Купівля будинка в домоволодінні

Доброго вечора.

А в якому році зареєстроване право власності на домоволодіння?

Продаж нерухомого майна (крім квартир та приміщень у багатоквартирних будинках) без кадастрового номера земельної ділянки неможлива.

Деякі нотаріуси оформлюють продаж нерухомого майна без кадастрового номера, але це з самого початку є 100%-ю підставою для визнання таких договорів недійсними.

Борги - так переходять разом із усіма іншими правами (і зобов'язаннями) на нерухоме майно.

Нормативна підстава: ст. 377 Цивільного кодексу України та ст. 120 Земельного кодексу.

Продавець зобов'язаний звернутися до землевпорядної організації, виготовити технічну документацію та присвоїти кадастровий номер ділянці ПЕРЕД продажем. Без цього купувати не можна.

Доброго дня, Марина!

На жаль, продаж земельної ділянки без кадастрового номера неможливий у правовому полі. Якщо планується відчуження ділянки — першочергово потрвбно подбати про внесення її до кадастру.

Ризики для покупця доволі вагомі, починаючи з того, що така угода не буде посвідчена нотаріально. Тобто, покупець не зможе оформити право власності.

Чи покупець пробував вирішити це питання із продавцем? Тобто, чи має можливість продавець офоромити кадастровий номер на ділянку для продажу? Будинок належить продавцю на праві приватної власності чи це є спільна часткова власність?

Нотаріус зобов’язаний перевірити наявність кадастрового номера перед посвідченням договору. Якщо номеру немає — нотаріальна дія не відбудеться.

Отже:

• Жоден реєстратор не внесе до Державного реєстру прав договір купівлі-продажу без кадастрового номера
• Покупець не стане законним власником
• Продаж буде визнано недійсним, якщо хтось спробує його провести в обхід вимог

Для того, аби Ви змогли придбати будиночки із земельною ділянкою спочатку власнику необхідно:

1. Звернутися до землевпорядної організації для виготовлення технічної документації
2. Подати документи до Центру надання адміністративних послуг (ЦНАП) або через електронний кабінет
3. Отримати витяг із Державного земельного кадастру з присвоєним номером

Нині в Україні зазначення кадастрового номера земельної ділянки під житловим будинком, будівлею або спорудою в договорі, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти, є обов’язковим. Відповідно, нотаріус не може посвідчувати договір купівлі-продажу нерухомості у разі відсутності інформації про кадастровий номер земельної ділянки, на якій розміщена остання. Кадастровий номер земельної ділянки є істотною умовою договору купівлі-продажу.

Відомо, що до 1 січня 2013 року державна реєстрація земельних ділянок, які передавалися у власність із земель державної чи комунальної власності, здійснювалася з видачею державних актів на право власності на земельні ділянки.

Документи, якими було посвідчено право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, видані до набрання чинності цим Законом, є дійсними.

Водночас істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Згідно із законодавством, земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

У свою чергу земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера.

У разі якщо відомості про зазначені земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель, їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) або технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель за заявою їх власників (користувачів земельної ділянки державної чи комунальної власності) або їхніх спадкоємців чи особи, яка подала заяву про визнання спадщини відумерлою, якщо така справа прийнята до провадження судом або іншої, визначеної законом особи. Державна реєстрація таких земельних ділянок може бути здійснена також без подання заяв зазначених осіб центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

У разі відсутності у зазначеного органу документації із землеустрою з визначенням координат поворотних точок меж земельних ділянок цей орган забезпечує організацію проведення робіт з розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок і здійснення державної реєстрації таких земельних ділянок.

Щодо забов'язань з приводу сплати комунальних платежів.

Якщо покупець та продавець не передбачать в договорі купівлі-продажу умови щодо погашення боргів за комунальні послуги, то покупець не матимете такого обов'язку.

Чинним законодавством не передбачено обов’язку нового власника квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це не передбачено договором купівлі-продажу. До такого висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження справу № 686/6276/19 за позовом особи до комунального підприємства (КП) Хмельницької міської ради про захист прав споживачів.

Верховний Суд залишив без змін судові рішення попередніх інстанцій, зазначивши таке. Пунктом 1 частини першої статті 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачено право споживача одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг, при цьому такому праву прямо відповідає визначений пунктом 5 частини третьої статті 20 цього Закону обов’язок споживача оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом. Отже, згідно із зазначеними нормами закону споживачі зобов’язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними. Тобто, новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов’язку з їх сплати. Договори про надання послуг не обтяжують майна, тому за відсутності відповідної умови в договорі щодо відчуження нерухомого майна суд повинен відмовляти в задоволенні позовних вимог до нового власника, оскільки належним відповідачем є попередній власник.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня, пані Марино!

Згідно з чинним законодавством України (Цивільний кодекс та Земельний кодекс), при відчуженні (продажу) житлового будинку до нового власника переходить право на земельну ділянку, на якій він розташований.

Істотною умовою договору купівлі-продажу будинку є зазначення кадастрового номера земельної ділянки. Навіть, якщо земля не приватизована (перебуває у комунальній власності), для продажу будинку земельній ділянці обов'язково має бути присвоєний кадастровий номер. Без кадастрового номера нотаріус просто не зможе посвідчити угоду. Система реєстрів не пропустить такий договір.

Продавець повинен замовити технічну документацію із землеустрою та присвоїти ділянці кадастровий номер до моменту продажу. Приватизувати землю при цьому не обов'язково, але отримати кадастровий номер - необхідно.

Ви зазначили, що це "три будиночки на одному подвір'ї". Тут важливо зрозуміти статус того будинку, який Ви купуєте:

1. Якщо в документах це виділено як окрема одиниця (наприклад, "Будинок Б"), то Ви купуєте цілий об'єкт.
2. Якщо все подвір'я єдиний об'єкт, то Ви купуєте 1/3 частину домоволодіння, але це потрібно належним чином оформити.

Якщо співвласники інших будинків не погодяться на поділ або визначення меж, то можуть виникнути конфлікти. Загалом, якщо домоволодіння з трьома будинками, то існують додаткові нюанси:

• Чи є це спільною частковою власністю?
• Чи виділений будинок в окрему одиницю?
• Чи визначено порядок користування землею?
• Чи є окремі входи, комунікації?

Якщо це частка в спільному домоволодінні — у інших співвласників може бути переважне право купівлі. Якщо його порушено — угоду можуть оскаржити в суді.

Щодо боргів за комунальні послуги, то за загальним правилом борги не переходять автоматично до нового власника, оскільки це особисте зобов’язання попереднього споживача. Але на практиці:

• комунальні підприємства часто відмовляються переоформлювати договори без погашення боргу;
• можливі судові спори;
• іноді в договорах купівлі-продажу прописують, що покупець приймає борги.

Борг не прив’язаний до об’єкта, але може створити Вам проблеми при переоформленні особових рахунків.

Як відбувається процес купівлі (покроково)

1. Продавець звертається до землевпорядної організації, виготовляє техдокументацію та отримує Витяг з ДЗК (кадастровий номер). Це може зайняти від 2 тижнів до 2 місяців.
2. Потрібно замовити оцінку нерухомості (для оподаткування).
3. Нотаріус перевіряє арешти, іпотеки, права третіх осіб (чи прописані діти, чи є згода подружжя продавця).
4. Підписання договору купівлі-продажу, сплата податків (пенсійний фонд, держмито, військовий збір).
5. Нотаріус вносить дані про нового власника в Реєстр речових прав.

Ризики покупки такого житла

1. Неможливість угоди без кадастрового номера - Ви можете дати завдаток, а продавець застрягне на етапі оформлення землі на пів року.
2. Можливість неврегульованого статусу домоволодіння.
3. Ризик відмови нотаріуса в реєстрації, якщо документи старого зразка.
4. Борги можуть затягнути переоформлення комунальних договорів.

ПІДСУМОК

Купити такий будинок прямо зараз (з тими документами, що Ви перелічили) неможливо через відсутність кадастрового номера. Скажіть продавцю, що угода можлива тільки після присвоєння кадастрового номера. Перевірте, чи це окремий будинок чи частка (від цього залежить необхідність згоди співласників). Щодо боргів, то краще домовитись, щоб вони їх погасили.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Вітаю Вас.

Добрий день.Хочу придбати будинок в домоволодінні (три невеличкі будиночки на одному подвір'ї). Земля не приватизована, кадастровий номер відсутній. З документів у продавця є Витяг про реєстрацію власності на нерухоме майно, Витяг з державного реєстру правочинів, план земельної ділянки садибного (індивідуального) житлового будинку, план будинку, експлікація приміщень до плану житлового будинку. Наявні борги за комунальні послуги.Як відбувається продаж-купівля такого об'єкта нерухомості? Чи є якісь ризики покупки такого житла? Борги переходять до нового власника?

У подібній конфігурації об’єкта я б рекомендував утриматися від угоди. Фактично Ви купуєте лише будівлю, тоді як правовий статус землі залишається невизначеним. Відсутність кадастрового номера означає, що земельна ділянка не сформована як об’єкт цивільних прав, а отже нотаріус не зможе коректно відобразити у договорі питання переходу прав на землю. На практиці це створює ризики користування ділянкою.

Окремий блок ризиків - саме домоволодіння з кількома будинками. Важливо розуміти, чи йдеться про самостійний об’єкт, чи про частку у спільній власності. Якщо це частка, виникають класичні проблеми спільного користування (порядок доступу, комунікації, реконструкції, продажу). Без чітко визначених часток у праві на будівлі та землю будь-які спори в майбутньому практично гарантовані. Перед угодою варто перевірити реєстр речових прав, технічну документацію та відповідність фактичної забудови документам.

Щодо боргів за комунальні послуги: формально вони є зобов’язаннями попереднього споживача, але в реальному житті постачальники майже завжди прив’язують заборгованість до особового рахунку/адреси, і новий власник стикається з необхідністю їх погашення для нормального підключення або переоформлення договорів. Тому все ж таки це ще один аргумент, чому не можна погоджуватися на угоду наразі.

З повагою! Щасти Вам!

Вітаю!

ХТО СПЛАЧУЄ БОРГИ ПО ЖКХ ВИЗНАЧАЙТЕ В ДОГОВОРІ.

Порядок посвідчення нотаріусами договорів купівлі-продажу нерухомості регламентовано Законом про нотаріат і Порядком №296.

Відповідно до статті 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі).

Земельна ділянка із будинком мають бути документально оформлені. Земельна ділянка повинна бути з кадастровим номером, який зазначений в документах на ділянку (державний акт, свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, договір оренди, тощо.). Будинок також має бути введений в експлуатацію, та мати свій документ.

ЦКУ встановлює, що до покупця разом з будинком і будівлями переходить право власності і на ту земельну ділянку, на якій вони розміщені.

В ст. 377 Цивільного кодексу України закріплено, що до особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об’єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.

В ст. 120 Земельного кодексу України визначено, яким чином відбувається перехід права на земельну ділянку у разі набуття прав власності, господарського відання, оперативного управління на об’єкт нерухомого майна (крім багатоквартирного будинку), об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній.

Наразі, законодавець врегулював порядок переходу права на земельні ділянки, які знаходяться у приватній, державній чи комунальній власності, а також, які знаходяться у користуванні власників нерухомого майна, яке відчужується.

Відповідно до ст. 81 Земельного кодексу України громадяни України набувають право власності на земельні ділянки на підставі придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності; приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; прийняття спадщини; виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю). Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадку придбання у власність об’єктів нерухомого майна, що розташовані не земельних ділянках.

Отже, якщо фізична або юридична особа приватного права набуває у власність об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у приватній власності попереднього власника, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить до набувача об’єкта нерухомого майна без зміни її цільового призначення.

28 жовтня 2021 року набув чинності Закон України №1174-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості», зокрема визначено, що ) у разі набуття (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, від попереднього власника таких об'єктів до набувача таких об'єктів, без зміни її цільового призначення.

А 1 січня 2022 року набув чинності Закон України № 1720-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна, який на ній розміщено».

Закон визначає одночасний перехід права використання ділянки під час купівлі будь-якого нерухомого майна й навіть об'єкта незавершеного будівництва, окрім багатоквартирних будинків.

Юридичні аспекти продажу будинку без приватизації землі наступні:

• Цілісність об'єкта нерухомості. Частина 1 статті 377 Цивільного кодексу України встановлює, що при набутті права власності на нерухомість покупець отримує право користування земельною ділянкою на тих самих умовах, що й попередній власник. Це право виникає автоматично.
• Перехід права користування. Частина 2 статті 377 ЦКУ та частина 1 статті 120 Земельного кодексу визначають, що право користування земельною ділянкою або право власності на неї (якщо воно було у попереднього власника) припиняється у попереднього власника і переходить до нового власника будинку.
• Кадастровий номер. Для укладення договору купівлі-продажу обов’язковим є наявність кадастрового номера земельної ділянки, що прямо зазначено в статті 377 ЦКУ.

ЯКЩО У ПРОДАВЦЯ НА ЦІЙ ЗЕМЕЛЬНІЙ ДІЛЯНЦІ ЩОСЬ ЗАЛИШАЄТЬСЯ, ТО ЗДІЙСНИТИ КІПІВЛЮ-ПРОДАЖ НЕМОЖЛИВО.