орендна плата по договору з селищною радою 3% , по рішенню селищної ради 6%

Вітаю!

У 2025 році в Україні продовжує діяти податок на землю. Ставки земельного податку та пільги визначаються органами місцевого самоврядування (ОМС) і затверджуються відповідними рішеннями до 15 липня року, що передує звітному.

Згідно з податковим кодексом України (ПКУ) (пп. 12.3.7), індивідуальних ставок плати за землю чи індивідуальних пільг не буває. Вони встановлюються або на всій території, або певній групі суб’єктів господарювання.

На сайті Державної податкової служби (ДПС) у довіднику 127/1 від 13 лютого 2025 року загальний код пільги з плати за землю — 18010510.

Саме за цим кодом ОМС встановлюють ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, який сплачується на відповідній території. За потреби цей код використовується під час заповнення податкової декларації з плати за землю.

У ДПС України зазначили, що до постанови № 1330 було внесено зміни. Тепер постановою Кабінету міністрів України № 1191 від 18 жовтня 2024 року (додаток 2) визначаються ставки земельного податку.

Граничні розміри ставок земельного податку залежать від категорії земель та їх використання.

Для земельних ділянок з проведеною нормативною грошовою оцінкою:

• не більше 3% від нормативної грошової оцінки;
• до 1% для земель загального користування;
• від 0,3% до 1% для сільськогосподарських угідь;
• до 0,1% для лісових земель.

Для земельних ділянок без проведеної нормативної грошової оцінки:

• не більше 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області;
• від 0,3% до 5% для сільськогосподарських угідь;
• до 0,1% для лісових земель.

Стаття 274.2 ПКУ каже:

"Ставка податку встановлюється у розмірі не більше 12 відсотків від їх нормативної грошової оцінки за земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні суб’єктів господарювання (крім державної та комунальної форм власності)."

Конкретні ставки податку встановлюються рішеннями місцевих рад у межах зазначених граничних розмірів.

Рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом (п. 271.2 Податкового кодексу України).

Зверніть увагу! Актуальну інформацію про ставки земельного податку у вашому регіоні можна знайти на офіційних вебсайтах відповідних ОМС або на порталі Державної податкової служби України.

Окрім ставки плати за землю, для розрахунку потрібно знати нормативну грошову оцінку (НГО) земельної ділянки.

Згідно з даними Державної служби статистики, індекс споживчих цін за 2024 рік становив 112,0%. Тому коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2024 рік дорівнює 1,12. Під час розрахунку відповідні показники необхідно помножити на коефіцієнт індексації.

Якщо нормативна грошова оцінка не проведена, використовується оцінка одиниці площі ріллі по відповідній області. Зверніть увагу, що нормативна грошова оцінка земель підлягає індексації відповідно до чинного законодавства.

Юридичні особи щороку обчислюють суму податку станом на 1 січня та не пізніше 20 лютого подають відповідному органу контролю за місцеперебуванням земельної ділянки податкову декларацію.

ВИСНОВОК:

1. ОМС МАВ ПРАВО ВСТАНОВЛЮВАТИ РОЗМІР ЗЕМЕЛЬНОГО ПОДАТКУ В РОЗМІРІ 12% ДЛЯ ЗЕМЕЛЬ, ЯКІ ЗНАХОДЯТЬСЯ В ПОСТІЙНОМУ КОРИСТУВАННІ ( У ВАС ДОГОВІР ОРЕНДИ - ВАС ЦЕ НЕ СТОСУЄТЬСЯ).

У ВАС 3%.

2. ЯКЩО СТАВКА ПОДАТКА ОФІЦІЙНО ОПРИЛЮДНЕНА, ТО ВАС НЕ ПОВИННІ БУЛИ ПОПЕРЕДЖАТИ ТА ВНОСИТИ ЗМІНИ В ДОГОВІР ОРЕНДИ.

Доброго дня, Анна!

Згідно п.24 ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» повноваження щодо встановлення місцевих податків і зборів відносяться до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад.

Відповідно ст. 10 та п. 12.3 ст. 12 Податкового кодексу України законодавчо закріплено право органів місцевого самоврядування приймати рішення про встановлення місцевих податків і зборів в межах своїх повноважень та в порядку, визначеному Податковим кодексом України.

Абзацем першим п. 288.1 ст. 288 Податкового кодексу України визначено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Згідно з п. 288.5 ст. 288 ПКУ розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку:

• для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, – у розмірі не більше 3 відс. їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування – не більше 1 відс. їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3 відс. та не більше 1 відс. їх нормативної грошової оцінки;
• для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, – у розмірі не більше 5 відс. нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3 відс. та не більше 5 відс. нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області (п.п. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 ПКУ);
• не може перевищувати 12 відс. нормативної грошової оцінки (п.п. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 ПКУ);
• може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у п.п. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 ПКУ, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах (п.п. 288.5.3 п. 288.5 ст. 288 ПКУ);
• для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус гірських, не може перевищувати розміру земельного податку (п.п. 288.5.4 п. 288.5 ст. 288 ПКУ);
• для баз олімпійської, паралімпійської та дефлімпійської підготовки, перелік яких затверджується Кабінетом Міністрів України, не може перевищувати 0,1 відс. нормативної грошової оцінки (п.п. 288.5.5 п. 288.5 ст. 288 ПКУ);
• для акціонерного товариства, товариства з обмеженою відповідальністю, 100 відс. акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства і є його правонаступником, за землі сільськогосподарського призначення, передані в оренду відповідно до ст. 120 прим. 1 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року № 2768-ІІI, – не менше 12 відс. нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а якщо нормативну грошову оцінку земельної ділянки не проведено – не менше 12 відс. нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або області (п.п. 288.5.6 п. 288.5 ст. 288 ПКУ).

Тобто норми п. 288.5 ст. 288 ПКУ встановлюють мінімальні та максимальні межі розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності у відсотках до нормативної грошової оцінки.

При цьому, якщо розмір орендної плати, зазначений у договорі оренди, є нижчим від встановленого п. 288.5 ст. 288 ПКУ, орендарю слід звернутись до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, з яким укладено договір оренди землі, з приводу приведення його у відповідність.

Як також статтею12 ПКУ визначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад, військових адміністрацій та військово-цивільних адміністрацій щодо податків та зборів належать:

12.4.1. встановлення ставок місцевих податків та зборів в межах ставок, визначених цим Кодексом;

12.4.2. визначення переліку податкових агентів згідно із статтею 268 цього Кодексу;

12.4.3. прийняття рішення про встановлення місцевих податків та зборів, зміну розміру їх ставок, об'єкта оподаткування, порядку справляння чи надання податкових пільг, яке тягне за собою зміну податкових зобов'язань платників податків та яке набирає чинності з початку бюджетного періоду.

12.4.5. надання інформації контролюючим органам за місцезнаходженням земельних ділянок щодо виділених земельних ділянок у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) на підставі рішень органу місцевого самоврядування з наданням копій таких документів:

документа, що посвідчує особу та підтверджує громадянство України (паспорта громадянина);

реєстраційного номера облікової картки платника податків;

кадастрового плану земельної ділянки з проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв);

сертифіката на право на земельну частку (пай) (за наявності).

Така інформація надається в електронному вигляді у порядку та за формою, затвердженими Кабінетом Міністрів України.

12.4.6. надання інформації контролюючим органам за місцезнаходженням земельних ділянок щодо рішень про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків та/або зборів, прийнятих на підставі заяв платників податків про визнання земельних ділянок непридатними для використання у зв’язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами. Така інформація надається в електронному вигляді у порядку та за формою, затвердженими Кабінетом Міністрів України, протягом 10 календарних днів з дня прийняття відповідного рішення з обов’язковим зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок, щодо яких прийнято відповідне рішення.

12.5. Офіційно оприлюднене рішення про встановлення місцевих податків та/або зборів, а також зміну розміру їх ставок, об’єкта оподаткування, порядку справляння чи надання податкових пільг або про внесення змін до таких рішень є нормативно-правовим актом з питань оподаткування місцевими податками та зборами, який набирає чинності з урахуванням строків, передбачених підпунктом 12.3.4 цієї статті.

Платники місцевих податків та зборів при визначенні своїх податкових зобов’язань можуть використовувати зведену інформацію, розміщену на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику. Такі платники звільняються від відповідальності у разі, якщо у зведеній інформації, розміщеній на офіційному веб-сайті, виявлено помилку, що містить розбіжності між даними контролюючих органів та даними офіційно оприлюдненого рішення про встановлення місцевих податків та/або зборів або про внесення змін до таких рішень. У такому разі до таких платників податку штрафні санкції та пеня, передбачені цим Кодексом за порушення податкового та іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, що спричинені такою помилкою, не застосовуються, підстав для притягнення платника податків та/або його посадових осіб до відповідальності немає.

Згідно пункту 288.5 ПКУ розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

288.5.1. не може бути меншою за розмір земельного податку:

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;

288.5.2. не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

288.5.6. для акціонерного товариства, товариства з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства і є його правонаступником, за землі сільськогосподарського призначення, передані в оренду відповідно до статті 120-1 Земельного кодексу України, - не менше 12 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а якщо нормативну грошову оцінку земельної ділянки не проведено - не менше 12 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або області.

Орендарю потрібно було самостійно звернутись до селищної ради, з яким укладено договір оренди землі, з приводу приведення його у відповідність чи вони повинні були підготувати додаткову угоди та надати її підписання?

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння й користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки. Підставою для укладання такого договору є рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями.

Законом від 06.10.98 р. № 161-ХІV «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати є однією з істотних умов договору оренди земельної ділянки, зміна яких здійснюється лише за згодою сторін (ст. 15, 30 Закону ). Розмір, форма та строки внесення орендної плати також встановлюються за згодою сторін (ст. 21 Закону ).

Згідно з положеннями ПКУ орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є складовою такого загальнодержавного податку, як плата за землю. Підставою для її нарахування є договір оренди земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються в договорі оренди між орендодавцем та орендарем (п. 288.1, 288.4 ПК).

На підставі вищезазначених норм можна дійти висновку, що розмір орендної плати визначається сторонами в договорі й «автоматично» не змінюється. Договір оренди землі є цивільно-правовим, а отже, йому притаманні такі ознаки, як свобода договору, обов’язковість його виконання сторонами тощо.

Отже, якщо розмір орендної плати, визначений у договорі оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності:

більший або дорівнює мінімальному розміру, визначеному в пп. 288.5.1 ПК, то жодних змін до договору в цій частині вносити не потрібно;

менший, ніж визначено в пп. 288.5.1 ПК, то слід чекати повідомлення від орендодавця щодо необхідності внесення змін до такого договору в частині збільшення розміру орендної плати.Відповідно до ст. 30 Закону зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. Для цього сторони укладають додаткову угоду. Ініціювати укладення такої угоди може будь-яка сторона договору.

Що стосується процедури внесення змін до договору, то вона може бути прописана в договорі. У такому разі необхідно дотримуватись її (перевіряти дотримання другою стороною). Однак зазвичай договори містять лише норми про те, що зміни вносяться за згодою сторін і в письмовій формі, без визначення конкретного порядку. Т Сторона договору, яка має намір внести зміни до його умов, повинна повідомити про це іншу сторону та отримати її згоду.

Селищна рада прийняла рішення в 2024р. про зміну розміру з 3% на 6%, а саме "встановити ставку земельного податку в розмірі – 6 % від нормативної грошової оцінки для земельних ділянок, які перебувають у постійномукористуванні суб'єктів господарювання (крім державної та комунальної формивласності)".

Термін «постійне користування» говорить про те, що особа (користувач) може користуватися земельною ділянкою відповідно до її цільового призначення без певного обмеження у часі. Тобто таке користування є безстроковим. Ця ознака відрізняє право постійного користування від права оренди, яке є строковим – до 50 років максимум (тобто, оренда передбачає право користування протягом чітко визначеного, а саме головне – обмеженого часу). Документом, що видався на підтвердження наявності у особи права постійного користування земельною ділянкою, був Державний акт на право постійного користування землею. Такі акти продовжують бути чинними і сьогодні.

Відповідно до статті 92 Земельного кодексу України:

1. Право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

2. Права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають:

а) органи державної влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності;

в) релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності;

г) публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування, утворене відповідно до Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", та акціонерне товариство, утворене відповідно до Закону України "Про акціонерне товариство "Національна атомна енергогенеруюча компанія "Енергоатом";

ґ) заклади освіти незалежно від форми власності;

д) співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;

е) оператор газотранспортної системи, оператор газосховища та оператор системи передачі;

є) господарські товариства в оборонно-промисловому комплексі, визначені частиною першою статті 1 Закону України "Про особливості реформування підприємств оборонно-промислового комплексу державної форми власності";

ж) акціонерне товариство "Національна суспільна телерадіокомпанія України", утворене відповідно до Закону України "Про суспільні медіа України".

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня!

Ваша орендна плата не змінюється і становить 3 %, тому ніяких додаткових угод підписувати не потрібно.

Незалежно від того, які ставки земельного податку прийняла селищна рада, положення пункту 288.5 ПКУ залишились незмінними.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно статті 288 ПКУ

288.1. Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

288.4. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім випадків консервації таких земельних ділянок або визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).

288.5. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

288.5.1. не може бути меншою за розмір земельного податку:

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;

288.5.2. не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

288.5.3. може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

ОТЖЕ, згідно законодавства Ви не можете платити орендну плату менше 3 % та більше 12% (але є винятки) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Якщо відбудуться зміни до ПКУ, тоді потрібно буде внести зміни до договору оренди.

Ваша орендна плата не залежить від місцевих податків, які встановлює орган місцевого самоврядування.

В договорі оренди можуть бути вказані умови зміни орендної плати, тому бажано його проаналізувати.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня, для детальної консультації треба бачити ваш договір. Якщо там не зазначено, що ставка може змінюватися, то це вас не стосуються. І ви повинні сплачувати як і раніше 3 відсотка.

Якщо умовами договору передбачено, що у разі затвердження рішення міської ради про зміну оподаткування , спадкування відбувається за рішенням міської ради, у такому випадку 6 відсотків. Аналізуйте договір.