Довгострокова оренда чи приватизація прилеглих до гаражу ділянок

Доброго дня, Марія!

Насамперед саме право власності на гараж ще не означає автоматичного права приватизувати або взяти в оренду прилеглі прибудинкової території.

Оскільки будинок має 8 квартир, він є багатоквартирним будинком. За законом багатоквартирним є будинок із трьома і більше квартирами, а прибудинкова територія — це територія навколо такого будинку в межах земельної ділянки, необхідна для обслуговування будинку та потреб співвласників. Права на земельну ділянку під будинком і прибудинковою територією належать до спільного майна співвласників багатоквартирного будинку.

Тому, якщо задня і бокова ділянки біля гаража входять до прибудинкової території, то міська/селищна рада не повинна передавати їх Вам окремо у власність чи оренду як звичайну вільну землю. За ст. 42 Земельного кодексу земельні ділянки під багатоквартирними будинками, належними будівлями, спорудами та прибудинковою територією передаються співвласникам будинку, а порядок їх використання визначається саме співвласниками.

Те, що задня ділянка 15 кв. м впирається в паркан і фактично не є проходом чи проїздом, — це корисний аргумент, але він не змінює правовий режим землі. Це може бути аргументом для отримання згоди співвласників на Ваше індивідуальне користування цією частиною, але не автоматичною підставою для приватизації.

Отже, першочергово необхідно з’ясувати статус землі. Потрібно перевірити, чи сформована земельна ділянка під будинком/гаражним комплексом, чи має вона кадастровий номер, яке її цільове призначення, чи зареєстроване право власності або користування за співвласниками/ОСББ/громадою, і чи входять ці 15 кв. м та бокова смуга саме до меж прибудинкової території. Земельна ділянка як окремий об’єкт права виникає лише після формування, визначення меж, площі та внесення відомостей до Державного земельного кадастру.

Якщо ці ділянки входять до прибудинкової території, надалі - рішення співвласників будинку про порядок користування цією частиною території.

Тобто практично можна просити співвласників надати згоду, наприклад, на закріплення за Вами права користування задньою та боковою частиною біля гаража без права капітальної забудови, із збереженням доступу до мереж, паркану, пожежних проходів та інших елементів, якщо такі є. Це не приватна власність, але значно реальніше.

Оренда на 10 років теоретично можлива, бо строк оренди землі визначається за згодою сторін і загалом не може перевищувати 50 років. Але оренда можлива лише щодо сформованої земельної ділянки або належно визначеної її частини, а якщо це прибудинкова територія — без рішення співвласників та коректного землевпорядного оформлення така оренда буде вразливою.

Приватизація ще складніша. Для індивідуального гаража норма безоплатної приватизації становить не більше 0,01 га, тобто до 100 кв. м. Але під час воєнного стану безоплатна передача земель державної та комунальної власності у приватну власність загалом заборонена; виняток є для власників об’єктів нерухомості, розташованих на таких земельних ділянках. Тому цей виняток може допомагати щодо землі під самим гаражем і, залежно від обставин, землі, необхідної для його обслуговування, але він погано працює для “додаткової” задньої чи бокової смуги, якщо вона є частиною спільної прибудинкової території.

Як висновок - приватизація саме задньої та бокової ділянки біля гаража має невисокі шанси, якщо це прибудинкова територія. Найбільш робочий варіант — оформити через співвласників будинку індивідуальний порядок користування цією частиною території, а вже після перевірки кадастру вирішувати, чи є підстава для оренди або оформлення землі під самим гаражем.

З повагою, адвокат Айвазян.