчистіший варіант — договір дарування. Якщо фактично брат отримує гроші, тоді дарування краще не використовувати, бо це вже буде удаваний правочин із ризиком подальшого спору або податкових питань.

Зверніть увагу на те, що брат і сестра — це не перший, а другий ступінь споріднення. Перший ступінь — батьки, чоловік/дружина, діти; другий — рідні брати/сестри, баба/дід, онуки. Однак, для дарування це не проблема, бо нульова ставка застосовується і до першого, і до другого ступеня споріднення.

Дарування.

Якщо брат дарує квартиру сестрі, і обидва є податковими резидентами України, ПДФО — 0%. Дарування між фізичними особами оподатковується за правилами спадкування, а для членів сім’ї першого та другого ступеня споріднення застосовується нульова ставка.

Військовий збір у такому випадку також фактично не сплачується, оскільки дохід оподатковується за нульовою ставкою. Окремо Пенсійний фонд 1% при даруванні не сплачується, бо цей платіж стосується саме купівлі-продажу нерухомого майна, а не дарування.

Договір дарування нерухомості має бути письмовим і нотаріально посвідченим. Для нотаріуса потрібно буде підтвердити родинний зв’язок: свідоцтва про народження брата і сестри, де видно спільних батьків або одного з батьків. Також потрібні документи на квартиру, паспорти, РНОКПП, витяг/інформація з реєстрів, оцінка — залежно від вимог нотаріуса.

Дарування має бути реально безоплатним. За статтею 717 Цивільного кодексу України договір дарування є безоплатним, а дарувальник не може вимагати від обдарованого зустрічної майнової дії. Якщо фактично передаються гроші, але оформлюється дарування, це створює ризик визнання правочину удаваним.

Якщо сестра після дарування захоче продати квартиру, то для продажу квартири без ПДФО важливо, щоб це був перший продаж у році і майно перебувало у власності понад 3 роки; виняток щодо 3 років прямо передбачений для успадкованого, але не для подарованого майна.

Продаж квартири

Якщо квартира вже зареєстрована за братом як право власності, то класичний платний варіант — договір купівлі-продажу, а не переуступка.

Для продавця податки залежать від строку володіння, кількості продажів у році та походження майна. Якщо це перший продаж у звітному році квартири, і вона у власності понад 3 роки, дохід не оподатковується ПДФО. Якщо квартира отримана у спадщину, умова про 3 роки не застосовується.

Якщо умови звільнення не виконуються, може бути 5% ПДФО або 18% ПДФО — залежно від того, який це продаж за рахунком у році та який саме об’єкт продається. Стаття 172 Податкового кодексу України розмежовує: другий продаж об’єкта із переліку пункту 172.1 — ставка 5%, а третій і наступні продажі таких об’єктів — 18%, з окремими правилами для іншої нерухомості та майнових прав.

Якщо є ПДФО, додатково виникає військовий збір. Його ставка для таких доходів зараз становить 5%.

Для покупця при купівлі-продажу зазвичай виникає обов’язок сплатити 1% збору на обов’язкове державне пенсійне страхування від вартості нерухомого майна відповідно до пункту 9 статті 1 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» та пункту 15-1 Порядку сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.1998 № 1740. Також при нотаріальному посвідченні договору відчуження квартири сплачується державне мито у розмірі 1% суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, що передбачено підпунктом «а» пункту 3 статті 3 Декрету Кабінету Міністрів України від 21.01.1993 № 7-93 «Про державне мито». При цьому фактичний розподіл витрат між продавцем і покупцем може визначатися домовленістю сторін.

Відсутність офіційного доходу у покупця сама по собі не забороняє купити квартиру. Проте, це може створити питання у банку та нотаріуса щодо джерела походження коштів, особливо якщо сума значна. Операції від 400 000 грн можуть потрапляти у сферу фінансового моніторингу, а готівкові розрахунки мають окремі обмеження.

Тому якщо обирати саме продаж, бажано мати зрозуміле документальне пояснення джерела коштів: попередні накопичення, банківські виписки, договір позики, договір дарування коштів від родичів, продаж іншого майна тощо.

Переуступка

Переуступка доречна не тоді, коли квартира вже оформлена у власність, а коли брат має не квартиру як зареєстрований об’єкт нерухомості, а майнові права/право вимоги за договором із забудовником, ФФБ, попереднім договором або договором щодо майбутнього об’єкта нерухомості.

За Цивільним кодексом України переуступка — це заміна кредитора у зобов’язанні, тобто нова особа отримує права в тому обсязі та на тих умовах, які існували у первісного кредитора.

Податково переуступка може бути значно гіршою, ніж звичайне дарування між братом і сестрою. Податковий кодекс України прямо передбачає, що дохід від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості у відповідних випадках оподатковується за ставкою 18%, а якщо права були успадковані — 5%. При цьому можна зменшувати дохід на документально підтверджені витрати на придбання таких прав.

Практичні нюанси переуступки: потрібно дивитися первинний договір із забудовником; чи дозволена переуступка; чи потрібна згода забудовника; чи є комісія забудовника; чи немає заборгованості; хто сплачує залишок вартості; чи зареєстровані обтяження щодо майбутнього об’єкта. Без аналізу первинного договору сказати, що переуступка “краща”, неможливо.

Що краще у Вашій ситуації

Якщо брат фактично передає сестрі квартиру без отримання грошей, краще дарування. У такому варіанті немає проблеми з відсутністю офіційного доходу у сестри, бо вона не купує майно, а отримує його безоплатно; між братом і сестрою, як родичами другого ступеня, податок — 0%; 1% до Пенсійного фонду, як при купівлі-продажу, не сплачується.

Якщо ж брат реально отримує гроші, тоді краще оформлювати не дарування, а реальний договір купівлі-продажу або переуступку — залежно від того, що саме є предметом: уже зареєстрована квартира чи лише майнові права.

З повагою, адвокат Айвазян.