Новий власник самостійно виписує зареєстрованих осіб

Доброго дня, Тетяна!

Зареєстровані особи не зможуть Вам ні в чому перешкоджати, оскільки не матимуть права власності на квартиру, у зв'язку з її продажем.

Як власник нерухомості Ви матимете право зняти з реєстрації зареєстрованиї у квартирі осіб без їх згоди та присутності.

Перевірка квартири до оформлення угоди проводиться приблизно за такою схемою:

1. Перевірити власника житлоплощі. На першому етапі покупцеві важливо переконатися, що продавець реально існує, він адекватно поводиться і його вік не перевищує позначки 80 років. Закони України не встановлюють вікових обмежень для продавців нерухомості, але покупець повинен розуміти, що купувати квартиру в такої літньої людини - це більш високі ризики. Через вік, вживання ліків або певних хвороб власник, старший за 80 років, може не усвідомлювати суть угоди.
2. Перевірити представника власника. Якщо квартиру продає не власник, а його представник, важливо подивитися довіреність і порівняти особисті дані в ній з даними в паспортах, а також перевірити строки дії документа і повноваження представника продавця.
3. Перевірити право власності. На цьому етапі слід попросити у продавця показати оригінали документів на квартиру. Це може бути договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, дарча, рішення суду.
4. Перевірити наявність арештів, іпотеки або інших обмежень на купівлю квартири.
5. Перевірити, чи всі рахунки за комунальні послуги оплачені. Після переоформлення житлоплощі борги переходять до нового власника або йому доведеться вирішувати це питання в суді.
6. Перевірити, чи є у квартирі інші зареєстровані особи, крім власника, зокрема неповнолітні.
7. Перевірити дозвіл чоловіка/дружини або органу опіки. Якщо продавець у шлюбі або не так давно розлучився, житлоплоща може перебувати у спільній власності. Щоб уникнути проблем, потрібно переконатися, що чоловік або дружина надали свою письмову згоду на продаж нерухомості.
8. Перевірити технічні характеристики квартири. Реальне планування житлоплощі потрібно порівняти з технічним паспортом. Якщо попередній власник робив серйозні перепланування, він повинен мати документальний дозвіл на це.

При купівлі квартири у приватної особи на вторинному ринку потрібно перевірити такі документи:

• оригінал паспорта та ідентифікаційного коду продавця (якщо є співвласники, то і їхні документи теж);
• завірена нотаріусом згода на продаж від співвласників;
• свідоцтво про право власності та документ, що підтверджує перехід права власності до власника-продавця (договір купівлі-продажу, договір міни, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину або ін.);
• свідоцтво про шлюб, розлучення або смерть чоловіка;
• завірена нотаріусом згода на продаж від дружини/чоловіка, якщо житло куплено в шлюбі;
• свідоцтва про народження для дітей віком до 14 років, якщо вони співвласники житлоплощі;
• дозвіл органів опіки та піклування на продаж майна, якщо є неповнолітні власники;
• свідоцтво про смерть спадкодавця, якщо квартира отримана у спадок;
• виписка з будинкової книги про те, що у квартирі більше немає зареєстрованих осіб;
• документ про експертну оцінку квартири;
• виписка з реєстру, що житло не перебуває під арештом і забороною на продаж;
• довідка про відсутність боргів за комунальні послуги;
• довідка з БТІ, що житло не піддавалося незаконним переплануванням.

У разі продажу квартири довіреною особою, крім вищевказаних документів, має бути й оригінал довіреності на продаж житлоплощі, завірений нотаріусом.

Як перевірити юридичну чистоту квартири під час купівлі.

Бувають ситуації, коли законний власник не має права продавати свою квартиру. Таке трапляється, коли житлоплоща перебуває під арештом або під іншою забороною на продаж. Про це потрібно знати, щоб не потрапити в проблемну історію.

Перевірити інформацію про обмеження - обов'язок нотаріуса, але й самостійно це теж можна зробити. Усі дані є онлайн, у Держреєстрі прав на нерухомість. У довідці буде вказано інформацію, чи перебуває житлоплоща, що цікавить, під забороною на продаж або в іпотеці.

Якщо знайшли нерухомість, яку продають за підозріло низькою ціною, її обов'язково потрібно перевірити на юридичну чистоту. Не рідкість, коли продавець судиться за квартиру і може будь-якої миті її втратити, тому поспішає продати за низькою вартістю і, звісно, не говорить покупцеві про судову тяганину.

Щоб переконатися, що за житло не судяться, потрібно зайти до Єдиного реєстру судових рішень. Пошук проводиться за адресою квартири, назвою і датою документа про право власності. За ПІБ власника можна також знайти інформацію на сайті Судової влади.

Як перевірити право власності на квартиру.

Щоб дізнатися, чи реально житлоплоща перебуває у власності у продавця і чи є інші власники, потрібно перевірити право власності. Для початку слід попросити показати оригінал документів на квартиру. Це може бути договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, дарча, рішення суду.

Якщо продавець надає свідоцтво про право на спадщину, потрібно дізнатися, чи є інші спадкоємці, які можуть претендувати на свою частину майна. Також важливо подивитися дату на свідоцтві. Якщо воно видане нещодавно, інші спадкоємці можуть звернутися до суду, щоб поновити строки на прийняття спадщини.

Якщо квартира перебуває у власності за рішенням суду, тут теж можуть виникнути проблеми. Важливо подивитися дату на документі. Якщо рішення свіже, є ризик, що його ще можуть оскаржити.

Покупець має розуміти, що документи про право власності можуть бути підробленими. Навіть нотаріус може помилитися під час перевірки. Щоб убезпечити себе, можна замовити онлайн довідку з Держреєстру прав на нерухомість. До цього реєстру вносять записи з 2013 року. Якщо квартира перейшла у власність до 2013 року, довідку можна отримати в БТІ.

Як дізнатися, чи є борги за комунальні послуги.

Чесний продавець під час продажу квартири сплатить усі комунальні послуги і передасть житло новому власнику без боргів. Але чесні далеко не всі. І не рідкість, коли з квартирою новому власнику переходять і неоплачені рахунки.

Щоб перевірити, чи є борги за комунальні послуги, потрібно:

• попросити продавця показати свіжу довідку з ЖЕКу або ОСББ про те, що заборгованості немає;
• перевірити власника житла в Реєстрі боржників на сайті Мін'юсту за ПІБ та ідентифікаційним кодом.

У разі продажу квартири довіреною особою, крім вищевказаних документів, має бути й оригінал довіреності на продаж нерухомості, завірений нотаріусом.

З повагою, адвокат Айвазян.