Дах багатоповерхового будинку

Доброго дня, Наталі!

Житловий кодекс Української РСР від 30.06.1983 року (далі – ЖК). (а з урахуванням нещодавно ухваленого ВРУ законопроекту №4284, “Про дерадянізацію законодавства України” Житловий кодекс України) розрізняють різні типи житлового фонду. РК у статті 4 розрізняє:

• державний житловий фонд: житлові будинки та житлові приміщення у будинках, що належать державі;
• громадський житловий фонд: житлові будинки та житлові приміщення у будинках, що належать кооперативним організаціям, їхнім об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям;
• фонд житлово-будівельних кооперативів (далі – ЖБК): житлові будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам;
• приватний житловий фонд: житлові будинки (частини будинків); квартири, що належать громадянам на праві приватної власності;
• житловий фонд соціального призначення: квартири у багатоквартирних житлових будинках, садибні (одноквартирні) житлові будинки, а також житлові приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту.

Найчастіше ми маємо справу з приватним житловим фондом, рідше з державним, ЖБК та громадським. Про них і поговоримо.

Якщо вести мову про приватний житловий фонд, то згідно з частиною 1 статті 9 Закону №417 – управління багатоквартирною будівлею здійснюється її співвласниками.

Відповідно до статті 382 ЦК України – всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несучо-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, що обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі та споруди, що призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав. Статтею 151 ЖК передбачено, що громадяни, які мають у приватній власності житловий будинок (квартиру), зобов'язані забезпечувати його безпеку, здійснювати власним коштом поточний та капітальний ремонт, утримувати в порядку прибудинкову територію.

Саме за рішенням співвласників всі або частина функцій управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або ж - всі функції передаються об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) (асоціації ОСББ).

Багатоквартирний будинок - це житловий будинок, в якому розташовані три або більше квартир. У багатоквартирному будинку можуть також бути нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна.

Співвласниками багатоквартирного будинку є власники квартири або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку. Наймачі, орендарі та інші користувачі квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком виключно за дорученням власників таких квартир та приміщень.

Таким чином, власники можуть або створювати ОСББ, або не створювати й безпосередньо найняти управителя. Якщо ж співвласники не визначилися досі - управління будинком здійснюється обраним на конкурсних підставах виконавчим органом місцевої ради управителем. Найчастіше, навіть після створення ОСББ жителі також обирають управителя.

Порядок надання послуг управителем, укладання ним договорів регулюється Законом №2189 (Закон про ЖКГ) та Постановою Кабміну від 05.09.2018 р. №712 “Про затвердження Правил надання послуги управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги управління багатоквартирним будинком” (далі - Постанова №712).

Згідно із Законом про ЖКГ, житлова послуга – це послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга управління багатоквартирним будинком включає:

1. Забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема:

• прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території;
• виконання санітарно-технічних робіт;
• обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім випадків укладання індивідуальних договорів, де сам виконавець їх обслуговує), утримання ліфтів тощо.

1. Придбання електричної енергії задля забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку.
2. Поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.
3. Інші додаткові послуги, які можуть замовити співвласники багатоквартирного будинку.

Ці послуги надає суб'єкт підприємницької діяльності (ФОП, або юрособа), що на цьому спеціалізується - управитель. З управителем, який обраний співвласниками (або на конкурсних підставах виконавчим органом) укладається договір - формою типового договору. Саме управитель, з яким підписаний договір зобов'язаний здійснювати поточний ремонт (і він включається до ціни послуги з управління будинком у пункті 1 частини 3 статті 10 Закону №2189) та інформувати співвласників багатоквартирного будинку про необхідність капітального ремонту (заміни) загального майна багатоквартирного будинку. (Пункт 4 частини 4 статті 8 Закону №2189).

Також, Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 27 липня 2018 року №190 затверджено "Обов'язковий перелік робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території". Цей перелік включає, зокрема, поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв будівель та елементів зовнішнього пристрою, розміщених на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (у тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків) та іншого спільного майна багатоквартирного будинку.

Що ж до капітального ремонту – такий проводитися лише за рішенням співвласників багатоквартирного будинку та в межах виділених ними коштів (тобто за окрему плату). У таких випадках управитель організовує виконання і може виступати замовником робіт з капітального ремонту (заміни) загального майна багатоквартирного будинку.

Поняття поточного та капітального ремонту визначено у Наказі Державного комітету України з питань ЖКГ від 17.05.2005 № 76 “Про затвердження Правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій”. У пп.2.4., 2.5., дається визначення:

Поточний ремонт – комплекс ремонтно-будівельних робіт, що передбачає систематичну та своєчасну підтримку експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій та інженерного обладнання. Якщо будівля загалом не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, що класифікуються як такі, що належать до капітального ремонту (крім робіт, що передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі).

Капітальний ремонт - комплекс ремонтно-будівельних робіт, що передбачає заміну, відновлення та модернізацію конструкцій та обладнання будівель у зв'язку з їхнім фізичним зносом та руйнуванням, покращення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі та благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта.

Таким чином, відповідаючи на запитання – хто має робити ремонт у під'їзді (Україна), та хто має ремонтувати дах у багатоквартирному будинку (Україна) відповідь наступна: якщо передбачається необхідним комплекс ремонтно-будівельних робіт для підтримки експлуатаційних якостей та попередження зносу (поточний ремонт) - управитель будинку, з яким підписано договір. Звертаю увагу, що раніше – за старим законом про ЖКГ, ці зобов'язання покладалися на балансоутримувача, зараз такого поняття у новому законі про ЖКГ – немає.

Якщо ж ремонт даху чи під'їзду передбачає капітальний ремонт - співвласники, або ОСББ можуть укласти договір як із управителем на його проведення, так і вибрати абсолютно незалежний підрядник. Такий ремонт проводиться за їхнім рішенням (яке приймається на зборах, залежно від форми управління – ОСББ або просто збори співвласників), в якому вони самостійно обирають хто, як фінансує ремонт та хто його проводить – хоч самі жителі самотужки.

Якщо ж ми говоримо про державний житловий фонд, то згідно зі статтею 14 ЖК - місцеві ради забезпечують капітальний та поточний ремонт майна, яке перебуває в їхньому управлінні - у тому числі й даху та під'їзду. Водночас наймачеві (як і його сім'ї), згідно зі статтею 101 ЖК, надається інше житлове приміщення, якщо передбачається капітальний ремонт з необхідністю тимчасового переселення. Якщо ж після такого ремонту приміщення не збереглося, або суттєво змінилося – на вимогу мешканців, їм мають надати інше (стаття 102 ЖК).

Те саме стосується і відомчого та цивільного житлового фонду (де власником виступають підприємства, установи, організації, чи громадські організації, профспілки тощо). Будучи для мешканців будинку громадян наймодавцями, такі, згідно зі статтею 176 ЖК, зобов'язані своєчасно проводити ремонт житлових будинків (як поточний, так і капітальний), забезпечувати безперебійну роботу інженерного обладнання будинків та житлових приміщень, належне утримання під'їздів, інших місць загального користування будинків та прибудинкової території.

Такі ж обов'язки покладаються на житлово-будівельні кооперативи у житловому фонді ЖБК.

Поняття поточного та капітального ремонту визначено у Наказі Державного комітету України з питань ЖКГ від 17.05.2005 № 76 “Про затвердження Правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій”. У пп.2.4., 2.5., дається визначення:

Поточний ремонт – комплекс ремонтно-будівельних робіт, що передбачає систематичну та своєчасну підтримку експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій та інженерного обладнання. Якщо будівля загалом не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, що класифікуються як такі, що належать до капітального ремонту (крім робіт, що передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі).

Капітальний ремонт - комплекс ремонтно-будівельних робіт, що передбачає заміну, відновлення та модернізацію конструкцій та обладнання будівель у зв'язку з їхнім фізичним зносом та руйнуванням, покращення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі та благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта.

Таким чином, відповідаючи на запитання – хто має робити ремонт у під'їзді (Україна), та хто має ремонтувати дах у багатоквартирному будинку (Україна) відповідь наступна: якщо передбачається необхідним комплекс ремонтно-будівельних робіт для підтримки експлуатаційних якостей та попередження зносу (поточний ремонт) - управитель будинку, з яким підписано договір. Звертаю увагу, що раніше – за старим законом про ЖКГ, ці зобов'язання покладалися на балансоутримувача, зараз такого поняття у новому законі про ЖКГ – немає.

Якщо ж ремонт даху чи під'їзду передбачає капітальний ремонт - співвласники, або ОСББ можуть укласти договір як із управителем на його проведення, так і вибрати абсолютно незалежний підрядник. Такий ремонт проводиться за їхнім рішенням (яке приймається на зборах, залежно від форми управління – ОСББ або просто збори співвласників), в якому вони самостійно обирають хто, як фінансує ремонт та хто його проводить – хоч самі жителі самотужки.

Якщо ж ми говоримо про державний житловий фонд, то згідно зі статтею 14 ЖК - місцеві ради забезпечують капітальний та поточний ремонт майна, яке перебуває в їхньому управлінні - у тому числі й даху та під'їзду. Водночас наймачеві (як і його сім'ї), згідно зі статтею 101 ЖК, надається інше житлове приміщення, якщо передбачається капітальний ремонт з необхідністю тимчасового переселення. Якщо ж після такого ремонту приміщення не збереглося, або суттєво змінилося – на вимогу мешканців, їм мають надати інше (стаття 102 ЖК).

Те саме стосується і відомчого та цивільного житлового фонду (де власником виступають підприємства, установи, організації, чи громадські організації, профспілки тощо). Будучи для мешканців будинку громадян наймодавцями, такі, згідно зі статтею 176 ЖК, зобов'язані своєчасно проводити ремонт житлових будинків (як поточний, так і капітальний), забезпечувати безперебійну роботу інженерного обладнання будинків та житлових приміщень, належне утримання під'їздів, інших місць загального користування будинків та прибудинкової території.

Такі ж обов'язки покладаються на житлово-будівельні кооперативи у житловому фонді ЖБК.

З повагою, адвокат Айвазян.