Експертиза наслідків залиття

Доброго дня!

Так, Ви маєте право як фізична особа замовити експертизу / висновок судового експерта в досудовому порядку. Для цього не потрібна ухвала суду.

Однак, це не «акредитований експерт», а «атестований судовий експерт», внесений до Державного реєстру атестованих судових експертів. Закон України «Про судову експертизу» прямо передбачає, що підставою проведення судової експертизи може бути не лише судове рішення, а й договір з експертом або експертною установою, якщо експертиза проводиться на замовлення інших осіб.

Цивільний процесуальний кодекс України у статті 106 прямо передбачає право учасника справи подати до суду висновок експерта, складений на його замовлення. Водночас у висновку обов’язково має бути зазначено, що його підготовлено для подання до суду, а експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок.

Ви повинні розуміти, що звіт оцінювача — це документ про оцінку вартості, але він не встановлює належним процесуальним способом причинний зв’язок між залиттям і кожним конкретним пошкодженням.

Висновок судового експерта — це доказ, який може бути поданий до суду, якщо складений атестованим судовим експертом із дотриманням процесуальних вимог.

Ви можете визнавати сам факт залиття, але не погоджуватися з розміром шкоди, якщо звіт фактично підміняє відшкодування реальних збитків оплатою нового ремонту. За Цивільним кодексом України збитками є, зокрема, реальні втрати та витрати, необхідні для відновлення порушеного права, а при пошкодженні майна розмір збитків визначається з урахуванням реальної вартості втраченого майна або робіт, необхідних для відновлення пошкодженої речі.

Отже, що Вам необхідно:

1. Не оплачувати суму за звітом оцінювача без перевірки.

Поки що не визнавайте суму претензії. Правильна позиція: Ви готові компенсувати доведені збитки, які перебувають у причинному зв’язку саме із залиттям, але не зобов’язані оплачувати повне оновлення квартири, наслідки природного зносу, старого ремонту, трирічного простою квартири, відкритого балкона, відсутності опалення або неналежного утримання житла.

Це важливо сформулювати письмово: не «я нічого не винен», а «я не погоджуюся з розміром та методикою визначення шкоди».

2. Витребувати у сусіда повний пакет документів:

• повний звіт оцінювача з усіма додатками, фототаблицями, розрахунками, вихідними даними, дефектним актом, кошторисом, застосованими нормами та цінами;
• акт про залиття квартири;
• фото/відео одразу після залиття;
• докази стану квартири до залиття;
• докази того, що пошкодження, включені до розрахунку, виникли саме від залиття;
• документи про право власності або користування квартирою;
• пояснення, чому до розрахунку включено саме такі роботи, матеріали та коефіцієнти.

Акт про залиття має значення, бо Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 № 76, у пункті 2.3.6 передбачають складання відповідного акта у разі залиття квартири. У додатку 4 до цих Правил форма акта передбачає опис того, що саме сталося, що залито, які є пошкодження, які речі ушкоджено, причину залиття та висновки комісії.

3. Замовити саме будівельно-технічну, а за потреби — оціночно-будівельну експертизу.

У Вашому випадку потрібна не просто «оцінка вартості ремонту», а експертне встановлення:

• які пошкодження виникли саме від залиття;
• які пошкодження є старими, експлуатаційними або пов’язаними з неналежним утриманням;
• який був фізичний знос оздоблення;
• які роботи є необхідними саме для відновлення наслідків залиття;
• яка реальна сума шкоди без поліпшення квартири.

Інструкція про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затверджена наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 № 53/5, прямо відносить до завдань будівельно-технічної експертизи визначення технічного стану, причин пошкоджень, а також вартості робіт з усунення наслідків залиття. Там же як орієнтовні питання прямо передбачені питання про те, які пошкодження квартири виникли внаслідок залиття, яка технічна причина пошкоджень, яка вартість ремонтно-будівельних робіт та який розмір матеріальної шкоди.

Оціночно-будівельна експертиза може бути потрібна додатково, якщо треба оцінити правильність самого звіту оцінювача, методології, підходів, коефіцієнтів, зносу та відповідності оцінки нормативним актам з оцінки майна.

4. Обов’язково забезпечити огляд квартири експертом.

Найслабше місце Вашої експертизи — доступ до квартири сусіда. Якщо сусід не пустить експерта, висновок може бути обмеженим і менш переконливим.

Тому письмово запропонуйте сусіду дату та час огляду квартири атестованим судовим експертом. Краще направити це рекомендованим листом, дублювати месенджером або електронною поштою, щоб залишився доказ повідомлення. Запросіть бути присутнім його, його представника, оцінювача, представника ОСББ/управителя.

Якщо він відмовиться або проігнорує — це вже буде Ваш аргумент: Ви намагалися об’єктивно встановити розмір шкоди, а потерпіла сторона перешкоджала перевірці.

5. Питання експерту треба ставити не загальні, а точні:

1. Які пошкодження квартири, її оздоблення, конструктивних елементів та/або майна перебувають у причинному зв’язку саме із залиттям, що відбулося ___?
2. Які з наявних пошкоджень мають ознаки давнього фізичного зносу, експлуатаційного старіння, неналежного утримання, температурно-вологісного впливу, промерзання, тривалого провітрювання або інших причин, не пов’язаних із залиттям?
3. Який технічний стан та ступінь фізичного зносу пошкоджених елементів оздоблення квартири?
4. Який перелік та обсяг ремонтно-будівельних робіт є необхідним і достатнім для усунення саме наслідків залиття без поліпшення квартири порівняно з її попереднім станом?
5. Яка вартість таких робіт і матеріалів?
6. Який розмір матеріальної шкоди, завданої квартирі саме внаслідок залиття?
7. Чи включені до звіту оцінювача роботи або матеріали, які не пов’язані з усуненням наслідків залиття або фактично призводять до поліпшення квартири?
8. Чи відповідає звіт оцінювача вимогам нормативно-правових актів, методології, обраним вихідним даним і правилам визначення вартості відновлювального ремонту?

Останнє питання краще ставити лише тому експерту або експертній установі, які мають відповідну оціночно-будівельну компетенцію.

6. Окремо варто замовити рецензію на звіт оцінювача.

Якщо сусід надав саме звіт оцінювача, а не висновок судового експерта, то корисним інструментом є рецензування звіту про оцінку. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачає рецензування звіту про оцінку майна; його можуть виконувати оцінювачі з відповідним досвідом, експертні ради саморегулівних організацій оцінювачів, оцінювачі Фонду державного майна України та інші визначені законом суб’єкти.

Рецензія не замінить судову експертизу, але добре працює як окремий доказ того, що звіт сусіда має методичні недоліки.

7. Зібрати докази про стан квартири після залиття.

Ваші аргументи про те, що квартира три роки стояла порожня, з відкритим балконом, взимку без належного опалення, дуже важливі. Але в суді це треба доводити, а не просто пояснювати.

Потрібні будь-які підтвердження:

• фото/відео відкритого балкона;
• пояснення сусідів;
• листування;
• дані ОСББ/управителя;
• акти огляду;
• показання свідків;
• фото стану квартири одразу після залиття і через тривалий час;
• докази відсутності ремонту та консервації квартири після залиття.

Це може мати значення ще й тому, що за статтею 1193 Цивільного кодексу України, якщо груба необережність потерпілого сприяла збільшенню шкоди, розмір відшкодування може бути зменшений.

З повагою, адвокат Айвазян.