Не приватизована квартира, одна людина прописана

Доброго дня, Володимире!

В квартирі прописана лише Валентина?

Ситуація дійсно потребує оперативного втручання, оскільки неприватизоване житло належить до державного або комунального житлового фонду. У разі смерті єдиного зареєстрованого наймача квартира автоматично повертається у власність територіальної громади.

На даний час, онук Володимир може отримати довіреність від Валентини (нотаріуса можна викликати в лікарню) та зайнятись процесом приватизації і якщо він подасть документи, до органу приватизації, то квартира вже не перейде до територіальної громади і її можна успадкувати в судовому порядку. А якщо на онука Володимира ще й складений заповіт, то квартира перейде у спадок саме йому.

Право на неприватизовану квартиру у разі смерті власника

Статтею 1216 Цивільного кодексу України визначено, що спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

До складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (стаття 1218 Цивільного кодексу України).

За змістом статей 1, 3, 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизація державного житлового фонду здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина, який постійно мешкає у квартирі (будинку), відносно якої вирішується питання про передачу у власність.

Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України № 396 від 16 грудня 2009 року затверджено Положення про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян, яким визначено порядок передачі квартир багатоквартирних будинків, одноквартирних будинків, жилих приміщень у гуртожитках, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, які використовуються громадянами на умовах найму, у власність громадян. Таким чином, для проведення процедури приватизації громадянином до органу приватизації подається відповідний перелік документів, у тому числі оформлена заява на приватизацію квартири.

У свою чергу, у частині п`ятій пункту 13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 22 грудня 1995 року № 20 «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності» зазначено, що в разі непередання квартири (будинку) у власність наймачеві, його спадкоємці вправі вимагати визнання за ними права власності на неї лише в тому разі, коли наймач звертався з належно оформленою заявою про це до відповідного органу приватизації або власника державного чи громадського житлового фонду, однак вона не була розглянута в установлений строк або в її задоволенні було незаконно відмовлено за наявності підстав і відсутності заборон для передачі квартири наймачеві.

До відома! У разі, коли громадянин, який висловив волю на приватизацію займаної ним квартири, помер до прийняття компетентним органом рішення про приватизацію, але не пізніше місяця з дня одержання заяви, до його спадкоємців у порядку спадкування переходить право вимагати визнання за ними права власності на таку квартиру.

Відтак, спадкоємець, який у встановленому законом порядку прийняв спадщину, набуває право на квартиру державного житлового фонду, в якій за життя проживав спадкодавець, за умови, що:

1. на час відкриття спадщини квартира була місцем постійного проживання спадкодавця або він зберігав право користування нею;
2. спадкодавець подав у встановленому порядку заяву про її приватизацію, однак квартира безпідставно не була передана йому у власність;
3. спадкодавець подав у встановленому порядку заяву про її приватизацію, однак помер до прийняття компетентним органом рішення про приватизацію.

Процедура спадкування неприватизованої квартири

З метою прийняття спадщини на неприватизовану квартиру після смерті спадкодавця, який за життя встиг звернутися до органу приватизації з належно оформленою заявою, але помер до вирішення питання відповідним державним органом про її приватизацію, необхідно звернутися до нотаріуса за місцем проживання спадкодавця з заявою про прийняття спадщини.

Оскільки відсутні правовстановлюючі документи на квартиру (розпорядження органу приватизації та свідоцтво про право власності на житло), нотаріус видає постанову про відмову у вчиненні нотаріальних дій.

Отримавши відмову нотаріуса, спадкоємцю необхідно звернутись до міськрайонного суду за місцем відкриття спадщини з позовною заявою про визнання права власності на майно в порядку спадкування.

Відповідачем по цій справі виступатиме орган місцевого самоврядування, третьою особою можна залучити орган приватизації, до якого спадкодавець звертався з належно оформленою заявою.

Для звернення до суду з позовною заявою необхідно зібрати наступні документи:

1. паспорт та ідентифікаційний номер Позивача;
2. свідоцтво про смерть спадкодавця;
3. заяву про прийняття спадщини;
4. витяг про реєстрацію в спадковому реєстрі;
5. ордер на право зайняття квартири;
6. постанову нотаріуса про відмову у вчиненні нотаріальних дій;
7. докази звернення спадкодавця до органу приватизації (зокрема, належним чином оформлена заява на приватизацію, технічний паспорт на квартиру і т.д.);
8. квитанцію про сплату судового збору.

У випадку неможливості надати заяву спадкоємця до органу приватизації, до позовної заяви необхідно надати клопотання про витребування доказів.

Реєстрація місця проживання Володимира

Сама по собі реєстрація Володимира у квартирі вже є гарантією того, що житло не перейде у комунальну власність. Окрім того, Володимир зможе переписати на себе договір найму житла та прописати інших осіб

Відповідно до ст. 824 Цивільного кодексу України

1. На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем.

2. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Можливість приватизації в майбутньому

Оскільки Володимир своє право на безоплатну приватизацію вже використав (відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»), він особисто приватизувати цю квартиру на себе не зможе.

Однак, можливість приватизувати квартиру в майбутньому залишається:

Після реєстрації Володимир набуває статусу члена сім'ї наймача. У разі найгіршого сценарію, він переоформлює договір найму на себе і стає основним квартиронаймачем.

У майбутньому Володимир як основний наймач матиме право зареєструвати у квартирі свою дружину та/або дітей.

Якщо його дружина або діти ще не використали своє право на приватизацію (або використали його не в повному обсязі — менше ніж 21 кв.м. на особу), вони зможуть подати документи та приватизувати цю квартиру на своє ім'я.

Рекомендові алгоритми дій як вберегти квартиру

Варіант 1. Отримати від Валентини довіреність на Володимира, щоб він зайнявся процесом приватизації квартири та подав документи від її імені до органу приватизації. Валентина оформляє заповіт на Володимира. Якщо відкривається спадщина, то навіть, неприватизовану квартиру в судовому порядку можна визнати власністю Володимира

Варіант 2. Володимир реєструє своє місце проживання та місце проживання дружини/дитини в квартирі. При собі необхідно мати: свій паспорт, військово-обліковий документ, ордер на квартиру (або договір найму), заяву-згоду від Валентини (завірену нотаріусом), згоду від власника квартири (територіальної громади) та квитанцію про сплату адмінзбору. Володимиру варто почати оплачувати комунальні послуги зі своєї банківської картки. У разі судових спорів із міською радою, квитанції про оплату та свідчення сусідів будуть доказами того, що онук фактично проживав з бабусею на момент її хвороби/смерті.

Щодо доньки за кордоном та іншого онука в ЗСУ: оскільки вони не є мобільними і не зареєстровані у квартирі, то фокус виключно на Володимирі є найбільш правильним та надійним шляхом збереження нерухомості.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Доброго дня, Володимире!

Сама реєстрація Володимира у квартирі не дає стовідсоткової гарантії її збереження. Закон прямо встановлює, що реєстрація місця проживання сама по собі не створює права володіння або користування житлом — частина четверта статті 3 Закону України «Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні» від 05.11.2021 № 1871-IX.

Однак реєстрація разом із належним оформленням Володимира як члена сім’ї наймача істотно посилить його позицію.

1. Який зараз статус Валентини

Ордер виданий Василю, але Валентина вписана до ордера і, судячи з опису, залишилася єдиною особою, яка постійно користується квартирою. Це дає підстави вважати її членом сім’ї первісного наймача, яка після смерті Василя продовжила користуватися квартирою.

Правильніше було б ще раніше переоформити договір найму на Валентину. За законодавством, яке регулювало це заселення, член сім’ї наймача у разі його смерті мав право вимагати визнання його наймачем, а відмова наймодавця могла бути оскаржена в суді — частини перша та друга статті 106 Житлового кодексу України від 30.06.1983 № 5464-X.

Хоча у 2026 році більшість норм старого Житлового кодексу України втратила чинність, пункт 4 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про основні засади житлової політики» від 13.01.2026 № 4751-IX передбачає, що до правочинів про заселення, які були чинними на день набрання Законом чинності, застосовується законодавство, що діяло на час їх укладення. Тобто старий ордер та житлові права, які виникли на його підставі, не зникли автоматично.

2. Що потрібно зробити зараз

Найбезпечніший варіант — не обмежуватися «пропискою» Володимира, а одночасно:

1. Подати до органу місцевого самоврядування, комунального підприємства або іншого балансоутримувача заяву Валентини про:
   • визнання її наймачем квартири замість померлого Василя;
   • переоформлення договору найму на її ім’я;
   • надання згоди на вселення Володимира як члена її сім’ї;
   • включення Володимира до договору найму та особового рахунку.
2. Зареєструвати місце проживання Володимира у квартирі.
3. Забезпечити його фактичне вселення і проживання: особисті речі, оплата комунальних послуг, отримання кореспонденції, участь в утриманні квартири. За старими правилами рівні права з наймачем отримувала особа, яка вселилася саме як член сім’ї наймача; для інших родичів, крім подружжя, дітей і батьків, значення мали постійне спільне проживання та ведення спільного господарства — частини перша — третя статті 64 та стаття 65 Житлового кодексу України.
4. Після оформлення Володимира членом сім’ї наймача — розглянути питання про зміну договору найму та визначення Володимира наймачем ще за життя Валентини. Це значно безпечніше, ніж чекати її смерті.

3. Чи достатньо генеральної довіреності

Ні, сама генеральна довіреність не створює Володимиру житлових прав. Вона лише дозволяє представляти Валентину, якщо відповідні повноваження прямо передбачені її текстом.

Крім того, довіреність припиняється зі смертю довірителя відповідно до пункту 6 частини першої статті 248 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 № 435-IV. Тому після смерті Валентини Володимир уже не зможе на її підставі завершувати оформлення.

Через важкий стан Валентини потрібно викликати нотаріуса до лікарні та оформити:

• окрему нотаріально посвідчену заяву про згоду на вселення і проживання Володимира як члена сім’ї;
• заяву про переоформлення договору найму;
• за необхідності — нову довіреність із конкретними повноваженнями щодо ЦНАП, органу місцевого самоврядування, балансоутримувача, укладення та зміни договору найму.

Зробити це необхідно за життя Валентини.

4. Що буде, якщо Валентина помре до оформлення

Квартира вже є комунальною або державною власністю — вона не «перейде» у комунальну власність у порядку спадкування. Після смерті останнього законного користувача орган місцевого самоврядування може визнати квартиру вільною та надати її іншій особі.

Якщо Володимир буде лише зареєстрований, але:

• не буде оформлений членом сім’ї наймача;
• фактично не проживатиме;
• не буде включений до договору найму;
• не матиме рішення наймодавця про вселення,

у громади залишаться підстави заперечувати його самостійне право користування. Тоді право доведеться встановлювати через суд, доводячи законність вселення, постійне проживання та ведення спільного господарства.

5. Чи зможе Володимир приватизувати квартиру

Оскільки Володимир уже використав право на безоплатну приватизацію, вдруге безоплатно приватизувати житло він не зможе. Це передбачено пунктом 5 статті 5 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 № 2482-XII: кожний громадянин має право приватизувати займане житло один раз.

При цьому Закон про приватизацію поки продовжує діяти: його втрата чинності відкладена до спливу одного року після припинення або скасування воєнного стану — пункт 1 та підпункти 2, 4 пункту 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 4751-IX.

6. Чи можна приватизувати через дружину або дітей

Теоретично дружина Володимира або його діти, які не використали право на приватизацію, можуть брати участь у приватизації, але лише якщо вони законно вселені та постійно проживають у квартирі як члени сім’ї наймача. Закон надає право приватизації громадянам, які постійно проживають у квартирі, а передача здійснюється за згодою повнолітніх членів сім’ї, які постійно там мешкають — пункти 1, 4 статті 5 та частина друга статті 8 Закону № 2482-XII.

Але прописувати дружину або майбутніх дітей лише для приватизації — ненадійна конструкція. Спочатку Володимир повинен сам набути законне право користування квартирою. Без цього після смерті Валентини він не зможе самостійно вселяти туди інших осіб.

Що я рекомендую

Негайно, поки Валентина жива:

1. Викликати нотаріуса до лікарні.
2. Оформити її письмову згоду на вселення Володимира саме як члена сім’ї, а не тимчасового мешканця.
3. Подати заяви про переоформлення договору найму з Василя на Валентину.
4. Одночасно включити Володимира до договору найму, особового рахунку та зареєструвати його місце проживання.
5. Просити визнати Володимира основним наймачем ще за життя Валентини.
6. Після оформлення житлового права Володимира вирішувати питання про вселення дружини та приватизацію за участю осіб, які право на приватизацію не використали.

Найважливіше: не просто зареєструвати Володимира, а документально оформити його законне вселення, статус члена сім’ї наймача і право за договором найму. Саме це дає реальний захист квартири.

З повагою, адвокат Айвазян.

• Володимире, доброго дня!
• Так квартира у комунальної вланості, та в разі смерті Валентини не буде спадковим майном для членів сім'ї
• В цієї сітуації потрібно приватизація квартири на Валентину, це можливо зробити за дорученням від Валентини, а також , якщо заяву Валентини на приватизаціюалентина, також заяву може нотаріально засвідчити головний лікар лікарні.
• Також потрібно подати заяву про переоформлення договору найма житла на Валентину, оформити Володимира членом сім'ї наймача - Валентини
• Також слід прийняти до уваги, те,що в разі смерті Валенитини довіреність, яку вона оформила або переоформить на Володимира зупинит свою дію.
• З повагою до Вас юрист Олена Дудченко.