Продаж квартири в новобудові

Доброго дня, Марина!

Так, Ви можете продати квартиру по договору переуступки.

Договір переуступки прав на новозбудовану квартиру це по суті договір про заміну сторони. Укладається переуступка, як правило, за участю забудовника, який дає свою згоду на заміну інвестора, і передачу прав первісного інвестора до нового. Без забудовника такі договори укладаються рідко, хіба що в договорі первісного інвестора прямо вказано, що він сам може переуступати свої права без згоди забудовника, і лише зобов’язується повідомити про це вже після угоди.

Якщо купується квартиру за переуступкою, то це означає, що квартира ще не зареєстрована в реєстрі і юридично ще не існує. При цьому, будинок може бути зданий в експлуатацію, а може і не бути зданий. Закон не містить обмежень у строку, коли має бути зареєстроване право власності на побудовний об’єкт. Тому деякі інвестори можуть досить довго не реєструвати за собою права на квартиру, щоб продати її за переуступкою, і менше платити податків.

Щодо стадії будівництва, то тут важливо вказати, що переуступка може бути здійснена на будь-якій стадії будівництва. В договорах іноді прописується, що переуступити свої права можна лише після 100% оплати, тож, зі сторони Забудовника обмежень зазвичай немає, а от зі сторони інвестора, потрібно знати, що у нього є право переуступити і він для цього все потрібне здійснив.

Забудовник може дати дозвіл на відступлення прав вимоги на об'єкт, якщо перший інвестор оплатив 100% вартості нерухомості. Якщо всю суму не виплачено, у договорі прописується умова, за якою вже другий покупець доплачує залишок. Тому важливо одразу уточнити у представника будівельної компанії, на яких умовах забудовник дасть дозвіл на договір з переуступки. Деякі компанії вимагають сплатити штраф за перепродаж об'єкта.

Для оформлення договору переуступки покупець повинен мати при собі оригінал паспорта, ідентифікаційний код і згоду чоловіка/дружини.

Первинний інвестор, тобто продавець, повинен надати ширший пакет документів:

• паспорт та ідентифікаційний код;
• свідоцтво про шлюб і згоду чоловіка/дружини або свідоцтво про розлучення;
• договір інвестування, який укладався із забудовником;
• документ, що підтверджує оплату за нерухомість (оригінал), або квитанції платежів;
• згода інвестора на проведення угоди в письмовому вигляді;
• згода забудовника на переуступку об'єкта.

Під час оформлення угоди укладається договір переуступки, який підтверджує право вимоги покупця на квартиру в новому будинку. Але це не єдиний документ, який отримує новий власник у процесі проведення процедури.

Покупцеві повинні видати на руки таке:

• договір відступлення прав на житлоплощу;
• оригінал основного договору інвестування;
• письмова згода забудовника на відступлення (якщо це не зазначено в договорі);
• підтвердження проведення розрахунків між первинним інвестором, забудовником і покупцем.

Умови переуступки первинної нерухомості різні залежно від забудовника. У деяких випадках покупцеві не потрібно нічого платити. Покупець і продавець просто приходять до забудовника і підписують необхідні документи. Якщо переуступка безкоштовна, покупцеві варто переконатися, чи немає інших обов'язкових платежів під час проведення процедури.

Але буває й так, що будівельна компанія бере комісійні при оформленні договору переуступки. Їхній розмір може варіюватися від 1 до 5% від вартості житла. Щоб дізнатися точні витрати, потрібно уважно прочитати договір. Менеджер відділу продажів теж може підказати, скільки коштує оформити переуступку квартири, але краще особисто перевірити все в документі.

Крім витрат на переуступку, не можна забувати і про податки для продавця і покупця. Чи потрібно їх платити і в якому розмірі, залежить від схеми інвестування та отримання продавцем прибутку. Якщо переуступка оформляється на житлоплощу, куплену через Фонд фінансування будівництва, покупець не сплачує податки.

Якщо в рамках процедури переуступки задіюється і переоформляється попередній договір купівлі-продажу прав, покупець має сплатити 1% від вартості житла до Пенсійного фонду України. Також потрібно оплатити послуги нотаріуса.

З повагою, адвокат Айвазян.