Довіреність на продаж квартири на рієлтора

ДОБРОГО ДНЯ, пане АРТУР!

Якщо правильно оформити довіреність, тобто на конкретну угоду з конкретним покупцем за конкретну узгоджену суму та без права отримання грошей за квартиру - то ризики майже нульові.

В іншому випадку - якщо довіреність без конкретизації кому рієлтор уповноважений продати квартиру, то існує ризик, що він може продати житло кому-завгодно, отримати гроші і втекти.

Тобто довіреність має бути не стандартна, а конкретно розроблена під Ваші специфічні умови. Можливо навіть слід зазначити, що повірений (рієлтор) має зазначити у договорі купівлі-продажу, що гроші за угодою перераховуються на Ваш рахунок в установі банку (зазначивши відповідні реквізити).

В іншому, звісно, що повірений зобов"язаний передати гроші Вам. Але у мене на жаль в практиці були негативні випадки, коли навіть рідні брати і сестри одне-одного ошукували при продажу по довіреності спільних квартир. Тому краще виключити ризики, бо рієлтор Вам не родич навіть.

Видача довіреності на підставі усного договору доручення є підтвердженням укладення такого договору, і на такі правовідносини поширюється, зокрема, ст. 1006 ЦК України, яка визначає обов'язки повіреного передати довірителю все одержане у зв'язку з виконанням доручення.

Якщо між повіреним і довірителем немає домовленостей про встановлення строку передачі одержаного у зв'язку з виконанням доручення, передача має відбуватися негайно. При цьому довірителю не потрібно пред'являти вимогу, оскільки п. 3 ч. 1 ст. 1006 ЦК України є винятком, що допускається ч. 2 ст. 530 ЦК України, яка регламентує строк виконання зобов'язання.

Такі висновки зробила Об'єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, забезпечуючи єдність судової практики у справі за позовом про стягнення грошових коштів (постанова від 25 березня 2024 року у справі № 458/229/18 (провадження № 61-5932сво22)).

Але це все законодавча теорія. А практика інколи інша. Особливо в умовах воюючої країни та того, що кілька мільйонів людей вже виїхали і ще невідомо скільки виїде, порававши будь-які зв"язки з Україною.

Тобто звісно якщо гроші отримає рієлтор, то можна по закону подати до суду на нього, можна навіть суд виграти (якщо він не пошлеться на валютно-фінансові обмеження НБУ як підставу, чому він Вам гроші не може передати), але ж дуже часто буває, що виграний суд ще не є гарантією повернення своїх грошей, бо боржник може опинитися банкрутом, або взагалі не мати ні майна, ні інших ліквідних активів на які можна звернути стягнення.

ОТЖЕ, ризики існують, якщо надати надміру широкі повноваження рієлтору за довіреністю. В ідеалі усі ключові моменти передбачити в довіреності, а ще краще - додатково проект договору купівлі-продажу - посвідчити як невід"ємний додаток до довіреності, від якого особа не може відступити.

Іноді також письмово складають договір доручення на підставі якого видають довіреність, але у Вашому випадку це не можливо, бо договір такий є двостороннім правочином, а отже потребує його підписання двома сторонами.

В корпоративному праві і на Заході таке часто практикується. У правовідносинах між фізичними особами - в Україне не так часто (на жаль). Он у нас досі договір позики грошей підміняють розпискою, написаною на коліні.

Але це не означає, що подібні речі не можна робити.

Дипломатичні та консульські установи України за кордоном вчиняють нотаріальні дії, передбачені законодавством України. Порядок вчинення нотаріальних дій консулом визначається статтею 38 Закону про Нотаріат України, статтею 44 Консульського Статуту України, Положенням про порядок учинення нотаріальних дій в дипломатичних представництвах та консульських установах України та іншими актами законодавства України. Нотаріальне діловодство в дипломатичних та консульських установах України за кордоном ведеться виключно українською мовою.

Нотаріальне посвідчення документів проводиться в приміщенні консульського відділу на загальних підставах у години прийому відвідувачів.

Відповідно до статті 38 Закону України «Про нотаріат» консульський відділ вчиняє, зокрема такі нотаріальні дії:

Посвідчує угоди (договори, заповіти, доручення та ін.), крім договорів про відчуження та заставу жилих будинків, квартир, дач, садових будинків, гаражів, земельних ділянок, іншого нерухомого майна, що знаходиться в Україні;

ОТЖЕ, таку довіреність можна посвідчити в консульстві або у іноземного нотаріуса. У другому випадку доведеться легалізувати довіреність шляхом проставлення штампу АПОСТИЛЬ в країні підписання.

На території Болгарії, Естонії, Латвії, Литви, Польщі, Румунії, Сербії та Чехії приймають всі види офіційних документів без консульської легалізації або засвідчення апостилем. Це незалежно від того, якими органами України вони видані і з якою метою. Аналогічно і документи видані в цих країнах - не потрібно апостилювати для використання в Україні.

Щасти Вам!

З повагою та розумінням, юрист Ярослав Турчин (м. Гамбург, Німеччина)

Вітаю!

Безпечніть залежить від Вашого договору з ріелтором та повноваженням, якими ви його наділяєте.

РІЕЛТОР ПОВИНЕН БУТИ ОФІЦІЙНО ЗАРЕЄСТРОВАНИЙ:

потрібно завжди ретельно перевіряти посвідчення ріелтора і свідоцтво про реєстрацію фірми, бажано, щоб у фахівця ще був і страховий поліс професійної відповідальності.

Краще довіреність оформити наприклад на родича, якому довіряєте.

Цивільний кодекс України

(https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text):

"Стаття 1000. Договір доручення

1. За договором доручення одна сторона (повірений) зобов'язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки довірителя.

2. Договором доручення може бути встановлено виключне право повіреного на вчинення від імені та за рахунок довірителя всіх або частини юридичних дій, передбачених договором. У договорі можуть бути встановлені строк дії такого доручення та (або) територія, у межах якої є чинним виключне право повіреного.".

ххх

По-перше, належним і необхідним має бути укладення договору доручення (бажано нотаріально посвідченого) про надання рієлтором послуг з продажу Вами квартири, в якому зазначити не тільки перелік послуг, дій рієлтора, а й його майнової та моральної відповідальності у випадку завдання Вам шкоди винними діями рієлтора. По-друге, "білий" рієлтор сам запропонує укласти такий договір (зрозуміло, уникаючи своєї відповідальності). По-третє, відмова рієлтора укласти такий договір буде свідчити про зміну його кольору.

ххх

Зверніть увагу на продаж за держпрограмами «єОселя» і «єВідновлення» — це можливість для власника отримати легальні білі гроші на свої рахунки.

Зараз, до речі, тенденція не занижувати ціну, а показувати реальну вартість угоди в договорі купівлі продажу — це знову ж таки законне походження коштів (нарешті всі платять реальні податки).

Раджу крім довіреності підписати ексклюзивний договір з ріелтором через сервіс Вчасно.

Доброго дня, Артуре!

Головний ризик у даному випадку - рієлтор може не повернути Вам кошти після продажу квартири, якщо така умова буде передбачена у дорученні.

Правове регулювання договору доручення відображене в Цивільному кодексі України, відповідно до положень якого, за договором доручення одна сторона (повірений) зобов'язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії.

Оскільки на підставі договору доручення виникає представництво, тобто правовідношення, в якому повірений зобов'язаний або має право вчинити правочин від імені довірителя, якого він представляє, правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки довірителя. Тому саме довіритель виступає стороною правочину, вчинюваного повіреним на підставі договору доручення з довірителем.

Юридичні дії, які належить вчинити повіреному, мають бути правомірними, конкретними та здійсненними. До здійсненних мають відноситись також дії, спрямовані на досягнення результату.

Найбільш розповсюдженими правочинами, що укладаються на підставі договору доручення є договори купівлі-продажу, поставки, виконання робіт або надання послуг, транспортного експедирування тощо.

У Постанові Верховного суду у складі колегії Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07.03.2018 року у справі №536/378/15 зазначено наступне:

“Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки довірителя. А відтак, законодавством чітко визначено дії повіреного по закінченню виконання договору доручення, зокрема, негайно передати довірителеві все одержане у зв'язку з виконанням доручення, а також враховуючи те, що ОСОБА_6 обов'язку щодо повернення належних позивачу коштів не виконав, рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позову ОСОБА_4”

На підставі наступного рішення Верховного суду у складі колегії Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 27.05.2020 року у справі N 632/1190/17, можна зробити висновок про те, що укладаючи договір доручення на вчинення юридичних дій у власних інтересах, довірителю слід ретельно здійснювати перевірку достовірності умов договору, оскільки, в іншому випадку, останній несе ризик фінансових втрат, пов'язаний, в тому числі, з відмовою у задоволенні позовних вимог через їх недоведеність.

З метою уникнення відповідних ризиків або їх мінімізації, при укладенні договору доручення та наданні довіреності, окрім обов'язкових вимог, що висуває законодавство для таких договорів, довірителю слід здійснити наступні заходи:

• Перевірити достовірність умов договору;

• Сформувати чіткий та виключний обсяг юридичних дій, що має виконати повірений;

• Внести в договір положення про особисте виконання доручення повіреним (без права передоручення третій особі);

• Сформувати чіткі підстави, при яких повірений може відступити від змісту доручення або здійснити повну заборону такого права, якщо характер правовідносин це дозволяє;

• Встановити додаткову відповідальність за недотримання обсягу доручених юридичних дій або здійснення дій з перевищення повноважень;

• Встановити додаткову відповідальність за ненадання або невчасне надання звіту про виконання доручення.

Згідно статті 244 ЦК України довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.

Довіритель обов'язково вказує коло повноважень, що передаються повіреній особі. Присутність довірителя є обов'язковою.

Відповідно до статті 245 ЦК України форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин.

У тексті довіреності мають бути зазначені місце і дата її складання (підписання), прізвища, імена, по батькові (повне найменування для юридичної особи), місце проживання (місцезнаходження - для юридичної особи) представника і особи, яку представляють, а в необхідних випадках і посади, які вони займають. У довіреностях, що видаються на вчинення правочинів щодо розпорядження майном, також зазначається реєстраційний номер облікової картки платника податків довірителя (податковий номер). У довіреностях, виданих на ім'я адвокатів, можуть зазначатися їх статус та членство в адвокатському об'єднанні (якщо адвокат є членом адвокатського об'єднання).

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас, Артуре!

Ви з іншим власником можете уповноважити будь-кого продати нерухомість від Вашого імені. Звичайно, краще було б, якби Ви оформили нотаріальну довіреність на особу, якій Ви довіряєте, проте при правильно прописаних повноваженнях продати Вашу квартиру може без суттєвих ризиків і рієлтор.

Відповідно до Цивільного кодексу України

Стаття 244. Представництво за довіреністю

1. Представництво, яке грунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю.

2. Представництво за довіреністю може грунтуватися на акті органу юридичної особи.

3. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.

Стаття 245. Форма довіреності

1. Форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин. (У Вашому випадку довіреність повинна бути нотаріально посвідченою)

2. Довіреність, що видається у порядку передоручення, підлягає нотаріальному посвідченню, крім випадків, встановлених частиною четвертою цієї статті.

Стаття 247. Строк довіреності

1. Строк довіреності встановлюється у довіреності. Якщо строк довіреності не встановлений, вона зберігає чинність до припинення її дії.

2. Строк довіреності, виданої в порядку передоручення, не може перевищувати строку основної довіреності, на підставі якої вона видана.

3. Довіреність, у якій не вказана дата її вчинення, є нікчемною.

Стаття 248. Припинення представництва за довіреністю

1. Представництво за довіреністю припиняється у разі:

1) закінчення строку довіреності;

2) скасування довіреності особою, яка її видала;

3) відмови представника від вчинення дій, що були визначені довіреністю;

4) припинення юридичної особи, яка видала довіреність;

5) припинення юридичної особи, якій видана довіреність;

6) смерті особи, яка видала довіреність, оголошення її померлою, визнання її недієздатною або безвісно відсутньою, обмеження її цивільної дієздатності.

У разі смерті особи, яка видала довіреність, представник зберігає своє повноваження за довіреністю для ведення невідкладних справ або таких дій, невиконання яких може призвести до виникнення збитків;

7) смерті особи, якій видана довіреність, оголошення її померлою, визнання її недієздатною або безвісно відсутньою, обмеження її цивільної дієздатності.

2. З припиненням представництва за довіреністю втрачає чинність передоручення.

3. У разі припинення представництва за довіреністю представник зобов'язаний негайно повернути довіреність.

Стаття 249. Скасування довіреності

1. Особа, яка видала довіреність, за винятком безвідкличної довіреності, може в будь-який час скасувати довіреність або передоручення. Відмова від цього права є нікчемною.

2. Особа, яка видала довіреність і згодом скасувала її, повинна негайно повідомити про це представника, а також відомих їй третіх осіб, для представництва перед якими була видана довіреність.

3. Права та обов'язки щодо третіх осіб, що виникли внаслідок вчинення правочину представником до того, як він довідався або міг довідатися про скасування довіреності, зберігають чинність для особи, яка видала довіреність, та її правонаступників. Це правило не застосовується, якщо третя особа знала або могла знати, що дія довіреності припинилася.

4. Законом може бути встановлено право особи видавати безвідкличні довіреності на певний час. Безвідклична довіреність з корпоративних прав видається відповідно до закону, що регулює діяльність відповідних господарських товариств.

Стаття 250. Відмова представника від вчинення дій, які були визначені довіреністю

1. Представник має право відмовитися від вчинення дій, які були визначені довіреністю.

2. Представник зобов'язаний негайно повідомити особу, яку він представляє, про відмову від вчинення дій, які були визначені довіреністю.

3. Представник не може відмовитися від вчинення дій, які були визначені довіреністю, якщо ці дії були невідкладними або такими, що спрямовані на запобігання завданню збитків особі, яку він представляє, чи іншим особам.

4. Представник відповідає перед особою, яка видала довіреність, за завдані їй збитки у разі недодержання ним вимог, встановлених частинами другою та третьою цієї статті.

ВИСНОВОК

1. Ви з іншим власником можете уповноважити рієлтора продати свою частку нерухомості шляхом оформлення нотаріальної довіреності.

2. У довіреності на нерухомість чітко прописуються всі види дій, які повірений може здійснювати з об’єктом нерухомості (продаж, покупка, обмін, дарування, передоручення своїх повноважень тощо). Також вказуються:

• ПІБ обох сторін (довірителя і повіреного);
• паспортні дані (серія, номер, ким і коли були видані паспорти);
• ідентифікаційний номер довірителя;
• адреси проживання довірителя і повіреного;
• точне розташування об’єкта нерухомості (повна адреса – вулиця, будинок або корпус, номер квартири, кадастровий номер земельної ділянки);
• точні терміни дії довіреності;
• рекомендації, щодо граничної вартості нерухомості;
• рекомендації довіреній особі за розпорядженням коштами, отриманими від продажу майна

3. Якщо Ви оформили довіреність, а потім через певний проміжок часу передумали її продавати, то Ви можете скасувати довіреність та попередити про це рієлтора.

4. Якщо рієлтор вчинить правочин не у Ваших інтересах, а у власних, то буде підставою для визнання такого правочину недійсним. Ви в судовому порядку можете зобов'язати рієлтора відшкодувати Вам завдані збитки.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Вітаю Вас!

Виникла необхідність продати квартиру, обидва власники не мають можливості бути присутніми. Рієлтор запропонував написати довіреність на нього. Які це несе ризики для продаючих?

Ризики є завжди, але їх кількість залежить від багатьох факторів:

1. Статус рієлтора, його установчі документи, репутація тощо.

2. Тексту довіреності та повноважень, які Ви покладаєте на повіреного (рієлтора).

Так чи інакше, даний варіант мені не зовсім подобається, адже потрібно думати про угоду між Вами щодо обов'язку рієлтора по переданню коштів уповноваженим особами. Тобто таким чином Ви виходите, фактично, на дві довіреності - одна на представлення Ваших інтересів під час угоди, інша - на передачу коштів від рієлтора іншим особами.

Можливо є сенс не вигадувати проблеми, а просто оформити довіреність на близьких Вам осіб, які і будуть представляти Ваші інтереси під час угоди? По тексту та змісту вона не відрізнятиметься від тієї, яку Ви оформите на рієлтора.

До речі, оформити довіреність можливо 2 способами:

1. Через консульство України в країні Вашого перебування. Але дуже часто консульства мають черги на місяці наперед та потрібно подати електронний ВОД.

2. Через місцевого нотаріуса. Але потім таку довіреність потрібно буде перекласти та в Україні та завірити переклад у нотаріуса.

Радив би Вам зробити таким чином: попереднє звернутися до нотаріуса в Україні, який буде посвідчувати угоду, і попросити зробити Вам текст довіреності, яка йому/їй підійде. Це допоможе Вам зекономити багато часу.

Я все ж на позиції того, що представляти Ваші інтереси має близька особа (по можливості). Так, юридично та технічно можна прописати довіреність, яка не надаватиме рієлтору додаткових можливостей на будь-які навіть гіпотетично незаконні дії, але все одно не ризикував би.

З повагою!

Вітаю, продаж квартири за допомогою довіреності може бути для Вас зручним варіантом, якщо Ви не можете бути присутніми під час підписання угоди. Однак цей процес також несе певні ризики, які варто розуміти перед тим, як видати Вам довіреність на рієлтора. Далі зазначаю, на що слід звернути увагу:

Довіреність може надати рієлтору широкі повноваження, включаючи право підписувати документи, визначати ціну продажу, отримувати гроші і таке інше. Якщо довіреність не буде чітко обмежена, це створює ризик зловживання або ухвалення рішень, які не відповідають вашим інтересам. Важливо щоб Ви чітко прописали межі повноважень його повноважень: визначити ціновий діапазон продажу, умови підписання угоди та передачу Вам коштів. Якщо рієлтору надасте право отримувати гроші від продажу квартири, існує ризик, що ці кошти можуть бути затримані або неналежно передані вам. Тому слід прописати в довіреності умови, за яких кошти будуть передані вам, або оформити виплату через нотаріуса чи через банківську установу. Звісно є ризик, що особа, якій ви надаєте довіреність, може вчинити шахрайські дії, особливо якщо у вас немає довірливих відносин з Вашим рієлтором. В таких випадках рієлтор може, наприклад, продати квартиру за заниженою ціною або на користь третіх осіб. Щодо оформлення довіреності, то слід зазначити, що довіреність має бути нотаріально засвідченою і краще без права передорученя третім особам. Нотаріус звісно перевіряє законність ваших дій, але він не несе відповідальності за наслідки рішень рієлтора. Більш того, якщо один або обидва власники перебувають за кордоном, довіреність повинна бути легалізована або апостильована, залежно від країни перебування. Довіреність можна такод відкликати в будь-який момент. Проте це має бути зроблено офіційно, з повідомленням рієлтора та всіх сторін угоди. Це допоможе запобігти використанню довіреності після того як ви її відкличете.