Керуюча компанія відмовляється міняти умови договору

Доброго дня, Дмитре!

Сам по собі факт того, що один власник не підписує договір за редакцією КК й цілком правомірно пропонує внести в нього зміни , які відповідають типовому договору за постановою КМУ № 712, не порушує права інших власників.

Логіка, що призвела до такого висновку наступна.

Типовий договір від КК, затверджений її внутрішнім наказом, не є рішенням зборів співвласників будинку, а отже не є обов'язковим для виконання останніх. Це лише запропонована форма самої компанії. Закон прямо відносить до повноважень зборів співвласників:

• визначення управителя,
• затвердження та зміну умов договору з управителем,
• визначення повноважень управителя і переліку/розміру витрат на управління будинком.

Тобто юридично обов’язковою для всіх співвласників стає не та редакція, яку КК сама собі затвердила наказом, а та, яка затверджена зборами співвласників у встановленому порядку.

Більше того, Закон “Про житлово-комунальні послуги” прямо передбачає, що договір управління від імені всіх співвласників укладається уповноваженим співвласником/співвласниками на умовах, затверджених зборами, і саме такий договір є обов’язковим для всіх співвласників. Там же зазначено, що в одному багатоквартирному будинку договір управління може укладатися одночасно не більш як з одним управителем.

Тому аргумент КК “інші вже підписали, тому ваша інша редакція порушить їхні права” сам по собі не витримує жодної критики. Якщо зборів не було, то підписання договорів окремими власниками не замінює рішення зборів і не створює для іншого власника обов’язку приєднатися саме до тієї редакції, яку КК нав’язує. Інші власники реалізували своє право підписати запропонований КК текст, але це не позбавляє іншого власника права не погоджуватися з умовами, які не були колективно затверджені.

В той самий час один власник також не може “індивідуально” змінити такі умови, які стосуються всього будинку і впливають на інших співвласників. Маю на увазі:

• перелік робіт по спільному майну,
• кошторис,
• ціну на 1 кв. м,
• порядок фінансування ремонтів,
• використання спільного майна,
• повноваження управителя тощо.

Згадані питання мають колективний характер.

Тобто права інших власників могли б порушуватися не від самого факту іншої редакції договору, а тільки якщо ця редакція фактично дає одному власнику кращі або інші умови за рахунок інших: наприклад, нижчу плату за ті самі послуги без законної підстави, звільнення від участі у витратах на спільне майно, зменшення обсягу робіт по будинку, інший порядок розподілу витрат або втручання у спільне майно без рішення співвласників.

ОТЖЕ

Якщо редакція власника не змінює колективні умови управління будинком на шкоду іншим, а лише прибирає незаконні/невигідні положення КК і приводить договір до типового договору, передбаченного чинним законодавством, то посилання КК на порушення прав інших власників є необґрунтованим. Проблема тут швидше в тому, що сама КК не має колективно затверджених умов договору, а її внутрішній наказ не може підміняти протокол зборів співвласників.

З повагою, адвокат Айвазян.