Чи можна здавати власну нерухомість під будь який вид діяльності?

ДОБРОГО ДНЯ, ПАВЛО! У Вас є на руках цей меморандум? - Бажано ознайомитися з його змістом, щоб визначити всі нюанси. В БУДЬ-ЯКОМУ РАЗІ. МЕМОРАНДУМ АСОЦІЙОВАНОГО ЧЛЕНА не має вище юридичну силу ніж закон.

Об"єднання співвласників та інші форми колективного управління багатоповерховним будинком - не можуть місти положення, які б обмежували саму суть права власності та фактично нівелювали принцип вільного розпорядження своїм майном, в тому числі шляхом передачі його в оренду.

Можливий був би ще варіант, щоб повідомляти кому здаєте в оренду для практичних цілей, але погоджувати - це взагалі дикунство якесь.

Крім того, я так думаю, що жодних правових наслідків щодо порушення цього меморандуму немає.

В той же час, якщо забудовник досі контролює кооператив, а не збори власників житла - то виникає питання щодо шахрайської суті такого органу управління, оскільки забудовник, який виконав свою функцію і передав права власності жителям багатоквартирного будинку - власникам квартир, мав би не втручатися більше у справи будинку. Принаймні так у всьому цивілізованому світі. Забудовник може мати право голосу лише в межах площі належного йому нерухомого майна в багатоквартирному будинку.

Фізична особа має право здавати в оренду нерухоме майно, яке належить їй за правом власності, без реєстрації суб'єктом підприємницької діяльності. Розмір податків та зборів, які сплачуються з доходу, отриманого у вигляді орендної плати, складає: податок на доходи фізичних осіб – 18%; військовий збір - 5 % (з 1 січня 2025 року).

Право передачі майна у оренду має власник речі або особа, якій належать майнові права. Орендодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору оренди.

Орендар (наймач) — це фізична або юридична особа (суб'єкт господарювання, організація) яка бере у тимчасове користування нерухоме або рухоме майно. У договорі оренди це - сторона, якій передано майно в оренду за окрему плату у тимчасове користування, де друга сторона - орендодавець (власник, суб'єкт господарювання, організація), який передає в оренду майно для орендаря.

Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (частина друга статті 813 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Правовою підставою для цього може бути договір суборенди (піднайму) житла (стаття 823 ЦК України).

Згідно зі статтею 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

ЦК України встановлює низку прав і обов'язків сторін договору оренди приватного житла, які ніяким чином не можуть бути змінені ними в договірному порядку.

Згідно з частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Цивільний кодекс України встановлює імперативну норму, що договір оренди житла укладається у письмовій формі (ч. 1 ст. 811 Цивільного кодексу України).

Якщо договір укладається на строк менше трьох років - його можна не посвідчувати у нотаріуса і не реєструвати право оренди в Державному реєстрі речових прав.

Як правило рекомендую клієнтам укладати договір оренди на 1 рік з правом пролонгації. В договорі при цьому можна передбачити автоматичну пролонгацію, якщо сторони не заявили завчасно про бажання припинити правовідносини.

Ключові положення щодо оренди житла:

• Предметом договору оренди житла може бути квартира, будинок або інше помешкання (також частина будинку чи квартири), що є придатним до житла.
• Використовувати житло можна виключно за призначенням, тобто для проживання у ньому.
• Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі оренди. Сплата орендної плати може здійснюватися у готівковій або безготівковій формі за домовленістю сторін. Валютою розрахунків - є гривня.
• У разі зміни власника квартири чи будинку, що було передано у оренду, на нового власника покладаються права та обов’язки наймодавця. Тобто договір оренди продовжує свою дію.

Далі у договорі можуть описуватися різні умови, як наприклад - компенсація вартості спожитих послуг, проведення поточного ремонту, умови припинення (розірвання) договору та продовження його на наступний термін.

ОТЖЕ, Ви маєте законне право на вільне володіння, користування та розпорядження своїм майном. Обмежити його ніхто не має права. Положення - які обмежують Ваше право - можуть бути визнані в судовому порядку недійсними. Також у разі перешкоджання праву отримання прибутку з житлової нерухомості - Ви маєте право подати позов до суду на кооператив щодо визнання їх дій протиправними, усунення перешкод та компенсації збитків.

Відповідно до статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Правовий режим власності, порядок і умови набуття та припинення права власності, а також права володіння, користування та розпорядження майном визначаються законами.

ФІЗИЧНА ОСОБА, ЯК ВЛАСНИК НЕЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ, МАЄ ПРАВО ВИКОРИСТОВУВАТИ ЙОГО ДЛЯ ЗДІЙСНЕННЯ ПІДПРИЄМНИЦЬКОЇ ДІЯЛЬНОСТІ БЕЗ НАБУТТЯ СТАТУСУ ПІДПРИЄМЦЯ Постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2019 у справі № 209/2077/17 (цивільна юрисдикція):

▪ Суб`єктом права власності може бути фізична особа, оскільки ЦК України не містить заборони щодо перебування у власності окремої фізичної особи нерухомого майна нежитлового призначення, яке використовується для здійснення підприємницької діяльності.

▪ Сама особа - власник майна визначає, у якому статусі вона відчужує чи передає в оренду вказане майно.

▪ У справі, що переглядається, позовні вимоги фізичної особи стосувалися невиконання належним чином ТОВ умов договору оренди нежитлового приміщення, укладеного позивачем (як фізичною особою, якій як фізичній особі належать ці нежитлові приміщення на праві власності) з відповідачем - юридичною особою, у зв`язку із чим утворилася заборгованість зі сплати оренди.

▪ Матеріали справи не містять підтверджень наявності у позивача статусу ФОП.

▪ За таких обставин, на думку Великої Палати Верховного Суду, суд апеляційної інстанції зазначивши, що його слід розглядати в порядку господарського судочинства, неправильно визначився із суб`єктною юрисдикцією цього спору в частині вимог ОСОБА_2 до ТОВ про розірвання договору оренди.

БАЛАНСОУТРИМУВАЧ НЕ МАЄ ПРАВА ЗАЯВЛЯТИ ВИМОГУ ПРО ПОВЕРНЕННЯ МАЙНА З ОРЕНДИ ТА ПОВІДОМЛЯТИ ПРО ВІДСУТНІСТЬ НАМІРУ ПРОДОВЖИТИ ДОГОВІР Постанова ОП КГС ВС від 06.09.2019 у справі № 910/7364/18:

▪ Саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (частина перша статті 317 Цивільного кодексу України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб'єктів.

▪ В даному видку саме балансоутримувач, а не орендодавець після закінчення строку дії договору у місячний термін повідомив відповідача про необхідність добровільно у десятиденний термін звільнити орендоване приміщення та передати його по акту прийому-передачі представникам балансоутримувача.

▪ Оскільки чинне законодавство не надає право балансоутримувачу виступати орендодавцем щодо орендованого нерухомого майна та мати права орендодавця, то відповідно балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про зобов’язання орендаря повернути орендоване майно та повідомляти відповідача про відсутність наміру продовжити договір у балансоутримувача відсутні повноваження щодо здійснення повідомлення відповідача про відсутність наміру продовжити договір.

(перше речення абзацу другого пункту 3 мотивувальної частини) Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням товариства покупців членів трудового колективу перукарні № 163 “Черемшина” (м. Київ) щодо офіційного тлумачення окремих положень статті 7 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” (справа про визначення способу малої приватизації) від 13 грудня 2000 року № 14-рп/2000

Конституція України прямо встановлює заборону протиправного позбавлення власника права власності (частина четверта статті 41). Непорушність цього права означає передусім невтручання будь-кого у здійснення власником своїх прав щодо володіння, користування та розпорядження майном, заборону будь-яких порушень прав власника щодо його майна всупереч інтересам власника та його волі.

(речення перше, друге абзацу другого пункту 5 мотивувальної частини) Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням Центральної спілки споживчих товариств України про офіційне тлумачення положень пункту 1 статті 9, пункту 1 статті 10 Закону України “Про споживчу кооперацію”, частини четвертої статті 37 Закону України “Про кооперацію” (справа про захист права власності організацій споживчої кооперації) від 11 листопада 2004 року № 16-рп/2004

Закони, інші нормативно-правові акти, які визначають порядок реалізації встановлених Конституцією України та міжнародними договорами прав і свобод людини і громадянина, в тому числі порядок набуття права власності, не повинні звужувати, заперечувати чи в будь-який інший спосіб обмежувати ці права і свободи . Порядок безоплатної передачі у приватну власність земельних ділянок державної та комунальної власності не повинен встановлювати обмеження щодо виникнення права у громадян.

(абзац п’ятий підпункту 5.5 пункту 5 мотивувальної частини) Рішення Конституційного суду України у справі за конституційним поданням 51 народного депутата України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень статті 92, пункту 6 розділу Х “Перехідні положення” Земельного кодексу України (справа про постійне користування земельними ділянками) від 22 вересня 2005 року № 5-рп/2005

Право власності не є абсолютним, тобто може бути обмежене, однак втручання у це право може здійснюватися лише на підставі закону з дотриманням принципу юридичної визначеності та принципу пропорційності, який вимагає досягнення розумного співвідношення між інтересами особи та суспільства. При обмеженні права власності в інтересах суспільства пропорційними можуть вважатися такі заходи, які є менш обтяжливими для прав і свобод приватних осіб з-поміж усіх доступних для застосування заходів.

(абзац сьомий підпункту 2.3 пункту 2 мотивувальної частини)Рішення Конституційного Суду України (Перший сенат) від 5 червня 2019 року № 3-р(І)/2019 у справі за конституційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю „МЕТРО КЕШ ЕНД КЕРІ УКРАЇНА“ щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень абзаців двадцять четвертого, двадцять п’ятого, двадцять шостого розділу I Закону України „Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо уточнення деяких положень та усунення суперечностей, що виникли при прийнятті Закону України „Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо покращення інвестиційного клімату в Україні“ від 23 березня 2017 року № 1989–VIII .

Із приписів Конституції України випливає, що кожен, хто не є власником, не має права створювати перешкод власнику у здійсненні належного йому права, а також вчиняти будь-які інші дії, спрямовані на порушення або обмеження правомочностей власника щодо володіння, користування та розпорядження майном; права володіння, користування та розпорядження власністю є рівними для всіх осіб (власників).

(абзац п’ятий підпункту 2.1 пункту 2 мотивувальної частини) Рішення Конституційного Суду України (Велика палата) від 14 липня 2020 року № 8-р/2020 у справі за конституційною скаргою Дерменжи Андрія Вікторовича щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень частин першої, другої статті 23 Закону України „Про іпотеку“.

Конституційний Суд України виходить із того, що, здійснюючи право власності, у тому числі шляхом укладення договору або вчинення іншого правочину, особа має враховувати, що реалізація свободи договору як однієї із засад цивільного законодавства перебуває у посутньому взаємозвʼязку з установленими Кодексом та іншими законами межами здійснення цивільних прав, у тому числі права власності. Установлення Кодексом або іншим законом меж здійснення права власності та реалізації свободи договору не суперечить вимогам Конституції України, за винятком ситуацій, коли для встановлення таких меж немає правомірної (легітимної) мети або коли використано юридичні засоби, що не є домірними.

(абзац другий підпункту 5.3 пункту 5 мотивувальної частини) Рішення Конституційного Суду України (Другий сенат) від 28 квітня 2021 року № 2-р(ІІ)/2021 у справі за конституційною скаргою Публічного акціонерного товариства акціонерний комерційний банк „ІНДУСТРІАЛБАНК“ щодо відповідності Конституції України (конституційності) частини третьої статті 13, частини третьої статті 16 Цивільного кодексу України.

Щасти Вам у вирішенні даного питання на свою користь!

З повагою та розумінням, юрист Ярослав Турчин

Доброго дня, Павло!

Якщо в Вас є оформлене право власності на відповідні приміщення, то заборонити Вам розпоряджатися своїм майном забудовник не може. Яка форма управління у Вашому будинку?

Аби відповісти на питання щодо обмежень, які можуть бути накладені згідно меморандуму, то потрібно бачити сам меморандум. Проте, все одно не зрозуміло, яким чином забудовник збирається заборонити Вам розпоряджатися власною нерухомістю.

Питання правового статусу, організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів регулюються нормами Конституції України, Цивільного та Житлового кодексів, Закону “Про кооперацію”, а також Примірного статуту, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР № 186 від 30 квітня 1985 року.

Відповідно до ст. 384 Цивільного кодексу будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу – і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником.

Отже, спільне майно будинку належить кооперативу, а його члени безпосередньо володіють викупленою квартирою та часткою у кооперативі.

Статтею 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», встановлено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. Також у цій же статті передбачено, що співвласники можуть передати усі або частину функцій з управління багатоквартирним будинком управителю, або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Згідно із статтею 14 Закону України "Про кооперацію":

"У кооперативі допускається асоційоване членство для осіб, які визнають його статут та внесли пай.

Асоційований член кооперативу - фізична чи юридична особа, яка внесла пайовий внесок і користується правом дорадчого голосу в кооперативі. При ліквідації кооперативу асоційований член кооперативу має переважне порівняно з членами кооперативу право на одержання паю.

Не допускається наявність асоційованих членів у кооперативах, предметом діяльності яких є житлове, дачне, гаражне будівництво (у тому числі кооперативах, які залучають кошти фізичних та юридичних осіб, зокрема в управління, для спорудження об’єктів житлового, дачного, гаражного будівництва)".

Згідно статті 19-1 вищезгаданого Закону:

"Член житлово-будівельного, дачно-будівельного, гаражно-будівельного, житлового, дачного, гаражного чи іншого відповідного кооперативу має право володіння, користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, дачею, гаражем, іншою будівлею, спорудою або приміщенням кооперативу, якщо він не викупив це майно.

У разі викупу квартири, дачі, гаража, іншої будівлі, споруди або приміщення член житлово-будівельного, дачно-будівельного, гаражно-будівельного, житлового, дачного, гаражного кооперативу чи іншого відповідного кооперативу стає власником цього майна. Право власності на таке майно у члена кооперативу виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону.

Положення цієї статті не застосовуються до об’єктів права власності кооперативів, діяльність яких регулюється спеціальними законами".

Статтею 319 Цивільного кодексу України визначено, що:

"1. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

2. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства.

3. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

4. Власність зобов'язує.

5. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

6. Держава не втручається у здійснення власником права власності.

7. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

8. Особливості здійснення права власності на культурні цінності встановлюються законом".

СВідповідно до статті 321Цивільного кодексу України:

"1. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

2. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом".

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас!

Перш за все потрібно ознайомитися з меморандумом та статутом Кооперативу, тому якщо є можливість прикріпіть його до питання або відправте в чат.

Як правило, в Персональному меморандумі передбачаються умови та порядок реалізації майнових та немайнових правовідносин, що стосуються виключно будівництва, та виникають між членом кооперативу або асоційованим членом кооперативу та кооперативом з приводу: набуття та припинення простого або асоційованого членства у кооперативі; виконання членом кооперативу або асоційованим членом кооперативу своїх зобов`язань перед кооперативом щодо сплати вступного внеску та паю у грошовій або іншій формі та отримання членом кооперативу або асоційованим членом кооперативу свого паю у майновому вигляді, а саме: права на житлові (в тому числі квартири) та нежитлові приміщення, які після будівництва набувають статусу об`єкту нерухомого майна, та відповідних документів, що надають члену або асоційованому члену кооперативу право на державну реєстрацію свого права власності на відповідне житлове (в тому числі квартиру) та нежитлове приміщення в порядку, передбаченому чинним законодавством України; виконання членом кооперативу або асоційованим членом кооперативу своїх зобов`язань відповідно до статуту кооперативу; виконання кооперативом своїх зобов`язань перед членом кооперативу або асоційованим членом кооперативу з приводу повернення йому його паю у майновому вигляді, а саме: права на житлові (в тому числі квартири) та нежитлові приміщення, які після будівництва набувають статусу об`єкту нерухомого майна, та відповідних документів, що надають члену або асоційованому члену кооперативу право на державну реєстрацію свого права власності на відповідне житлове (в тому числі квартиру) та нежитлове приміщення в порядку, передбаченому чинним законодавством України; виконання кооперативом своїх зобов`язань відповідно до статуту перед членом кооперативу або асоційованим членом кооперативу.

Згідно статті 319 ЦКУ

1. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

2. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства.

3. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

4. Власність зобов'язує.

5. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

6. Держава не втручається у здійснення власником права власності.

7. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

8. Особливості здійснення права власності на культурні цінності встановлюються законом.

ОТЖЕ, якщо Ви бажаєте здати власну нерухомість в оренду, то Ви маєте право це зробити без згоди забудовника. Максимум, що може зробити забудовник - це розірвати з Вами персональний меморандум. Проте, якщо Ви не згодні з даним рішенням - то можете оскаржити його в судовому порядку.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Вітаю Вас.

Є в приватній власності в житловому комплексі приміщення.Є до нього меморандум асоційованого члена, в якому прописано, що якщо ми здаємо в оренду приміщення, маємо погоджувати з Кооперативом кому передаємо.Плануємо здати в оренду під агенцію нерухомості.Забудовник каже що не дозволить нам цього зробити.Чи мають вони право згідно цього меморандуму накладати якісь обмеження на певні види діяльності, якщо в нас оформлене право власності?Чи може така "заборона" суперечити закону?

На жаль, але без аналізу даного меморандуму складно надати предметну відповідь. З однієї сторони, як власник, Ви маєте право володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном на власний розсуд. З іншої - не зрозуміло, що там передбачає той меморандум. Якщо є можливість, додайте його до Вашого питання.

З повагою!