Налог на недвижимость, которую забрал банк

Доброго дня!

Повідомляю наступне:

Поки Ви є власником майна згідно реєстру речових прав на нерухоме майно та ііх обтяжень , Ви несете відповідальність за зобов 'язаннями по ньому.

Якщо є рішення суду про його арешт та реалізацію необхідно зазначене рішення подати до податковоіі, поки майно не реалізовано воно належить Вам.

За зобов язаннями по кредиту несете зобов 'язання Ви , до повноіі оплати або виконання умов реструктуризаціі.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Добрый вечер.Вам надо передать документы исполнительного производства, основание - исполнительная надпись нотариуса или решение суда об аресте на имущество. По всей вероятности оно пока числится за вами, поэтому налоговая и шлет уведомления.

Добрый вечер, Рита.

Налоговая начисляет налог на недвижимость при том, что она забрана банком за кредит и передана финансовой компании для реализации. Кредит все равно продолжает существовать. Кто в этом случае должен платить налог? Можно обжаловать, есть шансы? - пока объект недвижимости не сменит своего собственника (неважно по каким основаниям) согласно Реестру имущественных прав, то формально ВЫ СОБСТВЕННИК и, соответственно, вы несете перед государством все налоговые обязательства, связанные с данным имуществом.

Увы, не хочу расстраивать, но обжаловать это нет возможности.

Парадоксально, но чтобы не платить в будущем налог, вы заинтерсованы в том, чтобы как можно быстрее спорный объект недвижимости формально сменил собственника, поскольку, если, допустим, залоговое имущество еще год или два не будет оформлено, то вы, не владея им физически, фактически будете прододжать считаться собственником и оплачивать налог.

Исполнительной службе и налоговой все равно у кого физически спорный объект, документально ВЫ собственник до момента реализации имущества через систему СЕТАМ.

Гражданский кодекс Украины (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15):

"Стаття 346. Підстави припинення права власності

1. Право власності припиняється у разі:...

8) звернення стягнення на майно за зобов'язаннями власника;".

Закон Украины "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15):

"Стаття 27. Підстави для державної реєстрації прав...

9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

Стаття 31-1. Особливості проведення реєстраційних дій на підставі судових рішень

1. Реєстраційні дії на підставі судових рішень проводяться виключно на підставі рішень, отриманих у результаті інформаційної взаємодії Державного реєстру прав та Єдиного державного реєстру судових рішень, без подання відповідної заяви заявником...".

Другими словами, если имеет место решение суда об обращении взыскания на Ваш объект недвижимого имущества, то информация с Реестра судебных решений автоматически должна быть передана в Реестр вещных прав недвижимого имущества, т.е. Вы не являетесь собственником взысканого имущества и не можете облагаться налогом налогом по этому имуществу.

Коллега Гончаренко не прав.

Добрый вечер!

Для понимания ситуации, необходима дополнительная информация:

1) Какой период начисления налога на недвижимость (год)?

2) Какого рода недвижимость: жилая или нежилая?

3) Наличие другой недвижимости?

4) Город в котором зарегистрированы?

5) Сколько владельцев у недвижимости?

6) В идеале еще увидеть налоговое уведомление-решение с расчетом (которое можете сбросить на электронный адрес kalandirec@ukr.net).

Оснований для обжалования налоговых решений может быть целая масса. К примеру, местные органы власти, которые устанавливают налог на недвижимость очень часто нарушают принцип стабильности, который в свою очередь приводит к незаконности решения органов ДПС Украины.

Доброго дня. До часу, поки в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - саме ВИ обліковуєтесь власником майна, а не фін.компанія, чи банк - то відповідно - ви є платником податку згідно з ПКУ.

У частині четвертій статті 319 Цивільного кодексу України визначено один із принципів здійснення права власності, а саме -«власність зобов’язує». Більш того, з в контексті положення статті 67 Конституції, згідно якої«кожен зобов’язаний сплачувати податки і збори в порядку і розмірах, встановлених законом», можна відзначити одне з таких суспільних зобов’язань власника, як сплата податку на майно.

Але якщо відбулось звернення стягнення на майно за зобов"язаннями по кредитному договору, то відповідно - майно має обліковуватись у реєстрі вже за іншим власником. Вам достатньо отримати інформаційну довідку з реєстру, й направити лист щодо проведення перерахунку до податкового органу за місцем реєстрації вашим, разом із таким витягом.

В принципі податкові органи зобов"язані звірятись з реєстрами самі, але на практиці дуже часто цього не виконують, й тому вам продовжує нараховуватись податок.

Доброго дня! Якщо квартира на даний час зареєстрована за вами, а не за банком, вам потрібно сплачувати за неї податок.

Рекомендую звернутися до банку та з'ясувати чому виникла така ситуація.

Крім того, за ким зареєстрована квартира ви можете дізнатися і без звернення до банку, зробивши запит до реєстру речових прав на нерухоме майно.

Здравствуйте, Рита!

Часть 1 ст. 546 ГКУ гласит, что залог является одним из способов обеспечения обязательств. Подтверждает это и определение залога, приведенное в ст. 1 Закона о залоге. В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет правов случае невыполнения должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Причем такое право возникает у залогодержателя преимущественно перед другими кредиторами этого должника, если иное не установлено договором или законом ( ст. 572 ГКУ, ст. 1 Закона о залоге).

Предметом залога может быть любое имущество (в частности, вещь, ценные бумаги, имущественные права), которое может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание ( ч. 1 ст. 576 ГКУ, ст. 4 Закона о залоге). Предметом залога может быть также имущество, которое станет собственностью залогодателя уже после заключения договора залога. Например, будущий урожай ( ч. 2 ст. 576 ГКУ, ст. 4 Закона о залоге). Не может быть передано в залог имущество, перечисленное в ч. 4, 5 ст. 576 ГКУ и в ст. 4 Закона о залоге.

Важно то, что залогодателем может быть не только сам должник, но и третье лицо — имущественный поручитель ( ч. 1 ст. 583 ГКУ, ст. 11 Закона о залоге). В то же время залогодателем может быть только ( ч. 2 ст. 583 ГКУ):

— собственник вещи;

— лицо, которому принадлежит имущественное право;

— лицо, которому собственник вещи или лицо, которому принадлежит имущественное право, передали вещь или имущественное право с правом их залога.

Право залога возникает с момента заключения договора залога, а в случаях, когда договор подлежит нотариальному удостоверению, — с момента его нотариального удостоверения

Об этом сказано в ч. 1 ст. 585 ГКУ, а также в ст. 16 Закона о залоге.

Право собственности на предмет залога при возникновении права залога к залогодержателю не переходит. Кроме того, если иное не установлено договором и не следует из сути залога, то у залогодателя остается право пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением ( ч. 1 ст. 586 ГКУ).

Право обращения взыскания на предмет залога залогодержатель приобретает только тогда, когда должник не выполняет обязательства, им обеспеченные ( ч. 1 ст. 589 ГКУ, ст. 20 Закона о залоге).

Обращение взыскания осуществляется на основании решения суда или исполнительной надписи нотариуса. Но это только если иное не предусмотрено законом или договором залога (ст. 20 Закона о залоге). А в договоре залога может быть прописан и внесудебный порядок урегулирования этого вопроса.

Обратить взыскание на предмет залога в таком внесудебном порядке банк может двумя способами:

1) путем приобретения права собственности на заложенное имущество;

2) путем продажи заложенного имущества (без перехода к нему права собственности) третьим лицам.

Причем продажу банк может осуществить как от своего имени (если предметом залога является недвижимость — ч. пятая ст. 38 Закона об ипотеке), так и от имени должника (если в залог было передано движимое имущество — ч. 5 ст. 30 Закона № 1255).

О налогообложении этих операций мы и поговорим далее.

Залог и НДС:

Прежде чем рассматривать порядок налогообложения операции «изъятия» залогового имущества у должника, отметим: сама операция по передаче имущества в залогзаимодателю (кредитору) и/или в обеспечение другого действующего требования кредитора, а также возврат такого имущества из залога его собственнику после окончания действия соответствующего договора, если место такой передачи (возврата) находится на таможенной территории Украины, не являются объектом обложения НДС ( п.п. 196.1.2 НКУ). То есть

если имущество было передано в залог, а затем возвращено из него его собственнику, то никаких НДС-последствий для залогодателя такая операция не влечет

А вот если залогодатель расстается с заложенным имуществом и он является плательщиком НДС, то уплатить его с такой операции «расставания» придется. Причем независимо от того, каким образом произойдет процесс расставания: путем передачи права собственности на имущество банку или путем продажи банком этого имущества. В обоих случаях операция подлежит обложению согласноп.п. «а» п. 185.1 НКУ и в обоих случаях налоговая накладная должна быть составлена на имя залогодержателя, т. е. банка (см. письмо ГНСУ от 15.12.2011 г. № 9376/7/15-3417-26, ОНК, утвержденную приказом Миндоходов от 22.11.2013 г. № 700).

Дата возникновения НО. На какую дату возникнут налоговые обязательства (НО)?

Если имущество передается в собственность банку, то НО возникнут на дату такой передачи. Похоже, с этим согласны и налоговики (см.письма ГФСУ от 25.05.2016 г. № 11350/6/99-99-15-03-02-15, от 26.04.2016 г. № 9390/6/99-99-15-03-02-15, от 19.04.2016 г. № 8823/6/99-99-19-03-02-15).

Если же банк реализует имущество предприятия-должника, то здесь должны быть учтены требования абзаца второго п. 189.4 НКУ. Правда, этот абзац ничего нового не придумывает и предписывает определять дату НО по правилам из ст. 187 НКУ. Значит, от общего правила «первого события» и тут никуда не деться. А с учетом того, что предоплата в данном случае исключена, то НО должник всегда будет признавать на дату передачи имущества залогодержателю.

НО при изъятии залогового имущества всегда признают на дату его передачи банку независимо от того, переходит оно в его собственность или передано с целью реализации

Хотя существует и другой, более лояльный подход, по которому НО при передаче залогового имущества на реализацию можно признать аж на дату получения документа, подтверждающего его продажу. Правда, из норм НКУ такая возможность не следует. Да и налоговики признают ее, только говоря о продаже арестованного имущества через специализированное предприятие (БЗ 101.06) (подробнее см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 98, с. 39).

База налогообложения. Еще один вопрос, которому стоит уделить отдельное внимание, — база налогообложения. И при передаче имущества в собственность банка, и при передаче его на реализацию база налогообложения должна быть определена с учетом требований п. 188.1 НКУ. Ведь п. 189.4 НКУ, на который мы ориентируемся при налогообложении операции передачи на реализацию, отправляет к нему же.

По общему правилу из п. 188.1 НКУ базой налогообложения является договорная стоимость.

При передаче на реализацию — это, конечно же, цена продажи. Причем такая цена на дату передачи имущества чаще всего уже известна. Она будет указана в извещении о намерении продать имущество, которое банк должен направить должнику не менее чем за 30 дней до заключения договора купли-продажи (ст. 38 Закона об ипотеке, ст. 30 Закона № 1255). Если же на дату передачи имущества банку цена его продажи еще не определена, то НО признают исходя из залоговой стоимости имущества. А в дальнейшем проводят их корректировку.

А вот при передаче имущества в собственность банка ответ на поставленный выше вопрос зависит от вида заложенного имущества. Так, договорной стоимостью переданной недвижимости будет оценочная стоимость предмета ипотеки. Ведь именно по этой стоимости ипотекодержатель (банк) приобретает объект недвижимости (ч. 3 ст. 37 Закона об ипотеке). Значит, по ней же должник его продает.

Если в собственность банка передается движимое имущество, то нужно ориентироваться на положения договора залога (далее для этого случая будем говорить о залоговой стоимости).

Правда, в случае, когда оценочная/залоговая стоимость имущества превышает сумму обеспеченного им обязательства и эта разница должнику не возмещается*, базой налогообложения, на наш взгляд, следует считать сумму погашенного за счет залога обязательства, увеличенную на сумму расходов банка, которые должник тоже должен возместить (при наличии таких расходов). Ведь именно за эту сумму должник в таком случае «продает» свой актив. Хотя в договорную стоимость при желании можно затолкать и всю оценочную/залоговую стоимость.

Но это еще не все. Здесь важно также помнить о требованиях абзаца второго п. 188.1 НКУ, согласно которому база налогообложения не может быть ниже:

— цены приобретения — при поставке приобретенных товаров/услуг;

— обычных цен — при поставке самостоятельно изготовленных товаров/услуг;

— бухгалтерской балансовой/остаточной стоимости на начало отчетного периода, в котором произошла поставка — при поставке необоротных активов.

Если договорная стоимость изымаемого имущества меньше установленной минбазы, то НО на эту разницу придется доначислить.

Залог в бухгалтерском и «налоговоприбыльном» учёте.

Таким образом:

• Банк может обратить взыскание на предмет залога двумя способами: путем приобретения права собственности на заложенное имущество или путем его продажи третьим лицам.
• Операции по передаче имущества в залог и возврату такого имущества из залога его собственнику НДС не облагаются.
• При изъятии предмета залога у должника налоговая накладная составляется на имя банка независимо от того, приобретает последний это имущество или только получает право его реализовать.
• НО при изъятии залогового имущества всегда признают на дату его передачи банку.
• Базой налогообложения операции по передаче имущества банку для реализации третьим лицам является цена продажи заложенного имущества, с учетом требований НКУ насчет минбазы.
• Базой налогообложения операции по передаче имущества в собственность банка является оценочная (для недвижимого имущества) или залоговая (для движимого имущества) стоимость.
• Если такая стоимость выше суммы погашенных обязательств перед банком, а разница должнику не возмещается, базой налогообложения следует считать сумму таких погашенных обязательств. При этом требования НКУ о минбазе по НДС также должны быть учтены.
• Единоналожникам операций по изъятию залогового имущества банком нужно избегать. Ведь «неденежные» расчеты тут налицо, а они для них под запретом.

Всего доброго!

Удачи Вам!

Рита, в связи с Вашим персональным лидом ко мне (на аккаунт) прошу повторить его с указанием Вашего электронного адреса - телефон для консультации и контактов я не применяю, о чем указал в своем профиле. Свой e-mail указать не могу - запрещено правилами сайта.

Доброго дня, Рита!

У разі переходу права власності на об'єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначений об'єкт оподаткування, а для нового власника - починаючи з місяця, в якому він набув право власності.

Податкові повідомлення-рішення про сплату суми податку, обчисленого згідно з п.п. 266.7.1 п. 266.7 ст. 266 ПК, та відповідні платіжні реквізити, зокрема органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням кожного з об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, надсилаються (вручаються) платнику податку контролюючим органом за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком).

Платники податку мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) для проведення звірки даних щодо:

- об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності платника податку;

- розміру загальної площі об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності платника податку;

- права на користування пільгою із сплати податку;

- розміру ставки податку;

- нарахованої суми податку.

Всього доброго!