Имею ли я право на индивидуальный, а не коллективный договор с управляющей компанией ( вывоз мусора, уборка территории и тд?

Добрий день, Ірина!

Має місце роз'яснення Департаменту житлово-комунального господарства та енергоефективності щодо укладання договорів про надання послуг з поводження з побутовими відходами:

Ураховуючи законодавчі зміни у сфері житлово-комунальних послуг Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України інформує.

З 1 травня 2019 року в повному обсязі введено в дію Закон України від 09.11.2017 № 2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги» (далі — Закон).

З цієї дати визнано таким, що втратив чинність Закон України від 24 червня 2004 року № 1875-IV «Про житлово-комунальні послуги».

Згідно з вказаним Законом визначено нову класифікацію житлово-комунальних послуг, нову систему взаємовідносин, що виникатимуть у процесі надання та споживання цих послуг, передбачено різні моделі договірних відносин у сфері комунальних послуг, а також визначено особливості укладання, зміни і припинення договорів про надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку, змінено підходи до формування тарифів на комунальні послуги та нарахування плати споживачам, запроваджено відповідальність за неналежне виконання договору як для виконавців комунальних послуг, так і для споживачів цих послуг.

Практична реалізація нововведень, передбачених Законом, можлива за умови укладення договорів про надання комунальних послуг за правилами та особливостями, визначеними Законом (тобто, нових договорів про надання комунальних послуг).

Відповідно до статті 12 Закону надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах.

Відповідно до статті 5 Закону послуги з поводження з побутовими відходами є комунальними послугами, які, у свою чергу, належать до житлово-комунальних послуг. Разом з тим, послуга з управління багатоквартирним будинком не включає послугу з поводження з побутовими відходами.

Законом встановлено такі терміни:

споживач житлово-комунальних послуг (далі — споживач) — індивідуальний або колективний споживач;

індивідуальний споживач — фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об’єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги.

колективний споживач — юридична особа, що об’єднує споживачів у будівлі та в їхніх інтересах укладає договір про надання комунальної послуги.

При цьому пунктом 4 розділу VI «Прикінцеві та перехідні положення» Закону передбачено, що не пізніш як протягом одного року з дня введення в дію цього Закону (тобто, не пізніш як 01.05.2020) співвласники багатоквартирних будинків незалежно від обраної ними форми управління багатоквартирним будинком зобов’язані прийняти рішення про модель організації договірних відносин з виконавцями комунальних послуг (крім послуг з постачання електричної енергії та природного газу) щодо кожного виду комунальної послуги згідно з частиною першою статті 14 цього Закону, а виконавці комунальних послуг — укласти із такими співвласниками договори про надання відповідних комунальних послуг відповідно до обраної співвласниками моделі організації договірних відносин.

Згідно зі статтею 35-1 Закону України «Про відходи» власники або наймачі, користувачі, у тому числі орендарі, джерел утворення побутових відходів укладають договори з виконавцем послуг з вивезення побутових відходів, здійснюють оплату послуг з поводження з побутовими відходами та забезпечують роздільне збирання побутових відходів.Виконавця послуг з вивезення побутових відходів визначає орган місцевого самоврядування на конкурсних засадах у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Порядок проведення конкурсу на надання послуг з вивезення побутових відходів затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 16.11.2011 № 1173 із змінами, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 27.03.2019 № 318 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України».

Основні засади господарювання в Україні і регулювання господарських відносин, що виникають у процесі організації та здійснення господарської діяльності між суб’єктами господарювання, а також між цими суб’єктами та іншими учасниками відносин у сфері господарювання визначається Господарським кодексом України (далі – Кодекс).

Згідно зі статтею 23 Кодексу відносини органів місцевого самоврядування з суб’єктами господарювання у випадках, передбачених законом, можуть здійснюватися на договірних засадах.

Господарські зобов’язання між суб’єктом господарювання у сфері поводження з побутовими відходами та органом місцевого самоврядування виникає безпосередньо відповідно до статті 351 Закону України «Про відходи».

Наразі законодавством України не передбачено повноважень органам державної влади щодо затвердження типового договору між органом місцевого самоврядування та виконавцем послуг з вивезення побутових відходів.

Тому, відповідно до абзацу другого частини 4 статті 179 Кодексу, при укладанні договору із переможцем конкурсу з вивезення побутових відходів зміст договору може визначатися на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.

Істотні умови господарського договору визначено статтею 180 Кодексу.

Виконавець послуг з вивезення побутових відходів укладає договори про надання послуг з поводження з побутовими відходами із споживачами.

Механізм надання суб’єктами господарювання незалежно від форми їх власності послуг з поводження з побутовими відходами у містах, селищах і селах визначено Правилами надання послуг з поводження з побутовими відходами (далі – Правила), затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2008 № 1070 із змінами, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 27.03.2019 № 318 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України».

Договір про надання послуг укладається відповідно до типового договору, наведеного у додатку 1 Правил.

Такі договори можуть затверджуватися окремо для різних моделей організації договірних відносин (індивідуальний договір та колективний договір про надання комунальної послуги) та для різних категорій споживачів (індивідуальний споживач, колективний споживач).

У відповідності до Типового договору про надання послуг з поводження з побутовими відходами, послуги з вивезення твердих відходів надаються за контейнерною або безконтейнерною схемою.

Згідно з Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» основна діяльність об’єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.

У відповідності до Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є зокрема будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території;

У разі укладання договору за контейнерною схемою споживач має право на одержання своєчасно та належної якості послуги згідно із законодавством і умовами договору, відшкодування збитків, завданих його майну, шкоди, заподіяної його життю або здоров’ю внаслідок неналежного надання або ненадання послуг та зобов’язується визначати разом з виконавцем місця розташування контейнерних майданчиків, створювати умови для вільного доступу до таких майданчиків, обладнати контейнерні майданчики, утримувати їх у належному санітарному стані, забезпечувати освітлення в темний час доби; забезпечити належне збирання та зберігання відходів, установлення необхідної кількості контейнерів для завантаження твердих, великогабаритних і ремонтних відходів з урахуванням унеможливлення їх переповнення; утримувати контейнери відповідно до вимог санітарних норм і правил.

Виконавець має право вимагати від споживача обладнати контейнерні майданчики та вимагати від споживача своєчасно збирати та належним чином зберігати відходи, встановлювати передбачену договором кількість контейнерів з метою запобігання їх переповненню.

Враховуючи, що у відповідності до законодавства контейнерні майданчики є спільною сумісною власністю спільного майна багатоквартирного будинку, у випадку отримання послуги з вивезення твердих побутових відходів за контейнерною схемою укладається колективний договір на надання послуг з поводження з побутовими відходами.

У відповідності до статті 25 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, управитель багатоквартирного будинку або інша уповноважена особа, яка укладає колективний договір про надання комунальних послуг, згідно з правилами благоустрою території населеного пункту, розробленими з урахуванням схеми санітарного очищення населеного пункту та затвердженими органом місцевого самоврядування, має право на вибір серед визначених у встановленому законодавством порядку виконавців послуг з поводження з побутовими відходами.

У разі надання послуги з вивезення твердих побутових відходів за безконтейнерною схемою у багатоквартирному будинку можуть бути укладені індивідуальні договори між споживачем та виконавцем цих послуг.

Пунктом 6 Правил визначено, що обсяг надання послуг розраховується на підставі норм, затверджених органом місцевого самоврядування.

Відповідно до пункту 1.2. Правил визначення норм надання послуг з вивезення побутових відходів, затверджених наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 30.07.2010 № 259, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України від 29.09.2010 за № 871/18166, норма – це кількісний показник споживання послуг з вивезення побутових відходів, які утворюються на одну розрахункову одиницю (одного мешканця для житлової забудови, одне місце в готелі, гуртожитку та ін., 1 кв.м торгівельної та складської площі, вокзалів, автостоянок, пляжів та ін.; одне відвідування для поліклінік тощо) за одиницю часу.

Враховуючи особливості перехідного періоду, а саме періоду від моменту введення в дію Закону (01.05.2019) до моменту укладення нових договорів про надання комунальних послуг пунктом 3 розділу VI «Прикінцеві та перехідні положення» Закону передбачено, що договори про надання комунальних послуг, укладені до введення в дію цього Закону (тобто, до 01.05.2019), зберігають чинність на умовах, визначених такими договорами, до дати набрання чинності договорами про надання відповідних комунальних послуг, укладеними за правилами, визначеними цим Законом. Такі договори мають бути укладені між споживачами та виконавцями комунальних послуг протягом одного року з дати введення в дію цього Закону (тобто, до 01.05.2020). У разі якщо згідно з договорами про надання комунальних послуг, укладеними до введення в дію цього Закону, передбачено більш ранній строк їх припинення, такі договори вважаються продовженими на той самий строк і на тих самих умовах.

Звертаємо увагу, що після 01.05.2019 органи місцевого самоврядування не можуть встановлювати (у тому числі за результатами коригування) тарифи на комунальні послуги, що надаються за договорами, укладеними до введення в дію Закону.

Відповідно до пункту 2 частини третьої статті 4 Закону та статті 28 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до повноважень органів місцевого самоврядування у сфері житлово-комунальних послуг належить встановлення цін/тарифів на комунальні послуги відповідно до закону.

З 01.05.2019 комунальними послугами у розумінні статті 5 Закону є, зокрема, послуги з поводження з побутовими відходами.

Таким чином, з 1 травня 2019 року органи місцевого самоврядування можуть (мають повноваження) встановлювати тарифи саме на ці комунальні послуги.

Тож до моменту укладення нових договорів про надання комунальних послуг за вимогами і правилами Закону, нарахування плати за комунальні послуги підприємствами у сфері поводження з побутовими відходами здійснюватиметься відповідно до договорів, укладених до 01.05.2019.

Окремо звертаємо увагу на питаннях нарахування і стягнення пені за несвоєчасне здійснення платежів за житлово-комунальні послуги.

Взаємовідносини між споживачами житлово-комунальних послуг та виконавцями комунальних послуг, управителями багатоквартирних будинків здійснюються відповідно до умов чинних договорів.

Введення в дію Закону не є підставою для автоматичного нарахування споживачам пені.

Згідно із частиною третьою статті 12 Закону істотними умовами договору про надання житлово-комунальної послуги є:

1) перелік послуг;

2) вимоги до якості послуг;

3) права і обов’язки сторін;

4) відповідальність сторін за порушення договору;

5) ціна послуги;

6) порядок оплати послуги;

7) порядок і умови внесення змін до договору, в тому числі щодо ціни послуги;

8) строк дії договору, порядок і умови продовження його дії та розірвання.

Статтею 26 Закону передбачено відповідальність за неналежне виконання договору. Так, частиною першою статті 26 Закону встановлено, що у разі несвоєчасного здійснення платежів за житлово-комунальні послуги споживач зобов’язаний сплатити пеню в розмірі, встановленому в договорі, але не вище 0,01 відсотка суми боргу за кожен день прострочення. Загальний розмір сплаченої пені не може перевищувати 100 відсотків загальної суми боргу.

Нарахування пені починається з першого робочого дня, наступного за останнім днем граничного строку внесення плати за житлово-комунальні послуги. Пеня не нараховується за умови наявності заборгованості держави за надані населенню пільги та житлові субсидії та/або наявності у споживача заборгованості з оплати праці, підтвердженої належним чином.

Отже, враховуючи зазначене, нарахування пені у разі несвоєчасного здійснення платежів за житлово-комунальні послуги може здійснюватися після 1 травня 2019 року виходячи з умов договорів, укладених відповідно до вимог статей 13-15 Закону. При цьому пеня за несвоєчасне здійснення платежів за комунальні послуги може нараховуватися на ту суму заборгованості, що утвориться з моменту укладення відповідного договору про надання комунальних послуг.

Відповідно до статті 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вирішення питань збирання, транспортування, утилізації та знешкодження побутових відходів належить до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад. Статтями 20 та 21 Закону України «Про відходи» визначено, що до повноважень місцевих державних адміністрацій та органів місцевого самоврядування належать, зокрема, здійснення контролю за додержанням юридичними та фізичними особами вимог у сфері поводження з виробничими та побутовими відходами відповідно до закону та розгляд справ про адміністративні правопорушення або передача їх матеріалів на розгляд інших державних органів у разі порушення законодавства про відходи.

"1.Имею ли я право на индивидуальный договор с управляющей компанией(УК)"?

- Це Ваше право.

Якщо не укладено коллективний договір, то маєте право на індивідуальний.

"2.Какой порядок расторжения договора в одностороннем порядке со стороны УК? Имеют ли они на это право? Какая процедура информирования потребителя о расторжении договора со стороны УК"?

- Згідно до умов договору.

Як правило, якщо він не виконується, тоді мають право родторгнути.

Обов’язково повинні повідомити.

Процедура повідомлення, згідно до умов договору.

Якщо в договорі не зазначено, то у будь-який спрсви6, але повинно бути підтвердження(як правило письмове повідомлення).

"3. Имеет ли право УК оставить дом без обслуживания до того, как передаст дом следующей УК"?

- Треба бачити умови договору.

Якщо умови договору з Вашої сторони виконано, то не мають право залишити будинок без обслуговування.

Всього доброго!

Добрый день!

1.

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19#Text

ЗАКОН УКРАЇНИ

Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку

На сегодняшний день законодательство определяет только одного субъекта, имеющего первостепенное право на управление многоквартирным домом, — это сособственники дома (ч. 1 ст. 9 Закона № 417-VIII). В данной норме указывается: согласно решению сособственников, все либо часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему или все функции — объединению сособственников многоквартирного дома (ассоциации объединений сособственников многоквартирного дома). Следовательно, сособственники имеют для выбора следующие альтернативные варианты действий:

• решать все вопросы касательно управления домом самостоятельно на собраниях (порядок принятия соответствующих решений предусмотрен ст. 10 Закона № 417-VIII);
• создавать объединение совладельцев многоквартирного дома и передавать ему все функции по управлению домом;
• передавать все функции по управлению домом управляющему — физическому лицу — предпринимателю либо юридическому лицу;
• передавать часть функций по управлению домом управляющему, а часть — оставлять в своей компетенции, принимая решения на общем собрании в вышеупомянутом порядке.

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2189-19#n558

ЗАКОН УКРАЇНИ

Про житлово-комунальні послуги

Стаття 13. Порядок укладання, зміни і припинення договорів про надання комунальних послуг

5. У разі якщо співвласники багатоквартирного будинку не прийняли рішення про вибір моделі договірних відносин та не уклали з виконавцем комунальної послуги відповідний договір (крім послуг з постачання та розподілу природного газу і послуг з постачання та розподілу електричної енергії), з ними укладається індивідуальний договір про надання комунальної послуги, що є публічним договором приєднання.

Стаття 14. Особливості укладання, зміни і припинення договорів про надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку

1. За рішенням співвласників багатоквартирного будинку, прийнятим відповідно до закону, з виконавцем відповідної комунальної послуги (крім послуг з постачання та розподілу природного газу і послуг з постачання та розподілу електричної енергії) укладається договір про надання комунальних послуг, а саме:

1) індивідуальний договір з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем, що укладається кожним співвласником багатоквартирного будинку самостійно, за умови що співвласники прийняли рішення про вибір відповідної моделі організації договірних відносин та дійшли згоди з виконавцем комунальної послуги щодо розміру плати за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку;

2) колективний договір, що укладається від імені та за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку управителем або іншою уповноваженою співвласниками особою;

3) договір про надання комунальних послуг з колективним споживачем, що укладається з об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку або іншою юридичною особою, яка об’єднує всіх співвласників такого будинку та в їхніх інтересах укладає відповідний договір.

Співвласники багатоквартирного будинку (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) самостійно обирають одну з моделей організації договірних відносин, визначених цією частиною, за кожним видом комунальних послуг (крім послуг з постачання та розподілу природного газу і послуг з постачання та розподілу електричної енергії).

У межах одного багатоквартирного будинку дозволяється обрання різних моделей організації договірних відносин за різними видами комунальних послуг.

Стаття 15. Порядок укладання, зміни і припинення договорів про надання послуг з управління багатоквартирним будинком

1. Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов’язковим для виконання всіма співвласниками.

Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.

2.

Тариф на услугу по содержанию дома и придомовой территории может рассчитываться управителем в соответствии с постановлением КМУ от 01.06.2011 г. № 869, этим обеспечивается прозрачность его составляющих и экономическая обоснованность.

КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИПОСТАНОВА

від 1 червня 2011 р. № 869Київ

Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на комунальні послуги

Тариф на услуги рассчитывается отдельно по каждому дому в зависимости от запланированных количественных показателей услуг, фактически должны предоставляться для обеспечения надлежащего санитарно-гигиенического, противопожарного, технического состояния домов и сооружений и придомовых территорий.

А вот размер вознаграждения управителя никакими нормативными документами не регулируется. Напротив, в ст. 11 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» от 14.05.2015 № 417-VIII, сказано, что “вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем.» Исходя из этого, можно сделать вывод , что размер вознаграждения управителя никак не рассчитывается, а определяется исключительно на уровне договоренностей между жильцами дома и управителем.

3.

Что должно входить в тариф по обслуживанию дома определено в Приказе #76:

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0927-05#Text

ЗАТВЕРДЖЕНО Наказ Держжитлокомунгоспу України 17.05.2005 N 76

Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 25 серпня 2005 р. за N 927/11207

ПРАВИЛА утримання жилих будинків та прибудинкових територій

4.

"КОЛЛЕКТИВНЫЙ ДОГОВОР С УПРАВЛЯЮЩИМ"

– управляющий заключает договоры с поставщиками от имени сособственников дома на основании подписанного с ним договора;

– ответственность исполнителя до "входа в дом";

– в стоимость коммунальных услуг НЕ входит плата за абонобслуживание и плата за обслуживание внутридомовых систем многоквартирного дома;

– может быть заключен ТОЛЬКО при условии наличия домового узла (узлов) учета, обеспечивающего общий учет потребления коммунальной услуги в доме;

– техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонты внутридомовых систем многоквартирного дома осуществляются за счет сособственников;

– уполномоченное лицо открывает текущий счет со специальным режимом использования по каждой коммунальной услуге, при этом сами средства, находящиеся на таком счете, являются собственностью сособственников многоквартирного дома;

– при наличии задолженности за потребленные коммунальные услуги исполнитель обращается с претензией (иском) к соответствующему сособственнику. Кто этот сособственник, сообщает уполномоченное лицо на письменный запрос исполнителя в течение 10 календарных дней. В противном случае исполнитель вправе обратиться с претензией (иском) об уплате фактической задолженности к уполномоченному лицу, а последний уже после уплаты задолженности имеет право обратного требования (регресса) к сособственнику-должнику.

5. Выбор УК, цена их услуг и т.д. должны приниматься на общем собрании жильцов. Тарифы должны быть разными для разных домов. Тарифы могут быть разными даже в одном доме.

Выводы:

1. Имею ли я право на индивидуальный договор с управляющей компанией(УК)?

Все зависит от решения которое приняли собственники квартир.

2. Какой порядок расторжения договора в одностороннем порядке со стороны УК? Имеют ли они на это право? Какая процедура информирования потребителя о расторжении договора со стороны УК?

Ст.15 Закона о ЖКХ. https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2189-19#n558

3. Имеет ли право УК оставить дом без обслуживания до того, как передаст дом следующей УК?

После разрыва договора УК не обязана предоставлять услуги.

Доброго Дня

Щодо вашого питання

Договір з управителем укладається строком на рік. Водночас якщо за місяць до спливу зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається подовженим на наступний однорічний строк (ч. 6 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII, далі — Закон № 417).

Отож, якщо до спливу чергового року, протягом якого діє договір з управляючою компанією , лишилося небагато часу, радимо потурбуватися про завчасне (за місяць до спливу однорічного строку) попередження управителя про припинення договірних відносин, і трохи почекати.

У загальному випадку згідно із ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України розірвання договору допускається лише за згодою сторін. Однак покладатися на те, що управитель добровільно погодиться на припинення договірних відносин ми б, з певних причин, не радили.

Водночас тією ж ч. 1 ст. 651 ЦКУ встановлено, що альтернативний (інший, аніж за згодою сторін) спосіб розірвати договір може бути передбачений договором або законом.

За своєю суттю, послуги з управління багатоквартирним будинком підпадають під визначення житлово-комунальних.

Та й у п. 4 Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затверджених наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 02.02.2009 р. № 13, прямо прописано про належність послуг з управління до житлово-комунальних.

Отож, на послуги, що надаються управляючою компанією, поширює свою дію Закон № 1875.

Згідно ж із ч. 6 ст. 26 Закону № 1875, у разі зникнення потреби в отриманні послуги чи відмови споживача від користування послугою виконавця/виробника споживач має право розірвати договір у порядку, установленому законом.

Передусім, здавалося б, з наведеної норми висновується, ніби співвласники, які уклали договір з управителем, мають право ініціювати його розірвання без об’єктивних на те причин (по суті, достатньо формально проголосувати на загальних зборах за рішення про відмову від користування послуг з управління будинком).

Однак слід зважати на застереження: «у порядку, установленому законом». Угода з управителем є договором про надання послуг, а ч. 1 ст. 907 ЦКУ встановлено, що порядок і наслідки розірвання таких договорів визначаються домовленістю сторін або законом.

А так як ми вже з’ясували, що Закон № 1875 спеціальних указівок щодо порядку розірвання договору за ініціативою споживачів житлово-комунальних послуг не має, співвласникам лишається орієнтуватися на положення договору з управителем.

Керуючись ч. 3 ст. 11 Закону № 417, умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. Нині чинним є Типовий договір про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, що викладений у постанові Уряду від 20.05.2009 р. № 484.

Так, пп. 8 п. 9 Типового договору передбачене право замовника ініціювати розірвання договору з управителем у випадках та на умовах, передбачених у ньому.

Щодо умов розірвання договору, то тут, імовірно, мається на увазі пп. 8 п. 8 Типового договору, згідно з яким замовник (тобто співвласники) у разі ініціювання розірвання договору має письмово повідомити управителя не пізніше ніж за місяць до запропонованої дати.

Якщо ж мовити про випадки, у яких угода з управителем може бути розірвана за бажанням співвласників, то тут саме час звернутися до п. 22 Типового договору. З останнього висновується, що договір з управляючою компанією за ініціативою замовника послуг може бути розірваний, зокрема, у разі:

складення негативного акта оцінки технічного стану об’єкта за результатами контролю за якістю наданих управителем послуг;

одержання негативних результатів опитування (анкетування) мешканців об’єкта, а також власників (співвласників) окремих приміщень об’єкта, які в ньому не проживають, щодо якості наданих управителем послуг;

одержання негативних результатів обстеження технічного стану об’єкта.

Тобто, як бачимо, усе зводиться до того, що співвласники можуть звернутися до управителя з повідомленням про розірвання договору лише в тому разі, якщо послуги, що надаватимуться за відповідним договором, будуть неналежної якості.

Водночас завважте: і обстеження технічного стану будинку, і опитування співвласників мають здійснюватися за участю спеціальної комісії, яка складається на одну третину з представників управителя (п. 1 Порядку обстеження технічного стану об’єкта, затвердженого постановою Кабміну від 20.05.2009 р. № 484). Тож не виключено, що, аби довести погану якість послуг з управління будинком, доведеться ще докласти зусиль.

Отож, хоча у ч. 6 ст. 26 Закону № 1875 і мовиться про можливість співвласників відмовитися від послуг з управління будинком в односторонньому порядку, однак у разі, якщо договір з управителем беззастережно відповідає Типовому договору, з реалізацією цього права на практиці можуть виникнути труднощі.

Звісно, маючи бажання розірвати договір з управителем, однозначно варто спробувати аргументувати відповідне право посиланням на щойно згадану норму. Проте, зважаючи на викладене вище, варто бути готовим отримати від представників управляючої компанії відмову.

Відтак, радимо ще на етапі укладення угоди з управителем розширювати прописаний Типовим договором перелік підстав для припинення договірних відносин, передбачаючи можливість співвласників відмовитися від послуг управителя в односторонньому порядку, без об’єктивних на те передумов (певна річ, із завчасним попередженням управителя).

У разі якщо послуги, котрі надаються управителем, геть низької якості, а розірвати договір управитель не погоджується (наприклад, через своїх представників чинить перешкоди під час проведення технічного огляду будинку з метою фіксування доказів його неналежного утримання), у співвласників лишається право на звернення до суду з вимогою розірвати договір на підставі істотного порушення його умов управителем (ч. 2 ст. 651 ЦКУ).

Однак перед цим варто заручитися доказами того, що управитель виконує обумовлені обов’язки неналежним чином, а також забезпечити документальне підтвердження відмови управителя від розірвання договірних відносин у добровільному порядку.

Успіхів

Здравствуйте.

Согласно ч. 2. ст. 35-1 Закона Украины «Об отходах» собственники или наниматели, пользователи, в том числе арендаторы, источников образования бытовых отходов заключают договора с исполнителем услуг по вывозу бытовых отходов, осуществляют оплату услуг по обращению с бытовыми отходами и обеспечивают раздельный сбор бытовых отходов. К источникам образования бытовых отходов статья 1 этого же Закона относит объекты, на которых образуются бытовые отходы (жилые дома, предприятия, учреждения, организации и земельные участки).Согласно ч.1 ст.25 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах», потребители обязаны заключить договор об обращении с бытовыми отходами с лицом, определенным в установленном законодательством порядке. Если нет коллективного договора , должен біть индивидуальній с каждым владельцем квартиры.

Вы имеете право и даже нужно подписать индивидуальный договор на услуги , согласно ст.20 ЗУ Про ЖКП

порядок расторжения договора прописан в договоре, о изменениях договора компания должна разослать почтой письменное уведомление.

частная компания имеет право отказаться от услуг и сообщить об этом местную администрацию , она проводит тендер и назначает нового управителя.

Если есть ОСББ то общие сборы 80% голосов принимают решение о новом управителе , передают протокольное решение в мэрию , она согласовывает , и жители заключают лично или коллективно от имени Главы ОСББ договор на услуги и платят согласно квитанций по тарифам согласованным с мэрией(исполкомом)

С уважением,

Константин Гончаренко

Закон Украины "Про житлово-комунальні послуги" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2189-19#n436):

"Стаття 1. Визначення термінів

1. У цьому Законі наведені нижче терміни вживаються в такому значенні:..

6) індивідуальний споживач - фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об’єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги;...

8) колективний договір про надання комунальних послуг (далі - колективний договір) - договір про надання комунальних послуг, який укладається з виконавцем комунальних послуг за рішенням співвласників (на умовах, визначених у рішенні співвласників (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) та є обов’язковим для виконання всіма співвласниками;

9) колективний споживач - юридична особа, що об’єднує споживачів у будівлі та в їхніх інтересах укладає договір про надання комунальної послуги;...

14) управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб...

Стаття 5. Перелік житлово-комунальних послуг

1. До житлово-комунальних послуг належать:

1) житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком.

Послуга з управління багатоквартирним будинком включає:

забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;...

поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;

інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку;

2) комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами...

Стаття 14. Особливості укладання, зміни і припинення договорів про надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку

1. За рішенням співвласників багатоквартирного будинку, прийнятим відповідно до закону, з виконавцем відповідної комунальної послуги (крім послуг з постачання та розподілу природного газу і послуг з постачання та розподілу електричної енергії) укладається договір про надання комунальних послуг, а саме:

1) індивідуальний договір з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем, що укладається кожним співвласником багатоквартирного будинку самостійно, за умови що співвласники прийняли рішення про вибір відповідної моделі організації договірних відносин та дійшли згоди з виконавцем комунальної послуги щодо розміру плати за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку;

2) колективний договір, що укладається від імені та за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку управителем або іншою уповноваженою співвласниками особою;...

2. Комунальні послуги з постачання та розподілу природного газу і з постачання та розподілу електричної енергії надаються виключно на підставі індивідуальних договорів.

Індивідуальний договір про надання послуг з постачання та розподілу природного газу, послуг з постачання та розподілу електричної енергії укладається між співвласником багатоквартирного будинку та виконавцем відповідної комунальної послуги...

6. У разі укладення договору про надання комунальної послуги об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку як колективним споживачем такий договір укладається з виконавцем відповідної послуги об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку від власного імені. Умови укладення та виконання такого договору, а також відносини між колективним споживачем та індивідуальними споживачами регулюються статутом такого об’єднання та рішеннями його уповноважених органів управління...

Стаття 15. Порядок укладання, зміни і припинення договорів про надання послуг з управління багатоквартирним будинком

1. Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов’язковим для виконання всіма співвласниками...".

"ПРАВИЛА надання послуги з управління багатоквартирним будинком" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/712-2018-%D0%B...):

"4. Управитель не пізніше ніж протягом 20 днів з моменту набрання чинності договором управління здійснює огляд технічного стану багатоквартирного будинку та його прибудинкової території, про що складає відповідний акт. Уповноважена особа співвласників, а у випадку підписання договору уповноваженою особою органу місцевого самоврядування - представники відповідного органу місцевого самоврядування можуть брати участь в такому огляді...

67. Не пізніше дня, що настає за днем припинення дії договору управління, управитель передає новому управителю багатоквартирного будинку чи особі, уповноваженій співвласниками, або об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку:...".

"ТИПОВИЙ ДОГОВІР про надання послуги з управління багатоквартирним будинком" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/712-2018-%D0%B...):

"...1. Управитель зобов’язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком (далі - послуга з управління), що розташований за адресою ___ (далі - будинок), а співвласники зобов’язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.

2. Список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності, станом на дату укладення договору, зазначаються у додатку 1 до договору, що є невід’ємною його частиною...

31. Якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на один рік.

32. Дія цього договору припиняється:

у разі закінчення строку, на який його укладено, якщо одна із сторін повідомила про відмову від договору відповідно до пункту 31 цього договору;

достроково за згодою сторін або за рішенням суду в разі невиконання управителем та/або співвласниками вимог цього договору;

у разі смерті фізичної особи - підприємця, який є управителем;

у разі прийняття рішення про ліквідацію управителя або визнання його банкрутом;

в інших випадках, передбачених законом.".

Теперь касательно изложенных вопросов:

"1.Имею ли я право на индивидуальный договор с управляющей компанией(УК)?" - нет, с УК заключается типовой договор или ОСББ, или органом местного самоуправления;

"2.Какой порядок расторжения договора в одностороннем порядке со стороны УК? Имеют ли они на это право? Какая процедура информирования потребителя о расторжении договора со стороны УК?" - УК не имеет права одностороннего расторжения договора (как и любой другой договор); договор может быть прекращен по основаниям п.32 типового договора или законодательства. О расторжении, прекращении договора с УК потребитель (сособственник) может быть извещен ОСББ или орган местного самоуправления;

"3. Имеет ли право УК оставить дом без обслуживания до того, как передаст дом следующей УК?" - нет, предыдущая УК должна передать документы новой УК не позднее следующего дня после расторжения, прекращения договора.

Имею ли я право на индивидуальный договор с управляющей компанией(УК)? - Ви маєте таке право лише якщо проживаєте у власному (приватному) будинку, а не в багатоквартирному.

Багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна (п. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Управління багатоквартирним будинком – вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку (п. 8 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Управитель багатоквартирного будинку (далі – управитель) – фізична особа – підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (п. 7 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Співвласник багатоквартирного будинку (далі – співвласник) – власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

Співвласникам житлового будинку необхідно організуватися та обрати для себе належну форму Управління своїм будинком.

Законодавцем передбачено три форми управління багатоквартирним будинком:

• співвласники здійснюють управління самостійно шляхом самоорганізації;
• функції з управління будинком передаються управителю шляхом укладання відповідного договору на підставі типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком;
• управління будинком здійснюється об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ) або асоціацією співвласників багатоквартирних будинків.

Самоорганізації співвласників з управління багатоквартирним будинком:

Самоорганізації співвласників багатоквартирного будинку передбачена пунктом 5 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Така форма управління надає можливість співвласникам управляти будинком без створення ОСББ та реєстрації його як юридичної особи. В даному випадку співвласники самостійно можуть утримувати свій будинок, власними силами забезпечуючи його схоронність та здійснювати утримання прибудинкової території, проводити поточні та капітальні ремонти.

Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком співвласниками та процедурні питання проведення зборів врегульовані ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Слід звернути увагу, що при такій формі управління співвласники як споживачі комунальних послуг укладають договори на постачання комунальних послуг з їх постачальниками у відповідних сферах, зокрема – щодо послуг з централізованого водопостачання/ водовідведення, з постачання та розподілу природного газу, з постачання теплової енергії, з постачання та розподілу електричної енергії.

При даній формі управління є необхідність визначення особи, яка буде діяти від імені всіх співвласників та закріпити протоколом загальних зборів співвласників будинку обсяг її повноважень.

Порядок залучення управителя для надання послуг з управління багатоквартирним будинком:

Така форма управління передбачає наступне: за рішенням співвласників управління багатоквартирним будинком може бути передано управителю, зокрема управляючій компанії або фізичні особі – підприємцю.

Слід зазначити, що умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, щозатверджений постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 5 вересня 2018 р. № 712.

Особливості укладання договору про надання послуг з управління:

- Управитель обов’язково повинен виконувати роботи (надавати послуги) визначені Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 190 від 27.07.2018 року.

- Договір складається на основі Типового договору.

- Рішення про залучення управителя приймається загальними зборами.

- Співвласники сплачують кошти на рахунок управителя.

- Управитель відповідальний перед співвласниками.

- Ціна послуги з управління встановлюється договором управління з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором управління. Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід’ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

- Винагорода управителя визначається за згодою сторін.

Варто звернути увагу, що в разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсній основі, ціна послуг визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.

Порядок надання послуг з управління багатоквартирним будинком визначений постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком».

Дія цих Правил не поширюється на відносини, що виникають між співвласниками, а також між співвласниками та об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку під час задоволення потреб співвласників шляхом самозабезпечення відповідно до ст. 22 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Управління багатоквартирним будинком шляхом створення ОСББ або асоціації ОСББ:

Така форма управління передбачає створення та реєстрацію ОСББ як юридичної особи. В цьому випадку співвласники здійснюють управління через свої органи управління, зокрема: загальні збори, правління ОСББ і ревізійну комісію.

У такому разі ОСББ, в особі свого правління, укладає договори на виконання робіт чи надання послуг з іншими фізичними чи юридичними особами для забезпечення утримання свого житлового будинку та його прибудинкової території.

Також ОСББ може існувати як самостійно та здійснювати управління будинком, так і паралельно залучити управителя.

Так, ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлено, що за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Особливості укладання між ОСББ як юридичною особою та управителем договору про надання окремих послуг:

- Управитель надає тільки ті послуги, які замовлені правлінням ОСББ.

- Договір укладається в простій письмовій формі на умовах, погоджених сторонами.

- Рішення про укладання договору приймається Загальними зборами або правлінням ОСББ на підставі кошторису, затвердженого Загальними зборами.

- Співвласники сплачують кошти на рахунок ОСББ, а ОСББ за актами виконаних робіт оплачує послуги з управління.

- Управитель відповідальний перед правлінням ОСББ.

Обов’язковий перелік послуг, витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території

Обов’язковий перелік послуг включає в себе:

- технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем (водопостачання, водовідведення, теплопостачання, гарячого водопостачання,зливової каналізації, електропостачання,газопостачання;

- технічне обслуговування ліфтів;

- обслуговування систем диспетчеризації;

- обслуговування димових та вентиляційних каналів;

- технічне обслуговування систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (у разі їх наявності);

- поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків), та іншого спільного майна багатоквартирного будинку;

- поточний ремонт внутрішньобудинкових систем (водопостачання, водовідведення, теплопостачання, гарячого водопостачання, зливової каналізації, електропостачання,газопостачання);

- поточний ремонт систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (у разі їх наявності);

- прибирання прибудинкової території;

- прибирання приміщень загального користування (у тому числі допоміжних);

- прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами;

- дератизація;

- дезінсекція;

- придбання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку.

Вищевказаний перелік є таким, що забезпечує належний санітарно-гігієнічний, протипожежний, технічний стан будинку та прибудинкової території.

Зменшення цих послуг можливе лише за об’єктивних умов експлуатації будинку, що залежать від його капітальності, рівня облаштування та благоустрою (відсутності певних інженерних систем, обладнання, елементів зовнішнього спорядження).

Порядок надання послуги з управління багатоквартирним будинком

Послуга з управління багатоквартирним будинком включає:

• утримання спільного майна багатоквартирного будинку (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;
• купівля електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
• поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.

У разі, коли це визначено договором управління, управитель здійснює обслуговування, поточний ремонт внутрішньобудинкових систем теплопостачання, водопостачання, водовідведення та постачання гарячої води, технічне обслуговування та поточний ремонт внутрішньобудинкових систем електропостачання та газопостачання за рахунок коштів співвласників.

Якщо протягом строку дії договору управління співвласники прийняли рішення про укладення індивідуального договору про надання комунальної послуги, який передбачає утримання, обслуговування та поточний ремонт виконавцем комунальної послуги внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують постачання відповідної комунальної послуги, до договору управління багатоквартирним будинком вносяться відповідні зміни в частині зменшення кошторису. Управитель укладає з виконавцем послуги з постачання електричної енергії договір про постачання електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку, а також інші договори, необхідні для надання послуги.

Якщо буде потрібна допомога, звертайтеся через кнопку "Звернутися" біля фото.

Всього доброго!

Щасти Вам!