Що робити, якщо квартиранти не віддають ключі?

Доброго дня!

Так, поліцію викликати можна, але не з формулюванням про виселення, бо поліція виселення не проводить. Правильніше говорити про закінчення договору найму: квартиранти не повертають ключі, не виходять на зв’язок, перешкоджають мені як власнику отримати доступ до квартири, є ризик пошкодження/утримання майна та самовільного користування житлом.

Юридично Ваша позиція законна: договір був строковий, строк закінчився 25 червня. Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором, а наймач зобов’язаний своєчасно платити за найм і самостійно сплачувати комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором. Це прямо випливає зі статей 815, 820, 821 Цивільного кодексу України.

Але зараз важливо не допустити ситуації, щоб вони потім казали: “нам дозволили жити далі, договір фактично продовжено”. За статтею 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач після закінчення строку договору продовжує користуватися майном і наймодавець протягом місяця не заперечує, договір може вважатися поновленим на попередній строк. А щодо житла ще треба враховувати статтю 822 Цивільного кодексу України, якщо це не короткостроковий найм до одного року.

Що робити

Перше: письмово в месенджер, SMS і бажано рекомендованим листом поштою направити їм повідомлення, що договір закінчився 25.06.2026, Ви не погоджуєте продовження договору, наданий додатковий час був лише для фактичного виїзду, а не для продовження найму, і Ви вимагаєте негайно повернути ключі та погодити дату/спосіб передачі квартири.

Друге: у цьому ж повідомленні вказати, що повернення забезпечувального платежу/“закладу” можливе після фактичного прийняття квартири, перевірки стану майна, фіксації показників лічильників і остаточного розрахунку за комунальні послуги. Комунальні за два місяці можна утримувати із “закладу”, якщо це передбачено договором або якщо Ви робите зарахування зустрічних грошових вимог за статтею 601 Цивільного кодексу України: вони мають вимогу на повернення залишку “закладу”, а Ви маєте вимогу до них щодо несплачених комунальних/боргу.

Третє: не повертати весь “заклад” до отримання ключів і огляду квартири. Інакше Ви втратите основний важіль, а потім будете окремо стягувати комунальні або шкоду через суд.

Четверте: якщо вони не відповідають — їхати до квартири не самій, а з 1–2 свідками, відеофіксацією і документами на квартиру. Якщо є підозра, що вони можуть бути всередині, краще одразу викликати поліцію на місце. Поліція не вирішить цивільний спір замість суду, але зафіксує факт неповернення ключів, відсутність/наявність осіб у квартирі, можливий конфлікт, пошкодження, речі, відмову від комунікації.

П’яте: якщо квартира фактично порожня, їхніх речей немає, вони виїхали, але ключі не повертають — можна скласти акт огляду квартири зі свідками, зробити фото/відео, зафіксувати показники лічильників і замінити замок. Це виглядає як самозахист права власника, бо стаття 19 Цивільного кодексу України дозволяє самозахист цивільного права способами, які не заборонені законом і відповідають характеру порушення.

Шосте: якщо в квартирі залишилися їхні речі — нічого не викидати і не привласнювати. Треба скласти акт опису речей, зняти відео, повідомити їм письмово, що речі зберігаються/знаходяться у квартирі, і запропонувати дату для вивезення. Самовільне винесення або утримання чужих речей може створити вже ризики для Вас.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас!

Ситуація справді неприємна, а те, що квартиранти уникають зв'язку та вигадують причини не зустрічатися, яскраво свідчить про їхню спробу або забрати всю заставну суму без вирахування боргів, або приховати проблеми зі станом квартири.

Оскільки строк дії договору сплив ще 25 червня, то він відповідно до статті 822 ЦКУ він вважається продовженим автоматично, якщо інше не передбачено договором. Тому орендарі повинні платити за житло повну вартість.

Ваш головний козир зараз - це застава, яка перебуває у Вас. Ні в якому разі не повертайте її, поки не отримаєте ключі та не перевірите стан житла.

Ось покроковий алгоритм, що робити далі.

1. Надішліть офіційну претензію

Навіть, якщо вони не читають повідомлення, надішліть чіткий текст у всі месенджери та звичайним SMS. Це буде вашим доказом для поліції чи суду, що Ви намагалися врегулювати все мирно. Зробіть скрішоти.

Приклад тексту: «Оскільки термін дії договору закінчився 25.06.2026, ви зобов'язані звільнити квартиру та повернути ключі. Огляд квартири та повернення застави (за вирахуванням 2 місяців заборгованості по комунальних послугах та вартості можливих пошкоджень) відбудеться [Дата] о [Час]. Я буду на місці. Якщо ви не з'явитеся або не передасте ключі до цього часу, я змушена буду зайти в квартиру в присутності поліції та свідків, замінити замки, а вартість заміни замків та послуг майстра також буде вирахована з вашої застави».

2. Візит до квартири (це необхідно зробити)

Як би Вам не було незручно через особисті причини, приїхати до квартири доведеться. Без вашої присутності на місці вирішити це законно дуже важко. Якщо не можете зробити самостійно - уповноважте свого представника нотаріальною довіреністю.

Якщо у Вас є дублікат ключів - огляньте квартиру. Якщо речей квартирантів там уже немає - просто міняйте серцевину замка.

Якщо дубліката немає або замок змінили - викликайте майстра з аварійного відкриття замків. Вам обов'язково знадобляться документи на право власності на квартиру та Ваш примірник договору оренди.

3. Чи можна викликати поліцію і як краще?

Так, поліцію викликати можна і треба, але важливо розуміти їхні повноваження.

Поліція в Україні зазвичай неохоче втручається в житлові суперечки, називаючи це «цивільно-правовими відносинами» (мовляв, ідіть до суду). Проте, викликати 102 варто у таких випадках:

Варіант А (Квартиранти закрилися всередині й не пускають Вашого представника). Викликайте поліцію. Пояснюйте ситуацію: «Строк договору оренди закінчився, сторонні люди закрилися в квартирі, не пускають всередину, чинять опір. Наявна ознака правопорушення за ст. 162 ККУ (Порушення недоторканності житла) або самоправство». Присутність патрульних як мінімум змусить їх відкрити двері та почати діалог.

Варіант Б (Квартирантів немає, Ви відкриваєте двері з майстром). Поліція потрібна для фіксації. Ви заходите, бачите (наприклад) розгром або відсутність Ваших речей (телевізора, пралки). Викликаєте 102 і кажете: «Сталася крадіжка/пошкодження майна». Складається акт огляду місця події.

Важливі нюанси, про які варто пам'ятати:

Якщо квартиранти не віддадуть ключі самі, Ви просто вирахуєте вартість зміни замків (робота майстра + новий замок) із суми їхнього закладу, разом із боргами за комуналку.

Поки Ви особисто аббо Ваш представник не переступите поріг квартири й не переконаєтеся, що там усе ціле — гроші не повертайте. Борг за комуналку вираховуйте сміливо, адже вони не виконали свої зобов'язання. Окрім того, вони можуть зробити собі дублікат ключів та проживати в квартирі, а Ви про це й не знатимете. Тому Вам потрібно з'витися до квартири та все перевірити.

Чи є у вас дублікат ключів від цієї квартири, і чи знаєте ви напевно (наприклад, від сусідів), чи перебувають квартиранти зараз фізично всередині житла?

З повагою, юрист Дерій В.О.!