Незаконная аренда жилья

Доброго дня, Максиме!

Сусіди не мали права вільно розпоряджатися житлом. Після смерті власників квартира має входити до складу спадщини, а право на спадкування виникає з дня відкриття спадщини — тобто з дня смерті особи. Це врегульовано ст. 1216, 1218, 1220, 1223 ЦК України.

Як я вважаю, основна кримінально-правова кваліфікація дій сусідів — ст. 190 КК України, тобто шахрайство. Тобто сусіди здавали житло, представляючись власниками, спадкоємцями, уповноваженими особами або іншим чином вводили орендарів в оману й отримували від них гроші. Якщо діяли кілька осіб узгоджено, тоді може йтися про ч. 2 ст. 190 КК України — шахрайство за попередньою змовою групою осіб. Розмір отриманих коштів і період здачі можуть впливати на частину статті.

Додатково може розглядатися ст. 356 КК України — самоправство, якщо буде встановлено, що вони самовільно, без будь-якого права, розпоряджалися чужим житлом, а такі дії завдали значної шкоди спадкоємцям, територіальній громаді або іншим заінтересованим особам. Але це радше альтернативна або додаткова кваліфікація, коли склад шахрайства довести складніше.

Якщо вони незаконно заходили до квартири, міняли замки, вселяли туди інших осіб або фактично захопили доступ до житла, додатково може поставати питання про ст. 162 КК України — порушення недоторканності житла. Якщо ж використовували підроблені документи, довіреності, договори, “розписки від власників” тощо — тоді окремо ст. 358 КК України.

Якщо спадкоємців справді немає або вони не прийняли спадщину, це не означає, що майно стає вільним для сусідів. За ст. 1277 ЦК України після спливу одного року з часу відкриття спадщини орган місцевого самоврядування має звертатися до суду із заявою про визнання спадщини відумерлою; до цього спадкове майно підлягає охороні відповідно до ст. 1283 ЦК України.

У цивільній площині з них можна вимагати повернення отриманих коштів як безпідставно набутого майна та доходів від безпідставного користування чужим майном за ст. 1212, 1214 ЦК України. Право вимагати це матимуть спадкоємці, якщо вони є, або територіальна громада після оформлення прав на відумерлу спадщину.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня!

Дії сусідів у цій ситуації є абсолютно незаконними. За законодавством України (яке є релевантним для подібних правових систем), такі дії кваліфікуються як правопорушення у кримінальному та цивільному полі.

Оскільки власники померли і спадкоємців немає, таке житло набуває статусу відумерлої спадщини. Згідно зі ст. 1277 Цивільного кодексу України, за рішенням суду таке майно має перейти у власність територіальної громади (місцевої ради). До цього моменту ніхто зі сторонніх осіб (включно із сусідами) не має права ним розпоряджатися.

Залежно від деталей ситуації, правоохоронні органи можуть кваліфікувати дії сусідів за кількома статтями Кримінального кодексу України (ККУ):

Шахрайство (ст. 190 ККУ): Це основна стаття для таких випадків. Сусіди, не маючи жодних прав на житло, шляхом обману або зловживання довірою заволодівають коштами орендарів. Вони свідомо вводять квартирантів в оману, видаючи себе за власників або уповноважених осіб.

Самоправство (ст. 356 ККУ): Самовільне, всупереч встановленому законом порядку, вчинення дій, правомірність яких оспорюється (у цьому випадку порушуються права територіальної громади як майбутнього законного власника).

Підроблення документів (ст. 358 ККУ): Якщо сусіди для укладення договорів оренди підробляли документи на квартиру, підписи померлих власників або довіреності, це утворює окремий склад злочину.

Порушення недоторканності житла. (ст. 162 ККУ): Якщо сусіди без дозволу проникли до чужого житла.

Окрім кримінального покарання, сусіди несуть і майнову відповідальність за безпідставне збагачення (ст. 1212 Цивільного кодексу України): Гроші, які сусіди отримували від оренди, вважаються майном, набутим без достатньої правової підстави.

Окремо сусіди займалися незареєсрованою підприємницькою діяльністю, а за це додатково буде адмінвідповідальність за ст. 164 КУпАП

Якщо ви стали свідком такої ситуації або самі є ошуканим орендарем, діяти потрібно так:

1. Звернутися до поліції із заявою про вчинення злочину (шахрайство та самоправство).
2. Повідомити орган місцевого самоврядування (міську, селищну або сільську раду) про те, що після смерті власників залишилося житло без спадкоємців, яке незаконно використовується. Саме місцева влада має ініціювати судовий процес для визнання спадщини відумерлою та взяття її на баланс.

З повагою, юрист Дерій В.О.!