Як правильно узаконити будинок?

Доброго дня: так, на земельній ділянці з цільовим призначенням “для індивідуального садівництва” можна йти шляхом будівництва саме садового будинку без негайної зміни цільового призначення землі. Після законного будівництва, введення будинку в експлуатацію та реєстрації права власності садовий будинок можна перевести у жилий будинок, і після цього вирішувати питання реєстрації місця проживання.

Але важливо: не варто спочатку будувати без документів, а потім “узаконювати”. Найдешевший і найбезпечніший шлях — оформити все до початку будівництва: будівельний паспорт → повідомлення про початок робіт → будівництво → техпаспорт → декларація про готовність → реєстрація права власності → переведення садового будинку у жилий → реєстрація місця проживання.

Згідно зі статтею 35 Земельного кодексу України, земельні ділянки для індивідуального або колективного садівництва можуть використовуватися не лише для вирощування сільськогосподарських культур, а й для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо. Тому на такій землі коректніше оформлювати саме садовий будинок, а не одразу індивідуальний житловий будинок.

Перший крок — перевірити саму земельну ділянку.

Перед початком будівництва потрібно перевірити:

• чи є кадастровий номер;
• чи зареєстроване право власності на землю;
• чи немає арештів, заборон, сервітутів;
• чи немає охоронних, санітарних, прибережних зон;
• чи не проходять по ділянці червоні лінії;
• чи дозволяє місцева містобудівна документація таку забудову;
• чи немає обмежень у статуті або правилах садового кооперативу;
• чи можливо присвоїти/уточнити адресу об’єкту відповідно до Порядку присвоєння адрес об’єктам будівництва та нерухомого майна.

Це потрібно зробити до початку робіт, тому що навіть якщо земля приватизована, це не означає, що на ній автоматично можна будувати будь-який будинок у будь-якому місці ділянки.

Другий крок — отримати будівельний паспорт.

Для садового будинку площею до 500 кв. м і не вище двох поверхів без урахування мансардного поверху зазвичай застосовується процедура будівельного паспорта. Це передбачено статтею 27 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”.

Будівельний паспорт — це простіша і дешевша процедура порівняно з повноцінними містобудівними умовами та обмеженнями і повним проєктуванням. Саме тому, якщо площа та поверховість дозволяють, краще залишатися в межах цієї процедури.

Порядок оформлення будівельного паспорта визначений Порядком видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки.

У будівельному паспорті мають бути правильно відображені:

• місце розташування будинку на ділянці;
• габарити будинку;
• поверховість;
• відступи від меж земельної ділянки;
• розташування господарських будівель;
• заїзд/під’їзд;
• інженерні мережі;
• септик або інше рішення щодо каналізації;
• водопостачання;
• електропостачання.

Третій крок — подати повідомлення про початок будівельних робіт.

Після отримання будівельного паспорта потрібно подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Право на виконання будівельних робіт виникає не просто після бажання будувати, а після оформлення відповідного документа, що дає право виконувати будівельні роботи. Це випливає зі статей 34, 36 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” та Порядку виконання підготовчих і будівельних робіт.

Без цього повідомлення будівництво може бути кваліфіковане як самочинне.

За статтею 376 Цивільного кодексу України, самочинним будівництвом є, зокрема, будівництво без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Тому варіант “спочатку побудуємо, а потім якось узаконимо” є ризиковим.

Четвертий крок — будувати без відхилень від документів.

Після отримання будівельного паспорта і подання повідомлення потрібно будувати саме так, як зазначено в документах.

Не варто самостійно змінювати:

• площу будинку;
• поверховість;
• місце розташування будинку на ділянці;
• відступи від межі;
• конфігурацію будинку;
• розташування господарських споруд;
• рішення щодо інженерних мереж.

Якщо фактично буде збудовано інший об’єкт, ніж зазначено в документах, можуть виникнути проблеми з технічним паспортом, декларацією про готовність, реєстрацією права власності і подальшим переведенням садового будинку у жилий.

П’ятий крок — після завершення зробити технічну інвентаризацію.

Після завершення будівництва потрібно замовити технічний паспорт. Технічна інвентаризація проводиться відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна.

Техпаспорт має відображати фактичний стан будинку. При цьому фактичні параметри будинку мають відповідати будівельному паспорту і поданому повідомленню про початок робіт.

Шостий крок — ввести будинок в експлуатацію.

Після завершення будівництва садовий будинок потрібно прийняти в експлуатацію. Для об’єктів, які будуються на підставі будівельного паспорта і належать до об’єктів з незначними наслідками, зазвичай застосовується декларативна процедура.

Порядок прийняття в експлуатацію визначений Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів.

Після реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації будинок вважається прийнятим в експлуатацію.

Сьомий крок — зареєструвати право власності на садовий будинок.

Після введення будинку в експлуатацію потрібно зареєструвати право власності на садовий будинок у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Без зареєстрованого права власності нормально перейти до етапу переведення садового будинку у жилий буде складно або неможливо.

Восьмий крок — перевести садовий будинок у жилий.

Після введення в експлуатацію та реєстрації права власності можна подавати документи на переведення садового будинку у жилий будинок.

Таке право передбачене статтею 8-1 Житлового кодексу України: громадяни мають право на переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки.

Сама процедура визначена Порядком переведення дачних і садових будинків у жилі будинки.

До органу місцевого самоврядування зазвичай подаються:

• заява;
• документ про право власності на садовий будинок, якщо право не підтверджується через реєстр;
• письмова згода співвласників, якщо вони є;
• звіт про проведення технічного огляду садового будинку з висновком про його відповідність державним будівельним нормам.

Переведення можливе лише тоді, коли будинок відповідає державним будівельним нормам. Тобто головне — не просто збудувати будинок, а збудувати його так, щоб потім технічний огляд підтвердив можливість використання будинку як житла.

Дев’ятий крок — реєстрація місця проживання.

Після переведення садового будинку у жилий будинок, наявності адреси та належної реєстрації об’єкта можна вирішувати питання реєстрації місця проживання. Порядок реєстрації місця проживання визначається Законом України “Про надання публічних електронних публічних послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні” та Порядком декларування і реєстрації місця проживання.

Тобто сама наявність садового будинку ще не гарантує “прописку”. Потрібно, щоб будинок був оформлений, введений в експлуатацію, зареєстрований, мав адресу та був переведений у жилий будинок.

Що потрібно передбачити ще до початку будівництва:

1. Не перевищувати 500 кв. м і два поверхи без урахування мансарди.

Це важливо, щоб залишитися в процедурі будівельного паспорта. Якщо запроєктувати більший або складніший об’єкт, процедура може стати дорожчою і складнішою.

1. Правильно розмістити будинок на ділянці.

Потрібно дотриматися відступів від меж ділянки, дороги, проїзду, сусідніх будівель, інженерних мереж, санітарних і протипожежних вимог. Конкретні відступи краще одразу перевірити з архітектором або сертифікованим спеціалістом під Вашу ділянку, бо вони можуть залежати від фактичного розташування будинків, комунікацій, дороги, кооперативу та містобудівної документації.

1. Одразу проєктувати будинок як придатний для постійного проживання.

Якщо мета — у майбутньому перевести садовий будинок у жилий, він має бути фактично придатним для проживання протягом року.

Тому бажано передбачити:

• опалення;
• електропостачання;
• водопостачання;
• каналізацію або законний септик;
• нормальну вентиляцію;
• безпечні несучі конструкції;
• відсутність деформацій;
• належний санітарний стан;
• можливість технічного огляду з позитивним висновком.

1. Не робити самовільних добудов.

Якщо після оформлення документів Ви добудуєте терасу, другий поверх, гараж, господарські споруди або збільшите площу будинку без внесення змін до документів, це може створити проблему на етапі техпаспорта, введення в експлуатацію або переведення у жилий будинок.

1. Перевірити питання адреси.

Для подальшої реєстрації місця проживання важливо, щоб будинок мав належну адресу. Питання присвоєння, зміни або коригування адреси регулюється Порядком присвоєння адрес об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна.

1. Перевірити правила садового кооперативу.

Навіть якщо закон дозволяє зводити необхідні будинки на землі для садівництва, у кооперативі можуть бути внутрішні правила щодо підключення до мереж, проїздів, меж, користування спільним майном, погодження робіт тощо. Їх також потрібно врахувати, щоб потім не було конфліктів.

Найшвидший і найдешевший алгоритм:

1. Перевірити землю, обмеження, кооператив і можливість адреси.
2. Замовити схему намірів забудови/ескіз у спеціаліста.
3. Подати документи на будівельний паспорт.
4. Після отримання будівельного паспорта подати повідомлення про початок будівельних робіт.
5. Побудувати будинок без відхилень від документів.
6. Замовити технічний паспорт.
7. Подати декларацію про готовність об’єкта до експлуатації.
8. Зареєструвати право власності на садовий будинок.
9. Подати документи на переведення садового будинку у жилий.
10. Після переведення та наявності адреси реєструвати місце проживання.

Головна порада: не починати будівництво до отримання будівельного паспорта і подання повідомлення про початок робіт. Саме це найбільше зменшує ризики, економить гроші і дає нормальну правову основу для подальшого введення будинку в експлуатацію, переведення у жилий і реєстрації місця проживання.

Юрист в кишені Корнійчук Євген — правова допомога у зрозумілому форматі.

Доброго дня, Оксана!

Такий варіант загалом можливий: не змінювати зараз цільове призначення землі. Просто побудувати садовий будиночк, ввести його в експлуатацію, зареєструвати право власності, а потім перевести побудову з першого статусу у другий. Саме після цього у Вас з’явиться правова підстава для реєстрації місця проживання.

Постараюсь послідовно відповісти на всі Ваші питання.

Перш за все, скажу очевидне: земельна ділянка з цільовим призначенням “для індивідуального садівництва” не передбачає лише наявність дерев та городу. Частина перша статті 35 Земельного кодексу України прямо передбачає, що земельні ділянки для садівництва можуть використовуватися, зокрема, для зведення необхідних будинків і господарських споруд. Окремо стаття 27 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” дозволяє забудову садових земельних ділянок на підставі будівельного паспорта, якщо йдеться про індивідуальний житловий, садовий або дачний будинок не вище двох поверхів без урахування мансарди та площею до 500 кв. м.

Але у Вашому випадку стоїть завдання трохи складніше, ніж просто побудувати садовий будинок, тому тут є певні нюанси.

Я би не радив будувати таку споруду “як самобуд”, а потім узаконювати це. Дешевше і швидше одразу йти законним шляхом, а саме:

• розробляти проект;
• отримувати будівельний паспорт;
• надавати повідомлення про початок робіт;
• виконувати будівництво;
• подавати декларацію про готовність"
• отримувати право власності;
• й нарешті, переводити садовий будинок у житловий.

Самочинне будівництво створює ризик відмов, штрафів, спорів із ДІАМ/органом архітектури, сусідами або кооперативом, а в окремих випадках — питання демонтажу. Закон України “Про регулювання містобудівної діяльності” передбачає механізм реагування на самочинне будівництво, включно з приписом про усунення порушень та можливим зверненням до суду щодо знесення.

Тепер більш детально про правильну процедуру з посиланнями на відповідні нормативно- правові акти:

Спочатку потрібно оформляти саме садовий будинок на садовій ділянці. Для цього подається заява на будівельний паспорт. За Порядком видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України №103 від 05.07.2011, до заяви додаються, зокрема, документ на землю, якщо право не зареєстроване у Державному реєстрі речових прав, згода співвласників за наявності, а також схема намірів забудови із розміщенням будинку, відстанями до меж ділянки, інженерними мережами, фасадами, планами та габаритами.

Будівельний паспорт — це вигідний варіант, бо для такого будинку не потрібно отримувати містобудівні умови та обмеження, а сам будівельний паспорт видається безоплатно протягом 10 робочих днів.

Після цього подається повідомлення про початок виконання будівельних робіт. За Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №466 від 13.04.2011, будівельні роботи щодо об’єктів, які будуються на підставі будівельного паспорта, можуть виконуватися після подання такого повідомлення.

Після завершення будівництва подається декларація про готовність об’єкта до експлуатації. Для об’єктів, які будувалися на підставі будівельного паспорта, Закон України “Про регулювання містобудівної діяльності” передбачає прийняття в експлуатацію шляхом реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації, безоплатно, протягом 10 робочих днів. Після цього реєструється право власності на садовий будинок.

Далі вже запускається окрема процедура переведення садового будинку у житловий. Вона передбачена Порядком переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №321 від 29.04.2015. Власник подає заяву до органу місцевого самоврядування через ЦНАП, поштою або в електронній формі, додає документ про право власності, якщо право не зареєстроване в реєстрі, згоду співвласників за наявності та звіт про технічний огляд із висновком про відповідність будинку державним будівельним нормам.

Саме ця постанова прямо важлива для Вашої мети: рішення про переведення садового будинку у житловий є підставою для використання будинку як житла, у тому числі для реєстрації місця проживання. Тобто “прописка” досягається не через сам факт будівництва на садовій ділянці, а через фінальний статус будинку як житлового.

Що важливо пам'ятати з самого початку, щоб потім не отримати відмову у разі цільового призначення будинку з садового на житловий.

Перше - будинок потрібно проектувати так, щоб він реально відповідав державним будівельним нормам. Орган архітектури при видачі будівельного паспорта перевіряє наміри забудови на відповідність містобудівній документації, будівельним нормам, стандартам і правилам. Тому не треба ставити будинок “по факту”, а потім підганяти документи.

Друге - обов’язково передбачити систему опалення для цілорічної експлуатації. За постановою Кабінету Міністрів України №321 відмова у переведенні садового будинку у житловий можлива, зокрема, якщо в будинку відсутня опалювальна система для цілорічної експлуатації або така система не відповідає державним будівельним нормам. Для каркасного будинку це особливо важливо: треба не просто поставити умовний електрообігрівач, а мати нормальне проектне рішення щодо опалення, утеплення, вентиляції та безпечної експлуатації.

Третє - конструкція має бути капітальною та без ознак аварійності. Постанова №321 також передбачає відмову, якщо є деформації, що можуть призвести до порушення несучої здатності конструкцій або руйнування будинку. Тому для каркасного будинку бажано одразу мати нормальний конструктив, фундамент, вузли кріплення, утеплення, вітро- та пароізоляцію, протипожежні рішення і технічну документацію, а не будувати як тимчасову споруду.

Четверте - розташування на ділянці потрібно погоджувати ще на етапі схеми намірів забудови. У схемі мають бути зазначені місця розташування будинку та господарських споруд, відстані до меж земельної ділянки, інженерні мережі, фасади, плани і габарити. Практично я б радив не робити “мінімальні” відступи впритул до межі, а закладати запас, бо потім проблеми з протипожежними відстанями, септиком, свердловиною, сусідами або червоними лініями можуть заблокувати нормальне оформлення.

П’ятий момент - до початку будівництва перевірити не лише цільове призначення, а й містобудівні обмеження по конкретній території: чи немає охоронних зон, прибережної захисної смуги, червоних ліній, ліній електропередач, газопроводу, обмежень кооперативу, проблем із під’їздом або адресою. Саме такі речі часто створюють проблему не через цільове призначення “садівництво”, а через фактичну неможливість погодити розміщення будинку.

Тож замість висновку я пропоную Вам таку дорожню карту для досягнення Вашої мети:

1. Перевірити кадастровий номер, право власності на землю, площу, межі, обмеження та статут/правила садового кооперативу.
2. Замовити у архітектора проектзабудови, маючи на увазі майбутнє переведення споруди у житловий будинок: нормальні відступи, опалення, вода, каналізація, електрика, вентиляція, пожежна безпека тощо.
3. Подати документи на будівельний паспорт садового будинку.
4. Після отримання будівельного паспорта подати повідомлення про початок будівельних робіт.
5. Будувати без істотних відхилень від будівельного паспорта. Якщо змінюється пляма забудови, поверховість, габарити, розташування септика чи інші істотні параметри — краще вносити зміни до документів одразу, а не залишати це “на потім”.
6. Після завершення зробити технічну інвентаризацію, подати декларацію про готовність до експлуатації, зареєструвати право власності на садовий будинок.
7. Замовити технічний огляд для переведення садового будинку у житловий. Саме цей висновок має підтвердити відповідність будинку державним будівельним нормам.
8. Подати заяву до органу місцевого самоврядування про переведення садового будинку у житловий. Рішення має бути прийняте протягом одного місяця, а після прийняття видається заявнику протягом трьох днів.

ОТЖЕ

Змінювати цільове призначення землі зараз не обов’язково, та й не варто, якщо Ви йдете шляхом “садовий будинок - введення в експлуатацію - переведення у житловий”. Але обов’язково потрібно не пропустити оформлення всіх необхідних документів і передбачених законодавством етапів. Найбільша економія тут полягає не в тому, щоб будувати без документів, а в тому, щоб одразу оформляти садовий будинок за спрощеною процедурою і будувати його так, щоб він з першого дня відповідав вимогам для майбутнього переведення у житловий.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю!

З 2023 РОКУ САДОВИЙ БУДИНОК НК МОЖЕ БУТИ БІЛЬШЕ 500 М2.

В Україні, за законом, існує три основні типи будинків, придатних для проживання: житловий, садовий і дачний.

Садовий будинок — це легка, найчастіше одно- або двоповерхова будівля, призначена для сезонного проживання, вирощування культур та відпочинку. Він зводиться на земельній ділянці для садівництва, яка має відповідне цільове призначення — не для постійного проживання.

Садовий будинок не є житловим будинком у класичному розумінні. Він може бути зареєстрований як нерухомість, але не як місце реєстрації постійного проживання.

ЗАТВЕРДЖЕНО

Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України03 липня 2018 року N 158

Зареєстрованов Міністерстві юстиції України28 серпня 2018 р. за N 976/32428

ПОРЯДОК проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт

(У тексті Порядку цифри "300" замінено цифрами "500" згідно з наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 вересня 2023 року N 889)

I. Загальні положення

1. Цей Порядок, розроблений на виконання вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", встановлює процедуру проведення технічного обстеження та умови прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельних ділянках відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт (далі - об'єкти), а саме:

(абзац перший пункту 1 розділу I із змінами, внесеними згідно з наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 14.12.2021 р. N 330)

індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 500 квадратних метрів, а також господарських (присадибних) будівель і споруд загальною площею до 500 квадратних метрів, збудованих у період з 05 серпня 1992 року по 09 квітня 2015 року;

2. У цьому Порядку терміни вживаються в таких значеннях:

господарські (присадибні) будівлі - допоміжні (нежитлові) приміщення, до яких належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо, та прибудови до них;

господарські (присадибні) споруди - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій, до яких належать колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо, та прибудови до них;

дачний будинок - будинок, який використовується протягом року з метою позаміського відпочинку, та прибудова до нього;

замовник - особа, що має право власності чи право користування земельною ділянкою відповідного цільового призначення, на якій розміщено об'єкт, та подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву;

індивідуальний (садибний) житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, поверховість якої не має перевищувати чотирьох поверхів, призначена для постійного в ній проживання, що складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень, і прибудова до неї;

садовий будинок - будинок для літнього використання та прибудова до нього;

---

Відповідно до п.2 ст. 32 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» категорія складності об’єкта будівництва визначається відповідно до державних будівельних норм та стандартів на підставі класу наслідків (відповідальності) такого об’єкта будівництва.

Клас наслідків (відповідальності) будівлі або споруди визначається відповідно до п. 5.1 чинного ДБН В.1.2-14-2009 «Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель, споруд, будівельних конструкцій та основ».

У зв’язку з чим визначену проектною документацією категорію складності об’єктів будівництва необхідно перевіряти з урахуванням класу наслідків (відповідальності).

При цьому пропонується наступна схема урахування класу наслідків (відповідальності) СС-1; СС-2; СС-3:

• класу наслідків СС-1 відповідають І та ІІ категорія складності;
• класу наслідків СС-2 відповідають ІІІ та ІV категорія складності;
• класу наслідків СС-3 відповідає V категорія складності.

ЖИТЛОВІ БУДІВЛІ, ЦЕ КЛАС СС-2.

---

Механізм прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів: житлових, садових, дачних будинків (площею до 500 кв.м) та господарських будівель і споруд, які збудовані на підставі будівельного паспорта (виданого після 12.03.2011 року) та повідомлення про початок виконання будівельних робіт, регулює Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів (далі – Порядок), затверджений постановою Кабінету Міністрів України «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів» від 13.04.2011 року №461:

https://ips.ligazakon.net/document/view/KP110461?a...

Згідно вказаного Порядку, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об’єкта до експлуатації.

Чинне законодавство дозволяє здавати в експлуатацію окремі будинки, будівлі, споруди (якщо згідно з будівельним паспортом було передбачено будівництво декількох об'єктів). Таким чином, можна, наприклад, здати в експлуатацію вже зведений житловий будинок, а господарські будівлі та споруди, передбачені будівельним паспортом, збудувати та, відповідно, здати їх в експлуатацію, пізніше.

Які документи потрібні для введення будинку в експлуатацію?

• Технічний паспорт, зареєстрований в Єдиній державній електронної системи у сфері будівництва. В результаті реєстрації кожному технічному паспорту присвоюється реєстраційний номер (формат TI00:000—000—000—000) та формується QR-код з посиланням на вказаний будівельний паспорт на порталі e-construction.gov.ua.
• Зареєстроване в Реєстрі будівельної діяльності повідомлення про початок виконання будівельних робіт (повідомлення про внесення змін) або відповідний реєстраційний номер (номери). У випадку подання декларації про готовність через портал ДІЯ, потрібно знати лише реєстраційний номер повідомлення (повідомлень), а при поданні документів в паперовому вигляді необхідно також знати дату подання відповідного повідомлення. За необхідності, можна подати запит на отримання інформації щодо зареєстрованого повідомлення до органу державного архітектурно-будівельного контролю, який здійснював реєстрацію.
• Документи на земельну ділянку, паспорт (або інший документ) та номер облікової картки платника податків. У випадку подання декларації про готовність он-лайн інформація про власника (замовника), дані дозвільних документів та інформація про земельну ділянку буде завантажена автоматично.
• Фактично, окрім документів, які зазначалися у Повідомленні про початок виконання будівельних робіт, та реєстраційного номеру повідомлення, потрібен лише технічний паспорт на збудований (завершений будівництвом) об’єкт (об’єкти), який зареєстровано в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДССБ).

ПІД ЧАС ВОЄННОГО СТАНУ ДЕЩО СПРОЩЕНО ПОРЯДОК ВВЕДЕННЯ В ЕКСПЛУАТАЦІЮ:

https://ips.ligazakon.net/document/view/kp220722?a...

---

З метою легалізації садових будинків і дач як місць постійного проживання Кабінет Міністрів України Постановою від 29 квітня 2015 р. № 321 (з наступними змінами) визначив порядок переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у житлові будинки (далі – Порядок).

Житловий фонд – сукупність будинків з інженерними системами та комунікаціями, призначених для постійного проживання людей. Щоб перевести дачний або садовий будинок до житлового фонду, відповідності об'єкта ДБН 360-92 недостатньо. Цими нормами встановлені вимоги до тимчасового житла. Головна ж умова для переведення дачного будинку до житлового фонду – нерухомість має бути придатною для проживання цілий рік.

Тому споруду можна зробити повноцінним житловим будинком лише якщо вона відповідає нормативам, регламентованим ДБН Ст. 2.2-15-2005. Основні вимоги, яких потрібно дотримуватися, щоб дачу можна було перевести в житловий фонд:

• наявність інженерних систем з електро- і теплопостачання, водопроводу та каналізації, газопостачання;
• наявність гідроізоляції фундаменту й каналізації;
• відповідність вимогам пожежної безпеки для об'єктів класу відповідальності СС1.

Якщо дача не відповідає цим критеріям, то перед процедурою переведення до житлового фонду будівлю потрібно привести до ладу. Після того, як будинок підключений до інженерії, в ньому створена вся необхідна внутрішня інфраструктура, і він відповідає нормам безпеки – можна приступати до переоформлення.

Щоб перевести дачний або садовий будинок до житлового фонду, потрібно подати в ЦНАП за місцем проживання наступні папери:

заяву за встановленим зразком – можна заповнити на місці

копія документа про право власності на дачний чи садовий будинок, засвідчена в установленому порядку (крім випадку, коли право власності на такий будинок зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно);

письмова згода співвласників (за наявності) на переведення такого будинку в жилий;

звіт про технічний стан об'єкта – він повинен підтверджувати відповідність нормам ДБН Ст. 2.2-15-2005.

Згідно з постановою Кабінету Міністрів № 321 від 29.04.2015 переведення дачі в житловий фонд проводиться на підставі рішення органів місцевої влади. Щоб отримати його, власник повинен звернутися із заявою до міської, сільської або селищної ради за допомогою Центру надання адміністративних послуг.

Забудова територій здійснюється шляхом розміщення об’єктів будівництва.

Виконавчий орган сільської, селищної, міської ради вживає заходів щодо організації комплексної забудови територій.

Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об’єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

1. отримання замовником або проектувальником вихідних даних;
2. розроблення проектної документації та проведення її експертизи;
3. затвердження проектної документації;
4. виконання підготовчих та будівельних робіт;
5. проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об’єктів (крім об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1)) та здійснення їх технічної інвентаризації (крім об’єктів, перелік яких визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування);
6. прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;
7. реєстрація права власності на об’єкт містобудування (стаття 26 Закону України Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності").

При розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1,0 м. При цьому, має бути забезпечене виконання необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть попаданню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок або взаємоузгоджене водовідведення згідно з вимогами ДБН В.1.1-25.

Для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м.

Відстань від межі суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які висаджуються, має бути від 4 м до 6 м в залежності від величини крони (але не менше 1/2 діаметра крони дерева), а до кущів – 1,0 м. (пункт 6.1.41 ДБН України Б.2.2-12:2019 "Планування і забудова територій").

Що стосується розміщення житлових будинків,то законом передбачено наступне:

• житлові будинки на присадибних ділянках треба розміщувати відповідно до проекту забудови району із встановленим відступом від червоних ліній.
• житлові будинки слід розміщувати з відступом від червоних ліній вулиць: магістральних — не менше 6 м, житлових — не менше 3 м.

Червоні лінії — визначені в містобудівній документації відносно пунктів геодезичної мережі межі існуючих та запроектованих вулиць, доріг, майданів, які розділяють території забудови та території іншого призначення (стаття 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").

Відстань від будинків та споруд до дерев і чагарників повинна бути: від зовнішньої стінки будинку і споруди до стовбурів дерев — 5,0 м; від зовнішньої стінки будинку і споруди до чагарників — 1,5 м.

У містах і селищах міського типу на присадибних ділянках при дотриманні санітарних протипожежних і будівельних норм можуть бути розміщені господарські будівлі та гаражі, вбудовані у житловий будинок, прибудовані до нього, або у вигляді окремої будівлі.

Господарські (присадибні) будівлі — допоміжні (нежитлові) приміщення, до яких належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо.

Господарські будівлі для утримання худоби, інших тварин і птиці допускаються в селищах міського типу, а також у міських районах садибного житлового будівництва, де згідно з нормативно-правовими актами органів місцевого самоврядування та державного нагляду дозволено їх утримання.

Розміщення господарських будівель по лінії забудови житловими будинками не допускається.

Гаражі слід передбачати вбудованими, прибудованими до житлових будинків або окремо розташованими по лінії забудови, а також в глибині ділянки. Відстані від в’їздів та інших технологічних прорізів гаражів до сусідніх житлових будинків, закладів загальної середньої освіти та закладів дошкільної освіти, інших споруд (пункт 6.1.39 ДБН України Б.2.2-12:2019 "Планування і забудова територій").

Спорудження надвірних господарських будівель по лінії забудови вулиць і проїздів забороняється, їх треба зводити у глибині садиби з дотриманням санітарних і протипожежних вимог.

Допускається прибудова господарських сараїв (у тому числі для худоби і птиці) до садибних і блокованих житлових будинків за проектами, затвердженими у встановленому порядку.

Допускається розміщення об’єктів обслуговування на присадибній ділянці згідно з нормами законодавства України. Прибудовані або окремо розміщені приміщення та тимчасові споруди для індивідуальної трудової та підприємницької діяльності допускається розташовувати на земельних ділянках по червоних лініях.

Особливості розміщення господарських споруд:

1. Господарські приміщення для утримання худоби та птиці площею до 50 м2 допускається прибудовувати до одно- та двоквартирних житлових будинків (крім будинків, що знаходяться в ІV кліматичному районі) за умов ізоляції від житлових кімнат та кухонь не менше ніж трьома підсобними приміщеннями та за умови забезпечення санітарних відстаней до житлових будинків на суміжних земельних ділянках.
2. При продуктивності локальних каналізаційних очисних споруд до 3 м3 на добу водозабірні споруди місцевого господарсько-питного водопостачання допускається розміщувати на відстані 40-50 м вниз по течії ґрунтових вод, 20-25 м вверх по течії і 25-30 м по перпендикуляру до осі течії потоку ґрунтових вод. Відстані від артсвердловин та колодязів до окремих будівель і споруд та інших джерел забруднення слід приймати 20 м, місце розташування водозабірних споруд повинно бути вверх по течії ґрунтових вод і вище по відношенню до розташування каналізаційних споруд. За неможливості забезпечення цієї відстані в межах ділянки слід влаштовувати свердловини, колодязі або каптажі для групи будинків, які розміщуються вздовж житлових вулиць із відступом від червоної лінії на 2,5-3 м, на майданчиках розміром 2,5 м - 3 м із твердим покриттям та ухилом не більше 40-50 ‰.
3. Вигрібні ями дворових вбиралень повинні бути виконані з конструкцій, що запобігають фільтрації фекальних стоків у ґрунт.
4. Господарські будівлі / сараї / для худоби, інших тварин та птахів (площею до 50 м2) — не ближче 15 м від житлових будинків і літніх кухонь та не ближче 20 м від артсвердловин водопостачання (питних колодязів) (пункт 6.1.41 ДБН України Б.2.2-12:2019 "Планування і забудова територій").

Присадибні ділянки з боку вулиць та сусідніх ділянок допускається огороджувати (пункт 6.1.34 ДБН України Б.2.2-12:2019 "Планування і забудова територій"). Висоту огорожі слід встановлювати згідно з вимогами ДБН Б.2.2-5:2011 "Благоустрій територій" та правилами благоустрою населеного пункту.

Встановлення огорожі не може погіршувати інсоляцію житлових будинків на суміжних територіях.

Огорожа присадибних ділянок не повинна виступати за червону лінію вулиці та межі ділянки!

Громадянам дозволено проектувати огородження як окремих ділянок, так і усієї прибудинкової території садибної забудови (пункт 6.7 ДБН Б.2.2-5:2011 "Благоустрій територій").

При цьому, висота огороджень має бути не більше ніж 2,0 м на межі сусідніх земельних ділянок та не більше ніж 2,5 м на межі з вулицею для забезпечення нормативної інсоляції та провітрювання суміжних територій.

Власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо) (Земельний кодекс України).

Постановою Кабiнету Міністрів України від 07.06.2017 року №406 затверджено Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію.

Так, згідно з пунктом 6 Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд без влаштування фундаментів, зокрема навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, гаражів, а також свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям, погребів, входів до погребів, воріт, хвірток, приямків, терас, ґанків (щодо індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків), не потребує оформлення дозвільних документів на будівництво.

Таким чином, чинне законодавство України не містить зобов’язань щодо оформлення дозвільних документів на будівництво парканів (огорож) на присадибних (садових, дачних) ділянках.

Доброго дня.

Зміна цільового призначення землі «для індивідуального садівництва» взагалі не потрібна ні зараз, ні в майбутньому. Чинне законодавство України повністю дозволяє зводити на таких ділянках садові будинки. Що стосується реєстрації місця проживання, то Постанова КМУ № 321 чітко передбачає можливість отримати прописку в садовому будинку після його введення в експлуатацію та офіційного переведення у жилий статус, при цьому сама земля залишається у своєму початковому садовому статусі.

Найбільш економний та швидкий варіант — оформити документи за спрощеною процедурою через будівельний паспорт для об'єктів площею до 500 квадратних метрів. Для цього перед початком активного монтажу каркаса необхідно подати через портал Дія або ЦНАП заяву на видачу будівельного паспорта разом із ескізом намірів забудови. Одразу після його отримання ви реєструєте Повідомлення про початок будівельних робіт, що повністю захищає вас від штрафів за самобуд, дозволяє законно зводити коробку і без проблем підключити комунікації.

Після завершення будівництва (коли готові стіни, дах, вікна та двері) ви запрошуєте сертифікованого інженера з БТІ для проведення обмірів та виготовлення технічного паспорта. Далі через Дію подається Декларація про готовність об'єкта до експлуатації, і на підставі її реєстрації нотаріус або ЦНАП реєструє ваше право власності на садовий будинок у Державному реєстрі речових прав. Для фінального отримання прописки ви звертаєтеся до місцевої ради із заявою про переведення садового будинку в жилий, додавши технічний звіт експерта про те, що ваш каркасник придатний для постійного проживання (має капітальний фундамент, опалення, вентиляцію та висоту стелі не менше 2.5 метрів).

Найважливіша передумова для успішного оформлення каркасного будинку — суворе дотримання протипожежних розривів, оскільки дерево та каркасні конструкції відносяться до матеріалів з низьким рівнем вогнестійкості. Відстань від стін (або від краю даху, якщо він виступає більше ніж на 50 сантиметрів) до межі сусідньої ділянки має становити не менше 3 метрів. Крім того, відстань між вашим каркасником та найближчим будинком сусіда повинна бути не менше 10 метрів, якщо сусідський будинок цегляний, і не менше 15 метрів, якщо він також дерев'яний або каркасний.

Також обов'язково враховуйте відступи від ліній загальних проїздів та вулиць кооперативу, які мають становити не менше 3 метрів від житлових вулиць та 5 метрів від магістральних. Не менш критичними є санітарні зони на самій ділянці: вашу очисну споруду або септик необхідно розмістити мінімум за 5 метрів від фундаменту вашого будинку і на відстані щонайменше 8–10 метрів від сусідських свердловин чи колодязів, щоб у майбутньому експерти БТІ та архітектури не виявили порушень, які унеможливлять законне введення будівлі в експлуатацію.

Про затвердження Порядку перевед... | від 29.04.2015 № 321 https://share.google/2Bjhc8ENZwHb3XSmM