Будівництво будинку - угода із забудовником

Вітаю!

Договір із забудовником (договір будівельного підряду) регулює вимоги до якості згідно зі ст. 884 Цивільного кодексу України. Ключові положення, які потрібно включити: гарантійний строк (мінімум 3 роки), чіткі стандарти матеріалів, технічний нагляд та відповідальність за приховані дефекти.

Щоб убезпечити себе та закріпити високі стандарти робіт, у договорі обов’язково мають бути прописані такі розділи:

• Детальний опис робіт і матеріалів (Технічне завдання): Зазначте точні марки, виробників та вимоги до якості матеріалів, щоб забудовник не міг замінити їх на дешевші аналоги без вашого погодження.
• Гарантійні зобов'язання: Вимагайте гарантію не менше 3–5 років на основні конструкції та виконані роботи (відповідно до ст. 884 ЦКУ). Також варто прописати зобов'язання забудовника щодо гарантії на вікна, двері та комунікації.
• Строки усунення недоліків: Чітко зафіксуйте терміни, протягом яких забудовник зобов'язаний безкоштовно усунути недоліки (наприклад, 10–14 днів з моменту звернення).
• Порядок приймання-передачі: Передбачте етапність робіт. Зазначте, що ви маєте право відмовитися підписувати Акт приймання-передачі, якщо виявлені дефекти не дозволяють використовувати об’єкт за призначенням.
• Штрафні санкції: Укажіть фінансову відповідальність забудовника за порушення строків будівництва, використання неякісних матеріалів та затримку в усуненні дефектів за гарантією.

Доброго дня, Оксана!

Радив би підходити до такої угоди не як до «типового договору із забудовником», а як до документа, який має закрити три основні ризики:

1. чи законно продають саме цей об’єкт;
2. що саме Ви отримаєте на виході;
3. що буде, якщо якість/строки/документи виявляться не такими, як обіцяли.

Насамперед треба подивитися, яку саме угоду Вам пропонують: договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, попередній договір, бронювання, участь у фонді фінансування будівництва, купівлю майнових прав тощо. Якщо йдеться саме про майбутню квартиру/будинок в об’єкті, який ще будується, важливо, щоб майбутній об’єкт нерухомості міг перебувати в обороті лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження на користь особи, яка частково сплатила ціну - правочин із порушенням цих вимог є нікчемним. Це передбачено статтею 2 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

У договорі обов’язково мають бути не загальні фрази, а конкретика:

1. хто є замовником будівництва,
2. хто девелопером,
3. на якій земельній ділянці будується об’єкт,
4. кадастровий номер,
5. право на землю,
6. назва об’єкта згідно з документом на виконання будівельних робіт,
7. ідентифікатор об’єкта в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва,
8. секція, поверх, площа, план, технічні характеристики,
9. ціна,
10. строки введення в експлуатацію,
11. строки передачі,
12. порядок зміни істотних умов і відповідальність.

Такі умови прямо передбачені частиною другою статті 13 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Щодо якості робіт, то Вам потрібен окремий додаток до договору: «Технічна специфікація об’єкта». У ньому треба прописати конструктивні елементи, матеріали, клас/марку/виробника або мінімальні технічні характеристики матеріалів, тип утеплення, гідроізоляції, шумоізоляції, вікон, дверей, стяжки, штукатурки, покрівлі, фасаду, вентиляції, опалення, електрики, водопостачання, каналізації, лічильників, балкону/тераси, місць загального користування та прибудинкової території. За статтею 877 Цивільного кодексу України будівництво має здійснюватися відповідно до проектно-кошторисної документації, яка визначає обсяг, зміст робіт та інші вимоги до них.

Також треба прямо передбачити, що покупець має право залучити спеціаліста/інженера/технічного експерта для огляду об’єкта перед підписанням акта приймання-передачі. Це важливо, бо за статтею 882 Цивільного кодексу України передання і прийняття робіт оформлюється актом, а прийняття може бути пов’язане з перевіркою/випробуванням, якщо це передбачено договором або випливає з характеру робіт.

Краще прописати в договорі, що покупець має право або не підписувати акт до усунення істотних недоліків, або підписати акт із переліком зауважень, строком їх усунення та відповідальністю забудовника. Закон України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» передбачає право власника у 15-денний строк подати обґрунтовані зауваження щодо будівельних недоліків, а продавець зобов’язаний забезпечити їх безоплатне усунення у 15-денний строк або в інший узгоджений сторонами строк.

За статтею 884 Цивільного кодексу України гарантійний строк у договорі будівельного підряду становить 10 років від дня прийняття об’єкта замовником, якщо більший строк не встановлений договором або законом; підрядник відповідає за дефекти, виявлені у межах гарантійного строку, якщо не доведе визначені законом винятки. Тому в угоді бажано прямо написати, що гарантійні зобов’язання поширюються на конструктивні елементи, інженерні мережі, гідроізоляцію, фасад, покрівлю, вікна, двері, обладнання, місця загального користування, а строк усунення дефектів має бути конкретним.

Що особливо варто перевірити:

1. Не підписувати договір, де немає чіткого об’єкта. Має бути не «майнові права на квартиру орієнтовною площею», а конкретний майбутній об’єкт: секція, поверх, номер/позначення, площа, план, приміщення, технічні характеристики, ідентифікатор у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.
2. Не погоджуватись на право забудовника в односторонньому порядку змінювати проект, площу, поверховість, матеріали, планування, клас будинку, інженерні рішення або строк без Вашої письмової згоди. Умови, які дозволяють продавцю/виконавцю односторонньо змінювати характеристики продукції або умови договору на власний розсуд, можуть розглядатися як несправедливі за статтею 18 Закону України «Про захист прав споживачів».
3. Ціна має бути або фіксованою, або з абсолютно зрозумілою формулою зміни. Окремо треба заборонити додаткові платежі, які не передбачені договором: за підключення до мереж, введення в експлуатацію, оформлення документів, «пайові», послуги керуючої компанії, видачу довідок, підписання акта, реєстрацію тощо.
4. Якщо після технічної інвентаризації площа буде більшою або меншою, порядок доплати/повернення коштів має бути чітким. Закон прямо передбачає, що строк повернення покупцю коштів у разі дострокового припинення договору не може перевищувати 60 календарних днів, а також має бути визначений строк повернення надміру сплачених коштів, якщо фактична площа виявиться меншою.
5. Строки треба прописати конкретно: запланований квартал і рік введення в експлуатацію, строк передачі об’єкта покупцю, строк реєстрації права/спеціального майнового права, відповідальність за прострочення. За статтею 18 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» покупець має право вимагати розірвання договору, зокрема якщо строк прийняття об’єкта в експлуатацію порушено більш як на шість місяців, крім підтвердженого форс-мажору.
6. Форс-мажор. Не варто погоджуватись, щоб до форс-мажору автоматично відносили нестачу коштів у забудовника, подорожчання матеріалів, відсутність робітників, проблеми із субпідрядниками, кредиторами чи постачальниками.
7. Має бути прописано, що ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкта до підписання акта приймання-передачі несе забудовник/продавець. Для першого продажу майбутнього об’єкта це передбачено статтею 19 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
8. До підписання договору слід вимагати документи по забудові: відомості про замовника/девелопера, право на земельну ділянку, містобудівні умови та обмеження, технічні умови на інженерне забезпечення, дозвільні документи на будівництво, проектні дані, інформацію про обтяження. Обов’язок продавця ознайомити покупця з такими документами прямо передбачений частиною третьою статті 13 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

ВИСНОВОК:

Все, що для Вас принципово — матеріали, утеплення, вікна, стіни, шумоізоляція, інженерія, благоустрій, строки, документи, порядок огляду, право на експерта, право не приймати об’єкт із недоліками, штрафи і повернення коштів — має бути або в самому договорі, або в додатках, які є його невід’ємною частиною.

Щодо Вашого головного питання, то я б формулював не через «нормальні житлові умови», бо це оціночне поняття, а через «придатність об’єкта для постійного проживання за його функціональним призначенням». Це краще, бо якість треба прив’язувати до умов договору, проектної документації, будівельних норм і фактичної можливості користуватися житлом.

Отже, можна прописати так:

"Забудовник/Продавець запевняє та гарантує Покупцю, що проектні рішення, технологія виконання будівельних робіт, спосіб їх виконання, кількість, якість, клас, марка, технічні характеристики та експлуатаційні властивості матеріалів, виробів, конструкцій і обладнання, які використовуються при спорудженні Об’єкта, є достатніми для створення та передачі Покупцю об’єкта нерухомості, придатного для безпечного, постійного та належного використання як житла.

Об’єкт після завершення будівництва та передачі Покупцю має відповідати проектній документації, технічній специфікації, умовам цього Договору, чинним будівельним, санітарним, протипожежним та іншим обов’язковим нормам, а також бути придатним для проживання без дефектів, які унеможливлюють або істотно погіршують його використання за призначенням, зокрема без протікань, промерзання, надмірної вологості, утворення плісняви, істотних дефектів теплоізоляції, гідроізоляції, шумоізоляції, вентиляції, опалення, електропостачання, водопостачання, водовідведення, віконних і дверних конструкцій, несучих та огороджувальних конструкцій.

Забудовник/Продавець підтверджує, що самостійно обраний ним спосіб виконання робіт, технологія будівництва, залучені підрядники/субпідрядники, постачальники, матеріали, вироби, конструкції та обладнання не можуть бути підставою для звільнення його від відповідальності перед Покупцем за кінцевий результат, якість Об’єкта та його придатність для проживання.

Заміна матеріалів, виробів, конструкцій, обладнання, технологічних або проектних рішень, зазначених у технічній специфікації, допускається лише за попередньою письмовою згодою Покупця та виключно на матеріали, вироби, конструкції, обладнання або рішення не нижчого класу, якості, строку служби, безпечності та технічних характеристик.

Виявлення після передачі Об’єкта недоліків, пов’язаних із неналежною якістю робіт, матеріалів, конструкцій, інженерних мереж, гідроізоляції, теплоізоляції, шумоізоляції, вентиляції або інших елементів Об’єкта, є підставою для безоплатного усунення таких недоліків Забудовником/Продавцем у погоджений сторонами строк, а у разі невиконання цього обов’язку — для відшкодування Покупцю витрат на їх усунення та/або застосування інших наслідків, передбачених договором і законом".

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня.

Що можна порадити ? Забудьте про загальні фрази типу «відповідно до стандартів» — у тексті договору або в обов’язковому технічному додатку до нього має бути зафіксована детальна специфікація матеріалів. Вимагайте чіткого зазначення брендів або конкретних характеристик віконних профілів і склопакетів, товщини та марки утеплювача фасаду, матеріалу міжквартирних стін (наприклад, керамоблок певного розміру, а не розмитий «блок»), а також точної виділеної електричної потужності на квартиру в кіловатах, адже без цього нормальні житлові умови та робота техніки будуть під питанням.

Окрему увагу приділіть юридичному формулюванню гарантій та процедурі прийому квартири, щоб забудовник не переклав на вас витрати за власні недоробки. У договорі обов'язково має бути прописано, що фінальний Акт прийому-передачі підписується вами лише після повного усунення всіх дефектів, виявлених під час огляду та зафіксованих у двосторонньому Дефектному акті. Також перевірте, щоб гарантійний строк на тримальні конструкції становив не менше передбачених законодавством 5 років, а на інженерні мережі та вікна — не менше 1–2 років з моменту введення будинку в експлуатацію.

Щоб захистити свій гаманець від класичного «приколу» з доплатою за зайві квадратні метри після обмірів БТІ, зафіксуйте в угоді симетричні та справедливі умови для обох сторін. Пропишіть, що відхилення площі в межах 0,5 квадратного метра взагалі не потребує взаєморозрахунків, а у випадку більшої різниці перерахунок вартості (як ваша доплата, так і повернення коштів вам) здійснюється виключно за початковою ціною «квадрата», яка була актуальною на дату підписання договору, а не за новою «ринковою» ціною на момент здачі.

Наступна поширена пастка — це спроба забудовника нав'язати вам власну кишенькову управляючу компанію (ЖЕК) через приховані пункти в договорі, що згодом виливається в непомірні тарифи та неробочі ліфти. Вимагайте вилучити будь-які зобов'язання підписувати договори на обслуговування з конкретною фірмою на невигідних умовах або замініть це формулювання на право мешканців самостійно обирати спосіб управління будинком та створювати ОСББ після отримання прав власності.

Наостанок, заблокуйте можливість появи будь-яких прихованих платежів, зафіксувавши, що вказана в договорі вартість житла є остаточною та включає всі витрати на будівництво, підключення до комунікацій та введення лічильників у дію. Також обов'язково передбачте бодай символічну фінансову відповідальність (пеню) для забудовника за кожен день затримки здачі об'єкта, оскільки повна відсутність штрафних санкцій розв'язує будівельникам руки та дозволяє роками переносити терміни без жодних наслідків для свого бюджету.

Договір будівельного підряду регулює відносини щодо проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції або технічного переоснащення підприємств, будівель та споруд. Цей документ є правовою основою для виконання будь-яких монтажних та пусконалагоджувальних робіт, які нерозривно пов’язані з місцезнаходженням об’єкта нерухомого майна.

На відміну від звичайних угод, цей тип контракту вимагає детального планування та залучення багатьох ресурсів. Замовник зобов’язаний надати будівельний майданчик або забезпечити фронт робіт, а також передати затверджену проектно-кошторисну документацію.

Згідно з ч. 1 ст. 875 Цивільного кодексу України: «За договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або ж виконати обумовлені договором будівельні роботи відповідно до затвердженої у встановленому порядку проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик або ж забезпечити фронт робіт, передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.»

Ці відносини регулюються загальними правилами договору підряду, але мають суттєві особливості, пов’язані зі специфікою будівельної галузі.

Ключові умови договору будівельного підряду включають предмет договору, договірну ціну, строки початку та закінчення робіт, а також порядок фінансування та забезпечення робіт проектною документацією. Відповідно до законодавства, відсутність погодження цих умов може призвести до визнання договору неукладеним у судовому порядку.

Сторони також повинні чітко визначити права та обов’язки, умови страхування ризиків випадкового знищення об’єкта та гарантійні строки якості. Для господарських договорів ці вимоги є ще суворішими, оскільки вони регулюються не лише цивільним, а й господарським законодавством.

Проектна документація є основою будь-якого будівництва. Вона визначає обсяг, зміст та технічні вимоги до робіт. Підрядник зобов’язаний виконувати будівництво у суворій відповідності до цих документів. Детальніше про процес розробки та затвердження таких матеріалів можна дізнатися у статті про розроблення проектної документації на будівництво.

Капітальне будівництво завжди пов’язане з високими майновими ризиками. Договір будівельного підряду обов’язково має містити умови страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об’єкта. Це дозволяє захистити як замовника від втрати інвестицій, так і виконавця від непередбачених збитків у разі виникнення форс-мажорних обставин.

У нашій практиці часто виникають суперечки через нечіткі строки. Наприклад, Верховний Суд у справі № 910/3362/18 зазначив, що відсутність у договорі окремих строків для кожного етапу робіт не звільняє підрядника від відповідальності за загальне прострочення будівництва.

1. Перевірте ліцензію. Переконайтеся, що виконавець має право на проведення відповідних будівельних робіт через офіційний реєстр.
2. Погодьте кошторис. Затвердьте локальні кошториси та чітко визначте тип договірної ціни у тексті договору.
3. Зафіксуйте строки. Додайте календарний графік виконання робіт як обов’язковий додаток до контракту.
4. Визначте гарантії. Переконайтеся, що в договорі прописано законний десятирічний гарантійний строк експлуатації об’єкта.

Кошторис будівництва визначає загальну вартість робіт і є невід’ємною частиною договору будівельного підряду. Договірна ціна на основі кошторису може бути твердою або приблизною (орієнтовною). За замовчуванням договірна ціна вважається твердою, якщо інше прямо не встановлено текстом самого договору.

Вибір типу ціни суттєво впливає на розподіл фінансових ризиків між сторонами. Якщо виникає потреба у додаткових роботах, виконавець зобов’язаний негайно повідомити замовника, інакше він втрачає право на їх оплату.

Тверда ціна фіксує вартість робіт і не може змінюватися через коливання ринкових цін на матеріали чи послуги. Всі інфляційні ризики в такому випадку несе виконавець. Наприклад, якщо під час робіт вартість арматури зростає на 40%, підрядник змушений завершити об’єкт за початковою ціною, щоб уникнути штрафів. Замовникам варто проводити технічний аудит фактичних обсягів перед фінальною оплатою, щоб уникнути штучного завищення показників в актах.

Приблизна ціна дозволяє коригувати вартість у процесі будівництва у разі зміни цін на ресурси. Проте навіть за приблизної ціни виконавець не може самовільно збільшувати кошторис. Якщо виявлено приховані роботи, які потребують додаткових витрат, підрядник має письмово погодити новий кошторис із замовником. Якщо виконати додаткові роботи без попередження, суд може відмовити в їх оплаті, спираючись на вимоги статті 844 ЦКУ.

Важливий прецедент встановив Верховний Суд у справі № 910/13599/21. Суд зазначив, що виконавець має право вимагати збільшення кошторису у разі істотного зростання вартості матеріалів, навіть якщо контракт містив певні обмеження, оскільки це право гарантоване законом.

Гарантійні строки у договорі будівельного підряду імперативно встановлені законом і становлять не менше десяти років з дня прийняття об’єкта замовником. Будь-які умови договору, які передбачають менший гарантійний термін для основних конструкцій будівлі, є нікчемними та не мають юридичної сили.

Виконавець несе повну відповідальність за дефекти, виявлені протягом цього періоду, якщо не доведе, що вони виникли внаслідок природного зносу, неправильної експлуатації або помилок у проекті, наданому замовником.

Цей строк є захисним інструментом для інвесторів та замовників. На практиці часто виникають ситуації, коли сторони прописують у контракті менший строк, наприклад, 3 роки. Проте під час перевірок контролюючих органів такі положення визнаються недійсними, і сторони змушені укладати додаткові угоди для приведення договору у відповідність до закону.

У разі виявлення недоліків замовник повинен негайно повідомити про це виконавця. Важливо розмежовувати гарантію на капітальні конструкції (10 років) та гарантію на оздоблювальні матеріали чи інженерне обладнання, на які в договорі можна встановити менші строки відповідно до технічних паспортів виробників.

Розірвання договору будівельного підряду можливе за взаємною згодою сторін або у судовому порядку в разі істотного порушення умов контракту однією зі сторін. Замовник також має право відмовитися від договору в односторонньому порядку до завершення робіт, сплативши виконавцю вартість фактично виконаної частини та відшкодувавши збитки.

Проте одностороння відмова має свої юридичні нюанси. Якщо замовник розриває договір через порушення з боку будівельної компанії, ці порушення мають бути офіційно зафіксовані та доведені.

Об’єднана палата Верховного Суду у справі № 911/1433/18 роз’яснила, що одностороння відмова через порушення виконавця (ч. 2 ст. 849 ЦКУ) та безумовна відмова замовника (ч. 4 ст. 849 ЦКУ) є двома різними правовими підставами з різними наслідками. Не можна виправдовувати відмову через нібито порушення підрядника без надання відповідних доказів.

При виникненні майнових спорів із забудовниками важливо мати професійну підтримку. Наприклад, юристам нашого бюро вдався успішний суд із забудовником щодо повернення коштів, де нам вдалося стягнути понад 548 тисяч гривень переплати за квадратні метри. Також ми маємо успішний досвід у справі про стягнення переплати з забудовника, що підтверджує важливість детального аналізу умов будівельних контрактів.

Доброго дня, Раджу не підписувати з забудовником “короткий договір на 2–3 сторінки” без детальної специфікації робіт, матеріалів, строків, оплати, гарантій, відповідальності та порядку приймання. У будівництві будинку головний захист замовника — це не загальні фрази “якісно побудувати”, а конкретні додатки до договору: проєкт, кошторис, графік робіт, специфікація матеріалів, порядок контролю та акти приймання кожного етапу.

За своєю правовою природою це має бути договір будівельного підряду. За Цивільним кодексом України, за договором будівельного підряду підрядник зобов’язується збудувати і здати у встановлений строк об’єкт або виконати будівельні роботи відповідно до проєктно-кошторисної документації, а замовник — прийняти об’єкт і оплатити його. Саме тому в договорі треба прив’язувати результат не до усних обіцянок забудовника, а до конкретної проєктно-кошторисної документації.

Найперше в договорі треба чітко визначити предмет: що саме будується, за якою адресою, на якій земельній ділянці, яка площа, поверховість, конструктив, фундамент, стіни, дах, утеплення, вікна, двері, фасад, інженерні мережі, внутрішні роботи, благоустрій, що входить у вартість, а що не входить. Формулювання “побудувати будинок” недостатньо. Потрібно писати: “Підрядник зобов’язується виконати повний комплекс будівельних робіт відповідно до проєкту, кошторису, графіка робіт та специфікації матеріалів, які є невід’ємними додатками до договору”.

Окремо треба прописати, що всі додатки є частиною договору: проєкт будинку, технічне завдання, кошторис, графік виконання робіт, специфікація матеріалів, перелік етапів, порядок приймання прихованих робіт, гарантійні умови. Без цих додатків забудовник потім зможе казати, що “ми так домовлялись”, “це не входило”, “це додатково оплачується”, “матеріал аналогічний”.

Щодо якості робіт раджу прописати так:

“Підрядник гарантує, що всі роботи будуть виконані відповідно до умов цього договору, проєктно-кошторисної документації, будівельних норм, стандартів, технічних вимог, технології виконання відповідних робіт та з використанням матеріалів, прямо погоджених сторонами у специфікації. Результат робіт має бути придатним для безпечного та нормального використання житлового будинку за цільовим призначенням — для постійного проживання людей”.

Таке формулювання важливе, бо стаття 857 ЦК України передбачає, що робота має відповідати умовам договору, а за відсутності або неповноти таких умов — вимогам, які звичайно ставляться до роботи такого характеру. Тому краще не залишати “порожнечі”, а максимально описати якість у самому договорі та додатках.

По матеріалах потрібно зробити окрему специфікацію. Там мають бути не просто слова “якісна цегла”, “гарне утеплення”, “надійний дах”, а конкретні дані: назва матеріалу, виробник або допустимий аналог, марка, клас, товщина, кількість, технічні характеристики, сертифікати/декларації, гарантія виробника. Наприклад: не “утеплення фасаду”, а “мінераловатний утеплювач/пінополістирол, товщина ___ мм, щільність ___, виробник ___ або письмово погоджений аналог не нижчої якості”.

Обов’язково треба прописати заборону самовільної заміни матеріалів:

“Підрядник не має права змінювати виробника, марку, клас, товщину, кількість, якість або технічні характеристики матеріалів без попереднього письмового погодження із Замовником. Використання матеріалів, не погоджених у специфікації, вважається істотним порушенням договору та є підставою для відмови від прийняття відповідного етапу робіт, вимоги про демонтаж/переробку за рахунок Підрядника або зменшення вартості робіт”.

Це один із найважливіших пунктів, бо дуже поширена схема — у договорі обіцяють один матеріал, а фактично ставлять дешевший “аналог”. Якщо в договорі немає заборони заміни без письмової згоди, доводити порушення буде складніше.

Також треба прописати, що підрядник відповідає за якість матеріалів, які він використовує. За Цивільним кодексом України, підрядник відповідає за неналежну якість наданих ним матеріалів та устаткування, а в будівельному підряді матеріально-технічне забезпечення будівництва покладається на підрядника, якщо інше не встановлено договором.

Дуже важливий пункт — приховані роботи. Це фундамент, армування, гідроізоляція, утеплення, прокладання комунікацій, покрівельні шари, стяжки, вузли, які потім неможливо нормально перевірити без демонтажу. У договорі треба прописати:

“Підрядник зобов’язаний письмово повідомити Замовника не пізніше ніж за ___ дні до закриття прихованих робіт. Закриття прихованих робіт без огляду Замовником або технічним наглядом та без підписання акта прихованих робіт забороняється. Роботи, закриті без такого акта, вважаються неприйнятими, а Замовник має право вимагати їх відкриття для перевірки за рахунок Підрядника”.

Це захищає від ситуації, коли забудовник “залив фундамент”, “зашив стіни”, “закрив дах”, а потім неможливо перевірити, що всередині.

Окремо треба передбачити право незалежного технічного нагляду. За статтею 881 ЦК України, замовник має право для контролю та нагляду за будівництвом укласти договір зі спеціалістом або спеціалізованою організацією, а в договорі будівельного підряду мають бути визначені функції такого спеціаліста. Тому раджу прямо прописати, що Ваш технічний спеціаліст має право доступу на об’єкт, фотофіксації, перевірки матеріалів, вимагання документів і зупинення приймання етапу при виявленні недоліків.

Оплату краще робити не авансом за весь будинок, а поетапно. Наприклад: аванс мінімальний, далі оплата після завершення конкретного етапу — фундамент, коробка, дах, вікна, фасад, інженерія, внутрішні роботи. Кожний платіж — тільки після підписання акта приймання відповідного етапу без істотних зауважень. За статтею 879 ЦК України, оплата робіт за загальним правилом проводиться після прийняття замовником збудованого об’єкта або виконаних робіт, якщо інший порядок не погоджений сторонами.

Я б радив передбачити утримання частини коштів, наприклад 5–10% від вартості кожного етапу або загальної ціни, до остаточного приймання об’єкта. А ще краще — частину суми залишити на гарантійний період. Це прямо допускається статтею 884 ЦК України, яка дозволяє передбачити в договорі право замовника сплатити частину ціни після закінчення гарантійного строку.

Щодо строків: у договорі має бути не лише загальна дата завершення будівництва, а й календарний графік етапів. Наприклад: фундамент — до конкретної дати, стіни — до конкретної дати, дах — до конкретної дати, інженерія — до конкретної дати. За прострочення треба передбачити пеню або штраф. Без відповідальності строки часто перетворюються на “орієнтовні”.

Рекомендоване формулювання:

“За порушення строку завершення кожного етапу робіт Підрядник сплачує Замовнику пеню у розмірі ___% від вартості відповідного етапу за кожен день прострочення, але не більше ___%. Сплата пені не звільняє Підрядника від обов’язку завершити роботи та відшкодувати збитки”.

Важливо: акти приймання не можна підписувати “на довірі”. За статтею 882 ЦК України, передання робіт і прийняття їх замовником оформлюється актом. Якщо є недоліки — їх потрібно прямо вписувати в акт або складати окремий акт зауважень/дефектний акт. Якщо підписати акт без зауважень, забудовник потім буде казати, що Ви все прийняли.

У договорі треба передбачити:

“Підписання акта приймання не позбавляє Замовника права заявляти вимоги щодо прихованих недоліків, дефектів, які не могли бути виявлені під час звичайного огляду, а також недоліків, виявлених у межах гарантійного строку”.

Щодо гарантії: для будівельного підряду за статтею 884 ЦК України гарантійний строк становить 10 років від дня прийняття об’єкта замовником, якщо більший строк не встановлений договором або законом. Підрядник відповідає за дефекти, виявлені в межах гарантійного строку, якщо не доведе, що вони сталися не з його вини.

Тому в договорі не можна погоджуватися на гарантію “1 рік на все” або “гарантія тільки на роботи, крім матеріалів”. Це може суттєво погіршити позицію замовника. Краще прописати: “Гарантійний строк на результат будівельних робіт становить не менше 10 років з дати підписання остаточного акта приймання-передачі об’єкта, якщо більший строк не передбачений законом, договором або гарантією виробника матеріалів”.

Обов’язково треба передбачити порядок усунення недоліків:

“У разі виявлення недоліків Замовник направляє Підряднику письмову вимогу. Підрядник зобов’язаний протягом ___ днів прибути для огляду, скласти дефектний акт і усунути недоліки у строк ___ днів. Якщо Підрядник не прибув, відмовився підписати акт або не усунув недоліки, Замовник має право залучити третіх осіб для усунення дефектів із покладенням усіх витрат на Підрядника”.

Це узгоджується з статтею 858 ЦК України, яка дає замовнику право вимагати безоплатного усунення недоліків, пропорційного зменшення ціни або відшкодування витрат на усунення недоліків, якщо таке право встановлено договором.

Якщо Ви як фізична особа замовляєте будівництво для особистих потреб, додатково можуть застосовуватись положення законодавства про захист прав споживачів. За Законом України “Про захист прав споживачів”, у разі недоліків виконаної роботи споживач може вимагати безоплатного усунення недоліків, зменшення ціни, повторного виконання роботи або відшкодування збитків, а за істотних недоліків — розірвання договору та відшкодування збитків.

Щодо дозвільних документів. Перед підписанням треба перевірити, хто є замовником будівництва, хто має право на земельну ділянку, чи відповідає цільове призначення землі будівництву житлового будинку, чи є проєкт/будівельний паспорт, чи подано повідомлення про початок будівельних робіт або отримано інший документ, який дає право на виконання робіт. Порядок набуття права на виконання підготовчих і будівельних робіт визначений Постановою КМУ № 466.

У договорі треба прямо вказати, хто відповідає за дозвільні документи, введення в експлуатацію, технічний паспорт, підключення комунікацій, реєстрацію права власності, усунення зауважень органів контролю. Один із типових “приколів” забудовника — побудувати коробку, взяти гроші, а потім сказати: “Документи, введення в експлуатацію, електрика, газ, вода — це не наша відповідальність”.

Обов’язково включіть пункт:

“Підрядник гарантує, що виконання робіт здійснюється законно, із дотриманням вимог містобудівного законодавства, будівельних норм і дозвільних процедур. Підрядник зобов’язаний надати Замовнику копії всіх документів, які підтверджують право на виконання будівельних робіт, документи на матеріали, акти прихованих робіт, виконавчу документацію, гарантійні документи, інструкції з експлуатації та інші документи, необхідні для прийняття і подальшої експлуатації будинку”.

Також раджу заборонити “автоматичне прийняття робіт”. Часто забудовники вставляють пункт: “Якщо замовник протягом 3 днів не підписав акт, роботи вважаються прийнятими”. Такий пункт дуже небезпечний. Краще прописати навпаки: роботи вважаються прийнятими тільки після фактичного огляду і підписання акта обома сторонами, а мовчання замовника не є прийняттям робіт.

Ще один небезпечний пункт — “забудовник має право змінювати проєкт, матеріали та технічні рішення без погодження із замовником”. Такий пункт не можна залишати. Усі зміни — тільки через письмову додаткову угоду із зазначенням впливу на ціну, строки, якість і гарантію.

Також не раджу погоджуватись на оплату готівкою без підтвердження. Кожна оплата має підтверджуватись банківським платежем, квитанцією, актом, рахунком або розпискою. У призначенні платежу треба зазначати: “оплата за договором будівельного підряду №__ від __ за етап робіт ___”. Це потім дуже важливо для доказування.

Перед підписанням договору я б перевірив такі ризики:

1. Хто саме сторона договору: ФОП, ТОВ чи фізична особа.
2. Чи має ця особа реальні активи, репутацію, досвід, завершені об’єкти.
3. Чи не пропонує забудовник підписувати договір з однією особою, а гроші платити іншій.
4. Чи є в договорі фіксована ціна або зрозумілий механізм її зміни.
5. Чи є детальний кошторис, а не загальна сума “під ключ”.
6. Чи прописано, які саме роботи входять у “під ключ”.
7. Чи є відповідальність за строки.
8. Чи є гарантія не менше 10 років на будівельний результат.
9. Чи є право технічного нагляду.
10. Чи є акти прихованих робіт.
11. Чи заборонена заміна матеріалів без письмової згоди.
12. Чи передбачено право не приймати роботи з недоліками.
13. Чи передбачено право залучити третіх осіб для виправлення дефектів за рахунок забудовника.
14. Чи немає пункту про автоматичне прийняття робіт.
15. Чи немає пункту про звільнення забудовника від відповідальності за “усадку”, “тріщини”, “вологу”, “містки холоду”, “деформації”, якщо вони виникли через порушення технології.

Окремо я б включив у договір право замовника розірвати договір у разі істотних порушень: прострочення більше ніж на ___ днів, самовільна заміна матеріалів, виконання робіт з істотними недоліками, відсутність дозвільних документів, відмова допустити технічний нагляд, невиконання вимоги про усунення дефектів.

Найкраще формулювання щодо результату:

“Кінцевим результатом робіт є завершений будівництвом житловий будинок, придатний для безпечного постійного проживання, виконаний відповідно до проєктної документації, кошторису, будівельних норм, технічного завдання та специфікації матеріалів, без дефектів, які перешкоджають або можуть перешкоджати його нормальній експлуатації”.

Головне: не підписуйте договір, де якість описана словами “на розсуд підрядника”, “аналогічні матеріали”, “орієнтовний кошторис”, “строки можуть змінюватися”, “замовник зобов’язаний підписати акт протягом 3 днів”, “усі додаткові роботи оплачуються окремо без попереднього погодження”. Саме такі формулювання найчастіше і створюють проблеми.

Юрист в кишені Корнійчук Євген — правова допомога у зрозумілому форматі

Вітаю Вас, Оксане.

Ось яким пунктам треба приділити увагу

1. Вартість робіт. Вона повинна бути обгруннтована кошторисом з розшифровкою його статей. Обов'язково повинен бути прописаний і порядок можливої зміни ціни. Якщо ж вона залишається фікосваною, про це треба прямо прописати в договорі.

2. Порядок розрахунків. Чітко треба встановити схему, за якою буде здійснюватися оплата з посиланням на конкретні сроки.

3. Механізм приймання робіт. У випадку з будівельним подрядом складається акт приймання-передачі виконаних робіт. І тут сторони повинні досягти домовленності щодо строків рощгляду акту, порядку висування заперечень.

4. Гарантії і претензії. Тут треба в деталях розписати механізм усунення недоликів, які виявлено в роботі. Строки звернення з претензіями також повинні бути встановлені.

З повагою,

Андрій Брильов