Відчуження нерухомого майна неповнолітніх

Доброго дня!

Відповідно до законодавства, якщо дитина має права на частку квартири, то для продажу нерухомості потрібно отримати дозвіл органу опіки і піклування https://guide.diia.gov.ua/view/nadannia-dozvolu-na....

Згідно підпункту 1.8 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України

при посвідченні правочину щодо відчуження нерухомого майна відчужувач цього майна подає заяву про наявність/відсутність прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування цим майном. З метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваним нерухомим майном нотаріус має право додатково витребовувати від підприємств, установ і організацій відомості та документи, необхідні для вчинення такого правочину.

Згідно підпункту 1.9 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України

у разі виявлення з поданих відчужувачем документів, що право власності або право користування відчужуваним житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у відчужувача Дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад.

Згідно пункту 67 Порядку провадження органами опіки та піклування діяльності, пов'язаної із захистом прав дитини

Дозвіл на вчинення правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким має дитина надається районною, районною у мм. Києві та Севастополі держадміністрацією, виконавчим органом міської, районної у місті (у разі утворення) ради, сільської, селищної ради об’єднаної територіальної громади за поданням служби у справах дітей після проведення зазначеною службою перевірки документів за місцем знаходження майна протягом одного місяця з дня надходження заяви на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини лише у разі гарантування збереження її права на житло і оформляється рішенням, витяг з якого видається заявникам службою у справах дітей. Для здійснення правочинів щодо нерухомого майна дитини батьки, опікуни або піклувальники подають службі у справах дітей документи, зазначені у пункті 66 цього Порядку. Служба у справах дітей розглядає протягом 10 робочих днів подані документи та з'ясовує наявність (відсутність) обставин, що можуть бути підставою для відмови у наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини.

В законодавстві не вказано, що батьки повинні подавати документи особисто, тому бабуся може подати документи на підставі нотаріальної довіреності.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня.

Це не можливо.

Батьки і діти, зокрема ті, які спільно проживають, можуть бути самостійними власниками майна (частина перша ст. 173 Сімейного кодексу України).

У зв`язку з частковою (малолітні діти) та неповною (неповнолітні діти) цивільною дієздатністю дітей правомочності щодо їх майна, відповідно до ст.242 Цивільного кодексу України здійснюють їх батьки (усиновлювачі)

.

Відповідно до положення частини 3 статті 17 Закону України «Про охорону дитинства», батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування, наданого відповідно до Закону, укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов’язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов’язання.

Згідно пункту 3 глави 1 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України надання нотаріусу дозволу органу опіки та піклування є обов’язковим у разі вчинення батьками (усиновлювачами), опікунами малолітніх дітей та/або опікунами недієздатних осіб таких дій/правочинів:

відмови від прав на майно малолітніх дітей та/або недієздатних осіб, у тому числі речових прав на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації;

видачі письмових зобов’язань від імені малолітніх дітей та/або недієздатних осіб;

вчинення правочинів щодо: об’єкта житлової нерухомості та/або земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, власником або користувачем яких є малолітні діти та/або недієздатні особи; відчуження (у тому числі шляхом міни або внесення (передачі) до статутного (складеного) капіталу (пайового фонду) юридичної особи чи як вступного, членського та/або цільового внеску члена кооперативу), поділу, виділу нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, іншого цінного майна, зокрема транспортних засобів, власником якого є малолітні діти та/або недієздатні особи.

Дозвіл органу опіки та піклування надається у формі рішення відповідної районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад, витягу з такого рішення або копії такого рішення, виданих відповідно до законодавства.

Дозвіл органу опіки та піклування не є обов’язковим у разі вчинення правочинів, за якими малолітні діти, недієздатні особи набувають у власність майно, у тому числі нерухоме майно, користувачами якого вони є, крім випадків набуття такого майна у власність за рахунок коштів (іншого майна) таких дітей / осіб.

Правочини від імені малолітніх, а також від імені фізичних осіб, визнаних у судовому порядку недієздатними, вчиняють батьки (усиновлювачі) або опікуни.

Згідно підпункту 1.8 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України при посвідченні правочину щодо об’єкта житлової нерухомості та/або земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, відчужувач цього майна подає заяву про наявність / відсутність у малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб прав користування цим майном. З метою перевірки наявності / відсутності таких прав нотаріус має право додатково витребовувати від фізичних та юридичних осіб відповідні відомості та документи.

Доброго дня, Володимире!

Справа в тім, що для продажу нерухомості у Вашому випаку, батькам дитини необхідно отримати дозвіл органу опіки та піклування. Для того їм потрібно подати відповідні заяви до служби у справах дітей.

Яку саме бабуся має довіреність? На право продажу нерухомого майна? Тобто, в яких саме органах вона може представляти інтереси батьків дитини?

Якщо малолітня чи неповнолітня дитина має право на користування відчужуваним нерухомим майном, то є обов'язковим дозвіл органу опіки та піклування на посвідчення договору дарування.

Відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, у разі укладення правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, у тому числі договорів щодо поділу, обміну житлового будинку, квартири за участю малолітніх та неповнолітніх осіб нотаріус перевіряє наявність дозволу органу опіки та піклування на укладення таких правочинів.

Навіть якщо дитина не є власником (співвласником) відчужуваного нерухомого майна, а має тільки право користування ним (тобто зареєстрована у вказаній нерухомості), дозвіл органу опіки та піклування є обов’язковим.

Дозвіл на вчинення правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким має дитина надається районною, районною у мм. Києві та Севастополі держадміністрацією, виконавчим органом міської, районної у місті (у разі утворення) ради, сільської, селищної ради об’єднаної територіальної громади за поданням служби у справах дітей після проведення зазначеною службою перевірки документів за місцем знаходження майна протягом одного місяця з дня надходження заяви на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини лише у разі гарантування збереження її права на житло і оформляється рішенням, витяг з якого видається заявникам службою у справах дітей.

Частиною 3 статті 17 Закону України "Про охорону дитинства", що батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов’язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов’язання.

Статею12 Закону України "Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей" від 02.06.2005, зазначено, що неприпустимо зменшення або обмеження прав і охоронюваних законом інтересів дітей при вчиненні будь-яких правочинів стосовно жилих приміщень. Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей.

Виходячи зі змісту вищезазначених статтей зрозуміло, що без дозволу органу опіки та піклування продаж, обмін, дарування, застава та інші правочини щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, неможливі. Жоден із нотаріусів не посвідчить такої угоди без зазначеного дозволу.

Отже, маючи намір здійснити правочин щодо такого нерухомого майна, батьки або особи, які їх замінюють (опікуни, піклувальники, прийомні батьки) зобов’язані звернутися до органу опіки та піклування за місцем знаходження майна та надати Службі у справах дітей такі документи:

• · заяву кожного з батьків (опікунів, піклувальників);
• · копію паспорта, довідку про присвоєння ідентифікаційного номера;
• · документ, що підтверджує право власності (користування) дитини на відчужуване майно;
• · витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданий відповідно до законодавства;
• · копію свідоцтва про народження дитини;
• · довідку з місця проживання, про склад сім'ї та реєстрацію або витяг з домової книги;
• · копію рішення про встановлення опіки над дитиною (для опікунів, піклувальників);
• · копію рішення про встановлення опіки над майном дитини (для опікунів, піклувальників);
• · копію свідоцтва про укладення або розірвання шлюбу між батьками дитини (у разі наявності). У разі виїзду сім'ї на постійне місце проживання за кордон до зазначених документів додається довідка управління (відділу) у справах громадянства, імміграції та реєстрації фізичних осіб за місцем реєстрації сім'ї.

Відповідно до п. 67 Порядку провадження органами опіки та піклування діяльності, пов'язаної із захистом прав дитини, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 вересня 2008 р. N 866, дозвіл на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається у разі гарантування збереження її права на житло.

Якщо при вчиненні правочину частка житлового приміщення дитини буде продана, але в замін дитина не отримає, або отримає меншу частину іншого житлового приміщення, то орган опіки та піклування не надасть дозволу на вчинення такого правочину.

Також не буде дозволу і в тому випадку, коли дитина, маючи право користування житлом, стосовно якого вчиняється правочин, не буде забезпечена правом користування іншим житловим приміщенням, умови проживання в якому принаймні не гірші.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас.

Доброго дня, купуємо квартиру, в якій частку має неповнолітня дитина і її батьки, які зараз закордоном. Дитина має Італійське свідоцтво про народження. Продажем займається бабуся, яка знаходиться в Україні і отримала від них генеральну довіреність. Чи можливий продаж без приїзду батьків і дитини в Україну і що для цього потрібно? В них є інша нерухомість в Україні і Італії, частку якої можуть дати дитині взамін.

На жаль, але не все так просто.

Для здійснення продажу квартири, частка якої належить неповнолітній дитині, необхідно дотриматися певних юридичних процедур, спрямованих на захист прав дитини. Ці процедури включають отримання дозволу від органу опіки та піклування, який перевіряє забезпечення дитини належним житлом після продажу.

МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ

НАКАЗ

22.02.2012 № 296/5

Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України

1.8. При посвідченні правочину щодо об’єкта житлової нерухомості та/або земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, відчужувач цього майна подає заяву про наявність / відсутність у малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб прав користування цим майном. З метою перевірки наявності / відсутності таких прав нотаріус має право додатково витребовувати від фізичних та юридичних осіб відповідні відомості та документи.

У Вашому випадку, оскільки батьки дитини перебувають за кордоном і видали генеральну довіреність бабусі, яка знаходиться в Україні, виникає питання щодо можливості продажу без їхньої особистої присутності. Законодавство України дозволяє представництво інтересів через довіреність, однак для здійснення правочинів щодо нерухомого майна дитини потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Цей дозвіл надається після перевірки.

Важливо зазначити, що навіть за наявності довіреності, органи опіки та піклування ретельно перевіряють умови, які забезпечують права дитини.

З повагою! Щасти Вам!

ДОБРОГО ВЕЧОРА, ВОЛОДИМИРЕ!

Бажано обговорити ці всі питання з нотаріусом, який буде проводити угоду та посвідчувати її.

Як правило нотаріуси не погоджуються на таке і це правильно, бо формально без дозволу органу опіки і піклування на такі операції - угоду можна оскаржити в судовому порядку.

Держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень.

Батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування, наданого відповідно до закону, укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов’язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов’язання.

Суд у разі позбавлення батьків батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав одночасно накладає заборону на відчуження майна та житла дітей, про що повідомляє нотаріуса за місцем знаходження майна та житла.

Під час посвідчення правочинів визначається обсяг цивільної дієздатності фізичних осіб, які беруть у них участь.

Дитина наділена в залежності від віку частковою цивільною дієздатністю (особа, яка не досягла чотирнадцяти років – малолітня особа) або неповною цивільною дієздатністю (особа у віці від чотирнадцяти до вісімнадцяти років – неповнолітня особа).

Малолітні та неповнолітні особи мають право самостійно вчиняти лише дрібні побутові правочини, які забезпечують їх побутові потреби, відповідають їх фізичному, духовному чи соціальному розвитку та стосуються предмета, який має невисоку вартість.

Інші правочини, в тому числі щодо нерухомого майна, від імені малолітньої особи вчиняються її законними представниками - батьками (усиновлювачами) або опікунами.

Неповнолітня особа вчиняє інші правочини за згодою батьків (усиновлювачів) або піклувальників.

На вчинення неповнолітньою особою правочину щодо транспортних засобів або нерухомого майна повинна бути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу опіки та піклування.

Згідно вимог статті 177 Сімейного кодексу України, батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти такі правочини щодо її майнових прав:

- укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири;

- видавати письмові зобов’язання від імені дитини;

- відмовлятися від майнових прав дитини.

Батьки мають право дати згоду на вчинення неповнолітньою дитиною зазначених правочинів лише з дозволу органу опіки та піклування.

При вчиненні одним із батьків правочинів щодо майна малолітньої дитини вважається, що він діє за згодою другого з батьків. Другий з батьків має право звернутися до суду з вимогою про визнання правочину недійсним як укладеного без його згоди, якщо цей правочин виходить за межі дрібного побутового.

На вчинення одним із батьків правочинів щодо транспортних засобів та нерухомого майна малолітньої дитини повинна бути письмова нотаріально засвідчена згода другого з батьків.

Якщо той з батьків, хто проживає окремо від дитини протягом не менш як шість місяців, не бере участі у вихованні та утриманні дитини або якщо місце його проживання невідоме, такі правочини можуть бути вчинені без його згоди.

Оскільки вищевказані факти мають юридичне значення та можуть бути встановлені лише судом, на їх підтвердження нотаріусу має бути надано рішення суду, що набрало законної сили.

Для довідки:

Малолітньою вважається дитина до досягнення нею чотирнадцяти років.

Неповнолітньою вважається дитина у віці від чотирнадцяти до вісімнадцяти років.

ОТЖЕ, щоб потім не мати клопоту з шахрайством з боку таких продавців чи інших осіб, в тому числі органів опіки, краще все зробити по закону.

З повагою та розумінням, юрист Ярослав Турчин (м. Гамбург, Німеччина)