Як забеспечити гарантії покупки будинку для продавців?

Продаємо будинок. Вже не перший раз складається ситуація, через які ми маємо збитки. Щоразу знаходиться потенційний покупець, йде обговорення продажу, покупець роздивляється будинок ( одразу обговорюємо всі недоліки будинку, нічого не приховуючи, він все бачить на власні очі), йде обговорення суми за будинок. Ми з свого боку йдемо на певні поступки, враховуючи недоліки будинку за можливості, скидаємо ціну, залишаємо меблі, беремо на себе певні витрати. Покупець запевняє, що його все влаштовує, ціна, будинок, він заявляє про свої наміри купувати будинок, ми готуємо документи, відмовляємо іншим потенційним покупцям, що виявляють бажання подивитися дім. Одні навіть не купивши будинок, почали садити часник на нашій землі. Дуже просили з орати землю( це для нас додаткові витрати), хоча ми не планували. Покупці просили, обробити землю на зиму, а вони розрахуються при купівлі. Але в останній момент, вони відмовляються купувати, кошти за обробку землі не повертають. Ми залишаємось при витратах і без покупця і одночасно ми втратили покупців, що теж хотіли купити будинок, але час минув. Договорів не робили. І так постійно, Я розумію, що покупці мають права, але на даний час, лише ми як продавці знаходимось в мінусі. Чи є якісь певні умови, гарантії, що забезпечує продавцям впевненість у намірах купити будинок. Аванс, розписка?