Забудовник не дозволяє паркувати на території жк

ДОБРОГО ДНЯ, пані МАРІЯ! ЦЕ цивільний спір щодо права користування спільною власністю усіх мешканців багатоквартирного будинку. Ніякі кооперативи не мають права розпоряджатися землею під багатоквартирним будинком. Це право належить виключно органам самоорганізації багатоквартирного будинку. Розпочати треба з дослідження правового статусу будинку та землі під ним.

Нежитлові приміщення чи інші об"єкти нерухомості, паркомісця у багатоквартирному будинку не дають права на приватизацію / оформлення інших прав відносно земельної ділянки під ним, яка є спільною власністю всіх мешканців. Виключення можуть становити паркомісця, які мають правовий статус окремих об"єктів нерухомості як квартири. Але як правило такі паркомісця на підземних парковках під будинками.

Тому якщо земельна ділянка оформлена у складі багатоквартирного будинку, то Ви фактично маєте право бути учасником ОСББ чи іншої форми управління будинком, є співвласником відповідної спільної часткової власності (землі під багатоквартирним будинком, приміщень, призначених для обслуговування будинку - технічних приміщень та ін.).

Згідно ст. 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками (як правило, житлово-експлуатаційним організаціям).

У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об’єднанню власників.

З цього випливає, що оформити правовстановлюючі документи на землю, на якій стоїть багатоквартирний житловий будинок, можуть всі власники цього будинку тільки разом (тобто об’єднання власників), а не окремо.

Передача частини прибудинкової території (земельної ділянки) в оренду або у власність власнику нежитлового приміщення багатоквартирного житлового будинку не передбачена чинним законодавством.

Частка власності (користування) земельної ділянки кожного власника квартири або нежитлового приміщення визначається як відношення загальної площі квартири чи нежитлового приміщення, що знаходяться в його власності, до загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку.

Як випливає зі ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", прибудинкова територія встановлюється для всього будинку і не може виділятися лише для його частини.

Зокрема, згідно з пунктами 3-6,9 частини першої, частиною другою статті 1 цього Закону наведено такі визначення,

3) нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом нерухомого майна;

4) прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;

5) співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку;

6) спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;

9) частка співвласника - частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

2. Інші терміни вживаються у значенні, наведеному в Цивільному кодексі України, законах України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" та "Про житлово-комунальні послуги".

Таким чином, земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, перебуває у власності або в постійному користуванні об'єднання власників будинку чи управляючої організації і така організація співвласників сплачує земельний податок, а співвласники, у тому числі й юрособи, які володіють нежитловими приміщеннями у такому будинку, у свою чергу, компенсують їй (організації) витрати зі сплати земельного податку на підставі укладених цивільно-правових угод.

Отже, що стосується особи, яка володіє нерухомим майном у багатоквартирному будинку, то права власності або право користування земельною ділянкою під багатоквартирним будинком та прибудинкової території виникають у всіх співвласників (власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку) з моменту державної реєстрації таких прав на земельну ділянку під цим багатоквартирним будинком та прибудинкову територію у Державному земельному кадастрі у порядку, визначеному законом.

ВИХОДЯЧИ З НАВЕДЕНОГО, ВИ МАЄТЕ РІВНІ ПРАВА НА КОРИСТУВАННЯ УСІЄЮ ПРИБУДИНКОВОЮ ТЕРИТОРІЄЮ і ВИЗНАЧИТИ ІНШІ ПРАВИЛА МОЖЕ ЛИШЕ ОСББ БІЛЬШІСТЮ ГОЛОСІВ.

Якщо буде рішення ОСББ про порядок, з яким не згодні окремі власники, може йти мова про право земельного сервітуту, який встановлюється в судовому порядку.

Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю (ч. 1 ст. 368 Цивільного кодексу України).

Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (ч. 1 ст. 369 ЦК України).

Право користування спільною сумісною власністю багатоквартирного будинку належить усім співвласникам (власникам квартир та нежитлових приміщень). Це право включає в себе вільне користування спільним майном (приміщеннями загального користування, конструкціями, обладнанням), отримання інформації про його стан та витрати, а також право на відшкодування збитків, завданих цьому майну. Спільне майно не підлягає поділу між співвласниками в натурі.

Особливості реалізації прав щодо спільного сумісного майна багатоквартирного будинку визначили в Законі України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку"

Відповідно до ч.1, п. 1 ч. 2 ст. 10 цього Закону:

1. Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об’єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.

2. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:

1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;

ТОБТО ПОКИ ПИТАННЯ НЕ ВИРІШЕНО загальними зборами співвласників, діє народний принцип "хто раніше встав, того й капці".

Співвласники мають право знайомитися з рішеннями (протоколами) загальних зборів, затвердженими такими рішеннями документами та робити з них копії.

КОТЕДЖІ ЗА СВОЄЮ ПРАВОВОЮ ПРИРОДОЮ, якщо все оформлено по закону, ТАКОЖ ПРИРІВНЯНІ ДО КВАРТИР, просто іноді більшого розміру... Але часто люди, які не розуміють специфіку колективної сумісної власності в контексті багатоквартирних будинків, вважають, що котедж - це приватний будинок, а земля біля нього - це присадибна ділянка.. Але це не так і земля не належить власнику котеджу, бо уся суцільно є ПРИБУДИНКОВОЮ територією.

Як уже зазначалося, прибудинкова територія — це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації в межах відповідної земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі і споруди, та необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Прибудинкова територія включає:

• територію під житловим будинком (житловими будинками);
• проїзди та тротуари;
• озеленені території;
• ігрові майданчики для дітей дошкільного та молодшого шкільного віку;
• майданчики для відпочинку дорослого населення;
• майданчики для занять фізичною культурою;
• майданчики для тимчасового зберігання автомобілів;
• майданчики для господарських цілей;
• майданчики для вигулювання собак;
• інші території, пов'язані з утриманням та експлуатацією будинків та інших пов'язаних з ними об'єктів (стаття 38 Земельного кодексу України).

Згідно з Земельним кодексом України прибудинкові території багатоквартирних будинків відносяться до земель житлової та громадської забудови.

• територіальні громади - на землі комунальної власності;
• держава - на землі державної власності;
• об'єднання власників багатоквартирного будинку.

Право власності/користування прибудинковою територією

• Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
• Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

* Однак, варто зауважити, що станом на сьогоднішній день Кабінетом Міністрів України так і не визначено порядку передачі земельної ділянки співвласника багатоквартирного будинку, тому така процедура здійснюється за загальними правилами земельного законодавства.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки співвласників багатоквартирного будинку (частина друга статті 89 Земельного кодексу України).

На моє переконання дії забудовника незаконні, а такий пережиток минулого (рудимент) як кооперативи - має померти, всід за радянським союзом, який і вигадав цю ганьбу. Кооператив не має права здійснювати управління багатоквартирним будинком і може лише постачати комунальні послуги до моменту, поки жителі визначаться з формою управління БКБ.

Але коли забудовник контролює більше 50 % власності багатоквартирного будинку, він фактично може управляти ним через фейкові збори ОСББ. Тоді єдиний варіант оскаржувати зловживання та відверто нерівні умови до суду.

Підкажіть будь-ласка, коли було побудовано Ваш будинок та створено відповідний кооператив? Чи є можливість ознайомитись з його Статутом?

Перш за все - діяльність кооператива, утвореного після 01.07.2015 р. незаконна і має бути замінена належною формою самоорганізації у багатоквартирному будинку. Щиро не розумію більшість людей, які купляють нові квартири у сучасній багатоквартирній забудові, які коряться "обслуговуючій ЖКГ-мафії", яку контролюють забудовники через псевдо-кооперативи. Організуйте собі ОСББ, викиньте за ворота забудовника, який виконав свою функцію і не має права "доїти" власників до кінця життя, встановлюючи зі стелі грабіжницькі тарифи, бо бачте у власників квартир є грошей більше ніж у середньостатистичних українців.

Так не має бути, але по факту такі ситуації як у Вас непоодинокі. Бо Верховна Рада обслуговує останні роки саме "комунальних олігархів" та забудовників, а значна частина останніх або їх маріонетки - сидять у ВРУ.

Управління багатоквартирним будинком – вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку (п. 8 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Співвласникам житлового будинку необхідно організуватися та обрати для себе належну форму Управління своїм будинком.

Законодавцем передбачено три форми управління багатоквартирним будинком:

• співвласники здійснюють управління самостійно шляхом самоорганізації;
• функції з управління будинком передаються управителю шляхом укладання відповідного договору на підставі типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком;
• управління будинком здійснюється об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ) або асоціацією співвласників багатоквартирних будинків.

Як бачите, ніякий кооператив як форма самоорганізації не передбачений законом з 01.07.2015 р. Звісно є певні перехідні моменти, які шахрайським способом були закладені в законодавство. Але про це трохи далі.

Статтею 360 Цивільного кодексу України передбачено, що співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними із спільним майном.

Оскільки оплачуючи дану послугу співвласник (споживач) бере участь в утриманні будинку та зобов’язаний відшкодовувати витрати, пов’язані з його утриманням.

На думку, що кооперативи - це пережиток минулого наводить і закон про ОСББ 27.11.2001 року з подальшими редакціями станом на 10.11.2023.

Відповідно до статті 5 Закону України "Про об"єднання співвласників багатоквартирних будинків",

Житлово-будівельні кооперативи можуть бути реорганізовані в об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (скорочено в тексті закону - об"єднання).

Реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту (положення) кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об'єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об'єднання і далі проводяться відповідно до вимог цього Закону.

Участь в установчих зборах беруть члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість квартир і належну частку у вартості нежитлових приміщень та іншого майна і виявили таке бажання.

ТЕПЕР ЩОДО ДАТИ ЗДАЧІ БУДИНКУ В ЕКСПЛУАТАЦІЮ та ДАТИ СТВОРЕННЯ КООПЕРАТИВУ (ЖБК).

В той же час, існує одна ганебна норма, яка в окремих випадках дає право житлово-будівельним кооперативам (!!! САМЕ ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИМ (ЖИТЛОВИМ), а не ОБСЛУГОВУЮЧИМ) займатися "фінансовим рекетом" в інтересах горе-забудовників, які не знають як законно заробляти гроші, а тому паразитують на громадянах, які вирішили купити у них нерухомість.

Згідно з пунктом 5 статті 13 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", Співвласники багатоквартирних будинків, утримання яких до дня набрання чинності цим Законом здійснювали житлово-будівельні (житлові) кооперативи, продовжують відшкодовувати витрати на утримання відповідних будинків і споруд та прибудинкових територій таким кооперативам до моменту створення в багатоквартирному будинку об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (у тому числі шляхом реорганізації кооперативу) або прийняття співвласниками рішення про форму управління багатоквартирним будинком.

{Пункт 5 статті 13 в редакції Закону № 1413-VIII від 14.06.2016}

Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" набув чинності з 01 липня 2015 року, тобто усі житлово-будівельні (житлові) кооперативи, створені після 01.07.2015 р. - юридично нікчемні та не мають жодних прав на утримання багатоквартирних будинків.

При цьому згідно з ч. 2 ст. 6 Закону України "Про кооперацію", відповідно до завдань та характеру діяльності кооперативи поділяються на такі типи: виробничі, обслуговуючі та споживчі. За напрямами діяльності кооперативи можуть бути сільськогосподарськими, житлово-будівельними, садово-городніми, гаражними, торговельно-закупівельними, транспортними, освітніми, туристичними, медичними тощо.

Житлово-будівельний кооператив - юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на основі об'єднання їх майнових пайових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації. Житлово-будівельний кооператив є некомерційною організацією, метою якої є задоволення потреб його членів у житлі.

За класифікацією Закону України «Про кооперацію» це може бути як виробничий (кооператив безпосередньо будує житло та вільно продає його на ринку; при цьому створення виробничого кооперативу не означає, що в ньому можуть працювати лише його члени - ч. 2 ст. 34 Закону України «Про кооперацію» дозволяє кооперативу залучати до роботи за трудовим договором осіб, які не є його членами), так і споживчий (кооператив, маючи грошові внески його членів, звертається як замовник до спеціалізованої підрядної організації, яка виконує всі будівельні роботи, наслідком чого є перехід усіх збудованих квартир у власність його членів).

Житлово-будівельний кооператив діє на засадах самоврядування. Термін «самоврядування» стосовно кооперативу означає право та реальну здатність його членів самостійно вирішувати питання діяльності кооперативу в межах законодавства України та статуту кооперативу. Житлово-будівельний кооператив здійснює експлуатацію і ремонт належного йому житлового будинку (будинків) та утримання прибудинкової території за рахунок коштів кооперативу на засадах самооплатності. В цій частині не має законодавчого підтвердження.

Будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю.

Порядок створення та повноваження житлово-будівельного (житлового) кооперативу регулюються (регулювалося, бо наразі їх створення та реєстрація заборонена державним реєстраторам, але ... за гроші іноді відбуваються дива і скасовуються заборони):

• Житловим кодексом України (ст.ст.133 - 149 ЖК України),
• Постановою Ради Міністрів УРСР «Про затвердження Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу» № 186 від 30 квітня 1985 р.,
• Постановою Ради міністрів УРСР і Укрпрофради «Про затвердження Правил обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу» № 228 від 5 червня 1985 р.,
• Постановою КМУ «Про дальший розвиток житлово-будівельної (житлової) кооперації» № 593 від 20 жовтня 1992 р.
• іншими нормативними актами в частині, що не суперечить чинному законодавству.

Кооперативи діють на підставі статутів, прийнятих відповідно до Примірного статуту ЖБК загальними зборами громадян, які вступають до нього, і зареєстрованого в установленому порядку.

Обслуговуючий кооператив же утворюється шляхом об’єднання фізичних та/або юридичних осіб для надання послуг переважно членам кооперативу, а також іншим особам з метою провадження їхньої господарської діяльності. Обслуговуючі кооперативи надають послуги іншим особам в обсягах, що не перевищують 20 відсотків загального обороту кооперативу.

У 2003 р. Верховна Рада України прийняла Закон "Про кооперацію" , який регулює діяльність кооперативів. У ньому було використано розмиті формулювання щодо поділу кооперативів на категорії, які дозволили підприємствам-забудовникам використовувати термін "обслуговуючий кооператив", додаючи його до терміна "житлово-будівельний кооператив" для юридичної реєстрації організацій, які були замовником будівництва квартир у багатоквартирних будинках для продажу на ринку житла.

А в грудні 2019 р. Конституційний Суд України визнав неконституційною частину другу ст. 135 Житлового кодексу УРСР, яка надавала окремим категоріям громадян, які потребують поліпшення житлових умов, перевагу у вигляді безкоштовного отримання земельних ділянок за умови їх об’єднання у житлово-будівельні кооперативи. Своїм рішенням КСУ не тільки створив колізію між окремими статтями Земельного та Господарського кодексів, але й спричинив нові нерівні умови для суб’єктів господарювання, що прямо суперечить чинній Конституції.

В БУДЬ-ЯКОМУ РАЗІ КООПЕРАТИВ НЕ Є СУБ"ЄКТОМ НАБУТТЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ ПІД БАГАТОКВАРТИРНИМ БУДИНКОМ... НАВІТЬ КОЛИ МОВА ЙДЕ ПРО САДОВО-ДАЧНИЙ КООПЕРАТИВ.

Чому я вважаю кооперативи пережитком та рудиментом минулого?

Тому що можливість існування кооперативів не зовсім узгоджується, зокрема, з земельним законодавством України.

Згідно зі статтею 41 Земельного кодексу України:

Житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації.

Житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.

Глава 19 Земельного кодексу України, яка визначає набуття права на землю громадянами та юридичними особами, містить виключний перелік випадків, за якими земельні ділянки із земель комунальної та державної власності надаються громадянам та юридичним особам безкоштовно, який не включає передачу земельних ділянок для ЖБК та обслуговуючих кооперативів безкоштовно.

У частині третій ст. 116 Земельного кодексу України законодавці прописали можливість безоплатної передачі земельних ділянок виключно у власність громадянам і не врегулювали механізм безоплатної передачі юридичним особам, якими є, зокрема, житлово-будівельні та обслуговуючі кооперативи.

Натомість у ст. 134 Земельного кодексу України йдеться про обов’язковість продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них на конкурентних засадах (земельних торгах), крім окремих випадків, визначених частинами другою та третьою ст. 134.

Перелік виключних випадків передачі земельних ділянок без проведення земельних торгів не передбачає передачі житлово-будівельним та обслуговуючим кооперативам і суперечить ст. 41 Земельного кодексу.

У ст. 124 Земельного кодексу України врегульовано порядок передачі земельних ділянок, що перебувають у комунальній та державній власності, в оренду.

Відповідно до частини першої ст. 124 ЗК України землю можна передавати в оренду тільки за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою та третьою ст. 134 Земельного кодексу.

Повний перелік виключень з вимог щодо проведення земельних торгів також не містить жодної згадки про житлово-будівельні кооперативи, що прямо суперечить ст. 41 Земельного кодексу.

Правовий статус обслуговуючих кооперативів регламентується іншим законом, а саме Законом України "Про кооперацію", який був прийнятий у 2003 р.

Відповідно до ст. 2 цього закону, обслуговуючий кооператив – кооператив, який утворюється шляхом об’єднання фізичних та/або юридичних осіб для надання послуг переважно членам кооперативу, а також іншим особам з метою провадження їх господарської діяльності». У ст. 7 Закону "Про кооперацію" підкреслено, що засновниками кооперативу "можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, а також юридичні особи України та іноземних держав, які беруть участь у діяльності кооперативів через своїх представників", на відміну від створення житлово-будівельного кооперативу, в який згідно зі ст. 133 Житлового кодексу України «мають право вступати громадяни України, які потребують поліпшення житлових умов».

При ухваленні Закону України "Про кооперацію" законодавець створив прогалину в правовому регулюванні, не визначивши в останньому, чи може обслуговуючий кооператив одночасно мати правовий статус житлово-будівельного кооперативу з відповідними правами та обов’язками. Ця прогалина в законодавстві надала певну дискрецію органам місцевого самоврядування і дозволила надавати землю безкоштовно обслуговуючим кооперативам лише тому, що в їхніх власних назвах було словосполучення "житлово-будівельний кооператив".

Державний комітет України з питань регуляторної політики та підприємництва (абсолютно на мій погляд нікчемна організація, чиї роз"яснення особисто я не один раз спростовував у Верховному Суді) надав свого часу роз’яснення (Лист від 23.02.2007 № 1352). У комітеті вважають, що під час створення кооперативу передовсім важливо визначити його тип. Якщо кооператив проводитиме господарську діяльність з метою отримання прибутку – це виробничий кооператив, а якщо надаватиме послуги своїм членам, не маючи на меті отримання прибутку, – це обслуговуючий або споживчий кооператив. Після цього кооператив визначається з напрямом діяльності (житловий, житлово-будівельний, садово-городній, гаражний, торговельно-закупівельний, транспортний, освітній, туристичний, медичний і т.п.).У зв’язку з цим Держкомпідприємництва України дійшов висновку, що житлово-будівельний кооператив можна віднести до типу обслуговуючий кооператив.

Але згідно з Державним класифікатором організаційно-правових форм господарювання (ДК 002:2004), затвердженим Наказом Державного комітету з питань технічного регулювання та споживчої політики від 28.05.2004 № 9710 (в редакції від 11.11.2022 р.), коди КОПФГ, присвоєні обслуговуючим та житлово-будівельним кооперативам, відрізняються.

Зокрема, обслуговуючий кооператив має код "310", житлово-будівельний кооператив – код "321", а гаражний кооператив – код "322".

При цьому форми "житлово-будівельний" і "гаражний" кооперативи супроводжуються приміткою, що державна реєстрація нових юридичних осіб з такими організаційно-правовими формами не передбачена.

До 2004 р. у класифікаторі в переліку організаційно-правових форм житлово-будівельні кооперативи були відсутні, що повністю кореспондувалося з нормами Закону України "Про кооперацію", ухваленого у 2003 р.

Але на момент набрання чинності законом та протягом наступних кількох років було чимало зареєстрованих юридичних осіб з організаційно-правовою формою "житлово-будівельний кооператив".

Тому у 2009 р. в класифікатор було внесено зміни, форму "житлово-будівельний кооператив" було додано окремим рядком з приміткою, що нові юридичні особи у формі ЖБК реєструватися не можуть.

Отже, як бачимо, згідно з державним класифікатором, житлово-будівельні та обслуговуючі кооперативи є різними організаційно-правовими формами, хоча Закон "Про кооперацію" містить доволі розмите формулювання, а Державний комітет України з питань регуляторної політики та підприємництва вважає їх тотожними.

Можна було б також послатися на Господарський кодекс України, але його нещодавно скасували у Верховній Раді. Проте поки що він чинний.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 94 Господарського кодексу України, кооперативи як добровільні об'єднання громадян з метою спільного вирішення ними економічних, соціально-побутових та інших питань можуть створюватися у різних галузях (виробничі, споживчі, житлові тощо). Діяльність різних видів кооперативів регулюється законом.

2. Господарська діяльність кооперативів повинна здійснюватися відповідно до вимог цього Кодексу, інших законодавчих актів.

Але Господарський кодекс нещодавно держава скасувала. Тобто його норми вже не застосовні.

Цікавими в плані діяльності кооперативів є правові позиції Верховного Суду.

Постанова Верховного Суду України у справі № 21-195 а14 від 17 червня 2014 р.

https://reyestr.court.gov.ua/Review/39783854

Постанова Верховного Суду України у справі за № 922/651/17 від 11 грудня 2018 р. https://reyestr.court.gov.ua/Review/78554273

Постанова Верховного Суду у справі 922/2495/17 від 5 грудня 2018 р.

https://reyestr.court. gov.ua/Review/78450503

Постанова Верховного Суду України у справі за № 926/111/15 від 26 липня 2018 р.

https://reyestr.court.gov.ua/Review/75630934

Постанова Верховного Суду від 21 березня 2019 року у справі за 922/2751/16

https://reyestr.court.gov.ua/Review/80719188

Верховний Суд дотримувався своєї позиції і в розгляді справ за позовами Харківської місцевої прокуратури № 1 до Харківської міської ради та Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Відпочинок" (Постанова КАС ВС від 11.12.2018 р. по справі № 922/651/17), Харківської місцевої прокуратури № 5 до Харківської міської ради та Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив "Житлобуд-1" (Постанова КАС ВС від 05.12.2018 р. по справі № 922/2495/17), прокуратури міста Чернівці до Чернівецької міської ради та Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив Захисник 37" (Постанова КАС ВС від 26.07.2018 р. по справі № 926/111/15).

У постанові Верховного Суду у справі за позовом Харківської місцевої прокуратури № 1 до Харківської міської ради та Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Резиденція" зазначено, що "міська рада під час безоплатного надання земельних ділянок житловому кооперативу мала можливість та, з урахуванням покладених на неї публічних функцій, була зобов’язана з’ясувати правовий статус, мету та підстави створення кооперативу, переконатися у додержанні кооперативом порядку його створення відповідно до вимог чинного законодавства, а також підстави передачі землі безоплатно у власність згідно зі статтею 41 ЗК України житлово-будівельному кооперативу" (Постанова КАС ВС від 21.03.2019 р. у справі № 922/2751/16).

20 грудня 2019 р. Конституційний Суд України за зверненням лоббістів "ЖКГ-мафії" в особі 49 псевдонародних депутатів України прийняв рішення у справі за № 1-26/2018(2572/17) за конституційним поданням 49 народних депутатів від 17 липня 2017 р., яке повністю змінило подальшу судову практику.

Рішення КСУ від 20 грудня 2019 р. у справі № 12-р/201956, яке стосувалося суто частини другої статті 135 ЖК УРСР, щодо визнання статті 135 ЖК УРСР неконституційною спричинило нову хвилю позовів від ЖБК за нововиявленими обставинами, які суди загальної юрисдикції почали вирішувати на користь ЖБК.

ОТЖЕ, існує законодавча колізія між Законом України "Про кооперацію", Господарським кодексом України, Законом України "Про місцеве самоврядування" та старим Житловим кодексом УРСР (України), який є чинним, щодо визначень організаційно-правових форм "житлово-будівельних" та "обслуговуючих кооперативів", що дає змогу комерційним забудовникам уникати сплати податків та отримувати безкоштовно або в оренду без проведення земельних торгів земельні ділянки в населених пунктах під будівництво багатоквартирних будинків для подальшого продажу. Положення статті 138 Житлового кодексу України про контроль органів влади за діяльністю ЖБК закріплюють застарілі повноваження структур місцевого самоврядування у сфері створення та контролю за ЖБК, які не відображаються в Законі України "Про місцеве самоврядування" та можуть суперечити Господарському кодексу України та Закону України "Про кооперацію".

ТОМУ, ОСКІЛЬКИ КООПЕРАТИВИ - це напівбандитсько-корупційна схема ЖКГ-забудовної мафії в Україні, яку використовують забудовники для заволодіння під забудову муніципальною землею безоплатно (не без участі у цій корупції міських голів, депутатів), то скоріш за все кооператив може стверджувати, що він і житлово-будівельний (житловий) і обслуговуючий одночасно, прописавши ці схеми у своєму Статуті.

Тому треба аналізувати ситуацію більш детально.

Щасти Вам у реалізації задуманого!

З повагою та розумінням, Ярослав ТУРЧИН

Вітаю!

ПАРКОМІСЦЯ ДЛЯ ІНВАЛІДІВ ОБОВ'ЯЗКОВІ - МОЖНА ЗВЕРТАТИСЯ ДО СУДУ ЗА ЗАХИСТОМ ПРАВ ІНВАЛІДІВ.

Державні будівельні норми щодо обов’язкового створення безбар’єрного простору в Україні для маломобільних груп населення — ДБН В.2.2-40:2018 «Будинки і споруди. Інклюзивність будівель і споруд. Основні положення», що вступили в силу з 1 квітня 2019 року.

ДБН окремо врегульовуються питання паркування автомобілів людей з інвалідністю. Згідно ч. 6 ст. 30 Закону України «Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні», власники спеціально обладнаних чи відведених майданчиків для паркування забезпечують виділення та облаштування в межах майданчиків місць для безоплатного паркування транспортних засобів, якими керують водії з інвалідністю або водії, які перевозять осіб з інвалідністю. Кількість таких місць становить не менше 10% загальної кількості місць на спеціально обладнаних чи відведених майданчиках для паркування, але не менше 1 місця з позначенням таких місць відповідними дорожніми знаками або дорожньою розміткою.

Обов’язкові вимоги та параметри щодо правильного облаштування таких паркомісць прописано у ДБН В.2.2-40:2018 Інклюзивність будівель і споруд. У документі наведено ілюстрації та детальні розрахунки, як саме мають проектуватися такі паркувальні місця, щоб ними було зручно користуватися.

Зокрема, у ДБН встановлено, що:

1. ширина зони для паркування автомобіля особи з інвалідністю повинна бути не менше 3,5 м;
2. розміри паркувальних місць, які розташовані паралельно бордюру, обов’язково повинні забезпечувати доступ до задньої частини автомобіля, щоб використовувати пандус або підйомний пристрій;
3. ці паркомісця повинні бути розміщені не далі, ніж 50 м від доступного для осіб з інвалідністю входу до будівлі, при житлових будинках — не далі 100 м;
4. паркомісця повинні позначатися дорожніми знаками та горизонтальною розміткою відповідно до Правил дорожнього руху з піктограмами міжнародного символу доступності.

ДБН є обов’язковими до виконання.

---

З ПРИВОДУ МІСЦЬ ДЛЯ ПАРКУВАННЯ БІЛЯ БУДИНКУ:

Залучення фізичних осіб-підприємців компанією забудовників для збирання коштів за паркування, являється прихованою схемою отримання відповідних доходів. Захистити свої права можна шляхом подачі позовної заяви, залучати правоохоронні органи та місцеву владу.

Розрахунок машиномісць на парковці за ДБН Б.2.2-12

Розрахунок місць для зберігання авто залежать від кількості квартир в будинку та місця розташування будинку. Наприклад для центральної частини міста на однокімнатну квартиру виділяється 0,5 місця, на кожну дво- і більше кімнатну по 1. В середній зоні міста коєфіцієнті 0,5 та 0,8 відповідно. На переферії для кожної квартири рахується по 0,5 місця на парковку. Для інших закладів норми відштовхуються від потужності або розрахункових значень відвідуваності. В наступній статті ми надамо приклад розрахунку паркомісць для громадських закладів.

житлових районах із новою багатоповерховою забудовою пріоритетним для постійного зберігання індивідуальних легкових автомобілів слід передбачати окремо розташовані багатоповерхові надземні, підземні та комбіновані надземно-підземні, вбудовано-прибудовані, в тому числі і механізовані (автоматизовані), гаражі. Допускається влаштування гаражів, вбудованих в перші, цокольні й підвальні поверхи багатоповерхових житлових будинків, а також відкритих автостоянок із наступним їх перевлаштуванням у гаражі. У таких гаражах допускається зберігання лише легкових автомобілів власників житла.

В умовах житлової забудови до п'яти поверхів постійне зберігання легкових автомобілів доцільно передбачати у малоповерхових окремо розташованих наземних, підземних та наземно-підземних, у тому числі й механізованих (автоматизованих) гаражах найпростіших типів, а також на відкритих автостоянках.

Тобто для багатоповерхової забудови рекомендовано зберігати автомобілі в гаражах, а для малоповерхових ЖК можливий варіант з відкритими майданчиками.

Майданчики для паркування є об'єктами благоустрою і повинні відповідати нормам, нормативам, стандартам у сфері благоустрою населених пунктів.

За п.10.8.1 ДБН Планування місця тимчасового зберігання автомобілів визначаються не менше ніж 15% від місць автомобілів, які належать жителям даного району.

Відстань від гостьових стоянок має бути не більше 150 м від будинків.

Загалом заборонено стягувати плату за паркування на прибудинковій території, оскільки це спільне майно мешканців багатоквартирного будинку. Однак, якщо паркомісця були збудовані окремо (наприклад, підземний паркінг) і належать конкретному інвестору або забудовнику, то вони можуть бути платними, і їх продаж/оренда є правомірним.

ОТЖЕ ТРЕБА ВИВЧАТИ ВАШУ СИТУАЦІЮ БІЛЬШ ДЕТАЛЬНО, ЩОБ ПРИЙМАТИ РІШЕННЯ ПРО ЗВЕРНЕННЯ ДО СУДУ.

Доброго дня, Марія!

Відповідно до статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку":

Прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія".

Згідно статті 4 згаданого Закону:

"1. Власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава.

2. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Статтею 5 визначено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Права співвласників багатоквартирного будинку врегульовані статтею 6 Закону, яка передбачає, що співвласники мають право:

1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників;

2) брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника;

3) одержувати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови його утримання та експлуатації, витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, отримані від його використання;

4) безоплатно одержувати інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом;

5) знайомитися з протоколами зборів співвласників (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), власними листками опитування, зведеною інформацією про результати голосування кожного із співвласників (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), а також за власний рахунок робити з них виписки і копії та отримувати їх копії в електронній формі;

6) на відшкодування винною особою збитків, завданих спільному майну багатоквартирного будинку, у розмірі, що відповідає частці кожного співвласника;

7) інші права, визначені законом.

Отже, рішення кооперативу щодо паркування, які суперечать Вашим правам як співвласнику прибудинкової території, та статуту ОСББ є незаконними.

До прибудинкової території належать:

• тротуари, вимощення, проїзди
• дитячі, спортивні та відпочинкові майданчики
• зелені зони, пішохідні доріжки
• майданчики для сміттєвих баків
• парковки для автомобілів, що належать мешканцям будинку
• господарські споруди
• в’їзди та виїзди підземних гаражів і автостоянок(за наявності).

• територіальна громада — якщо земля в комунальній власності
• держава — якщо земля в державній власності
• ОСББ — якщо земля передана у власність співвласникам будинку.

Мешканці можуть використовувати прибудинкову територію для:

• відпочинку
• ігор дітей
• озеленення
• паркування
• господарських потреб.

Якщо у будинку створено ОСББ, то саме співвласники квартир вирішують на загальних зборах, як саме використовувати територію. Співвласники квартир (ОСББ) спільно ухвалюють рішення щодо:

• благоустрою
• призначення майданчиків
• дозволу на паркування тощо.

Частиною 2 ст. 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (1950 р.), ратифікованою Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР (далі – Конвенція), статтею 1 Першого протоколу до неї (1952 р.) передбачено право кожної фізичної чи юридичної особи безперешкодно користуватися своїм майном.

Відповідно до ч.1 ст.317 ЦК власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Правомочності власника та межі здійснення ним прав встановлені законом.

Відповідно до статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.

Відповідно до підпункту “д” пункту 2 статті 92 Земельного кодексу України право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку є особливим об’єктом права власності на землю чи користування нею, оскільки призначена для розміщення й обслуговування житлового будинку і належних до нього будівель та споруд та має задовольняти інтереси всіх мешканців цього будинку.

Кооператив не має законних підстав обмежувати Вам доступ до паркомісця, бо не є власником території, ОСББ в даному випадку є єдиним органом, який приймає відповідні рішення. Ваше право на користування територією, як співвласника майна багатоквартирного будинку, не зникає, навіть за умови Вашого статусу асоційованого члену кооперативу. Тож, не зовсім зрозуміло за що саме Ви сплачуєте внески?

За змістом частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Тобто, в разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження майном, що перебуває у приватній власності, власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, у тому числі звернутися до суду за захистом свого майнового права, зокрема з позовом про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні власністю, в тому числі і шляхом приведення приміщення до попереднього стану.

При цьому, власник, за правилами цієї статті, може вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоча б ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння.

Підставою для подання такого позову є вчинення перешкод власнику, посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідачів у створенні позивачу перешкод щодо здійснення ним цих правомочностей.

При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей.

Таким чином, право власності як абсолютне право має захищатися лише при доведенні самого факту порушення.У разі звернення особи до суду із таким позовом важливим є встановлення факту порушення, невизнання або оспорювання прав позивача, зокрема наявність перешкод у реалізації своїх повноважень щодо належного йому майна.

З повагою, адвокат Айвазян.

ДОДАТКОВО ДО МОЄЇ ВІДПОВІДІ (НА ЖАЛЬ НА САЙТІ ІСНУЮТЬ ОБМЕЖЕННЯ КІЛЬКОСТІ ЗНАКІВ у ОДНІЙ ВІДПОВІДІ).

ЩОДО ПАРКУВАННЯ.

Українське законодавство, а саме Кодекс України про адміністративні правопорушення, визначає основні норми, що також стосуються питань паркування, включаючи місця для паркування транспортних засобів у міських дворах. Однак, у правовій базі існує недостатньо конкретики, особливо у випадку дворів житлових будинків.

Власники квартир у багатоповерхівках мають право користуватися прибудинковою територією, в тому числі й для паркування автомобілів. Ці права можуть бути обмежені за рішенням загальних зборів співвласників будинку або органом місцевого самоврядування, особливо якщо існують скарги з боку інших мешканців або аварійні ситуації. Паркування у дворі багатоквартирного будинку регулюється, перш за все, правом власності на земельну ділянку, яка може бути офіційно закріплена за ОСББ (об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку) або міською владою.

Якщо земельна ділянка закріплена за ОСББ, саме загальні збори вирішують, як організувати паркування. Мешканці можуть вирішити встановити спеціальні місця для паркування, ввести плату за користування або навіть обмежити кількість автомобілів.

ЩОДО СУДОВОЇ ПРАКТИКИ.

Ось такі спори подібні до Вашого бувають і як їх вирішують суди.

Наприклад рішення Центрального районного суду м. Дніпра від 29.08.2025 р.

https://reyestr.court.gov.ua/Review/130026517

Верховний Суд у постанові від13 травня 2022 року (справа № 466/5783/19, провадження № 61-17347св21) звернув увагу на таке.

За змістом ч. 1 ст. 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав. Згідно ч. 2 ст. 369 ЦК України розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Відповідно до ч. 2 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Згідно пункту 6 частини першої Закону України «Про благоустрій населених пунктів» до повноважень сільських, селищних і міських рад у сфері благоустрою населених пунктів належить визначення місць стоянок транспортних засобів та майданчиків для паркування на об`єктах благоустрою. Відповідно до пункту 7 Правил паркування транспортних засобів, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 03 грудня 2009 року № 1342, майданчики для паркування є об`єктами благоустрою і повинні відповідати нормам, нормативам, стандартам у сфері благоустрою населених пунктів.

Тобто облаштування парковки без дозволу органу місцевого самоврядування чи рішення ОСББ - є самочинним.

В іншому як я і зазначав напочатку, треба все перевіряти по документам.

В судах має місце практика, коли власник може звернутися за захистом свого права, передбачаючи його порушення, наперед... не чекаючи порушення права користування ("Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню" (ч. 2 ст. 386 ЦК України).

У статті 391 ЦК України визначено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Застосовуючи положення статті 391 ЦК України, відповідно до якої власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном, навіть якщо вони не пов`язані із позбавленням права володіння, суд має виходити із такого. Відповідно до положень статей 391, 396 ЦК України позов про усунення порушень права, не пов`язаних із позбавленням володіння, підлягає задоволенню у разі, якщо позивач доведе, що він є власником або особою, яка володіє майном (має речове право) з підстави, передбаченої законом або договором, і що діями відповідача, не пов`язаними з позбавленням володіння, порушується його право власності чи законного володіння.

Аналіз наведених норм права свідчить, що для задоволення позовів про усунення перешкод у користуванні майном необхідна одночасна наявність двох підстав, позивач повинен бути власником майна, щодо якого чиняться перешкоди, та внаслідок дій відповідача порушується право власника на користування своїм майном.

Ще раз щасти Вам у реалізації задуманого!

З повагою та розумінням, Ярослав ТУРЧИН

Вітаю Вас, пані Маріє!

Загалом Ви маєте право користуватися паркінгом на внутрішній території ЖК - це повинно підтверджуватися положеннями статуту кооперативу та статуту ОСББ (згідно якого прибудинкова територія належить співвласникам багатоквартирного будинку), а також договорами, які Ви підписували.

Крім того, якщо в документах вказано, що: «Асоційовані члени мають право… на використання паркомісць загального користування Комплексу», то дану норму кооператив не може скасувати, поки Ви є його членом і поки документ чинний.

Також кооператив не має права односторонньо:

• змінювати місце загальних паркомісць,
• вилучати їх для користувачів інших будинків (котеджів),
• позбавляти Вас раніше гарантованого доступу.

Це вже є ознакою недобросовісної практики та порушення прав споживачів/власників.

Ваші юридичні аргументи:

1. Зловживання кооперативом.

Будинок має ОСББ, а Вас нав’язливо тримають у кооперативі. Це незаконна підміна управителя. ОСББ - орган, який управляє будинком і прилеглою територією (ст. 1 Закону про ОСББ). Кооператив НЕ має права приймати рішення щодо майна біля Вашого будинку. Якщо межа земельної ділянки Вашого будинку - окрема, кооператив взагалі не має права розпоряджатися внутрішньою територією біля багатоповерхівки.

2. Порушення ст. 21 Закону «Про захист прав споживачів» (принципу рівності сторін договору) та статті 230 ЦКУ - введення в оману

Якщо Вам обіцяли, що після купівлі квартири, Ви матимете право користуватися паркомісцями всередині ЖК, але зараз забороняють, то можна в судовому порядку визнати договір таким, що був укладений внаслідок омани та вимагати відшкодування збитків.

Згідно статті 230 Цивільного кодексу України

1. Якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним.

Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

2. Сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину.

3. Порушення ДБН щодо доступності

Для людей з інвалідністю ЖК зобов’язаний мати паркомісце для МГН (маломобільних груп населення) на найкоротшому доступному шляху без сходів і бар’єрів.

Це вимога ДБН В.2.2-40:2018 “Інклюзивність будівель і споруд” та ЗУ “Про основи соціальної захищеності осіб з інвалідністю в Україні”.

Паркомісце зовні, де потрібно йти по сходах до входу в будинок - пряме порушення ДБН і тут Ви маєте юридичну перевагу. Суд стане на Ваш бік через інвалідність навіть швидше, ніж через загальну проблему парковки.

Перш за все Вам потрібно отримати копії таких документів та проаналізувати їх:

1. Витяг з реєстру речових прав → хто є власником землі під будинком.
2. Містобудівні умови та обмеження → де планувалась парковка.
3. Договір інвестування/купівлі → чи згадуються парковки, схема території.
4. Статут кооперативу → які права асоційованих членів.
5. Статут ОСББ → межі обслуговування та управління.

Потім Вам потрібно рекомендованим листом з описом вкладеного надіслати письмову вимогу до забудовника/кооперативу, де вкажете, що Ви користувалися паркінгом 2 роки, право закріплено документально. Одностороння зміна правил є незаконною (ст. 525–526 ЦКУ) та ВИМАГАЙТЕ:

• Повернути доступ до внутрішньої парковки.
• Надати обов’язкове паркомісце для особи з інвалідністю.
• Надати копії рішень кооперативу, які обмежують Ваші права.

Якщо не реагують - подавайте скарги до:

1. Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ) – порушення проєкту й ДБН.
2. Держпродспоживслужби – введення в оману при продажу.
3. Уповноваженого ВРУ з прав людей з інвалідністю – відмова в безбар’єрності.
4. Подача позову до суду

Підстави позову:

1) Визнати незаконним рішення кооперативу / забудовника про зміну доступу до внутрішньої парковки. Підстава: порушення Ваших договірних прав (письмові документи, статути, практика використання 2 роки).

2) Зобов’язати забезпечити паркомісце для інваліда в межах території внутрішнього двору. Підстава: ДБН, Закон про інвалідність.

3) Зобов’язати виконати правила користування майном загального користування. Підстава: було створене ОСББ.

Найголовніше: до документів, які надають Вам право на паркування можна віднести:

1. Статут кооперативу, де прописано право асоційованих членів на використання паркомісць загального користування.
2. Статут ОСББ, де вказано, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
3. Договір купівлі/інвестування та технічна документація (часто вказується «внутрішньодворова інфраструктура»).
4. ДБН.
5. Фактичне користування територією 2 роки - доказ, що це встановлена практика.

Як підсумок повідомляю, що Ви маєте підстави вимагати повернення права паркуватися на закритій території ЖК, створення паркомісця для інваліда саме всередині комплексу, визнання незаконними рішень кооперативу, розмежування ОСББ та кооперативу, відновлення доступу до спільного майна, але спочатку потрібно проаналізувати документи, які я вказував вище

На жаль, якщо забудовник/кооператив добровільно не дозволить Вам продовжуватись користуватись паркінгом, то Вам доведеться відстоювати свої права у судовому порядку.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Бажаю успішного вирішення питання із забудовником!

Вітаю Вас.

Дивна ситуація. Якщо під час продажу Вам демонстрували паркомісця на закритій території, декларували можливість їхнього використання, і це було частиною маркетингової пропозиції, то це вже формує очікувані споживчі властивості об’єкта нерухомості, які є складовою договору купівлі-продажу навіть тоді, коли вони не внесені дослівно до тексту договору. Стаття 18 Закону «Про захист прав споживачів» прямо забороняє включати до договору умови, що ставлять покупця у завідомо невигідне становище, а також дозволяє використовувати рекламні матеріали та публічні заяви забудовника як доказ його зобов’язань.

Стаття 18. Визнання недійсними умов договорів, що обмежують права споживача

1. Продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими.

2. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов'язків на шкоду споживача.

3. Несправедливими є, зокрема, умови договору про:

1) звільнення або обмеження юридичної відповідальності продавця (виконавця, виробника) у разі смерті або ушкодження здоров'я споживача, спричинених діями чи бездіяльністю продавця (виконавця, виробника);

2) виключення або обмеження прав споживача стосовно продавця (виконавця, виробника) або третьої особи у разі повного або часткового невиконання чи неналежного виконання продавцем (виконавцем, виробником) договірних зобов'язань, включаючи умови про взаємозалік, зобов'язання споживача з оплати та його вимог у разі порушення договору з боку продавця (виконавця, виробника);

3) встановлення жорстких обов'язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця;

4) надання можливості продавцю (виконавцю, виробнику) не повертати кошти на оплату, здійснену споживачем, у разі відмови споживача укласти або виконати договір, без встановлення права споживача на одержання відповідної компенсації від продавця (виконавця, виробника) у зв'язку з розірванням або невиконанням ним договору;

5) встановлення вимоги щодо сплати споживачем непропорційно великої суми компенсації (понад п'ятдесят відсотків вартості продукції) у разі невиконання ним зобов'язань за договором;

6) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права розірвати договір із споживачем на власний розсуд, якщо споживачеві таке право не надається;

7) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права не повертати кошти на оплату ненаданої продукції у разі розірвання договору з ініціативи продавця (виконавця, виробника);

8) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права розірвати договір, укладений на невизначений строк із споживачем без повідомлення його про це, крім випадків, установлених законом;

9) установлення невиправдано малого строку для надання споживачем згоди на продовження дії договору, укладеного на визначений строк, з автоматичним продовженням такого договору, якщо споживач не висловить відповідного наміру;

10) установлення обов'язкових для споживача умов, з якими він не мав реальної можливості ознайомитися перед укладенням договору;

11) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати умови договору на власний розсуд або на підставах, не зазначених у договорі;

12) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати характеристики продукції, що є предметом договору;

13) визначення ціни товару на момент його поставки споживачеві або надання продавцю (виконавцю, виробнику) можливості збільшувати ціну без надання споживачеві права розірвати договір у разі збільшення ціни порівняно з тією, що була погоджена на момент укладення договору;

14) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права визначати відповідність продукції умовам договору або надання йому виключного права щодо тлумачення договору;

15) обмеження відповідальності продавця (виконавця, виробника) стосовно зобов'язань, прийнятих його агентами, або обумовлення прийняття ним таких зобов'язань додержанням зайвих формальностей;

16) встановлення обов'язку споживача виконати всі зобов'язання, навіть якщо продавець (виконавець, виробник) не виконає своїх;

17) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права передавати свої права та обов'язки за договором третій особі, якщо це може стати наслідком зменшення гарантій, що виникають за договором для споживача, без його згоди.

4. Перелік несправедливих умов у договорах із споживачами не є вичерпним.

Положення пункту 8 частини третьої цієї статті не застосовується до умови договорів про надання споживчого кредиту, відповідно до якої кредитодавець встановлює право розірвати договір в односторонньому порядку за наявності підстав, визначених законодавством, та за умови негайного повідомлення кожної із сторін про розірвання договору.

Положення пункту 11 частини третьої цієї статті не застосовується до договорів, укладених на невизначений строк, за умови встановлення в таких договорах обов'язковості повідомлення заздалегідь споживача про намір змінити умови договору і надання йому у зв'язку з цим права на розірвання договору.

Положення пункту 13 частини третьої цієї статті не застосовується до положень про індексацію ціни, що відповідають законодавству, якщо умови та метод розрахунку ціни чітко і недвозначно визначено у договорі.

Положення пунктів 8, 11 та 13 частини третьої цієї статті не застосовуються до:

1) операцій із цінними паперами, фінансовими послугами та іншими товарами або послугами, ціна яких залежить від зміни котировок або індексів на біржах чи ставок на фінансових ринках, які не контролюються продавцем;

2) договорів про купівлю/продаж іноземної валюти, дорожніх чеків або про виконання платіжних операцій в іноземній валюті.

5. Якщо положення договору визнано несправедливим, включаючи ціну договору, таке положення може бути змінено або визнано недійсним.

6. У разі коли зміна положення або визнання його недійсним зумовлює зміну інших положень договору, на вимогу споживача:

1) такі положення також підлягають зміні; або

2) договір може бути визнаним недійсним у цілому.

7. Положення, що було визнане недійсним, вважається таким з моменту укладення договору. Якщо до положення вносяться зміни, такі зміни вважаються чинними з моменту їх внесення.

8. Нечіткі або двозначні положення договорів із споживачами тлумачаться на користь споживача.

9. Якщо в результаті застосування умов договору, що обмежують права споживача, споживачеві завдано збитків, вони повинні відшкодовуватися винною особою у повному обсязі.

Споживач має право на відшкодування збитків, завданих йому виробником (виконавцем, продавцем), у зв'язку з використанням останнім переваг свого становища у виробничій чи торговельній діяльності.

Той факт, що в документах кооперативу визначено право асоційованих членів на використання паркомісць загального користування, також працює на Вашу користь. Якщо ці місця були розташовані всередині закритої території та фактично використовувалися мешканцями протягом двох років, то забудовник не може односторонньо змінити порядок доступу, передати їх гостям котеджів або вилучити, не порушивши принцип добросовісності . Тим більше, якщо альтернативна парковка знаходиться поза територією житлового комплексу, біля комерційних приміщень, де неможливо забезпечити ані безпеку, ані доступність для людей з інвалідністю.

Судова перспектива ґрунтується на таких документах та підставах:

1) договір купівлі-продажу/інвестування, технічна документація, паспорти об’єкта, рекламні матеріали та листування із забудовником - як доказ того, що парковка всередині комплексу була частиною запропонованих умов.

2) статут кооперативу і документи ОСББ - щоб показати, що забудовник штучно створює дві паралельні структури та маніпулює правилами користування територією.

3) фактичне користування паркомісцями протягом двох років, що формує усталений порядок доступу.

Документальним базисом Вашого права є договір, технічна документація, реклама забудовника, статут кооперативу та принцип фактичного користування. Це дає достатньо підстав, щоб оскаржити дії забудовника в суді та вимагати збереження доступу до внутрішньої парковки, а також окремого інвалідного місця саме на закритій території ЖК.

З повагою! Щасти Вам!