Момент припинення договору оренди

Доброго дня.

Відповіднодо цивільного законодаства сроки які обраховуються роками закінчуються в тогож числа та місця наступного року за датою початку перебігу строку. Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок. (ст. 251 -253) Відповідно до ст. 225 ЦК України якщо строк встановлено для вчинення дії, вона може бути вчинена до закінчення останнього дня строку. У разі, якщо ця дія має бути вчинена в установі, то строк спливає тоді, коли у цій установі за встановленими правилами припиняються відповідні операції. Письмові заяви та повідомлення, здані до установи зв'язку до закінчення останнього дня строку, вважаються такими, що здані своєчасно.

Щодо можливості розірвання договору. Законодавство визначає декілька підстав зокрема:

1) підстави, за наявності яких розірвання договору здійснюється у судовому порядку (тобто доведеться звертатись до суду з відповідним позовом;

2) підстави, які передбачають позасудовий порядок розірвання договору.

До першої групи можна віднести наступні підстави:

істотне порушення договору другою стороною (ч. 2 ст. 651 ЦКУ);

недосягнення згоди у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦКУ);

невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону №161-XIV (ст. 32 Закону №161-XIV);

невиконання сторонами умов, передбачених договором оренди землі (ст. 32 Закону №161-XIV);

випадкове знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки (ст. 32 Закону №161-XIV);

недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору у разі необхідності надання ділянки для суспільних потреб (ст. 321Закону №161-XIV);

використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам (п. «г» ч. 1 ст. 141 ЗКУ);

використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п. «ґ» ч.1 ст. 141; п. «а» ч. 1 ст. 143 ЗКУ);

систематична несплата орендної плати (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ).

Друга група підстав складається з наступних:

за згодою сторін після укладення договору оренди шляхом підписання відповідної угоди;

у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦКУ);

випадки, закріплені у договорі, в тому числі розірвання договору в односторонньому порядку (ч. 1 ст. 651 ЦКУ, ч. 3 ст. 31 Закону України №161-XIV).

Якщо, договір не предбачає одностороннього порядку розірвання і ви вважаєте наявність хоч однієї з вище перелічених підстав (зокрема підстав для звернення з позовом до суду) то єдиним виходум буде саме зверення до суду з позовом до орендатора про розірвання договору оренди та вже в суді доводити свою правоту та захищати свої інтереси.

У Вашому випадку орендні відносини(нарахування , платежі) припиняються з моменту державної реєстрації прав власності приватними особами у нотаріуса(дата внесення відомостей до реєстру речових прав та їх обтяжень і є датою припинення договорів оренди земель)

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Доброго дня, Марино!

Безпосередньо у договорі має бути зазначено, що договір оренди дійсний до дня державної реєсрації фізичною особою права власності на таку земельну ділянку!

Невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання зацільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки.

Проаналізуйте уважно умови договору!

Стаття 9. Переважне право орендаря на отримання орендованої земельної ділянки у власність

Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Орендодавець зобов’язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.

Доброго дня, Марино! Повідомляю Вам наступне.

Договір оренди землі мав бути припинений ще у липні 2019 року.

Відповідно до статті 31 Закону України "Про оренду землі" :

Договір оренди землі припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

ліквідації юридичної особи-орендаря;

відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Частина 1 статті 148-1 Земельного кодексу України. Перехід права власності на земельні ділянки, що перебувають у користуванні

До особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки

Добрий вечір, Марина!

З аналізу загальних норм ЦКУ та положень ст. ст.31, 32 Закону про оренду землі слідує, що розірвання договору оренди землі є одним із шляхів його припинення. Це означає, що кожне розірвання договору є його припиненням, але не кожне припинення договору оренди землі відбувається шляхом розірвання.

Випадки припинення договору оренди землі:

Оскільки розірвання договору є найбільш розповсюдженим шляхом припинення договірних орендних відносин, про нього йтиметься у наступному розділі. Наразі ж зупинимось на інших випадках цього явища. Вони перелічені у ст.31 Закону про оренду землі. Тож, окрім розірвання, договір оренди земельної ділянки припиняється внаслідок:

• закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі;
• викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому ст.151 ЗКУ та Законом № 1559;
• поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
• смерті фізичної особи – орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови спадкоємців (а в разі їх відсутності – осіб, які використовували земельну ділянку разом з орендарем), від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
• ліквідації юридичної особи – орендаря;
• відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
• набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Слід враховувати, що у цьому разі договір оренди земельної ділянки припиняється не в цілому, а лише в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки. Внаслідок відчуження нерухомості має місце заміна орендаря у договорі оренди землі, а тому для нового власника нерухомості такий договір продовжує діяти. Це відбувається автоматично, в силу закону, без оформлення між сторонами будь-яких актів та документів.

• припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Підстави розірвання договорів оренди землі

Законодавство України передбачає чимало підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки сільгосппризначення.

Підстави розірвання договорів оренди землі:

Розірвання за рішенням судуРозірвання в позасудовому порядкуу разі істотного порушення договору другою стороною (ч.2 ст.651 ЦКУ)за згодою сторін шляхом підписання відповідної угодипри недосягненні згоди у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч.1 ст.652 ЦКУ)у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч.1 ст.652 ЦКУ)в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону про оренду землі, у тому числі:

ü при використанні земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

ü у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

ü у випадку систематичної несплати орендної плати (ст.32 Закону про оренду землі, п. п. «г», «ґ» «д» ч.1 ст.141 ЗКУ)

у випадках, закріплених в договорі, в т.ч. і в односторонньому порядку – (ч.1 ст.651 ЦКУ, ч.3 ст.31 Закону про оренду землі)в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених договором оренди землі (ст.32 Закону про оренду землі)у разі використання земельної ділянки державної чи комунальної власності для розміщення об’єктів, визначених ч.1 ст.7 Закону 1559-VI (ст.321 Закону про оренду землі)в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки (ст.32 Закону про оренду землі)при недосягненні згоди про розірвання договору у разі необхідності надання ділянки для суспільних потреб (ст.321 Закону про оренду землі)

Випадки припинення договору оренди землі

Окрім розірвання за згодою сторін, договір оренди земельної ділянки припиняється внаслідок:

• закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі;
• викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому ст.151 ЗКУ та Законом № 1559;
• поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
• смерті фізичної особи – орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови спадкоємців (а в разі їх відсутності – осіб, які використовували земельну ділянку разом з орендарем), від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
• ліквідації юридичної особи – орендаря;
• відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
• набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

• припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Как видим в перечне законного прекращения договора аренды ваш случай не указан, следовательно администрация незаконно приватизировала землю, которой вы пользовались, т.е. с нарушением порядка такой приватизации.

Ситуация у вас неоднозначная - с одной стороны договор аренды действителен (он же регистрировался в реестре вещных прав?) и обязанность уплаты арендной платы на вас лежит. С другой стороны, вас фактически лишили законного права пользования, что дает вам право подать против администрации негаторный иск об устранении препятствий в пользовании арендованной землей. И суд, по идее, должен признать проведенную приватизацию незаконной. Но это в теории. На практике, я не исключаю этого, ваш договор аренды мог быть заключен с нарушением законодательства (например, не прошел государственную регистрацию) и был изначально недействителен. Это плохой вариант, ибо тогда вы никому и ничего не докажете. И даже через суд. Хотя, за вами могут оставить право на урожай, признав ваше пользование землей хоть и без достаточных правовых оснований, но и не противозаконным.

Так, согласно п. 161 - 165 Порядка № 1021 регистрация договора аренды земельного участка из земель государственной и коммунальной собственности осуществляется одновременно с государственной регистрацией земельного участка. Государственная регистрация договора аренды земельного участка из земель частной собственности осуществляется после государственной регистрации земельного участка. Государственная регистрация договора субаренды земельного участка (его части) осуществляется после государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Но, если упростить ситуацию и признать приватизацию законной, то прекращение права аренды у вас по каждому из участков наступает с момента государственной регистрации соответствующих участков за новыми владельцами.

Более детально с вашим вопросом можно разобраться лишь взяв в руки все документы и внимательно их изучив.

Из анализа статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» следует, что в настоящее время ею закреплено два отдельных правовых основания возобновления договора аренды земли:

1. Перезаключение договора аренды земли на новый срок (ч.1-5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли»);

2. Так называемое «автоматическое» возобновление договора на тот же срок и на тех же условиях (ч. 6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли»).

Алгоритм возобновления договора по ч.1-5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» выглядит так: 1) уведомления арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок (с дополнительным соглашением-приложением к письму); 2) согласование с арендодателем изменений к договору аренды земли; 3) заключение дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды.Из анализа ч. 6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» следует, что для возобновления договора аренды необходимо наличие только двух обстоятельств: 1) продолжение пользования арендатором земельным участком после окончания срока действия договора аренды земли; 2) отсутствие в течение одного месяца после окончания срока действия договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли. При одновременном наличии таких обстоятельств законодатель устанавливает, что «договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях».

После внесения изменений в ЗУ «Об аренде земли», которые вступят в силу 15 июля 2020, существенно изменится процедура возобновления договоров аренды земельных участков, поскольку законодатель исключил ч. 6 ст. 33 из Закона Украины «Об аренде земли», и поместил ее в новой редакции в ЗКУ, дополнив главу 19 статьей 126-1.Статьей 32-2 Закона Украины «О внесении изменений» определено, что возобновление договоров аренды земли осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 126-1 ЗК Украины.

Зато, статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли», также установлена процедура возобновления договоров аренды земли. Согласно ей, по истечении срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок.

Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя до окончания срока действия договора аренды земли в срок, установленный этим договором, но не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора Со дня, когда арендатору стало известно о переходе права собственности на земельный участок к наследнику или территориальной общины, ход указанных сроков продолжается с учетом срока, истекшее до их остановки.

Отказ, а также имеющееся промедление в заключении нового договора аренды земли могут быть обжалованы в суде.

В случае изменения границ или целевого назначения земельного участка требования ст. 126-1 ЗК Украины не применяются.

При заключении договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. В случае недостижения договоренности по арендной плате и других существенных условий договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается. В вашем случае вы можете перезаключить договора аренды уже с собственниками земли до окончания вашего 25 года .Регистрация права собственности на землю дает право новому собственнику с вами заключить договор .

Доброго дня, Марино!

Консультації без ознайомлення із змістом договору - поверхневі та будуються на припущеннях.

Умови припинення договору оренди землі передбачені ст. 31 Закону України "Про оренду землі" та умовами самого договору.

По описаній Вами ситуації, оскільки земельні ділянки були не витребувані, припис із ст. 32 Закону України "Про оренду землі" про те, що при переході права власності на зем.ділянку договір зберігає свою дію - не діє. Можна припустити, що на першу частину ділянки право оренди припирилося в липні 2019 р., на другу - в березні 2020 р.

Щодо термінів виплати орендної плати - необхідно ознайомитися з договором.

Якщо потрібна додаткова консультація - звертайтеся, будь ласка, через сайт.

Успіхів Вам!

Закон України "Про оренду землі" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14):

"Стаття 32. Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання...

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі....

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України....";

"Стаття 31. Припинення договору оренди землі...

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Земельний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14):

"Стаття 148-1. Перехід права власності на земельні ділянки, що перебувають у користуванні

1. До особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки....

3. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов’язана повідомити про це її користувачів із зазначенням:

кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;

найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім’я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;

місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;

платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку...

4. За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки...".

Цивільний кодекс України (ЦК; https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15):

"Стаття 652. Зміна або розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин

1. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

2. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

3. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору...".

По-перше, у зв'язку з набуттям права власності на відповідні земельні ділянки, що перебувать у Вас в оренді, до приватних осіб, право оренди (договір оренди) цих зем. ділянок не припиняється. По-друге, повідомляти про набуття права власності приватними особами на зем. ділянку зобов'язано цих приватних осіб, при цьому, такі повідомлення не означають, не мають автоматичного наслідку припинення договору Вами земельної ділянки. По-третє, у зв'язку з переходом права власності та чи іншу орендовані Вами зем. ділянки підлягають (у випадку згоди приватної особи щодо продовження Вами оренди цієї ділянки), з цим власником (приватною особою) укладаєте договір ренди, а з райдержадміністрацією - вносіться зміни до чинного договору оренди щодо відповідної зем. ділянки. По-четверте, у випадку заперечення приватної особи щодо продовження оренди вже їїї зем.ділянки: за Вашої згоди - вносяться зміни до договору з адмінстрацією про припинення оренди у частині відповідної зем. ділянки; у випадку Вашої незгоди - приватна особа подає позов до суду про розірвання договору оренди в порядку наведеної ст.652 ЦК, при цьому відповідачами будуть, мають бути чинні сторони договору - Ви (орендар) і райдержадмністрація. По-п'яте, оскільки приватні особи не повідомляли Вас про набуття права власності, не звертались до Вас з приводу оренди (продовження, припинення), то чинний договір оренди є законним і належним, при цьому, орендна плата підлягає до сплати чинному орендодавцю - райдержадмністрації