Як перевірити наявність підводних каменів при процесі продажу нерухомості з-за кордону по довіреності?

ВІТАЮ ВАС, пані ІРИНО! Я так зрозумів, що це договір з рієлтором про надання послуг. Цей договір не має жодного відношення до нерухомості та того договору, який підпишете з покупцем квартири через свого представника за довіреністю.

Усі пункти, які викликають у Вас сумнів - так само стосуються лише послуг рієлтора та його комісійної винагороди.

На моє переконання Ви захищені, адже комісія з продажу сплачується в день угоди про продаж квартири і становить 2.5 % від кінцевої ціни продажу.

Єдине, що мене дивує, чому винагороду рієлтору сплачуєте Ви. Як правило - саме покупець сплачує послуги рієлтора, а не навпаки. А Ви даєте змогу рієлтору заробити свої гроші на Вашій квартирі.

Можливо не концентруйтесь на одному фахівцю. Обвішана стіна винагородами в наш час не завжди запорука якості. А більшість премій та інших нагород типу "Кращий" - це комерційні іміджеві проекти, місця в яких банально купляються і продаються за гроші.

Єдине чим Ви ризикуєте, це якщо знайдете самі покупця чи якщо звернетесь до іншого рієлтора, бо цей не буде здатний продати Ваше майно - то по договору, рієлтор всеодно може вимагати свою винагороду в 2.5 % від кінцевої ціни продажу об"єкта нерухомості.

Загалом же, щоб аналізувати правомірність Угоди з рієлтором, треба аналізувати весь договір, а не його частини. Договір - цілісний і кожен пункт має значення при оцінці його тексту. Це як літературний твір... роман... не можна судити по усій книзі з одної глави чи сторінки.

Щодо Ваших побоювань, то вони не підтверджуються. Рієлтор не може остаточного розрахунку вимагати до продажу квартири, це чітко випливає з пункту 4.2. Угоди. Фактом продажу є підписання не попередньої угоди, яка взагалі має сумнівне значення, а саме Основної угоди, тобто договору купівлі-продажу об"єкту нерухомого майна.

Як правило попередній договір взагалі підписують виключно коли є проблеми з оформленням нерухомості. Наприклад - квартира дісталася у спадщину, а у потенційного продавця немає грошей оформити спадщину. Тоді укладається попередня угода, сплачується певна сума за квартиру і за ці гроші майбутній продавець вирішує усі юридичні питання по квартирі / будинку, щоб мати змогу її продати.

У Вашому випадку, якщо покупець не купить квартиру і не буде факту остаточної ціни ПРОДАЖУ, то і ніяких обов"язків перед рієлтором немає.

Також я хочу звернути Вашу увагу на те, що у договорі з рієлтором (підпункт 3.3.8 пункту 3.3 договору) мова йде про Ваше право підписати попередній договір АБО основний. Припускаю, що договір у рієлтора стандартизований і враховує всі можливі варіанти, тож Вас ніхто не змушує укладати попередній договір. Можна якщо всіх все влаштовує одразу переходити до основного договору.

Тож можливо Ваші переживання і надмірні.

Як на мене, немає жодної проблеми зробити переклад довіреності з Апостилем у будь-якому бюро перекладів. Для цього "свої нотаріуси" не треба. Тим більше у бюро перекладів є свої нотаріуси, які не зацікавлені в угоді.

Сенс користуватись послугами рієлтора в цьому питанні є лише тоді, коли рієлтор включив уже їх у свою комісійну винагороду і Вам не доведеться додатково платити ще за переклад, який рієлтор оцінить звісно ж не за ціною бюро перекладів, а із зиском для себе.

В іншому ж, треба читати уважно попередню угоду та (або) Основний договір купівлі-продажу. Як правило диявол криється саме в деталях цих договір.

Юридична ж спроможність договору з рієлтором така собі. Адже вона навіть не проходить нотаріальне посвідчення.

Наостанок. З досвіду рекомендую приділити увагу порядку розрахунків з урахуванням того, що в Україні зараз існують певні обмеження щодо платежів і можливості отримання готівки з банківських рахунків. Якщо ж це буде готівка, то непогано б або у нотаріуса, або власним апаратом перевірити гроші на справжність, а також потурбуватися про те, щоб після угоди ніхто не здійснив напад на Вашу довірену особу з метою заволодіння відповідними коштами. І такі випадки за останні 30 років, на жаль, мені відомі. Тому тут щиро кажучи не скажу, де більше ризик - отримати гроші на рахунок у банківській установі України і мати клопіт з їх переведенням готівку для вивезення з України, чи мати справу з готівкою, яка може бути підробкою, яку можуть захопити злочинці, яким стане відомо про угоду, а ще спробуй потім цю готівку вивези (неофіційно звісно ж більшість вивозять), адже офіційно знову-таки банк, довідка банку, а ще й на додаток якщо банк не дасть довідку, що гроші отримані у валюті вивезення, ще й довідки з обмінного пункту.

Все для людей зробив наш шановний Національний банк України, вирішуючи свої питання за рахунок чесно зароблених активів громадян.

Але ж маємо те, що маємо.

Хай Вам щастить у реалізації задуманого!

З повагою та розумінням, юрист Ярослав Турчин (м. Гамбург, Німеччина)

Доброго дня, Ірина!

Попередньо хотів би наголосити на тому, що доволі складно судити про коректність договору надання послуг ріелтеру чи то купівлі-продажу нерухомості, його якість та наявність в ньому підводних каменів, маючи в полі зору лише незначну його частину. Але, якщо таким є Ваше бачення участі адвоката в аналізі згаданого договору, спробую зробити це саме в тому обсязі, в якому Ви вважаєте за доцільне.

По-перше, очевидно (і хтось, можливо Ви, цілком закономірно звернув на це увагу, поставивши олівцем знаки питання), що "акт приймання-передачі наданих за Договором" підписується не у "день підписання між замовником та третьою особою оферти, акцепту, попередньої угоди, договору (протоколу) про наміри...", як це слідує з пункту 3.3.9. Договору, а в будь якому випадку після підписання основного договору купівлі-продажу, як підтверження та схвалення факту виконаних робіт та послуг, зазначених в останньому. Тому, якщо я правильно розумію контекст останнього, який реально я не бачу, то цей пункт виглядає трохи дивно і незрозуміло. Хіба що Вами представлені уривки не з договору купівлі-продажу нерухомості чи передачі немайнових прав, а з договору виконання саме послуг ріелтора. В останньому випадку він, цей пункт, виглядав би як гіпотетично можливий. Проте зауважу, що і в такому разі Ви можете підписати згаданий акт лише після отримання коштів від покупця у вигляді повної вартості квартири, тобто після фактичного продажу квартири.

По-друге, вимога пункту 7.2. Договору, як на мене, суперечить не тільки здоровому глузду, але й самому сенсу формування договірних зобов'язань, оскільки в ньому пропонується вважати, що, якщо Ви протягом 5 діб не підпишите акт виконаних робіт, то - далі по тексту - "акт враховується підписаним Сторонами, та Сторони безспірно визнають всі вимоги за цим договором". Й тут питання стоїть навіть не в тому, чи можете Ви, як зазначено у Вашому питання, виключити пункт з Договору. Тут питання про те, яке право мав "ріелтор року" включати подібний пункт до Договору взагалі?! Це або звичайнісіньке правове нехлюйство та нахабство, або, що набагато гірше в даному випадку, повне правове невігластво!

По-третє, щось подібного можу сказати і про пункт 7.5., який Ви (чи хтось інший) також справедливо помітили олівцем. Справа в тім, що перевірка повноважень і дієздатності осіб, які представляють сторони договору, відбувається до його підписання. Тобто не зрозуміло, про яку Вашу відповідальність може йти мова вже після підписання Договору??? Крім того, досвідчений ріелтер повинен був би знати, що у випадку, зазначеному в цьому пункті, питання законності будь якого правочину у зв'язку з неправоспроможністю чи, тим більше, недієздатністю особи, сторони по Договору, вирішується лише в судовому, а ні в договірному порядку. Тож рекомендую без будь яких докорів сумління рішуче викинути цей пункт з Договору, як нікчемне з правової точки зору словісне смиття!

Наостанок скажу таке: яким би іменитим не був ріелтор, з яким Ви збираєтесь співпрацювати, треба підходити до його пропозицій критично, особливо коли це стосується договору надання послуг, включно з їхньою вартістю та відповідальністю за невиконання вимог по Договору. Раджу ознайомити з повним текстом договору юриста чи адвоката, які мають досвід такої роботи упродовж не менш як 7-8 років (я, на жаль, позбавлений можливості бачити повний текст Договору й тому не можу провести повний його аналіз). Тільки після того Договір можна буде підписувати. В кінці кінців, мова йде про поважні гроші - 2,5% від договірної вартості нерухомості. Наполегливо також рекомендую з'ясувати у цього "відомого" ріелтера, чому оплата його послуг йде з Вашої кишені, а не від покупця квартири, як зазвичай це повсемісно по Україні прийнято? Чи не отримує при тому ріелтер дві винагороди: і від Вас, і від покупця?

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня!

1. Згідно пункту 3.3.9. Договору Ви зобов'язані будете укласти Акт прийому-передачі наданих послуг, навіть, якщо Ви уклали не Основний договір, а попередню угоду, договір (протокол) про наміри. Тому, якщо Ви не хочете ризикувати та потім вирішувати свої питання у судовому порядку - бажано, щоб Ваш представник по довіреності відразу у нотаріуса укладав Основний договір купівлі-продажу нерухомості.

Попередній договір - це документ, який укладається між продавцем і покупцем перед укладанням основного договору купівлі-продажу нерухомості на умовах, встановлених попереднім договором. Правова сутність попереднього договору, полягає у спонуканні до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов'язку та фіксації умов основного договору.

Попередній договір укладається в нотаріуса. Проте, якщо Ви укладете попередній договір, то Ви все рівно залишаєтесь власником нерухомості до того часу, поки не укладете Основний договір купівлі-продажу нерухомості.

Проте, оплату за послуги рієлтора потрібно вже здійснити після укладення Попереднього договору.

2. Згідно пункту 7.2. Договору, якщо Вам надішлють Акт виконаних робіт, а Ви його не підпишете протягом 5 днів, то Ви все рівно визнаєте , що послуги надані належним чином і у Вас виникає обов'язок сплатити кошти за роботу рієлтора. Якщо Ви цього не зробите - рієлтор 100% буде звертатися до суду. Тому, щоб у Вас не було зайвих клопотів не укладайте з потенційним покупцем попередній договір чи угоду про наміри.

3. Корисно було б проаналізувати весь договір.

4. Кошти за продаж нерухомості Ви плануєте отримувати готівкою чи на банківський рахунок? Якщо готівкою - у Вас можуть виникнути складнощі з пересиланням (вивезенням) коштів за кордон.

Нацбанк у пункті 7 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні зазначає, що фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50 000 (п'ятдесяти тисяч) гривень уключно. Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення та/або переказу коштів на рахунки.

Відповідальності за те що, розрахунки проведуться повністю у готівковій немає.

Проте, якщо Ви захочете покласти ці кошти в касу, банк скоріш за все відмовить і не прийме договір купівлі-продажу нерухомості за готівку як підтверджуючий документ про доходи.

Щодо вивезення готівки за кордон , то без декларування, згідно з українським законодавством, одна особа може вивезти валюти на суму до €10 тис. в еквіваленті. Усе, що дорівнює або перевищує €10 тис., потрібно декларувати.

З Бланком декларації для вивезення через кордон валютних цінностей можете ознайомитись за посиланням https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/203-2019-%D0%B...

При декларуванні валюти на суму понад €10 тис. митникам треба надати підтверджувальні документи, що доводять законність походження грошей.

Такими документами є лише виписки з банку про зняття готівки з власних рахунків у банках. Про це повідомляє Державна митна служба за посиланням https://customs.gov.ua/news/zagalne-20/post/pravil...

Жодні інші документи митники не беруть до уваги. Тому договір купівлі-продажу нерухомості не підійде.

Тобто, якщо Ви отримали валюту після продажу квартири, без виписки з банку підтвердити походження коштів на митниці не вдасться. Готівку можна покласти на рахунок у банку, потім зняти і отримати про це відповідну виписку, якщо банк дозволить провести таку операцію.

Також треба пам’ятати, що банківська довідка про зняття коштів з власного рахунку дійсна лише 90 днів.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Вітаю!

ЩОБ ВИ ЗРОЗУМІЛИ БЕЗГЛУЗДІСТЬ П.3.3.9 ВАМ ТРЕБА РОЗІБРАТИСЯ, ЩО ТАКЕ ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВОР (АКЦЕПТИ, ОФЕРТИ ТА ІНШЕ - ВЗАГАЛІ ШЛАК).

ЗГІДНО СТАТТІ 635 ЦИВІЛЬНО6Ш КОДЕКСУ УКРАЇНИ : Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

ххх

Так із наведених легальних визначень витікає правова сутність попереднього договору, яка полягає у виконанні таких функцій:

1. спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов’язку;
2. фіксація умов основного договору.

Оскільки з положень ст. 635 ЦКУ не вбачається будь-яких обмежень щодо виду або предмету договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження майна (у тому числі нерухомого), надання послуг, виконання робіт, надання майна в найм тощо.

Таким чином, попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

При цьому необхідно чітко прописувати, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦКУ договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Стосовно строків (термінів) укладення основного договору ч. 1 ст. 635 ЦК України встановлено, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Таке обмеження на разі встановлено тільки щодо суб’єктів господарювання (юридичні особи, фізичні особи – підприємці), які згідно з ч. 1 ст. 182 ГК України зобов’я­зуються укласти основний господарський договір у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору.

Якщо ж законом таке обмеження не визначено, то строки укладення основного договору, а також обмеження щодо даних строків, відповідно до наведеного, може бути погоджено за домовленістю сторін.

Сторони повинні у попередньому договорі зафіксувати умови основного договору або визначити порядок їх погодження при укладенні основного договору, за винятком випадків, коли такий порядок встановлений актами цивільного законодавства.

Виходячи з положень 2 ч. 1 ст. 638 ЦКУ, істотними умовами договору є:

• умови про предмет договору;
• умови, визначені законом як істотні;
• умови, що є необхідними для договорів даного виду;
• усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Насамперед, необхідно визначити предмет основного договору (характер і види робіт чи послуг, що будуть надаватися, майно, яке буде відчужуватися і т.д.).

Факультативними можуть бути наступні умови:Строк (термін) укладення основного договору. Варто також врегулювати порядок дій на випадок пропущення строків як з незалежних від сторін причин, так і за наявності вини однієї із сторін.

1. Умова про підготовку документів для укладення основного договору (необхідно чітко визначити для кожної зі сторін повний перелік документів, які необхідно буде підготувати - ті, які підтверджують право власності на нерухомість, погодження другого з подружжя тощо).
2. Умова про порядок повідомлення сторонами одна одну про готовність укласти договір (встановити терміни повідомлень, порушення яких буде підставою для застосування санкцій, а також форму для повідомлень (наприклад, цінний лист з повідомленням на конкретну адресу і т.д.).
3. Умова про відповідальність сторін.
4. Умова про порядок внесення змін до попереднього договору.
5. Істотні умови основного договору.

Наряду з визначенням істотних умов основного договору, доцільним буде прописати у попередньому договорі і порядок їх погодження сторонами, оскільки можуть змінитися обставини, що призведе до перегляду вже визначених умов або потребується доповнити новими.

За загальним правилом сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Стосовно до попередніх договорів, ч. 1 ст. 635 ЦКУ прямо встановлено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦКУ).

Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку,гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і ст. 55 Закону України "Про нотаріат".

Цей погляд цілком поділяє і судова практика. Наприклад, рішення колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року.

Так, у відповідному рішенні зазначено, що відповідно до вимог статей 635, 657 ЦКУ попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ст. 220 ЦК України).

Посвідчення попереднього договору відноситься до компетенції нотаріусів (ст. 34 Закон України "Про нотаріат") та консульських установ (ст. 38 Закон України "Про нотаріат"). Посадові особи органів місцевого самоврядування не вправі посвідчувати попередній договір.

Попередній договір може бути посвідчено будь-яким нотаріусом на всій території України без обмежень, навіть якщо посвідчення основного договору обмежено територіальною юрисдикцією, визначеною ст. 55 Закону України "Про нотаріат". При посвідченні попереднього договору нотаріус зобов’язаний встановити дійсні наміри сторін щодо створення правових наслідків, які обумовлюються цим правочином.

У ч. 2 ст. 635 ЦК України встановлені наслідки ухилення однієї із сторін від укладення основного договору: сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Такі інші наслідки неукладання основного договору встановлені ст. 182 ГК України, якою законодавець передбачив можливість вимагати укладення основного договору в судовому порядку у випадку, якщо друга сторона, одержавши проект основного договору, ухиляється від його укладення.

Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу. За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати лише на відшкодування збитків відповідно до ч. 2 ст. 635 ЦК України (правова позиція Верховного Суду України від 02.09.2015 у справі № 6-226цс14).

ПІДСУМОВУЮЧИ:

СПЛАТИВШІ ГРОШІ РІЄЛТЕРУ, ПІСЛЯ ПІДПИСАННЯ ПОПЕРЕДНЬОЇ УГОДИ, ВАМ ПРИЙДЕТЬСЯ В СУДОВОМУ ПОРЯДКУ ВИБИВАТИ ЦІ ГРОШІ У ПОТЕНЦІЙНОГО ПОКУПЦЯ, ЯКЩО ОСНОВНИЙ ДОГОВІР НЕ БУДЕ УКЛАДЕНО.

ПОЛОЖЕННЯ ДОГОВОРУ ПРО АКТ - ПИТАНЬ НЕ ВИЗИВАЄ.

Вітаю Вас.

У першу чергу, згодний з колегою, аналізувати варто повний текст договору про надання послуг. Так картина буде набагато предметнішою та яснішою.

Якщо проводити аналіз наведених Вами фрагментів, видається наступне:

Наскільки я розумію, пункт 3.9. присвячений Вашим обов'язкам по договору. Не ставився б критично до нього, адже мова йде про акт приймання-передачі після конкретної дії - підписання попереднього договору, згоди, акцепти і так далі. Водночас - це дійсно абсурд. Акт приймання-передачі після такого роду документів просто не укладається, адже нічого не передається і не отримується. Тому даний пункт краще допрацювати. Внесіть відповідну пропозицію на адресу іншої сторони.

Щодо пункту 7.2, насправді - це є певний вид інструменту впливу на іншу сторону, аби остання "не спригнула" з теми. Для Ваших інтересів, звісно, його також важливо допрацювати, адже місце проживання банально може змінитися.

Щодо пункту 7.5. - нічого крамольного в цьому не вбачаю.

Загалом сам договір, скоріше за все, прописано нормально, але питання в його аналізі повністю. Дуже доречно також проаналізувати агентство, яке пропонує Вам свої послуги.

З повагою!

Доброго дня.

Для аналізу договору необхідно аналізувати повністю текст договору, а не його частину.

Щодо умов на які Ви звернули увагу - раджу зафіксувати в договорі про надання послуг, що оплата послуг рієлтора здійснюється виключно після укладання договору купівлі - продажу нерухомого майна, а не попереднього договору, протоколу про наміри тощо.

В цьому випадку повністю нівелюється питання підписання Акту виконаних робіт оскільки Вами будуть отримані кошти за продаж.

Також договір не повинен містити заборони Вашого права самій шукати покупця наприклад через "інтернет ресурси". Передбачте в такому разі право на односторонню відмову від договору.