Оренда нежитлового приміщення з юр.особою, що знаходиться в стані припинення

Доброго дня, ні не може.

Стан припинення юридичної особи — це правовий статус, який підприємство набуває після прийняття рішення про його ліквідацію або реорганізацію. Це означає, що підприємство більше не функціонує як звичайний суб'єкт господарювання, але ще не повністю завершило процес ліквідації або реорганізації. В цей період підприємство не може займатися звичною комерційною діяльністю, але повинно виконати низку дій, необхідних для завершення своєї діяльності

Коли підприємство перебуває в стані припинення, воно не може вести звичайну комерційну діяльність, таку як укладання нових договорів або розширення бізнесу. Натомість, його основна увага зосереджується на завершенні поточних зобов'язань та підготовці до ліквідації або реорганізації.

ДОБРОГО ДНЯ, пані ВІКТОРІЯ! Жодних проблем в цьому немає. Реорганізація підприєства та й державної установи - не вирок. Така особа спокійно може вести господарську діяльність, в тому числі бути орендодавцем. При цьому обов"язки по виконанню договору переходять після реорганізації до підприємства (установи, організиції) - правонаступника.

Згідно з частиною першою статті 104 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) юридична особа припиняється в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації. У разі реорганізації юридичних осіб майно, права та обов’язки переходять до правонаступників.

Водночас злиття, приєднання, поділ та перетворення юридичної особи регулюються зокрема статтею 106 ЦК України.

Відповідно до частини другої статті 107 ЦК України після закінчення строку для пред’явлення вимог кредиторами та задоволення чи відхилення цих вимог комісія з припинення юридичної особи складає передавальний акт (у разі злиття, приєднання або перетворення) або розподільчий баланс (у разі поділу), який має містити положення про правонаступництво щодо майна, прав та обов’язків юридичної особи, що припиняється шляхом поділу, стосовно всіх її кредиторів та боржників, включаючи зобов’язання, які оспорюються сторонами.

Згідно з частиною першою статті 629 ЦК України договір є обов’язковим для виконання сторонами. Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов’язки відповідно до договору (частина перша статті 631 ЦК України). Поряд з цим відповідно до частини першої статті 512 ЦК України кредитор у зобов’язанні можебути замінений іншою особою внаслідок зокрема правонаступництва.

ОТЖЕ, правонаступник орендодавця можевчиняти дії щодо виконання договорів, які укладені до реорганізації, за умови, що правонаступництво стосовно передачі прав та обов’язків особи, що припиняється (у тому числі за договором оренди), оформлено у встановленому законодавством порядку.

При цьому у разі реорганізації юридичної особи учасника нова юридична особа, яка є правонаступником попередньої, до якої переходятьправа та обов’язки, може вчиняти дії по виконанню укладеного договору оренди та інших зобов"язань.

Аналогічно діє правове регулювання і в державному секторі. Наприклад згідно зі статтею 15 "Правонаступництво у разі оренди" Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Орендар стає правонаступником прав та обов’язків підприємства відповідно до договору оренди, а у разі оренди цілісного майнового комплексу структурного підрозділу - також правонаступником прав та обов’язків підприємства, пов’язаних з діяльністю цього структурного підрозділу.

У разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов’язки за договором оренди. Сторони можуть встановити в договорі оренди, що в разі відчуження власником об’єкта договір оренди припиняється.

Частиною 3 статті 284 Господарського кодексу України визначено, що реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди. Частиною 4 статті 32 Закону України „Про оренду землі” передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.Після державної реєстрації права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, відповідно до ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» необхідно повідомити орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 Земельного кодексу України.

Відносно оренди нерухомого майна діють ці ж правила, відповідно до загальних норм Цивільного кодексу України, просто для окремих видів діяльності які є чутливими, законом конкретизовано та уточнено.

В той же час треба дивитися договір оренди, в якому можуть прописати, що реорганізація є підставою розірвання договору або його припинення.

Бажано, щоб навпаки там було написано як в законі, що у разі реорганізації - всі права та обов"язки за цим договором переходять до нового орендодавця.

А також я б вказав в такому договорі, що у разі реорганізації орендодавець зобов"язаний повідомити орендаря про це письмово, вказавши назву, ЄДРПОУ та контактні дані нового орендодавця.

З повагою та розумінням, юрист Ярослав Турчин

Доброго дня, Вікторія!

Підкажіть, будь ласка, чи можно укладати договір оренди нежитлового приміщення з орендодавцем - юридичною особою, яка згідно данних з ЄДР знаходиться в стані припинення? (у зв'язку з реорганізацією).Які можуть бути наслідки для орендаря (юр.особа) у разі підписання договору з таким орендодавцем?

Стан припинення юридичної особи — це правовий статус, який підприємство набуває після прийняття рішення про його ліквідацію або реорганізацію. Це означає, що підприємство більше не функціонує як звичайний суб'єкт господарювання, але ще не повністю завершило процес ліквідації або реорганізації. В цей період підприємство не може займатися звичною комерційною діяльністю, але повинно виконати низку дій, необхідних для завершення своєї діяльності.

Основні дії під час стану припинення включають:

• Призначення ліквідаційної комісії. Ця комісія відповідає за проведення всіх необхідних процедур, пов'язаних з припиненням діяльності підприємства.
• Оповіщення кредиторів. Підприємство зобов'язане повідомити всіх своїх кредиторів про свій стан і надати їм можливість подати свої вимоги.
• Інвентаризація активів. Комісія проводить інвентаризацію всіх активів підприємства, що допомагає в подальшому їх розподілі серед кредиторів або власників.
• Погашення боргів. Всі фінансові зобов'язання підприємства повинні бути погашені в установленому порядку.
• Завершення правових процедур. Ліквідаційна комісія забезпечує виконання всіх юридичних вимог, включаючи подання звітності та внесення змін до державних реєстрів.

У разі реорганізації юрособи майно, її права та обов'язки переходять до правонаступника. Якщо ж юрособу ліквідують, вона не передає своїх прав і обов'язків іншій юридичній особі. Вона перестає існувати, а її права та обов'язки припиняються. Тож договори такої юрособи не можуть перейти до іншої організації.

Ящо виявлено, що договір оренди вже підписаний з юр.особою, яка знаходиться в стані припинення (у зв'язку з реорганізацією), чи необхідно вносити зміни про заміну сторони до такого договору чи такий договір підлягає тільки розірванню? (договором такий випадок не передбачено).

Ви можете внести зміни в такий договір,оскільки при реорганізації всі права та обов'язки переходять до правонаступника.

Однією із підстав зміни або розірвання договору є істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. Істотною вважається така зміна обставин, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. За цієї підстави договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

• у момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
• зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
• виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
• із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна або розірвання договору, як правило, оформлюється як додаткова угода до цього договору. Закон вимагає, щоб зміна або розірвання договору здійснювалися в такій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається. Однак інші правила щодо оформлення змін або розірвання договору можуть встановлюватися договором або законом чи випливати із звичаїв ділового обороту.

І чи обов'язково юридичній особі мати квед 86.20 для того, щоб вона могла здавати в оренду нерухоме майно (нежитлове приміщення) іншим юр.особам, ФОПам?

Так, це обов'язково.

Клас 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.

Цей клас включає:

• надання в оренду та управління власним або орендованим нерухомим майном:
  • багатоквартирними будівлями та житлом
  • нежитловими будівлями, у т. ч. виставковими залами, складськими приміщеннями
  • земельними ділянками
• надання будівель, упоряджених або неупоряджених квартир чи апартаментів для довготермінового використання зазвичай на умовах щомісячної або річної оплати

Цей клас також включає:

• діяльність ринків
• розроблення будівельних проектів для власного використання
• експлуатацію житлових мобільних комплексів
• надання приміщень виключно для утримання тварин

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня!

Підкажіть, будь ласка, чи можно укладати договір оренди нежитлового приміщення з орендодавцем - юридичною особою, яка згідно данних з ЄДР знаходиться в стані припинення? (у зв'язку з реорганізацією).

Юридична особа, яка перебуває в стані припинення (реорганізації), зберігає свою правоздатність до моменту завершення процедури реорганізації та внесення відповідного запису до ЄДР.

Це означає, що така особа має право укладати договори, якщо це не суперечить процесу реорганізації.

Які можуть бути наслідки для орендаря (юр.особа) у разі підписання договору з таким орендодавцем?

Необхідно уточнити, чи є якісь обмеження щодо укладення нових договорів у рішенні про реорганізацію, яке прийнято орендодавцем.

Перевірте, чи має особа, яка підписує договір з боку орендодавця, відповідні повноваження (наприклад, чи рішення про реорганізацію не обмежує діяльність керівника).

Основні ризики:

• Новий правонаступник може ініціювати перегляд умов договору, якщо це передбачено договором.
• У випадку визнання договору недійсним, орендар може втратити приміщення та зазнати фінансових збитків.
• Під час реорганізації можливі затримки або ускладнення у вирішенні питань щодо оренди.

Ящо виявлено, що договір оренди вже підписаний з юр.особою, яка знаходиться в стані припинення (у зв'язку з реорганізацією), чи необхідно вносити зміни про заміну сторони до такого договору чи такий договір підлягає тільки розірванню? (договором такий випадок не передбачено).

Якщо юридична особа, з якою укладено договір, перебуває у стані реорганізації (злиття, поділу, приєднання, перетворення), її права та обов’язки переходять до правонаступника.

Для цього оформлюється передавальний акт або розподільчий баланс, де вказуються всі права та обов’язки, у тому числі за чинними договорами.

У такому разі немає потреби розривати договір. Сторони можуть внести зміни до договору щодо заміни сторони (орендаря) на правонаступника.

Якщо договір не передбачає порядок дій у разі реорганізації, це не є підставою для автоматичного розірвання договору. Розірвання договору можливе тільки за взаємною згодою сторін або в судовому порядку, якщо є істотні порушення.

Якщо реорганізація завершена і правонаступник визначений:

• Сторони мають укласти додаткову угоду до договору, якою уточнити заміну сторони (орендаря) на правонаступника.
• У разі небажання або неможливості укладення такої угоди, друга сторона може ініціювати розірвання договору за згодою сторін або через суд.

Якщо зміни не внесені, а правонаступник уже здійснює діяльність за договором, це може призвести до спірних ситуацій, наприклад, щодо обґрунтованості платежів чи інших зобов’язань.

І чи обов'язково юридичній особі мати квед 86.20 для того, щоб вона могла здавати в оренду нерухоме майно (нежитлове приміщення) іншим юр.особам, ФОПам?

КВЕД потрібен лише для того, щоб не було проблем з податковою.

Якщо юридична особа уклала договір оренди без КВЕД 86.20, то вона може отримати штраф від контролюючих органів, але договір оренди залишається дійсним.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Вітаю Вас.

Підкажіть, будь ласка, чи можно укладати договір оренди нежитлового приміщення з орендодавцем - юридичною особою, яка згідно данних з ЄДР знаходиться в стані припинення? (у зв'язку з реорганізацією).Які можуть бути наслідки для орендаря (юр.особа) у разі підписання договору з таким орендодавцем?

Чинним законодавством це не заборонено, але потрібно розуміти, що стан припинення юридичної особи - це правовий статус, який підприємство набуває після прийняття рішення про його ліквідацію або реорганізацію. Це означає, що підприємство більше не функціонує як звичайний суб'єкт господарювання, але ще не повністю завершило процес ліквідації або реорганізації.

Тому якщо юридична особа перебуває в статусі припинення і при цьому укладає довгострокові договори - принаймні, це дуже дивно. Хоча, повторюся, чинним законодавством це не заборонено. Загалом статус "припинення" може тривати хоч роки.Ящо виявлено, що договір оренди вже підписаний з юр.особою, яка знаходиться в стані припинення (у зв'язку з реорганізацією), чи необхідно вносити зміни про заміну сторони до такого договору чи такий договір підлягає тільки розірванню? (договором такий випадок не передбачено).

Якщо договором не передбачено умови щодо розірвання - цього зробити не можна.

ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, №№ 40-44, ст.356)

Стаття 651. Підстави для зміни або розірвання договору

1. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

3. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Стаття 652. Зміна або розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин

1. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

2. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

3. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору.

4. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

ДО ПРАВОНАСТУПНИКА ПЕРЕЙДУТЬ, У ТОМУ ЧИСЛІ, ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ ПО ВАШОМУ ДОГОВОРУ.

Стаття 104. Припинення юридичної особи

1. Юридична особа припиняється в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації. У разі реорганізації юридичних осіб майно, права та обов’язки переходять до правонаступників.

І чи обов'язково юридичній особі мати квед 86.20 для того, щоб вона могла здавати в оренду нерухоме майно (нежитлове приміщення) іншим юр.особам, ФОПам?

Мабуть Ви мали на увазі КВЕД 68.20?

Цей клас включає:

• надання в оренду та управління власним або орендованим нерухомим майном:
  • багатоквартирними будівлями та житлом
  • нежитловими будівлями, у т. ч. виставковими залами, складськими приміщеннями
  • земельними ділянками
• надання будівель, упоряджених або неупоряджених квартир чи апартаментів для довготермінового використання зазвичай на умовах щомісячної або річної оплати

Цей клас також включає:

• діяльність ринків
• розроблення будівельних проектів для власного використання
• експлуатацію житлових мобільних комплексів
• надання приміщень виключно для утримання тварин

Для звітування перед Податковою, юридична особа звісно повинна мати цей КВЕД.

З повагою!