Неприватизована квартира померлого військового

Вітаю!

НЕПРИВАТИЗОВАНА КВАРТИРА НЕ Є ВЛАСНІСТЮ ВАШОГО БРАТА - ВОНА НАЛЕЖИТЬ МІСЬКІЙ ГРОМАДІ.

ПРАВО ПЕРЕОФОРМИТИ ДОГОВІР ОРЕНДИ КВАРТИРИ НА СЕБЕ МАЄ ТІЛЬКИ ТА ОСОБА, КОТРА ЗАРЕЄСТРОВАНА В ЦІЙ КВАРТИРІ.

СПАДКУВАННЯ КВАРТИРИ МОЖЛИВЕ, ЯКЩО БРАТ ПОЧАВ ПРОЦЕС ЇЇ ПРИВАТИЗАЦІЇ.

Доброго дня!

Щиро співчуваю Вашій втраті.

Якщо квартира була надана за ордером, це означає, що вона перебуває у комунальній власності, а брат був її наймачем (користувачем), а не власником. Оскільки приватизація не була завершена, квартира не входить до складу спадщини автоматично.

Однак, згідно зі статтею 824 Цивільного кодексу України у разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Оскільки донька фактично проживає в цій квартирі (після ремонту 2025 року), вона має законне право вимагати переоформлення особового рахунку та договору найму на своє ім’я.

Міськрада зазвичай не забирає житло, якщо в ньому проживають члени сім’ї загиблого військовослужбовця. Це викликало б величезний суспільний резонанс та порушувало б житлові права дитини (доньки).

Наразі довіреність втратила силу. Згідно зі статтею 248 Цивільного кодексу України, представництво за довіреністю припиняється у разі смерті особи, яка її видала. Донька не може зараз використовувати цю довіреність для підписання договорів або подачі документів від імені брата. Будь-які дії, вчинені за довіреністю після дати смерті, будуть визнані недійсними.

Оскільки квартира не приватизована, процедура «вступу у спадщину» (через 6 місяців) стосується лише особистого майна брата (гроші, авто, виплати), але не цієї квартири. Щодо житла потрібно діяти за процедурою зміни наймача:

1. Звернення до міської ради/ЦНАП: Доньці потрібно подати заяву про визнання її наймачем жилого приміщення замість померлого батька на підставі того, що вона є членом сім'ї та проживає в квартирі.
2. Оформлення нових особових рахунків: Після того як міськрада видасть рішення про зміну наймача (або новий ордер/договір найму), донька зможе відкрити нові особові рахунки на своє ім’я.
3. Юридично, новий наймач не зобов'язаний платити борги попередніх мешканців чи власників, якщо він не підписував договір про переведення боргу. Відмова служб відкривати рахунок через старі борги є незаконною. Якщо служби відмовляють, потрібно готувати письмову претензію, а в разі відмови — звертатися до суду для зобов'язання відкрити особовий рахунок.
4. Тільки після того, як донька оформить договір найму на себе, вона зможе розпочати процедуру приватизації на власне ім'я (або спільно з іншими родичами, якщо вони там прописані).

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня, Тетяна!

Питання надзвичайно складне, і щось мені підказує, що без адвокатського супровіду Вам тут не обійтись.

Поки що ж ось що хочу зауважити.

Забрати квартиру автоматично міська рада не може. Але подальша доля цієї нерухомості залежить від того, хто був включений до ордера, хто був зареєстрований/фактично вселений і проживав у квартирі як член сім’ї наймача, та чи був укладений договір найму/оформлено користування.

Сама квартира, якщо вона не приватизована, не входить до складу спадщини. У спадщину переходить майно померлого, а не право власності на комунальну квартиру, бо власником такої квартири залишається територіальна громада. Тому чекати 6 місяців саме для «успадкування квартири» немає сенсу. Питання треба вирішувати не через спадщину на квартиру, а через переоформлення права користування / договору найму на члена сім’ї померлого наймача.

За правовим регулюванням, яке застосовувалося до виникнення зазначених правовідносин, користування житлом у державному/громадському житловому фонді здійснювалося на підставі договору найму, який укладався на підставі ордера з особою, на ім’я якої видано ордер. Це прямо передбачалося ст. 61 Житлового кодексу України.

Основний підхід до цієї ситуації чітко визначався законодавством — члени сім’ї наймача, які проживають разом із ним, користуються житлом нарівні з наймачем. До членів сім’ї наймача належать, зокрема, діти і батьки; інші особи можуть визнаватися членами сім’ї, якщо постійно проживали разом і вели спільне господарство. Це випливало зі ст. 64 ЖК України.

Якщо наймач помер, право вимагати визнання себе наймачем за раніше укладеним договором найму належить члену сім’ї наймача. У разі відмови наймодавця спір вирішується в судовому порядку. Це прямо передбачала ст. 106 ЖК України.

Водночас треба врахувати важливу зміну: з 15.02.2026 Житловий кодекс України втратив чинність, крім окремих статей, які тимчасово продовжують діяти; серед них статей 64 і ст. 106 вже, на жаль, немає. Так само Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» також визнано таким, що втратив чинність. Тому зараз міськрада може зараз посилатися на нове житлове законодавство, але це не означає, що вона має право свавільно виселити родину або просто скасувати свої рішення щодо раніше наданої квартири.

Новий Закон України «Про основні засади житлової політики» прямо закріплює гарантію: ніхто не може бути виселений із займаного житла або обмежений у праві користування житлом інакше, ніж за рішенням суду та з підстав і в порядку, встановлених законом.

Тепер відповіді на питання:

Чи забере міськрада назад квартиру?

Ні, автоматично — не забере.

Смерть брата сама по собі не є підставою для того, щоб міськрада просто прийшла і забрала квартиру. Якщо донька була вселена до квартири, фактично проживає там, має зв’язок із квартирою як член сім’ї наймача, робила ремонт, користується житлом, сплачує або готова сплачувати поточні платежі, то в неї є правова позиція для оформлення користування квартирою на себе.

Найсильніша позиція буде, якщо донька була зазначена в ордері, зареєстрована у цій квартирі або є документи, що вона фактично проживає там: акти, квитанції, договори з комунальниками, документи про ремонт, показання сусідів, листування з міськрадою/ЖЕКом/управителем.

Батько і мати померлого також є членами сім’ї у розумінні житлового законодавства, але практично важливо, чи були вони включені до ордера, зареєстровані або фактично проживали у цій квартирі. Якщо ні — їхнє право саме на цю квартиру буде слабшим, ніж у доньки, яка фактично там проживає.

Борги попереднього власника/користувача не повинні автоматично покладатися на брата чи його родину, якщо вони виникли до отримання ордера 23.09.2021. Це окрема лінія захисту: вимагати відкриття нових особових рахунків з дати фактичного набуття права користування квартирою, а старі борги не визнавати.

Чи можливе подальше переоформлення по довіреності зараз?

Загальне правило — ні. Довіреність припиняється у зв’язку зі смертю особи, яка її видала. Це прямо передбачено ст. 248 ЦК України. Після смерті довірителя представник може вчиняти лише невідкладні дії або дії, невиконання яких може призвести до збитків, але не повноцінно «переоформлювати квартиру» замість померлого.

Тобто донька вже не може діяти так, ніби батько живий і вона просто представник за довіреністю. Вона має діяти від власного імені — як донька померлого наймача, член сім’ї, фактичний користувач житла, особа, яка має інтерес в оформленні договору користування/найму.

Чи потрібно чекати 6 місяців і вступати в спадщину мамі, батьку та доньці?

Для спадкування майна брата — так, спадкову справу відкривати потрібно. Донька, мати і батько належать до спадкоємців першої черги за законом.

Але для питання квартири чекати 6 місяців як умову переоформлення не потрібно, бо квартира не є приватною власністю брата і не входить до спадщини. Правильний шлях — уже зараз звертатися до міської ради/балансоутримувача/управителя із заявою про переоформлення права користування житлом на доньку або іншу особу, яка має найсильніший зв’язок із квартирою.

Насамкінець пропоную зробити наступне:

Перше — взяти копію ордера від 23.09.2021 та з’ясувати, на кого саме він був виданий і хто був включений до складу сім’ї.

Друге — отримати довідку/витяг про зареєстрованих осіб у квартирі, документи щодо фактичного проживання доньки, документи про ремонт, оплату комунальних послуг, звернення до комунальних служб.

Третє — подати письмову заяву до міської ради або уповноваженого житлового органу: просити не вилучати житло, визнати доньку членом сім’ї померлого наймача/фактичним користувачем, переоформити договір користування/найму на неї та сприяти відкриттю особових рахунків без боргів попереднього користувача.

Четверте — окремо подати заяви до комунальних служб про відкриття/переоформлення особових рахунків з дати фактичного набуття права користування квартирою та списання/відокремлення боргів, які виникли до 23.09.2021.

П’яте — спадкову справу все одно відкрити у нотаріуса протягом 6 місяців після смерті, але не як спосіб «успадкувати квартиру», а для оформлення іншого майна, виплат, компенсацій, статусів та прав членів сім’ї загиблого військовослужбовця.

Якщо міськрада відмовить або почне вимагати звільнити квартиру, тоді предмет спору — не спадщина, а захист житлового права: визнання права користування житловим приміщенням / зобов’язання переоформити договір користування / визнання протиправною відмови органу місцевого самоврядування.

З повагою, адвокат Айвазян.