ДОБРИЙ РАНК, ПІДСКАЖІТЬ БУДЬ ЛАСКА, ПРОДАНО СПАДЩИНУ, ЦЕ ЖИТЛОВИЙ БУДИНОК З ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ НА ЯКІЙ РОЗТАШОВАНО БУДИНОК, ЧИ ОПОДАТКОВУЄТЬСЯ? ЦЕ РАХУЄТЬСЯ ОДИН ОБ"ЄТ ЧИ ДВА ОБ"ЄКТА ? ПОДАТКОВА ПРИВЯЗУЄ ДО СТАТТІ 172.2 ПКУ , ЦЕ ПРОДАЖ ДРУГОГО ОБ"ЄКТА НЕРУХОМОСТІ, ТА ПІДЛЯГАЄ ОПОДАТКУВАННЮ 5 ВІДСОТКІВ

Доброго дня, Олена!

За змістом п. 172.1 ст. 172 Податкового кодексу України не оподатковується один раз протягом звітного податкового року дохід, отриманий платником податку від продажу житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового чи дачного будинку, включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці. При цьому умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Отже, якщо житловий будинок та земельна ділянка, на якій він розташований, були отримані платником податку у спадщину та продаються разом, така операція має розглядатися в межах п. 172.1 ст. 172 ПК України. У такому випадку дохід від продажу не підлягає оподаткуванню ПДФО та військовим збором за умови, що це перший продаж такого майна протягом відповідного звітного податкового року.

Посилання податкового органу на те, що житловий будинок і земельна ділянка є окремими об’єктами права власності, саме по собі не змінює змісту п. 172.1 ст. 172 ПК України. Законодавець прямо включив до пільгової операції не лише житловий будинок, а й земельну ділянку, на якій він розташований. Тому така земельна ділянка не може автоматично вважатися “другим об’єктом” для цілей застосування п. 172.2 ст. 172 ПК України, якщо вона відчужується саме разом із житловим будинком, розташованим на ній.

Крім того, відповідно до ст. 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на житловий будинок право власності на земельну ділянку, на якій такий будинок розміщений, переходить до набувача одночасно. Частина шістнадцята ст. 120 ЗК України прямо передбачає, що предметом правочину щодо переходу права власності на об’єкт нерухомого майна має бути також відповідна земельна ділянка, а істотною умовою договору є одночасний перехід права власності на таку земельну ділянку. Тобто відчуження земельної ділянки в такій ситуації є не самостійним продажем іншого об’єкта, а необхідним елементом відчуження житлового будинку.

Посилання податкового органу на п. 172.8 ст. 172 ПК України також не спростовує цього висновку. Зазначена норма лише визначає, що для цілей ст. 172 ПК України під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування. Водночас п. 172.8 ПК України не встановлює правила, за яким земельна ділянка під житловим будинком має вважатися окремим “другим” об’єктом для оподаткування, і не скасовує спеціальне положення п. 172.1 ПК України, де така земельна ділянка прямо включена до пільгової операції.

Аналогічний підхід висловлений і в судовій практиці. Так, у справі № 160/27165/21 податковий орган також стверджував, що при продажу житлового будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, окремими цивільно-правовими договорами така операція має розглядатися як продаж більш як одного об’єкта з відповідним оподаткуванням за ставкою 5%. Однак суд не погодився з такою позицією та зазначив, що майно належало продавцю-фізичній особі в порядку спадкування, а тому сам факт набуття права власності на таке майно шляхом спадкування є самостійною підставою для звільнення операції від оподаткування. Суд дійшов висновку, що договір купівлі-продажу житлового будинку, включаючи земельні ділянки, на яких він розташований, не підлягав оподаткуванню відповідно до п. 172.1, 172.2 ст. 172 ПК України .

Таким чином, якщо у конкретній ситуації житловий будинок та земельна ділянка під ним були отримані у спадщину і відчужені разом, дохід від такого продажу не повинен оподатковуватись як дохід від продажу “другого об’єкта нерухомості”. Правильною є позиція про застосування п. 172.1 ст. 172 ПК України, а не п. 172.2 ПК України щодо продажу більш як одного об’єкта.

З урахуванням викладеного, висновок податкового органу про необхідність сплати 5% ПДФО та військового збору лише з тієї підстави, що житловий будинок і земельна ділянка зареєстровані як окремі об’єкти права власності, є спірним і може бути оскаржений. У разі якщо податки вже були сплачені, доцільно звертатися із заявою про повернення помилково або надміру сплачених сум відповідно до ст. 43 ПК України, а в разі відмови — оскаржувати таку відмову в адміністративному суді.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня!

Це повинно рахуватись як один продаж. Вимоги сплатити ПДФО та ВС із земельної ділянки є неправомірними.

Відповідно до пункту 172.1. ПКУ

Не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

• житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);
• земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
• земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Вітаю Вас, Олена.

Якщо здійснюється продаж нерухомості отриманої у спадщину (разом з землею), то ПДФО та військовий збір не сплачується. При цьому строк володіння не має значення.

З повагою,

Андрій Брильов