Оформлення технічного паспорту та кадастровой номеру

Доброго дня, Андрію!

Отримати свідоцтво про право на спадщину на житловий будинок можливо, навіть якщо земельна ділянка не має кадастрового номера та перебуває у комунальній власності. Головне — підтвердити, що сам будинок належав спадкодавцеві.

1. Виготовити новий технічний паспорт

Відсутній технічний паспорт можна не відновлювати, а виготовити заново. Для цього потрібно:

1. Звернутися до нотаріуса, у якого заведена спадкова справа.
2. Отримати від нього запит для проведення технічної інвентаризації у зв’язку з оформленням спадщини.
3. Із цим запитом звернутися до сертифікованого суб’єкта технічної інвентаризації.
4. Провести обміри будинку та отримати новий технічний паспорт, відомості про який вносяться до Реєстру будівельної діяльності.

Можливість проведення технічної інвентаризації для оформлення спадщини за запитом нотаріуса прямо передбачена абзацом другим пункту 14 Порядку проведення технічної інвентаризації, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2023 року № 488.

2. Підтвердити право власності спадкодавця на будинок

Сам технічний паспорт не є правовстановлюючим документом. Нотаріусу необхідно надати документ, який підтверджує, що будинок належав померлому, наприклад:

• договір купівлі-продажу, дарування, міни;
• попереднє свідоцтво про право на спадщину;
• свідоцтво про право власності;
• рішення органу місцевого самоврядування;
• рішення суду;
• реєстраційне посвідчення БТІ;
• архівну копію або дублікат відповідного документа.

Відповідно до підпункту 4.18 пункту 4 глави 10 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, свідоцтво на нерухоме майно видається після подання документів, які підтверджують право власності спадкодавця.

Якщо право було оформлене до 1 січня 2013 року, відсутність відомостей у сучасному Державному реєстрі речових прав не означає, що право не існує. Такі права визнаються дійсними, якщо вони були зареєстровані за правилами, які діяли на час їх виникнення, або якщо тодішнє законодавство не вимагало обов’язкової реєстрації. Це встановлено частиною третьою статті 3 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Тому до звернення до суду варто витребувати:

• архівну довідку та матеріали БТІ;
• копію інвентаризаційної справи;
• рішення місцевої ради або виконкому;
• відомості з погосподарської книги;
• документи про присвоєння адреси;
• архівні правовстановлюючі документи.

3. Кадастровий номер для спадкування будинку не обов’язковий

Якщо земельна ділянка є комунальною власністю і спадкодавець не мав оформленого права власності, оренди чи іншого речового права на неї, земля не входить до складу спадщини. У такому разі нотаріус видає свідоцтво лише на будинок.

За підпунктом 4.23 пункту 4 глави 10 розділу II Порядку № 296/5 витяг із Державного земельного кадастру потрібний саме при видачі свідоцтва про право на спадщину на земельну ділянку, а не на окремо розташований на ній будинок.

Отже, відсутність кадастрового номера комунальної землі не повинна бути самостійною підставою для відмови у видачі свідоцтва на будинок.

Якщо ж спадкодавець мав оформлене право оренди або користування землею, таке право може перейти до спадкоємця разом із будинком відповідно до частини другої статті 1225 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України.

4. Землю оформлювати після реєстрації будинку

Після отримання свідоцтва і реєстрації права власності на будинок спадкоємець може звернутися до відповідної міської, селищної або сільської ради із заявою про:

• надання дозволу на розроблення документації із землеустрою;
• формування земельної ділянки;
• присвоєння їй кадастрового номера;
• передачу ділянки у власність або оренду для обслуговування будинку.

Навіть під час воєнного стану заборона на безоплатну передачу комунальних земель не поширюється на передачу земельної ділянки власнику розташованого на ній об’єкта нерухомості, що передбачено підпунктом 5 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України.

Якщо документів про право власності немає взагалі

Коли архіви, БТІ та місцева рада не підтверджують право спадкодавця, нотаріус свідоцтво не видасть. Тоді потрібно:

1. Подати нотаріусу заяву про видачу свідоцтва.
2. Отримати постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії.
3. Звернутися до суду з позовом про визнання права власності на будинок у порядку спадкування.

Підставою буде, зокрема, стаття 392 Цивільного кодексу України, яка дозволяє вимагати визнання права власності у разі втрати документа або невизнання права іншою особою. До позову додаються технічний паспорт, відомості БТІ, погосподарські книги, документи про проживання спадкодавця, квитанції, рішення ради, документи про будівництво та постанова нотаріуса.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас!

Ситуація, яку Ви описуєте, є досить поширеною і те, що ви вчасно (протягом 6 місяців) подали заяву про прийняття спадщини - це найголовніший і правильний перший крок. Ваше право на спадщину вже захищене.

Оскільки технічний паспорт відсутній, а земля не приватизована і не має кадастрового номера, процедура отримання свідоцтва або реєстрації права власності буде складатися з кількох етапів. Залежно від наявності інших правовстановлюючих документів на будинок, є два шляхи вирішення: позасудовий (через нотаріуса) та судовий.

Ось детальний алгоритм дій, який вам потрібно пройти.

Крок 1: Звернення до нотаріуса та отримання довідки

Вам необхідно звернутися до нотаріуса, у якого заведена спадкова справа. Поясніть ситуацію щодо відсутності документів.

Попросіть нотаріуса видати Вам довідку про те, що Ви є єдиним (або одним із) спадкоємцем, який прийняв спадщину. Цей документ надасть Вам повноваження діяти від імені померлого в різних інстанціях.

Крок 2: Виготовлення нового технічного паспорта

Отримати свідоцтво без актуальних технічних даних неможливо. З довідкою від нотаріуса Ви маєте право замовити технічну інвентаризацію.

Зверніться до БТІ (Бюро технічної інвентаризації) або до приватного сертифікованого інженера.

Фахівець виїде на об'єкт, зробить обміри та виготовить новий технічний паспорт на будинок на ваше ім'я (як спадкоємця).

Крок 3: Вирішення питання із землею

Оскільки земля перебуває у комунальній власності, спадкодавець не був її власником. Згідно із законодавством України, до Вас перейде право власності саме на будинок. Право приватизувати або орендувати землю ви отримаєте вже після того, як станете законним власником будинку.

Однак, для внесення будинку до Державного реєстру речових прав часто вимагається кадастровий номер ділянки, на якій він стоїть.

Зверніться до органу місцевого самоврядування (сільської, селищної або міської ради) із заявою про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою для присвоєння кадастрового номера.

Після дозволу ви наймаєте землевпорядну організацію, яка формує ділянку і реєструє її в Державному земельному кадастрі (ДЗК) з присвоєнням номера. Земля при цьому поки що залишається комунальною.

Крок 4: Оформлення права власності (Два сценарії)

Сценарій А: Через нотаріуса (якщо є правовстановлюючі документи на будинок).

Якщо спадкодавець за життя належним чином оформив будинок (є правовстановлюючий документ), а Ви просто відновили техпаспорт і присвоїли кадастровий номер землі, Ви приносите ці документи нотаріусу. Нотаріус видає вам Свідоцтво про право на спадщину та реєструє Ваше право власності.

Сценарій Б: Через суд.

Якщо будинок будувався давно (до 1992 року) і на нього немає жодних правовстановлюючих документів (або вони втрачені і не відновлюються), нотаріус не зможе видати свідоцтво навіть з новим техпаспортом. У такому разі діяти треба через суд:

1. Маючи на руках новий техпаспорт, відмову від нотаріуса та відповіді з місцевої ради, Ви звертаєтеся до юриста для складання позовної заяви.
2. Позов подається про «визнання права власності на нерухоме майно в порядку спадкування».
3. Суд розглядає справу, перевіряє факт того, що Ви прийняли спадщину, і виносить рішення.
4. Рішення суду замінить Вам нотаріальне свідоцтво. З цим рішенням Ви звертаєтеся до ЦНАПу або державного реєстратора, і будинок реєструють на Вас.

Після того, як Ви станете повноправним власником будинку (через нотаріуса чи суд), ви зможете звернутися до місцевої ради із заявою про безкоштовну приватизацію цієї земельної ділянки під Вашим будинком.

З повагою, юрист Дерій В.О.!